Neplatnosť výpovede z nájmu nebytových priestorov a lehota na uplatnenie

Uzatvorenie nájomnej zmluvy k nebytovým priestorom patrí medzi najbežnejšie typy zmlúv, ktoré uzatvárajú najmä podnikatelia. Nájom nebytových priestorov upravuje zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ktorý má prednosť pred ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Nájom môže byť uzavretý na určitý alebo neurčitý čas. Ak je nájom dohodnutý na určitý čas, nájom sa končí uplynutím doby, na ktorú bol uzavretý.

Ukončenie nájmu nebytových priestorov prenajímateľom

Zmluvu možno skončiť odstúpením, alebo výpoveďou. Na možnosť od zmluvy odstúpiť nemá vplyv to, či bola dojednaná na určitý, alebo neurčitý čas, preto sa odstúpeniu od zmluvy nebudeme venovať. Všeobecne je známe, že zmluvu dojednanú na dobu určitú, nemožno vypovedať. Zákon však prenajímateľovi dáva možnosť vypovedať nájomnú zmluvu z určitých dôvodov, ktoré sú upravené v ust. § 9 ods. Tieto dôvody sú taxatívne vymenované a nie je možné ich zúžiť alebo vylúčiť.

Výpovedné dôvody prenajímateľa

Medzi výpovedné dôvody prenajímateľa patrí:

• Užívanie predmetu nájmu v rozpore s účelom: Podstata spočíva v tom, že nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s účelom, na ktorý bol dojednaný.

• Omeškanie s platbou nájomného alebo služieb: Základným predpokladom je, že nájomca je v čase podania výpovede v omeškaní s platbou nájomného alebo služieb spojených s nájmom o viac než mesiac. Pre posúdenie toho, čo znamená viac ako jeden mesiac je dôležité zvážiť akým spôsobom je dojednaná úhrada nájomného alebo služieb spojených s užívaním nebytového priestoru. V prípade ak sa nájomné uhrádza mesačne, pre uplatnenie tohto výpovedného dôvodu musí byť nájomca v omeškaní s úhradou nájomného za dva mesiace. V prípade ak by úhrada nájomného bola dojednaná formou týždenných platieb, v takom prípade by stačilo ak by sa nájomca omeškal s úhradou nájomného za 5 týždňov.

  Prečítajte si tiež: Pracovný pomer a nemocenské dávky

• Poskytovanie nepeňažného plnenia ako protihodnoty: Slovenská legislatíva nevylučuje nepeňažné plnenie ako protihodnotu nájmu nebytových priestorov. Určenie takejto protihodnoty sa ponecháva na vôli zmluvných strán, väčšinou má povahu poskytovania služieb vo vzťahu k predmetu nájmu (napr. údržba a starostlivosť o priestor) alebo má súvis s osobou nájomcu (staranie sa a poskytovanie pomoci prenajímateľovi). Tieto služby však musia byť dostatočne určité a vymedzené, nakoľko vágne formulácie služieb, ako protihodnoty za poskytovanie nájmu nebytového priestoru, môžu spôsobiť neplatnosť zmluvy. Riadne určenie poskytnutých služieb má význam aj pri výpovedi z tohoto dôvodu, nakoľko musia byť kumulovane naplnené obe podmienky: (i) podmienka nedostatočnej kvality a kvantity - služby neboli poskytnuté v dohodnutej kvalite resp. na dohodnutej úrovni a (ii) podmienka oneskorenia - služby neboli poskytnuté v dohodnutom čase. V prípade ak nie sú naplnené obe podmienky, nie je naplnený tento výpovedný dôvod.

