Neplatnosť kúpnej zmluvy: Dôvody a postup

Úvod

Kúpna zmluva je základným právnym dokumentom pri prevode vlastníctva nehnuteľností. Avšak, nie všetky kúpne zmluvy sú platné. V tomto článku sa zameriame na dôvody neplatnosti kúpnej zmluvy a postup, ako sa s touto situáciou vysporiadať. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o problematike, s použitím relevantných zákonných ustanovení a judikatúry.

Dôvody neplatnosti kúpnej zmluvy

Neplatnosť kúpnej zmluvy môže mať rôzne príčiny, ktoré sa dajú rozdeliť do dvoch hlavných kategórií: absolútna a relatívna neplatnosť.

Absolútna neplatnosť

Absolútna neplatnosť nastáva, ak kúpna zmluva nespĺňa základné náležitosti platného právneho úkonu, ako ich ustanovuje Občiansky zákonník v ustanoveniach §§ 37 až 40. Takáto zmluva je neplatná od samého začiatku a je neúčinná voči všetkým. Absolútna neplatnosť sa nepremlčuje, čo znamená, že ktokoľvek, kto preukáže právny záujem, sa môže kedykoľvek domáhať na súde určenia neplatnosti zmluvy.

Príklady absolútnej neplatnosti:

• Nedostatok vôle: Ak jedna zo strán neprejavila skutočnú vôľu uzavrieť zmluvu, napríklad ak bola pod nátlakom alebo v stave, ktorý vylučoval slobodné rozhodovanie.
• Neurčitosť alebo nezrozumiteľnosť: Ak je predmet zmluvy alebo kúpna cena neurčitá alebo nezrozumiteľná, zmluva nemôže byť platná. Podstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy sú dohoda kupujúceho a predávajúceho o predmete plnenia a kúpnej cene za predmet prevodu.
• Rozpor so zákonom alebo dobrými mravmi: Ak zmluva odporuje zákonu alebo dobrým mravom, je absolútne neplatná.
• Nedodržanie formy: V prípade prevodu nehnuteľností musí mať zmluva písomnú formu. Ak táto forma nie je dodržaná, zmluva je neplatná. V zmysle ust. § 46 Občianskeho zákonníka zmluva ohľadom predaja nehnuteľnosti musí byť povinne zo zákona písomná.
• Nespôsobilosť na právne úkony: Ak jedna zo strán nemala spôsobilosť na právne úkony v čase podpisu zmluvy, zmluva je neplatná. Pre platnosť právneho úkonu je nevyhnutné, aby boli splnené základné náležitosti, medziiným aj spôsobilosť na právne úkony zmluvných strán, a to v plnom rozsahu. Takouto sa rozumie, že predajca/kupujúci je v čase podpisu kúpnej zmluvy je schopný posúdiť svoje konanie a jeho následky.
• Absolútne neplatný právny úkon nemá od začiatku žiadne právne následky, hľadí sa naň, akoby neexistoval.

Relatívna neplatnosť

Relatívna neplatnosť nastáva v prípadoch, keď zmluva síce spĺňa základné náležitosti, ale existuje dôvod, pre ktorý sa jej neplatnosti môže dovolať len určitá osoba, ktorej sa týka. Na rozdiel od absolútnej neplatnosti, relatívna neplatnosť sa premlčuje a súd na ňu prihliada len na žiadosť dotknutej osoby. Občiansky zákonník (§ 40a) uvádza, kedy sa právny úkon považuje za platný, pokiaľ sa ten, koho sa týka, nedovolá tejto neplatnosti.

Príklady relatívnej neplatnosti:

