Neplatenie Nájomného za Byt a Podmienky Odstúpenia od Zmluvy

Nájom bytu je oblasť, ktorá si vyžaduje zvýšenú pozornosť, a to ako zo strany prenajímateľa, tak aj nájomcu. Slovenská legislatíva poskytuje nájmu bytu osobitnú ochranu, čo znamená, že prenajímateľ má obmedzené možnosti na ukončenie nájomnej zmluvy. Na druhej strane, nájomca, ktorý mešká s platbami, môže čeliť vyšším sankčným poplatkom. Tento článok sa zameriava na podmienky, za ktorých je možné odstúpiť od nájomnej zmluvy v prípade neplatenia nájomného, a na práva a povinnosti oboch strán.

Práva a povinnosti pri omeškaní s platbou nájomného

Ak nájomca neplatí nájomné alebo úhradu za služby spojené s užívaním bytu (napríklad platby za energie, vodu), prenajímateľ má právo uplatniť si nárok nielen na dlžnú sumu, ale aj na príslušenstvo vo forme poplatkov z omeškania. Tieto poplatky môže prenajímateľ požadovať, ak nájomca neuhradí dlžnú sumu ani do piatich dní po termíne splatnosti. Výška poplatku z omeškania je stanovená na 0,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania, pričom minimálna suma je 0,83 eur za každý začatý mesiac omeškania.

Pre porovnanie, pri iných peňažných dlhoch v rámci občianskoprávnych vzťahov je dlžník sankcionovaný úrokom z omeškania, ktorého sadzba je aktuálne nižšia. Nárok na poplatok z omeškania vzniká automaticky, a to aj v prípade, že táto možnosť nebola explicitne uvedená v nájomnej zmluve.

Pre prenajímateľa je vhodné, aby nájomcu písomne vyzval na zaplatenie dlhu. Ak nájomca nezaplatí ani po tejto výzve, prenajímateľ má právo uplatniť si svoj nárok na súde.

Záložné právo prenajímateľa

Na zabezpečenie nájomného má prenajímateľ záložné právo na hnuteľné veci, ktoré sa nachádzajú v byte a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Toto právo sa nevzťahuje na veci vylúčené z výkonu rozhodnutia. Prenajímateľ by mal čo najskôr požiadať súd o nariadenie súpisu týchto vecí, pretože ak by boli veci z bytu odstránené skôr, ako budú spísané osobou poverenou súdom, záložné právo zanikne. Výnimkou je situácia, keď sú veci odstránené na úradný príkaz a prenajímateľ stihne ohlásiť svoje práva na súde do ôsmich dní po výkone.

Prečítajte si tiež: Neplatenie odvodov a váš budúci dôchodok

Ak sa nájomca sťahuje alebo začne odstraňovať veci z bytu bez zaplatenia nájomného alebo poskytnutia iného zabezpečenia, prenajímateľ môže veci zadržať na vlastné nebezpečenstvo, avšak do ôsmich dní musí požiadať o súpis osobou poverenou súdom alebo veci nájomcovi vydať.

Ukončenie nájomnej zmluvy pre neplatenie nájomného

Možnosti ukončenia nájomnej zmluvy závisia od toho, či sa zmluva riadi klasickým nájmom bytu podľa Občianskeho zákonníka alebo osobitným režimom podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

Výpoveď podľa zákona o krátkodobom nájme bytu

Režim zvýhodnenej výpovede podľa zákona o krátkodobom nájme bytu platí, ak sú splnené nasledujúce podmienky:

1. Zmluva o nájme bytu alebo jeho časti je uzatvorená najviac na 2 roky (s možnosťou predĺženia maximálne 2x, celková doba nájmu nesmie presiahnuť 6 rokov).

2. Zmluva je uzatvorená písomne a obsahuje:

   Prečítajte si tiež: Koncesionárske poplatky a dôchodcovia: Ako požiadať o oslobodenie

   • Meno, priezvisko, trvalý pobyt a dátum narodenia zmluvných strán (fyzické osoby nepodnikatelia) alebo obchodné meno, trvalý pobyt, dátum narodenia, miesto podnikania a IČO (fyzické osoby podnikatelia) alebo obchodné meno, sídlo a IČO (právnické osoby) a meno a priezvisko osoby oprávnenej za nich konať.
   • Označenie predmetu nájmu a rozsahu jeho užívania.
   • Určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a úhrad za služby.
   • Opis stavu bytu, jeho príslušenstva a vybavenia a tiež opis ich závad, ktoré boli známe v čase podpisu zmluvy.
   • Určenie doby nájmu.
   • Vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý, že sa zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