• Hrubé porušenie pokoja a poriadku: Zákon o nájme a podnájme nebytových priestoroch ani Občiansky zákonník nedefinuje pojem „hrubé porušenie pokoja a poriadku“. V tejto súvislosti je možné analogicky vychádzať z ustanovení § 127 Občianskeho zákonníka, ktoré obsahuje úpravu tzv. susedských vzťahov, v zmysle ktorých je vlastník veci povinný zdržať sa všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv, ako aj § 711 ods. 1 písm. c) Občianskeho zákonníka, podľa ktorého môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu, ak nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome. Pojem „hrubé porušenie pokoja a poriadku“ však z jazykového hľadiska vykazuje vyššiu mieru závažnosti porušenia ako pojmy uvedené v predchádzajúcej vete. Pri tomto výpovednom dôvode je nutné vychádzať z účelu nájmu nebytového priestoru a intenzitu zásahov, kt. porušujú pokoj a poriadok. V tejto súvislosti je nutné zdôrazniť, že tento výpovedný dôvod nie je možné použiť pri ojedinelých alebo jednorazových incidentoch.

• Naviazanosť nájmu nebytového priestoru na nájom bytu: Niekedy môže nastať situácia, že nájom nebytového priestoru je naviazaný na nájom bytu, kt. je s ním napr. stavebne spojený. Tento výpovedný dôvod sa môže najčastejšie týkať služobných bytov v zmysle zákona č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami v znení neskorších predpisov.

• Stavebnotechnická nespôsobilosť stavby: Stavba, v ktorej sa nachádza predmet nájmu musí byť stavebnotechnicky spôsobilá na užívanie v zmysle kolaudačného rozhodnutia a súvisiacich zákonov. V prípade ak takou nie je, príslušný stavebný úrad podľa § 88 ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. b) stavby postavenej bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním alebo bez písomného oznámenia stavebného úradu podľa § 57 ods. c) stavby, na ktorú bolo zrušené stavebné povolenie (§ 102 ods. Pri tomto výpovednom dôvode je nutné zdôrazniť fakt, že nie každá zmena stavby bude predstavovať dôvod výpovede nájomnej zmluvy k predmetu nájmu.

• Podnájom bez súhlasu prenajímateľa: Osobitný výpovedným dôvodom je právo prenajímateľa vypovedať zmluvu v prípade, ak nájomca dal predmet nájmu do podnájmu bez jeho súhlasu.

  Prečítajte si tiež: Čo robiť pri neplatnom ukončení nemocenského

Neplatnosť výpovede a lehota na jej uplatnenie

Nájomca môže uplatniť neplatnosť výpovede na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede.

Problém prekluzívnej doby

Krajský súd Prešov podal na Ústavný súd SR návrh na vyslovenie nesúladu ustanovenia § 711 ods. (6). Predsedníčka senátu Krajského súdu Prešov JUDr. uvádza, že odvolací súd eviduje pribúdajúce prípady, v ktorých sa nájomcovia po obdržaní výpovede sústredili na rokovania s prenajímateľom, dosiahli dohody o splácaní, konali dobromyseľne, že sa problém rokovaniami o splácaní vyrieši, prípadne dokonca dlh aj vyplatili a medzitým im uplynula prekluzívna doba na uplatnenie neplatnosti výpovede z nájmu bytu, v ktorom konaní by sa riešila otázka primeranosti výpovede a ochrany obydlia. Stratou nájomného vzťahu prichádzajú nájomcovia aj o právo na prednostné odkúpenie bytu.

Dôsledky sú pritom drastické, pretože kým nájomca rokuje v dobrej viere o splácaní, plynie mu lehota na uplatnenie neplatnosti výpovede z nájmu bytu a nasledujú žaloby o vypratanie bytu z dôvodu zániku právneho dôvodu na užívanie bytu.

Navrhovateľ osobitne zdôrazňuje, že podnikatelia pri rôznych druhoch nájmov môžu kedykoľvek namietať neplatnosť výpovede a poukazovať na dôvody absolútnej neplatnosti. Adresát bytovej služby takúto možnosť nemá a to napriek vzťahom, pri ktorých je celkom logická zvýšená ochrana.

Predsedníčka senátu odvolacieho súdu poukázala na to, že výpoveď z nájmu bytu je mimoriadne závažným právnym úkonom dotýkajúcim sa existenčných podmienok života človeka a dôstojného ľudského bytia. Prípady z praxe potvrdzujú, že spotrebitelia bytovej služby nedokážu súdne konania pripraviť a včas reagovať.