• Omyl: Ak jedna zo strán bola pri uzatváraní zmluvy v omyle, ktorý sa týka rozhodujúcej skutočnosti, a druhá strana tento omyl vyvolala alebo o ňom vedela, zmluva je relatívne neplatná. Omyl je možné považovať na vadu právneho úkonu založenú na nesprávnej predstave účastníka právneho úkonu o určitej skutočnosti týkajúcej sa tohto právneho úkonu. Môže byť spojený s vôľou alebo s prejavom vôle. Jedným z omylov je omyl o vlastnostiach predmetu právneho úkonu tak ako v tomto prípade.
• Tieseň a nápadne nevýhodné podmienky: Ak bola zmluva uzavretá v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok, strana, ktorá bola v tiesni, sa môže dovolať relatívnej neplatnosti zmluvy. Zákonný dôvod na odstúpenie od zmluvy je tieseň a nápadne nevýhodné podmienky, pričom oba predpoklady musia byť splnené súčasne, neexistuje možnosť odstupovania od zmluvy len v prípade jej uzatvorenia za nevýhodných podmienok. Tiesňou sa rozumie stav, keď vôľa konajúceho uzatvoriť zmluvu nebola vytvorená celkom slobodne, ale pod vplyvom vonkajšieho tlaku - nie však pod vplyvom fyzického donútenia ani bezprávnej vyhrážky (tieto skutočnosti spôsobujú absolútnu neplatnosť úkonu). Tieseň je možné vymedziť ako hospodársky alebo sociálny stav osoby, ktorý na ňu dolieha takým spôsobom a tak naliehavo, že v dôsledku tohto stavu urobí právny úkon aj za nápadne nevýhodných podmienok. Je možné uviesť, že ak by takejto okolnosti nebolo, tak by konajúca osoba úkon neurobila. Druhým predpokladom sú nápadne nevýhodné podmienky, o ktorých je možné hovoriť vtedy, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť niektorých iných dohodnutých podmienok.
• Nedodržanie predkupného práva: Ak spoluvlastník predal svoj podiel bez toho, aby ho ponúkol ostatným spoluvlastníkom, títo sa môžu dovolať relatívnej neplatnosti zmluvy. Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe v zmysle ust. par. 116 a 117 Obč. zákonníka.

Postup pri dovolávaní sa neplatnosti kúpnej zmluvy

Ak sa domnievate, že vaša kúpna zmluva je neplatná, je dôležité postupovať správne, aby ste ochránili svoje práva.

Prečítajte si tiež: Pracovný pomer a nemocenské dávky

1. Získanie právneho poradenstva: Prvým krokom by malo byť vyhľadanie právneho poradenstva od advokáta, ktorý sa špecializuje na nehnuteľnostné právo. Advokát vám pomôže posúdiť, či existujú dôvody na neplatnosť zmluvy a aký je najlepší postup.
2. Oznámenie o neplatnosti: V prípade relatívnej neplatnosti je potrebné oznámiť druhému účastníkovi zmluvy, že sa dovolávate neplatnosti. Toto oznámenie by malo byť písomné a doručené preukázateľným spôsobom (napr. doporučeným listom). Účastník zmluvy sa môže dovolať jej neplatnosti dvomi spôsobmi: oznámením druhému účastníkovi právneho úkonu alebo prostredníctvom súdneho konania.
3. Žaloba na súd: Ak druhá strana nesúhlasí s neplatnosťou zmluvy, je potrebné podať žalobu na súd o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy. Žaloba musí obsahovať všetky relevantné skutočnosti a dôkazy, ktoré preukazujú neplatnosť zmluvy.
4. Súdne konanie: Súd v konaní preskúma všetky predložené dôkazy a rozhodne, či je zmluva platná alebo neplatná. Ak súd rozhodne, že zmluva je neplatná, nastávajú právne následky, ktoré sa týkajú vrátenia plnení.

Právne následky neplatnosti kúpnej zmluvy

Ak súd rozhodne, že kúpna zmluva je neplatná, nastávajú právne následky, ktoré sa týkajú vrátenia plnení. To znamená, že predávajúci je povinný vrátiť kupujúcemu zaplatenú kúpnu cenu a kupujúci je povinný vrátiť predávajúcemu nehnuteľnosť. Ak sa plnilo na základe neplatnej kúpnej zmluvy (napr. sa zaplatila kúpna cena alebo došlo k odovzdaniu bytu, príp.

V zmysle judikatúry Najvyššieho súdu k zákonu č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník platilo, že požiadavka jednej zmluvnej strany na vrátenie plnenia z neplatnej zmluvy mohol uspieť iba v prípade, ak táto strana sama deklarovala povinnosť taktiež vrátiť plnenie. Ide totiž o synalagmatický záväzok. Žaloba mohla byť úspešná iba v prípade, ak sa ňou žiadalo vrátenie plnenia získaného žalovaným proti vráteniu plnenia, ktoré obdržal žalobca. Ak ide o plnenie, za ktoré musí byť poskytnutá peňažná náhrada, v súdnom konaní bolo možné priznať iba vrátenie toho, o čo peňažné plnenie žalobcu prevyšuje peňažnú náhradu, ktorá mala byť poskytnutá žalovanému.

Odstúpenie od zmluvy ako alternatíva

Okrem dovolávania sa neplatnosti kúpnej zmluvy existuje aj možnosť odstúpenia od zmluvy. Odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon, ktorým sa zmluva ruší od začiatku. Odstúpenie od zmluvy o prevode vlastníctva nehnuteľnosti umožňuje Občiansky zákonník a využíva sa vo výnimočných prípadoch. Z právneho hľadiska predstavuje jednostranný právny úkon niektorého účastníka zmluvy, na základe ktorého prejavuje vôľu zmluvu zrušiť nezávisle od súhlasu ostatných účastníkov zmluvy.