3. Prenajímateľ si splnil povinnosť registrácie k dani z príjmu z prenájmu.

Ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhradu za služby za čas dlhší ako 2 mesiace, prenajímateľ má právo vypovedať krátkodobý nájom bytu. Ak bola dohodnutá peňažná zábezpeka (kaucia, depozit) a dlh nájomcu bol vyriešený jej čerpaním, prenajímateľ má právo vypovedať nájom, ak nájomca nedoplní zábezpeku do pôvodnej výšky ani do jedného mesiaca odo dňa doručenia písomnej výzvy. Zábezpeka môže byť dohodnutá maximálne vo výške trojnásobku mesačného nájomného a úhrady za služby.

Výpovedná lehota začína plynúť dňom, ktorý nasleduje po dni doručenia písomnej výpovede nájomcovi. Dĺžka výpovednej lehoty sa riadi obsahom nájomnej zmluvy, ale nesmie byť kratšia ako 15 dní (z dôvodu omeškania so zaplatením nájomného) alebo 1 mesiac (z dôvodu nedoplnenia peňažnej zábezpeky).

Výpoveď podľa Občianskeho zákonníka

Ak právny vzťah nespĺňa požiadavky kladené na krátkodobý nájom bytu, podmienky výpovede sa riadia Občianskym zákonníkom. Ten umožňuje výpoveď z dôvodu omeškania so zaplatením nájomného alebo úhrady za služby, ak nájomca nezaplatil za dlhší čas ako 3 mesiace. Výpovedná lehota trvá 3 mesiace a začne plynúť od 1. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci doručenia výpovede.

Ak nájomca preukáže, že sa ku dňu doručenia výpovede z objektívnych dôvodov nachádzal v hmotnej núdzi, výpovedná doba sa predĺži o ochrannú lehotu v trvaní 6 mesiacov. Ak nájomca pred uplynutím ochrannej lehoty dlh uhradí, platí, že dôvod výpovede zanikol.

Prečítajte si tiež: Podmienky neplatenia dôchodkového poistenia

Ak jediným dôvodom, pre ktorý nie je možné vypovedať zmluvu v režime krátkodobého nájmu bytu, je nesplnenie registračnej povinnosti k dani z príjmu, prenajímateľ môže (ak sa s nájomcom nedohodol inak) vypovedať zmluvu v dvojmesačnej výpovednej lehote.

Dôležitosť správne formulovanej výpovede

Výpoveď by mala obsahovať dôvod, pre ktorý je nájom bytu vypovedaný, a presnú špecifikáciu dlžnej sumy. Ak je výpoveď doručovaná osobne, je potrebné zabezpečiť potvrdenie doručenia vlastnoručným podpisom nájomcu. Pri zasielaní poštou je vhodné použiť doporučenú zásielku s doručenkou.

Ak nájomca nenapadne platnosť výpovede na súde, nájom skončí a nájomca byt neopustí, prenajímateľ bude musieť na súde žiadať žalobou jeho vypratanie. V prípade úspechu na súde, problém s nájomcom vyrieši exekútor.

Špecifické situácie a odstúpenie od zmluvy

Odstúpenie od zmluvy je možné len v prípadoch, ktoré predpokladá zákon alebo upravuje zmluva. Vo všeobecnosti platí, že odstúpiť od zmluvy je možné vtedy, ak prenajaté priestory bytu sú zdraviu škodlivé (napr. plesne na stenách, výskyt roztočov alebo látok ohrozujúcich zdravie) alebo byt má iné zjavné poškodenia, ktoré bránia jeho riadnemu užívaniu. Právo odstúpiť od zmluvy má nájomca aj vtedy, ak o týchto nedostatkoch bytu vedel pred uzavretím zmluvy. Vzdanie sa tohto práva na odstúpenie je zo zákona neplatné.

Prenajímateľ môže odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda. Ak nejde o byt alebo nebytový priestor, prenajímateľ môže odstúpiť od zmluvy, ak nájomca, hoci upomenutý, nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného, a ak je táto doba kratšia ako tri mesiace, do troch mesiacov, alebo ak s ohľadom na právoplatné rozhodnutie príslušného orgánu treba prenajatú vec vypratať.

tags: #neplatenie #nájomného #bytu #odstúpenie #od #zmluvy