Prečítajte si tiež: Záložná zmluva a dražby

Zánik nájmu nebytových priestorov

Dôvody zániku nájmu podľa § 14 sa týkajú výlučne nájomcu, s osobou prenajímateľa nie sú spojené žiadne dôvody zániku nájmu. Zánik predmetu nájmu je dôvodom zániku nájomnej zmluvy i podľa všeobecnej právnej úpravy podľa § 680 ods. 1 OZ.

Dôvody zániku nájmu

Medzi dôvody zániku nájmu patrí:

• Zánik predmetu nájmu: K zániku predmetu nájmu podľa písm. a) môže dôjsť v dôsledku rôznych skutočností. Zriedkavou, avšak nie úplne vylúčenou skutočnosťou bude zánik - zničenie predmetu nájmu v dôsledku živelnej katastrofy (požiar, povodeň a pod.), priemyselnej katastrofy (napr. výbuch plynu) alebo inej nehody (napr. nehoda rozmerného dopravného prostriedku). V dôsledku takýchto nehôd nastane zničenie, celej resp. prevažnej časti stavby a teda aj v nej sa nachádzajúcich nebytových priestorov. Ak dôjde v dôsledku určitej skutočnosti k poškodeniu predmetu nájmu, ktorý sa v dôsledku toho stane nespôsobilým na dohovorené užívanie, nebude to mať za následok ex lege zánik nájomného vzťahu, ale bude to dôvodom výpovede nájomnej zmluvy podľa § 9 ods. 3 písm.

  Stavebný úrad môže postupom podľa § 88 StavZ rozhodnúť o odstránení stavby. Podľa § 88 ods. 1 StavZ nariadi stavebný úrad vlastníkovi, v prípade dôvodu uvedeného pod písm. b) stavby postavenej bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním alebo bez písomného oznámenia stavebného úradu podľa § 57 ods. V tejto súvislosti treba poukázať na to, že pri týchto opatreniach stavebného úradu je spravidla dostatočný časový priestor na ukončenie nájomného vzťahu podľa § 9 ods. 2 písm. f) zákona v prípade, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú alebo podľa § 10 zákona ak bola zmluva uzavretá na dobu neurčitú. Pravdepodobnejším dôvodom zániku stavby preto bude odstránenie stavby postupom podľa § 91 StavZ, podľa ktorého stavebný úrad môže výnimočne vydať ústny príkaz na odstránenie stavby a zabezpečiť odstránenie stavby bez prerokovania s vlastníkmi stavby, ak sú závadným stavom stavby bezprostredne ohrozené životy osôb a ak stavbu nemožno zachovať.

  Odstránenie stavby môže iniciovať aj vlastník stavby, ktorý môže o odstránenie stavby požiadať stavebný úrad. V žiadosti o povolenie odstránenia stavby vlastník stavby uvedie druh, účel, miesto a označenie stavby, dôvody odstránenia stavby a dátum predpokladaného začatia a skončenia prác, či stavbu odstráni svojpomocne alebo prostredníctvom zhotoviteľa, ako sa naloží s odpadom a s uvoľneným pozemkom a aké opatrenia sú potrebné na zabezpečenie susedných pozemkov a stavieb.

• Smrť nájomcu: Ďalším z dôvodov zániku nájmu je smrť nájomcu. Smrť fyzickej osoby, čas a jej príčina sa zisťuje prehliadkou mŕtveho tela, ktorú vykoná lekár poverený Úradom pre dohľad nad zdravotnou starostlivosťou. Lekár, ktorý vykonal prehliadku mŕtveho tela, vyplní list o prehliadke mŕtveho a štatistickom hlásení o úmrtí. Osoba sa považuje za mŕtvu, ak lekár zistí, že došlo k trvalému zastaveniu dýchania a srdcovej činnosti, ako aj vtedy, ak dôjde k nezvratnému vyhasnutiu všetkých funkcií celého mozgu (§ 43 zákona č. 576/2004 Z. Ak smrť nemožno preukázať predpísaným spôsobom, súd vyhlási fyzickú osobu, na návrh toho, kto má na tom právny záujem, za mŕtvu v prípade, ak zistí jej smrť inak. Za mŕtvu súd vyhlási aj nezvestnú fyzickú osobu, ak so zreteľom na všetky okolnosti možno usúdiť, že už nežije. (§ 7 OZ). Procesný postup potom upravujú ustanovenia § 195 a nasl.

