Neplatnosť Sprostredkovateľskej Zmluvy: Dôvody a Dôsledky

Trendom je využívanie sprostredkovateľa (napr. realitnej kancelárie) pri kúpe nehnuteľností, s cieľom odbremeniť sa od mnohých povinností. Na tento účel sa uzatvára zmluva o sprostredkovaní. Problém nastane, ak sa kupujúci rozhodne nehnuteľnosť nekúpiť, resp. zmluvu o kúpe neuzavrie.

Sprostredkovanie Kúpy Nehnuteľnosti: Občianska alebo Obchodná Právna Regulácia?

Slovenský právny poriadok obsahuje duplicitnú právnu úpravu zmluvných vzťahov, čo spôsobuje problémy a vyvoláva diskusie. Duplicitná právna úprava nevyníma ani zmluvu o sprostredkovaní. Najčastejšie je na strane sprostredkovateľa podnikateľ, ktorý vystupuje v rámci svojej podnikateľskej činnosti a na strane druhej záujemca o kúpu, ktorý podnikateľom nie je.

V zmysle ustanovenia § 261 Obchodného zákonníka daný právny vzťah nespadá pod ustanovenia Obchodného zákonníka. Na druhej strane ustanovenie § 262 ods. 1 Obchodného zákonníka umožňuje stranám zvoliť si aplikáciu Obchodného zákonníka.

Považujeme za potrebné poukázať na tú skutočnosť, že predmetom záväzku je sprostredkovanie uzavretia zmluvy. Nehnuteľnosť, resp. jej kúpa je predmetom zmluvy sprostredkúvanej a až tá musí byť obligatórne v režime občianskeho práva. V tejto otázke je zaujímavé rozhodnutie Krajského súdu v Trenčíne sp. zn. 6Co/705/2014, v ktorom sa súd argumentačne oprel o české súdne rozhodnutia: „…súd poukázal na to, že v zmysle rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 23Cdo/2589/2010 po posúdení dopadu Občianskeho či Obchodného zákonníka, ktorých ustanovenia upravujúce zmluvu o sprostredkovaní sú v českom i slovenskom právnom poriadku totožné, v danom prípade voľba Obchodného zákonníka pre úpravu zmluvy o sprostredkovaní uzatvorenej s fyzickou osobou smeruje k zhoršeniu právneho postavenia účastníka zmluvy, ktorý nie je podnikateľom. Voľba Obchodného zákonníka podľa § 262 ods. 1 ObchZ by bola v rozpore s dobrými mravmi. Nevýhodnosť postavenia vnímal súd najmä vo vzťahu k otázkam ochrany spotrebiteľa. Súdne rozhodnutie deklaruje, že v danom prípade sa zmluva musí spravovať ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

V súlade s ustanovením § 774 Občianskeho zákonníka je odmena sprostredkovateľa viazaná na skutočnosť, že došlo k splneniu účelu sprostredkovania, a to k uzavretiu sprostredkúvanej zmluvy pričinením sprostredkovateľa. Medzi uzavretím zmluvy a konaním sprostredkovateľa je nevyhnutná príčinná súvislosť. Ak k uzavretiu zmluvy nedôjde alebo dôjde bez pričinenia sprostredkovateľa, nárok na odmenu mu nevzniká. Takúto interpretáciu nájdeme aj v mnohých súdnych rozhodnutiach, napr. Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 33Cdo 3900/2008: „Sprostredkovateľovi zásadne vzniká právo na odmenu v dohodnutej výške pri kumulatívnom splnení dvoch podmienok, a to, že záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkúvanú zmluvu a, že túto zmluvu strany uzavreli pričinením sprostredkovateľa. … Sprostredkovateľ nemá právo na odmenu, ak k uzatvoreniu zmluvy nedošlo, hoci k tomu vytvoril podmienky.“ Podobne aj Rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 3 Obdo 65/2018.

