Daň z nehnuteľností pri predaji nebytového priestoru

Predaj nebytového priestoru je transakcia, ktorá môže mať vplyv na daň z nehnuteľností. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o dani z nehnuteľností v kontexte predaja nebytových priestorov, s cieľom objasniť daňové povinnosti a postupy pre predávajúcich a kupujúcich.

Úvod do problematiky dane z nehnuteľností

Daň z nehnuteľností je miestna daň, ktorú vyberajú obce a mestá na Slovensku. Upravuje ju zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v znení neskorších predpisov. Predmetom dane sú pozemky, stavby a byty, resp. nebytové priestory. Daňovníkom je vlastník nehnuteľnosti.

Základné pojmy

  • Bytový dom: Budova, v ktorej viac ako polovica podlahovej plochy je určená na bývanie a má štyri a viac bytov. Bytový dom má, okrem bytov a nebytových priestorov, taktiež spoločné časti a zariadenia bytového domu, ktoré nie sú predmetom dane.
  • Nebytový priestor: Miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako bývanie. Môže ísť napríklad o kancelárie, obchody, sklady a pod.
  • Stavebný pozemok: Časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny alebo územným rozhodnutím na zastavanie alebo pozemok zastavaný stavbou.

Daňová povinnosť pri predaji nebytového priestoru

Daňová povinnosť vzniká 1. januára roka nasledujúceho po roku, v ktorom sa daňovník stal vlastníkom nehnuteľnosti, a zaniká 31. decembra roka, v ktorom daňovník prestal byť vlastníkom nehnuteľnosti. Na vyrubenie dane je teda rozhodujúci stav k 1. januáru daného roka. Zmeny, ktoré nastanú v priebehu roka (napr. predaj nehnuteľnosti), sa zohľadňujú až v nasledujúcom zdaňovacom období.

Ohlásenie zmeny správcovi dane

Ak dôjde k predaju nebytového priestoru, pôvodný vlastník je povinný oznámiť túto zmenu správcovi dane (obci alebo mestu) do 31. januára nasledujúceho roka. Nový vlastník je povinný podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností do 31. januára roka nasledujúceho po roku, v ktorom nadobudol nebytový priestor.

Postup pri predaji nebytového priestoru z pohľadu dane z nehnuteľností

  1. Pôvodný vlastník: Pôvodný vlastník je povinný zaplatiť daň z nehnuteľností za obdobie, v ktorom bol vlastníkom nebytového priestoru. Po predaji je povinný túto skutočnosť oznámiť správcovi dane.
  2. Nový vlastník: Nový vlastník je povinný podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností do 31. januára nasledujúceho roka a platiť daň z nehnuteľností od 1. januára roka nasledujúceho po roku, v ktorom nebytový priestor nadobudol.

Príklad

Pán Peter predal nebytový priestor v Bratislave dňa 15. júna 2025. Daňovú povinnosť k tomuto nebytovému priestoru má pán Peter do 31. decembra 2025. Do 31. januára 2026 je povinný oznámiť predaj nebytového priestoru správcovi dane. Nový vlastník, pán Ján, je povinný podať daňové priznanie do 31. januára 2026 a daň z nehnuteľností bude platiť od 1. januára 2026.

Prečítajte si tiež: Súvislosti medzi rodinným domom a nebytovým priestorom

Daň z príjmu pri predaji nebytového priestoru

Okrem dane z nehnuteľností je pri predaji nebytového priestoru potrebné zohľadniť aj daň z príjmu. Príjem z predaja nehnuteľnosti sa zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov.

Oslobodenie od dane

Príjem z predaja nebytového priestoru môže byť oslobodený od dane z príjmov, ak sú splnené určité podmienky. Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov je od dane oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, ak uplynulo aspoň 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva.

Výdavky pri predaji

Ak príjem z predaja nebytového priestoru nie je oslobodený od dane, daňovník si môže uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie tohto príjmu. Medzi tieto výdavky patria napríklad:

  • Kúpna cena nebytového priestoru
  • Výdavky na rekonštrukciu a opravy
  • Poplatky realitnej kancelárii
  • Zaplatené úroky z hypotekárneho úveru
  • Finančné prostriedky vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti

Príklad

Pani Jana predala nebytový priestor v roku 2025 za 175 000 eur. Nebytový priestor kúpila v roku 2022 za 128 000 eur. Výdavky na opravu nebytového priestoru predstavovali 20 300 eur a poplatok realitnej kancelárii bol 1 700 eur. Keďže od nadobudnutia nebytového priestoru do jeho predaja neuplynulo 5 rokov, príjem z predaja nie je oslobodený od dane. Pani Jana si môže uplatniť výdavky vo výške 150 000 eur (128 000 + 20 300 + 1 700). Zdaniteľný príjem je 25 000 eur (175 000 - 150 000).

Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri predaji nebytového priestoru

Predaj nebytového priestoru môže podliehať aj dani z pridanej hodnoty (DPH). Základnou úpravou pri dodaní stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku je § 38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ZDPH).

Prečítajte si tiež: Inzercia nebytových priestorov

Zdaniteľná osoba

Zákon o DPH sa na občana vzťahuje vtedy, ak pri predaji nehnuteľnosti koná v postavení zdaniteľnej osoby. Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem.

Oslobodenie od DPH

Podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH je oslobodené od dane dodanie stavby alebo časti stavby po piatich rokoch od jej prvej kolaudácie. Platiteľ sa však môže rozhodnúť plnenie zdaniť (§ 38 ods. 8 zákona o DPH) s výnimkou stavby určenej na bývanie, bytu, apartmánu v bytovom dome.

Registrácia pre DPH

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z predaja nehnuteľností 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu.

Príklad

Spoločnosť s ručením obmedzeným (platiteľ DPH) predáva nebytový priestor súkromnej osobe. Kolaudácia nebytového priestoru prebehla pred viac ako 10 rokmi. Spoločnosť sa môže rozhodnúť, že predaj nebytového priestoru uskutoční s DPH, aby sa vyhla úprave odpočítanej dane podľa § 54 zákona o DPH.

Praktické príklady

Príklad 1: Predaj bytu

Pán Adam predal byt v Bratislave za 120 000 eur. Byt kúpil pred 3 rokmi za 100 000 eur. Keďže neuplynulo 5 rokov od nadobudnutia, príjem z predaja bytu nie je oslobodený od dane z príjmov. Pán Adam si môže uplatniť výdavky vo výške 100 000 eur. Zdaniteľný príjem je 20 000 eur.

Prečítajte si tiež: Prevádzate byt? Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluve

Príklad 2: Predaj rekreačnej chaty

Pani Eva predala rekreačnú chatu za 70 000 eur. Chatu kúpila pred 10 rokmi za 60 000 eur. Keďže uplynulo viac ako 5 rokov od nadobudnutia, príjem z predaja chaty je oslobodený od dane z príjmov.

Príklad 3: Predaj stavebného pozemku

Spoločnosť Beta predala stavebný pozemok za 80 000 eur. Spoločnosť pozemok rozparcelovala a zabezpečila zavedenie inžinierskych sietí. Keďže spoločnosť vykonáva ekonomickú činnosť, je zdaniteľnou osobou a predaj stavebného pozemku podlieha DPH. Spoločnosť je povinná odviesť DPH z predaja pozemku.

Výpočet dane z nehnuteľností

Výpočet dane z nehnuteľností závisí od viacerých faktorov, ako sú typ nehnuteľnosti, jej výmera a sadzba dane stanovená obcou alebo mestom.

Vzorec pre výpočet dane

Daň z nehnuteľností = Základ dane x Sadzba dane

  • Základ dane:
    • Pri pozemkoch: výmera pozemku v m2 x hodnota pôdy (určená zákonom)
    • Pri stavbách: výmera zastavanej plochy v m2 x hodnota stavby (určená zákonom)
    • Pri bytoch a nebytových priestoroch: výmera podlahovej plochy v m2
  • Sadzba dane: Stanovená obcou alebo mestom vo všeobecne záväznom nariadení (VZN).

Príklad výpočtu

Slečna Jana vlastní byt v Bratislave s rozlohou 54 m2. Sadzba dane pre byty v Bratislave je 1,20 eur/m2.

Daň z nehnuteľností = 54 m2 x 1,20 eur/m2 = 64,80 eur

Slečna Jana zaplatí daň z nehnuteľností vo výške 64,80 eur.

Zmeny v zákone o DPH od roku 2019

Transakcie predaja a nájmu nehnuteľností sú špecificky upravené v § 38 zákona o DPH od roku 2019. Snahou zákonodarcu bolo oslobodiť dodanie stavieb určených na bývanie, ak uplynul časový test 5 rokov od kolaudácie. To, či je stavba, resp. jej časť určená na bývanie, vyplýva z kolaudačného rozhodnutia. Za predpokladu, že sa spolu s rodinným domom, bytovým domom, bytom, apartmánom v bytovom dome dodáva aj pozemok, uplatní sa rovnaký daňový režim, tzn. oslobodenie od dane, aj na toto plnenie. Platiteľ sa nemôže rozhodnúť pre zdanenie tejto transakcie. Ak sa dodáva aj garáž, resp. parkovacie miesto, postupuje sa rovnako ako pri pozemku.

tags: #nebytovy #priestor #dane #z #nehnutelnosti #pri

Ďalšie články