  Právne dôsledky smrti fyzickej osoby na nájom nebytového priestoru môžu zvrátiť dedičia zosnulého nájomcu tým, že prenajímateľovi oznámia pokračovanie v nájme. Zákon neurčuje osobitnú formu, v akej má byť takéto oznámenie vykonané, je preto zrejmé, že postačujúcou bude i forma ústna. Z hľadiska zabezpečenia vyššej právnej istoty však možno odporučiť vykonať oznámenie podľa § 14 písm. b) písomnou formou. Jediným obmedzením je lehota, v rámci ktorej musí byť takéto oznámenie uskutočnené. Zákon stanovuje lehotu 30 dní, ktorá začína plynúť odo dňa smrti nájomcu. Nakoľko ide o lehotu hmotnoprávnu, pravidlá pre jej počítanie sú stanovené v OZ, t. j. lehota určená podľa dní začína sa dňom, ktorý nasleduje po udalosti, ktorá je rozhodujúca pre jej začiatok. V rámci tejto lehoty musí dôjsť aj k doručeniu tohto oznámenia, t. j. ak bolo oznámenie vykonané písomnou formou, písomnosť musí dôjsť do sféry dispozície prenajímateľa (typicky vhodením poštovej zásielky do poštovej schránky). Z jazykového výkladu § 14 písm. b) ďalej vyplýva, že pod oznámením pokračovania nájmu je nutné rozumieť aktívne vôľové konanie spočívajúce v upovedomení prenajímateľa o rozhodnutí dedičov nájomcu pokračovať v nájme; prostý faktický výkon práv a povinnosti z nájmu dedičmi nájomcu by nepostačoval a nebolo by ho možné kvalifikovať ako oznámenie podľa § 14 písm.

  Problematickým sa v tejto súvislosti javí určenie okruhu dedičov. Do 30 dní po smrti nájomcu totiž identita dedičov nájomcu nemusí byť nevyhnutne známa, resp. nemusí byť známe, ktorý z viacerých známych dedičov bude oprávnený vykonávať práva z nájomnej zmluvy.

• Zánik právnickej osoby: Všeobecná právna úprava právnických osôb je obsiahnutá v § 18 a nasl. OZ. Zánik právnickej osoby je všeobecne upravený v § 20a OZ. Zrušenie právnickej osoby je právna skutočnosť, ktorá nastáva vtedy, kedy právnická osoba ďalej nemá alebo ďalej už nemôže plniť funkcie, kvôli ktorým bola zriadená. Medzi skutočnosti zrušujúce právnickú osobu OZ zaraďuje dohodu, uplynutie doby alebo splnenie účelu, na ktorý bola právnická osoba zriadená, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.

  Zánik právnickej osoby nastáva po jej zrušení. Platí pritom všeobecné pravidlo, podľa ktorého právnická osoba zapísaná v obchodnom registri alebo v inom zákonom určenom registri zaniká dňom výmazu z tohto registra, pokiaľ osobitné zákony neustanovujú inak. Zánik nájomného vzťahu z dôvodu zániku právnickej osoby možno považovať za legislatívny lapsus zákonodarcu, nakoľko akoby nepredpokladal, že k zániku právnickej osoby môže dôjsť aj bez jej likvidácie s právnym nástupníctvom inej právnickej osoby. V takom prípade, keď povaha veci samej nevylučuje kontinuitu nájomného vzťahu, takýto stav bol dokonca i žiaduci, právna úprava však priamu kontinuitu vylučuje.

