Neuhradený prenájom a jeho vplyv na daňové priznanie

Tento článok sa zameriava na daňové aspekty neuhradeného nájomného a ich dopad na daňové priznanie, pričom zohľadňuje legislatívu a postupy platné na Slovensku. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o tom, ako správne postupovať v prípadoch, keď faktúry za nájomné nie sú uhradené včas, ako aj o možnostiach úpravy základu dane v závislosti od rôznych scenárov.

Základ dane a jeho úprava

Pre správne zostavenie daňového priznania k dani z príjmov právnickej osoby (DPPO) je nevyhnutné určiť správny základ dane. Základ dane je podľa § 17 ods. 27 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len "ZDP") výsledok hospodárenia (resp. pripočítateľné a odpočítateľné položky na základ dane (resp. daňovú stratu).

Nie všetky náklady, o ktorých účtujeme počas roka, sú daňovo uznaným nákladom. Na konci zdaňovacieho roka si skontrolujeme náklady, ktoré sú daňovým výdavkom až po ich skutočnom zaplatení.

Náklady daňovo uznané až po zaplatení

Podľa § 17 ods. 19 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len "ZDP") sú náklady, ktoré sú daňovými výdavkami až po zaplatení, vymedzené. Ide o vybranú skupinu daňových výdavkov, ktoré znižujú základ dane firmy až v zdaňovacom období, v ktorom sú aj preukázateľne zaplatené.

Medzi tieto náklady patrí napríklad:

Prečítajte si tiež: Daňové aspekty neuhradeného nájmu

• Výdavky (náklady) na nájomné hnuteľnej veci, nehnuteľnosti.
• Odplaty za poskytnutie práva na použitie alebo za použitie predmetu priemyselného vlastníctva, počítačových programov (softvér), návrhov alebo modelov, plánov, výrobno-technických a iných hospodársky využiteľných poznatkov (know-how) a odplaty za poskytnutie práva na použitie alebo za použitie autorského práva alebo práva príbuzného autorskému právu.
• Výdavky (náklady) vzťahujúce sa k úhrade príjmov podľa § 16 ods. 1 zákona o dani z príjmov vyplácané, poukazované alebo pripisované v prospech daňovníka nezmluvného štátu.
• Výdavky (náklady) na sponzorské u sponzora na základe zmluvy o sponzorstve v športe podľa § 50 a § 51 zákona o športe poskytnuté počas obdobia trvania tejto zmluvy.
• Výdavky (náklady) na reklamu poskytnuté daňovníkovi podľa § 12 ods. 3 písm. a) zákona o dani z príjmov.

Ak suma týchto nákladov vstupuje do obstarávacej ceny alebo vlastných nákladov majetku, podmienka zaplatenia podľa § 17 ods. 19 ZDP sa neuplatňuje.

Príklad: Nájomné a daňové náklady

Spoločnosť, platiteľ DPH, si od iného platiteľa DPH prenajímala počas roka zváračské zariadenie. K 31. 12. 2025 spoločnosť nezaplatila dohodnuté nájomné za mesiac december 2025 v celkovej sume 448 eur, ktoré mala zaúčtované v nákladoch. Úhrada bola zrealizovaná až v januári 2026. Nájomné zaúčtované na účte 518 je súčasťou výsledku hospodárenia v riadku 100 DPPO. Nezaplatené nájomné nie je daňovým nákladom, je preto potrebné zvýšenie základu dane. V roku 2026 bolo nájomné zaplatené a stáva sa teda daňovým výdavkom. V DPPO za rok 2026 môžeme vykonať zníženie základu dane. Sumu 364,23 eura uvedieme ako položku znižujúcu výsledok hospodárenia v riadku 270.

Riešenie v účtovnom programe

Program Podvojné účtovníctvo OMEGA pri správnom nastavení vykoná zvýšenie základu dane v DPPO automaticky. V menu Číselník - Účtový rozvrh si vytvoríme nový analytický účet k účtu 518, napr. 518.900, ktorý označíme ako Nedaňový.

Dodanenie záväzkov

Podľa § 17 ods. 27 a 32 ZDP je firma povinná dodaniť záväzok prislúchajúci k daňovému výdavku, ak nie je uhradený do konca zdaňovacieho obdobia. Hrubo povedané: ide o faktúry neuhradené do konca predmetného roka. Netýka sa to však záväzkov prislúchajúcich ku kúpe iného majetku, pri ktorom daňový výdavok vzniká pri jeho zaradení (podobne ako už spomenutý odpisovaný majetok, napr. auto).

Ak si firma objedná napr. marketingovú štúdiu za 1 500 EUR s dodaním v decembri 2023 a úhradou v januári 2024, štúdia je účtovným nákladom, daňový výdavok však nie - sumu 1 500 EUR musí Jožko pripočítať k účtovnému výsledku. Naopak: vyňať z daňových výdavkov resp. zo základu dane z príjmov.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o pripočítateľných a odpočítateľných položkách

Ešte zložitejšie je to napr. s autom. Účtovným nákladom sú ročné účtovné odpisy - nastavené ideálne podľa účtovného odpisového plánu, zodpovedajúceho plánovanému využívaniu auta vo firme. Daňovým nákladom sú daňové odpisy, ktoré sa môžu od účtovných odpisov líšiť. Ak si však firma prenajme auto formou operatívneho lízingu s mesačnou splátkou 1 000 EUR + DPH a ročná suma nájomného je 12 000 EUR, ak však nedošlo k úhrade faktúry, musí Jožko v nasledujúcom roku sumu záväzku 12 000 EUR Jožko pripočítať k účtovnému výsledku. Tj vyňať z daňových výdavkov, resp. teda predmetný záväzok neprislúcha k daňovému výdavku.