Odstúpiť od zmluvy je možné len v prípadoch ustanovených zákonom alebo dohodnutých v zmluve. Medzi najčastejšie dôvody odstúpenia od zmluvy patria:

• Porušenie zmluvných povinností: Ak jedna zo strán poruší svoje zmluvné povinnosti, druhá strana môže od zmluvy odstúpiť. Napríklad, ak kupujúci nezaplatí kúpnu cenu v dohodnutom termíne, predávajúci môže od zmluvy odstúpiť.
• Vady nehnuteľnosti: Ak sa po prevode vlastníctva zistia vady nehnuteľnosti, ktoré predávajúci neoznámil, kupujúci môže od zmluvy odstúpiť. Občiansky zákonník stanovuje, že ak dodatočne vyjde najavo chyba, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dohodnutej ceny, zodpovedajúcu povahe a rozsahu chyby. Ak však ide o chybu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.
• Tieseň a nápadne nevýhodné podmienky: Rovnako ako pri relatívnej neplatnosti, aj pri odstúpení od zmluvy je možné od zmluvy odstúpiť, ak bola uzavretá v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok.

Odstúpenie od zmluvy musí byť písomné a doručené druhému účastníkovi. Odstúpením od zmluvy sa zmluva ruší od začiatku a strany sú povinné vrátiť si navzájom všetky plnenia.

Prečítajte si tiež: Čo robiť pri neplatnom ukončení nemocenského

Určovacie žaloby

Už dlhší čas som tu chcel vytvoriť priestor na diskusiu o určovacích žalobách - obľúbenom inštitúte slovenského procesného práva, ktorý v rámci rekodifikácie civilného procesu prešiel zásadnými zmenami.

Podľa § 80 písm. c) OSP bolo možné domáhať sa žalobou rozhodnutia "o určení, či tu právny vzťah alebo právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem." V praxi sa podľa tohto ustanovenia pomerne často podávali žaloby o určenie platnosti, resp. neplatnosti určitej zmluvy.

V rámci rekodifikácie civilného procesu bol pôvodný § 80 písm. c) OSP rozdelený na dve samostatné písmena. Podľa § 137 písm. c) CSP sa možno žalobou domáhať rozhodnutia o "určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu". Podľa písm. d) sa možno domáhať rozhodnutia o "určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu".

Podľa dôvodovej správy bolo záujmom zákonodarcu pri tomto rozdelení "vylúčiť všetky nepotrebné a nezmyselné žaloby o určenie neplatnosti/platnosti právnych úkonov a iných právnych skutočností, ktoré vyvolávajú ďalšie spory a míňajú sa účelu žaloby určovacej". Inými slovami, zámerom zákonodarcu bolo zrejme podľa písm. c) pripustiť len žaloby o určenie "práva", teda napr. vlastníckeho práva k veci, nie však právnej skutočnosti, teda napr. neplatnosti zmluvy. Žaloby o určenie právnej skutočnosti sú prípustné len vtedy, ak ich pripúšťa osobitný predpis, napr. určenie neplatnosti skončenia pracovného pomeru podľa Zákonníka práce, výpovede nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka, uznesenia valného zhromaždenia podľa Obchodného zákonníka alebo dobrovoľnej dražby podľa zákona o dobrovoľných dražbách.

V iných prípadoch by žaloby o určenie platnosti, resp. neplatnosti právneho úkonu malo byť neprípustné. Tento výklad potvrdzujú aj súdy (napr. "podľa novej právnej úpravy nie je možné žalovať neplatnosť právnych úkonov, ak to nevyplýva z osobitného predpisu.", NS SR, sp. zn. 9 Cdo/7/2021; "právnu otázku nastolenú dovolateľom - žaloba o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy ako žaloba o určenie právnej skutočnosti podľa § 137 písm. d/ C. s. p. nevyplýva zo žiadneho osobitného predpisu a preto jej nie je možné od účinnosti C. s. p. vyhovieť, možno pokladať za vyriešenú uzneseniami najvyššieho súdu sp. zn. 6 Cdo 15/2017, sp. zn. 6 Cdo 30/2018 a 5 Obo 12/2018", NS SR, sp. zn. 4 Cdo 17/2019).

Prečítajte si tiež: Záložná zmluva a dražby

tags: #neplatnosť #kúpnej #zmluvy #dôvody #a #postup