  Hoci ide o dispozitívne pravidlo a stranám nájomnej zmluvy nič nebráni v tom, aby si dojednali úpravu odchylnú od tej zákonnej, a teda pre prípad zániku právnickej osoby dojednali sukcesiu právneho nástupníka zaniknuvšieho nájomcu, ide o zbytočnú prekážku a v praxi môže spôsobiť zánik nájmu i tam, kde zmluvné strany resp. V tejto súvislosti treba uviesť, že český zákonodarca si bol vedomý nedostatku takejto úpravy a zákonom č. 360/2005 Sb. odstránil zjavný nedostatok dovtedajšej právnej úpravy a výslovne uviedol, že k zániku nájmu v dôsledku zániku právnickej osoby dochádza iba v prípade zániku bez právneho nástupcu.

Hoci dochádza v dôsledku smrti nájomcu k zániku nájmu nebytového priestoru, neznamená to, že súčasne dochádza k zániku všetkých právnych vzťahov zo zaniknutého nájomného vzťahu. Záväzky, ktoré v čase smrti nájomcu existovali na jeho strane, sa stanú predmetom dedenia.

K zániku nájmu dôjde i v dôsledku iných, v ZNaPNP výslovne neupravených skutočností, s ktorými však OZ ako lex generalis spája zánik záväzkovoprávny vzťah. Jednou z najčastejšie sa vyskytujúcich skutočností bude napr. nadobudnutie vlastníckeho práva k prenajatému nebytovému priestoru zo strany nájomcu. Obojstranne súhlasným spôsobom zániku nájmu bude i uzatvorenie dohody o zrušení nájomného vzťahu podľa § 572 ods. 2 OZ (dissolúcia).

Odstúpenie od zmluvy

Zánik nájomného vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom môže nastať aj v dôsledku odstúpenia od zmluvy jednou zo strán. Odstúpenie od zmluvy je jednostranným adresovaným právnym úkonom, ktorý sa stáva perfektným právnym úkonom okamihom dôjdenia do sféry dispozície adresáta. Nakoľko ZNaPNP osobitné pravidlá o odstúpení od nájomnej zmluvy neobsahuje, uplatňovať sa preto budú všeobecné pravidlá o odstúpení od zmluvy podľa OZ, resp.

Právnymi následkami odstúpenia od zmluvy sú: Podľa § 48 ods. 2 OZ sa zmluva od začiatku (ex tunc) zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak. Ak nájomný vzťah podlieha právnemu režimu OBZ, podľa § 349 ods.

Všeobecným dôvodom odstúpenia od zmluvy bude podľa § 49 OZ uzavretie zmluvy v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Ten účastník zmluvy, ktorý tak urobil, má právo od zmluvy odstúpiť. Tieseň je považovaná za sociálny, hospodársky, ale i psychický stav osoby, na ktorú objektívne dolieha takým spôsobom, že táto osoba uzavrie zmluvu, ktorá jej zrejme spôsobí ujmu a ktorá by preto za normálnych okolností ako nevýhodnú vôbec neuzavrela. Musí ísť o objektívny, reálny stav, ktorý sa stal dôvodom k neslobodnému prejavu vôle, pričom nie je rozhodujúce, ako stav tiesne vznikol. V prípade nájmu nebytových priestorov bude uplatnenie tohto dôvodu síce nepravdepodobné, ale vylúčiť ho za určitých skutkových okolností nemožno. Aplikácia tohto ustanovenia je v obchodnoprávnych vzťahoch podľa § 267 ods.