Prečítajte si tiež: Rozsudok: PN a výpoveď

Samozrejme súkromné právo je v zásade považované za právo, ktoré umožňuje i dojednania odlišné od zákona, t. j. je dispozitívne - tam, kde to zákon pripúšťa, resp. nezakazuje. V uvedenom prípade zákon nevylučuje vedľajšie dojednania medzi sprostredkovateľom a záujemcom o kúpu. Napr. môže dôjsť k dohode, že nárok na odmenu vznikne už dojednaním príležitosti uzavrieť zmluvu, a nie jej skutočným uzatvorením (viď napr. Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. Zn. 33Odo 290/2005).

Zmluvná Pokuta a Jej Neplatnosť

Účinným zabezpečovacím a aj mnohokrát v sprostredkovateľských zmluvách využívaným právnym inštitútom je zmluvná pokuta. Zmluvná pokuta je upravená v Občianskom i Obchodnom zákonníku. Vzhľadom na úvod príspevku je relevantná zmluvná pokuta podľa ustanovení občianskeho práva. Zmluvná pokuta je v súlade s ustanovením § 544 Občianskeho zákonníka sankčným inštitútom, ktorý plní zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu. V mnohých sprostredkovateľských zmluvách je zmluvná pokuta zakotvená ako sankcia za neuzavretie sprostredkúvanej zmluvy. V danej problematike judikatúra zaujala stanovisko, že neuzatvorenie sprostredkúvanej zmluvy nemôže byť klasifikované ako porušenie zmluvnej povinnosti.

„Dojednanie sprostredkovateľskej zmluvy obchádza ustanovenia § 544 ods. 1 Obč. zák. (obdobne ako slovenská právna úprava), ktoré spája vznik nároku na zmluvnú pokutu iba s porušením zmluvy. Preto je toto dojednanie podľa § 39 neplatné a na základe neho nemožno žalobcovi priznať plnenie. … V žiadnom prípade sa však záujemca vo vzťahu k sprostredkovateľovi nemôže zaviazať, že s vyhľadanou treťou osobou uzavrie zmluvu (v danom prípade zmluvu kúpnu). Je výlučne na vôli záujemcu, či vôbec a s kým uzavrie kúpnu zmluvu ohľadom predmetu kúpy, ktorý zamýšľa predať / kúpiť. Pokiaľ teda záujemca s vyhľadanou treťou osobou predpokladanú zmluvu neuzatvorí, nejde o porušenie povinnosti zo sprostredkovateľskej zmluvy. Teda ani na nepodpísanie zmluvy nemožno viazať povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu.“ (Rozhodnutie Krajského súdu v Hradci Králové sp. zn. 21Co 102/2013). Ne/uzavretie zmluvy je právom, za výkon ktorého nie je možné osobu sankcionovať.

Rezervačný Poplatok a Jeho Neplatnosť ako Zmluvná Pokuta

Veľmi zaujímavým pojmom v sprostredkovateľských zmluvách býva cena rezervácie, ktorá môže znamenať, že poplatok v sprostredkovateľskej zmluve nie je odmena sprostredkovateľa, ale akýsi poplatok za rezerváciu kúpy a v prípade neuzavretia kúpnej zmluvy nehnuteľnosti je tento ponechaný sprostredkovateľovi ako zmluvná pokuta. V danom prípade je sprostredkovateľská zmluva kumuláciou dvoch zmluvných dojednaní, a to zmluvy o rezervácii (čo je nepomenovanou zmluvou) a zmluvy sprostredkovateľskej. Najvyšší súd Českej republiky sa situáciou rezervačnej zmluvy zaoberal vo svojom rozhodnutí sp. zn. 33Odo 330/2002 a dospel k záveru, že takéto dojednanie je nemožné a tento rezervačný poplatok nemôže byť prepadnutý v prospech sprostredkovateľa ako zmluvná pokuta.