Všeobecná úprava nájmu priznáva obom účastníkom právo odstúpiť od zmluvy v niekoľkých prípadoch. Prenajímateľ je oprávnený od zmluvy odstúpiť v dvoch prípadoch. Prvým z nich je prípad podľa § 667 ods. 2 OZ, ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda. Uvedené pravidlo sa vzťahuje na prípady, kedy nájomca vykonáva zmeny na predmete nájmu bez súhlasu prenajímateľa a súčasne v dôsledku týchto zmien hrozí na veci, t. j. nebytovom priestore značná škoda. Pojem značná škoda nemá v súkromnoprávnych predpisoch svoje legálne vymedzenie. Z odlišnej povahy veci vyplýva, že trestnoprávne vymedzenie pojmu značná škoda, ktorou sa rozumie dosahujúca najmenej stonásobok sumy 266 eur, t. j. suma vo výške najmenej 26.600,- eur, nebude na súkromnoprávne vzťahy bez výhrad aplikovateľná.

Druhým prípadom, kedy bude prenajímateľ oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy, budú prípady spadajúce pod § 679 ods. 3 OZ, podľa ktorého právo odstúpiť od zmluvy vzniká prenajímateľovi taktiež v prípade, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda. Z uvedenej právnej normy možno vyextrahovať nasledujúce predpoklady vzniku tohto práva. Prvou je skutočnosť, že nájomca užíva prenajatú vec spôsobom, že vzniká škoda alebo mu škoda hrozí. V prípade hrozby škody však musí ísť o škodu značnú, v prípade vzniku škody postačuje akákoľvek škoda. Druhým predpokladom je písomná výstraha prenajímateľa nájomcovi. Bližšie náležitosti takejto výstrahy uvedené nie sú, z povahy výstrahy je však zrejmé, že by mala obsahovať opis rozporného konania, ako aj upozornenie na možné právne následky v prípade jeho ďalšieho pokračovania. Prenajímateľ nie je vo veci doby, v rámci ktorej je povinný dať výstrahu, osobitne nijak limitovaný.

Nájomcovi taktiež vzniká právo odstúpiť od zmluvy v niekoľkých prípadoch. Podľa všeobecnej právnej úpravy je nájomca oprávnený od zmluvy odstúpiť podľa § 679 ods. 1 OZ vtedy, ak bol predmet nájmu (nebytový priestor) odovzdaný v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa stane neskôr - bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť - nespôsobilý na dohodnuté alebo obvyklé užívanie. V tomto prípade dochádza k istej kolízii práva vypovedať nájomnú zmluvu, uzavretú na určitý čas ešte pred uplynutím tohto času podľa § 9 ods. 3 písm. c) ZNaPNP s odkazom na § 5 ods. 1 ZNaPNP s právom odstúpiť od zmluvy podľa § 679 ods. 1 OZ. Obe normy totiž zdanlivo postihujú rovnaké konanie prenajímateľa. S prihliadnutím na princíp lex specialis derogat legi generali možno vyvodiť nasledovný záver. Nájomca bude oprávnený odstúpiť od zmluvy iba v prípade porušenia primárnej povinnosti prenajímateľa odovzdať nebytový priestor ako predmet nájmu v spôsobilom stave. Ide o racionálne pravidlo, nakoľko ak predmet nájmu nebude ab initio spôsobilým na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, nemožno od nájomcu spravodlivo požadovať, aby tento priestor prevzal, resp. ďalej ho užíval a platil za to nájomné, hoci len počas výpovednej doby. V prípade, ak sa nebytový priestor následne stane nespôsobilým na dohovorené alebo obvyklé užívanie, právo odstúpiť od zmluvy podľa § 679 ods. 1 OZ nevzniká. V prípade akceptácie takéhoto záveru by sa totiž stalo prakticky obsolétnym pravidlo upravené v § 9 ods. 3 písm. b) ZNaPNP, podľa ktorého môže nájomca vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak sa nebytový priestor stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie. V prípade, ak by bola nájomná zmluva uzavretá na dobu neurčitú, nájomca má právo vypovedať nájomnú zmluvu i bez uvedenia dôvodu. Nájomcovi je preto nutné v takomto prípade priznať „len“ právo zmluvu vypovedať.

Právo odstúpiť od zmluvy vzniká podľa § 679 ods. 2 OZ nájomcovi v prípade, ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, zdraviu závadné, pričom toto právo má nájomca aj vtedy, ak o tom vedel už pri uzavretí nájomnej zmluvy. Právo odstúpiť od zmluvy vzniká nájomcovi napokon podľa § 684 OZ v prípade, ak si tretia osoba uplatňuje k nebytovému priestoru práva, ktoré sú nezlučiteľné s právami nájomcu. V takomto prípade je prenajímateľ predovšetkým povinný urobiť potrebné právne opatrenia na ochranu nájomcu. Ak tak prenajímateľ v primeranej lehote neurobí alebo ak nie sú jeho opatrenia úspešné, môže nájomca odstúpiť od zmluvy. Obvykle pôjde o uplatňovanie vlastníckeho práva alebo práva z vecných bremien, vylúčiť nemožno ani rozmanité oprávnenia vyplývajúce zo záväzkovoprávneho vzťahu.

Možnosti ukončenia nájmu zo strany nájomcu pri zmluve na dobu určitú

V zásade v občianskom práve platí, že (pri absencii inej zmluvnej úpravy) výpoveď z akéhokoľvek dôvodu alebo aj bez udania dôvodu prichádza do úvahy len pri zmluvách na dobu neurčitú. Výpoveď zmluvy na dobu určitú je zväčša viazaná na konkrétne výpovedné dôvody. V prípade nájmu bytu nie je výpoveď nájomcu viazaná na žiadne dôvody. Zo zákona však podľa názoru niektorých právnikov nie je celkom zrejmé, či sa právo nájomcu dať výpoveď týka len nájmov na dobu neurčitú alebo aj na dobu určitú.

Podľa § 710 ods. 1 OZ "Nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou." Podľa ods. 2 "Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času." Z gramatického výkladu teda vyplýva, že spôsobom zániku nájmu bytu je vždy (i) dohoda a (ii) výpoveď a v prípade nájmu na dobu určitú tiež (iii) uplynutie doby.

Obdobný záver podľa niektorých právnikov vyplýva aj zo systematického výkladu ustanovení o skončení nájmu bytu. Výpovedné dôvody prenajímateľa (§ 711 OZ) sú zjavne formulované na nájom na dobu určitú ako aj na dobu neurčitú. Neplatenie nájomného, oprava domu alebo poškodzovanie bytu sú zjavne výpovedné dôvody, ktoré prenajímateľ musí mať k dispozícii aj v prípade nájmu na dobu určitú. Keďže výpoveď prenajímateľa aj nájomcu zákon upravuje v tom istom ustanovení (§ 710 ods. 1 OZ) a zámerom zákonodarcu bolo zjavne umožniť prenajímateľovi výpoveď aj pri nájme na dobu určitú (na základe vymedzených dôvodov), možno dovodiť, že tú istú možnosť má mať aj nájomca. S drobným rozdielom, že zákonodarca nevymedzuje výpovedné dôvody nájomcu a tým pádom môže ísť o výpoveď z akýchkoľvek dôvodov alebo aj bez dôvodu.

Dohoda o výpovedných dôvodoch v zmluve

Vzhľadom na súčasnú právnu úpravu nie sú jednotné právne názory na to, či je možné vypovedať nájomnú zmluvu na nebytové priestory uzavretú na dobu určitú aj z iných ako zákonných dôvodov uvedených v § 9 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. Na jednej strane sa možno stretnúť s právnymi názormi, že nájom nebytových priestorov dojednaný na dobu určitú možno vypovedať iba z dôvodov taxatívne vymedzených v § 9 zákona. Naopak, viaceré české súdy sa pri rozhodovaní sporov priklonili k názoru, že je možné vypovedať nájomnú zmluvu aj z dôvodov dohodnutých medzi zmluvnými stranami v samotnej nájomnej zmluve (najmä vzhľadom na zmluvnú voľnosť strán, zásadu pacta sunt servanda), čo v Českej republike nedávno viedlo aj k zmene právnej úpravy.

tags: #neplatnosť #výpovede #z #nájmu #nebytových #priestorov