Stanovisko súdu v prejedávanom prípade: „V rezervačnej zmluve sa záujemca zaväzuje uzavrieť kúpnu zmluvu do určitej doby, a ak tak nespraví zaväzuje sa zaplatiť sankciu, a to zmluvnú pokutu. Zmluvu o rezervácii nemožno hodnotiť ako zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, pretože nie je vo vzťahu medzi budúcim kupujúcim a sprostredkovateľom upravená ako zvláštny typ zmluvy v občianskoprávnych predpisoch, obsahovo ide o zmluvu nepomenovanú. Ustanovenie § 50a Obč. zák. upravujúce zmluvu o budúcej zmluve má povahu kogentnej právnej normy (takej od ktorej sa nemožno odchýliť). Účastníkmi tejto zmluvy môžu byť len účastníci budúcej zmluvy. Inými slovami, uzavrieť budúcu zmluvu v zmysle ustanovenia § 50a Obč. zák. môžu len účastníci zmluvy, ktorá má byť nimi v budúcnosti uzavretá (iný subjekt sa sám môže zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrie zmluvu, len ak je nepriamym zástupcom účastníka budúcej zmluvy. ….. . Pokiaľ bola zmluva o rezervácii uzatvorená medzi subjektmi, ktoré nemali byť účastníkmi budúcej kúpnej zmluvy, nemôže ísť charakterom o zmluvu o budúcej zmluve; keďže ako zvláštna zmluva nie je v občianskoprávnych predpisoch upravená, nie je ju možné posúdiť inak ako zmluvu nepomenovanú (§ 51 Obč. zák.). V posudzovanom prípade jeden záväzok zakladá žalobkyni uzavrieť kúpnu zmluvu do určenej lehoty. Súd ďalej hodnotil zmluvné dojednanie účastníkov obsahom predstavujúce zmluvu nepomenovanú z pohľadu ustanovenia § 39 Obč. zák. „Posudzovaná nepomenovaná zmluva je neplatná, lebo svojim obsahom odporuje zákonu. Porušuje totiž zákaz vyslovený v ustanovení § 51 Obč. zák. neodporovať účelu zákona, v ktorom je v prípade zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy založenie zmluvnej povinnosti jedného či oboch účastníkov. …..

Prečítajte si tiež: Darovanie v manželstve

V prípade podnikateľa a nepodnikateľa pri sprostredkovateľskej zmluve, aj v prípade voľby Obchodného zákonníka, bude aplikovaný právny režim Občianskeho zákonníka. Pokiaľ medzi účastníkmi sprostredkovateľskej zmluvy neexistuje odlišné dojednanie, nárok na odmenu sprostredkovateľa vzniká, len ak došlo k uzavretiu sprostredkúvanej zmluvy jeho pričinením. Sankcionovanie neuzavretia sprostredkúvanej zmluvy je nemožné a takéto dojednanie o zmluvnej pokute je neplatné. V prípade, že súčasťou sprostredkúvanej zmluvy je aj dojednanie o rezervácii, ide o zmluvu zmiešanú. Cena rezervácie nemôže prepadnúť v prospech sprostredkovateľa (rezervujúcej osoby) ako zmluvná pokuta v prípade neuzavretia sprostredkúvanej zmluvy, takéto dojednanie o zmluvnej pokute sa prieči účelu zákona a je neplatné.

Judikát Najvyššieho Súdu a Provízia

Záujemca a sprostredkovateľ podpísali sprostredkovateľskú zmluvu na uzavretie kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť. Sprostredkovateľ predstavil záujemcovi vlastníka vhodnej nehnuteľnosti. Záujemca uzavrel s vlastníkom zmluvu o budúcej zmluve, od ktorej však neskôr pre nedostatok financií odstúpil. Sprostredkovateľ zažaloval záujemcu o zaplatenie provízie za sprostredkovanie zmluvy. Nižšie súdy žalobe vyhoveli. Síce kúpna zmluva (ktorá mala byť predmetom sprostredkovania) napokon nebola uzavretá, ale neuzavretie spôsobil záujemca. Sprostredkovateľská zmluva teda nebola naplnená z dôvodov na strane záujemcu. Záujemca podal dovolanie. odvolací rozsudok zrušil a vec vrátil na ďalšie konanie. Ak je provízia podľa sprostredkovateľskej zmluvy viazaná na uzavretie kúpnej zmluvy, právo na províziu vznikne až uzavretím kúpnej zmluvy. Ak kúpna zmluva nie je uzavretá, právo na províziu nevznikne-a to ani vtedy nie, ak neuzavretie spôsobil záujemca. Toto právo nemožno založiť analogickou aplikáciou § 646 ObchZ a ani poukazom na dobré mravy.

Podľa § 644 ObchZ vzniká právo na zaplatenie provízie uzavretím zmluvy, ktorá je predmetom sprostredkovania. Bez uzavretia zmluvy právo nevznikne. Pre vznik práva nie je podstatné, či sprostredkovateľ vykonal činnosť smerujúcu k uzavretiu zmluvy a z akých dôvodov zmluva uzavretá nebola. Ak bol vznik práva viazaný na uzavretie zmluvy, nemožno ho založiť analogickým použitým § 646 ObchZ. Toto ustanovenie sa použije len na situáciu, že vznik práva je viazaný až na splnenie záväzku zo zmluvy, ktorá bola predmetom sprostredkovania. Len v tomto prípade vzniká právo na províziu aj vtedy, ak záväzok nebol splnený z dôvodov na strane záujemcu. Na iné situácie sa § 646 ObchZ nevzťahuje. Analógiu nemožno použiť. Analogické použitie prichádza do úvahy len v prípade tzv. právnej medzery. Tu o právnu medzeru nejde, pretože vznik práva na províziu upravuje pre danú situáciu výslovne § 644 ObchZ. Ak právo nevzniklo, nemožno ho konštruovať s odkazom na dobré mravy. Zmluvné strany si mohli dojednať vznik práva na províziu odlišne; ak to neurobili, ide o výraz ich zmluvnej voľnosti. Uznesenie najvyššieho súdu sp. zn. 3 Obdo 65/2018 z 12. 2. 2019 (Advokátska kancelária Machová s.r.o. proti VVMZ spol. s r. o)

Závery najvyššieho súdu sú správne. Analógia je prípustná len v prípade právnej medzery, čiže neplánovanej neúplnosti zákona. Dohoda, že právo na províziu vzniká až uzavretím sprostredkúvanej zmluvy, nemôže byť neplatná pre rozpor s dobrými mravmi-keďže zákon výslovne túto konštrukciu predpokladá (ide dokonca o prednastavené pravidlo, ktoré sa uplatní vždy vtedy, ak si strany nedohodnú niečo iné). Najvyšší súd správne konštatoval, že ak právo nevzniklo, nemožno ho vytvoriť poukazom na dobré mravy.

Dôležitosť Písomnej Formy Zmluvy

V prípade, ak by bola sprostredkovateľská zmluva uzavretá len v ústnej forme, realitná kancelária nevedela nielen preukázať samotný obsah zmluvy, ale ani to, že medzi ňou ako sprostredkovateľom a žalovaným ako záujemcom vôbec nejaký právny vzťah vznikol. Obsah ústnej zmluvy je ale ešte ťažšie preukázať ako vôbec vznik právneho vzťahu. Neuzavretie sprostredkovateľskej zmluvy v písomnej forme je v tomto prípade výlučne v prospech žalovaného, ktorému sa vynára za uvedeného skutkového stavu celý rad možnosti procesnej obrany. V tejto súvislosti je potrebné ešte uviesť situáciu, keď by záujemca najskôr podľa ústne dojednanej sprostredkovateľskej zmluvy uhradil províziu v dohodnutej výške, čo by vedel preukázať napríklad platobným príkazom. Následne by však v stanovenej premlčacej dobe mohol paradoxne právne záujemca žalovať sprostredkovateľa o vydanie bezdôvodného obohatenia, nakoľko by záujemca tvrdil, že plnil bez právneho dôvodu. Svoje plnenie sprostredkovateľovi by vedel preukázať avšak sprostredkovateľ by nemusel vedieť v konaní dokázať, že pre záujemcu vykonal sprostredkovateľskú činnosť. V dôkaznej núdzi by sa sprostredkovateľ ale mohol ocitnúť aj v iných správnych - napr. daňových konaniach.

Prečítajte si tiež: Bezdôvodné obohatenie v nájme

tags: #neplatnost #sprostredkovatelskej #zmluvy #dovod