Percentuálne navýšenie základu dane

• V roku, v ktorom od splatnosti záväzku uplynulo 360 dní, pripočíta k účtovnému výsledku aspoň 20% hodnoty záväzku.
• V roku, v ktorom od splatnosti záväzku uplynulo 720 dní, pripočíta aspoň 50% hodnoty záväzku.
• V roku, v ktorom od splatnosti záväzku uplynulo 1 080 dní, pripočíta 100% hodnoty záväzku.

Výraz “aspoň” je také šťastie v nešťastí - ak to firme financie dovoľujú, môže rovno v druhom roku po splatnosti (uplynulo 360 dní) pripočítať celú sumu záväzku a má to o čosi jednoduchšie. Alebo naopak: ak ide o väčšie sumy a stojí za to sa s nimi hrať, môže motkanie sa medzi rokmi využiť ako nástroj legálnej daňovej optimalizácie. Akurát s rizikom, že sa v tomto celom zamotá. Jožko musí “život” záväzkov sledovať z roka na roka a (§ 17 ods. 32 ZDP).

Zníženie základu dane pri úhrade alebo odpise záväzku

• V roku, v ktorom sa záväzok uhradí, sa o sumu úhrady zníži základ dane.
• Ak firma vstúpi do konkurzu, o predmetný záväzok zníži základ dane. Pozor, urobiť je to potrebné v zdaňovacom období, ktoré končí dňom predchádzajúcim vstupu do konkurzu. Na druhý deň začína nové zdaňovacie obdobie. Pre firmy v konkurze sa už totiž zdaňovacie obdobie nerovná kalendárnemu roku, ale je to trochu pestrejšie.
• V roku, v ktorom firma vstúpi do reštrukturalizácie (presnejšie: dôjde k potvrdeniu reštrukturalizačného plánu súdom), sa o predmetný záväzok rovnako základ dane zníži.

Vo väčších firmách, ktoré pred sebou z mesiaca na mesiac i z roka na rok tlačia desiatky záväzkov vo väčších sumách, pričom ich uhrádzajú postupne po častiach, môže byť takéto sledovanie a manažment záväzkov celkom sranda. V malých eseročkách býva často všetko pouhrádzané, akurát občas chýba doklad o úhrade - lebo sa hotovostný doklad od kuriéra zabudol či faktúru uhradila svokra a pod. Ideálne dohľadať doklad a vyriešené.

Dodanenie záväzkov vs. Odpis záväzku

Dodanenie záväzkov a odpis záväzku však nie sú rovnaké veci. Väčšinu neuhradených záväzkov firma jednoducho dodaniť musí - v termínoch spomenutých vyššie. No ide čisto o daňovú úpravu v daňovom priznaní k dani z príjmov (a v príslušných evidenciách), mimo účtovníctva. V účtovníctve záväzok ostáva.

Účtovný odpis záväzku je vlastne definitívne vyradenie záväzku z účtovníctva resp. súvahy firmy. Je účtovnou operáciou, nie daňovou. Môže sa teda stať situácia, že záväzok už bol dodanený (z titulu § 17 ods. 27 zákona o dani z príjmov), no v účtovníctve stále “svieti”.

Prečítajte si tiež: Čo robiť, ak nájomca neplatí?

Ak dôjde k jeho zániku - resp. možnosti odpisu - záväzok definitívne vypadne. Napr. zápisom 321/648. Dostane sa tak do účtovných výnosov. Keďže už tento výnos bol v minulosti zdanený (dodanením v úprave základu dane), tak o sumu odpisu základ dane - v roku odpisu - znova znížime (tentoraz znova daňová úprava). Spomínali sme to vyššie (§ 17 ods. 32 písm. a) ZDP).

Alebo naopak: záväzok nebol dodanený. Najmä preto, že nemusel byť - nešlo o záväzok prislúchajúci k daňovému výdavku alebo neuplynulo viac ako 360 dní od splatnosti. A teda jeho účtovné vyradenie zápisom 321/648 vstúpi bez ďalších úprav do základu dane.

No odpísať záväzok nemožno len tak. Lebo nás jeho suma straší, skresľuje, nepáči sa nám. Účtovné pravidlá bohužiaľ nehovoria kedy vlastne môžeme záväzok vyradiť resp. odpísať. Predovšetkým je potrebné ísť do obchodného resp. občianskeho práva - kedy ideme podľa ktorého zákona, tak trochu závisí na type vzťahu/obchodu, postavení účastníkov i druhu zmluvy. To je hrubá verzia, pre konkrétne situácie sú tu advokáti.

Premlčanie

Občiansky zákonník stanovuje premlčaciu dobu 3 roky, Obchodný zákonník 4 roky. Pričom sa však v niektorých prípadoch táto doba predlžuje - napr. od písomného uznania záväzku dlžníkom, zaplatením časti dlhu či úrokov prislúchajúcich k dlhu plynie nová 4-ročná premlčacia doba.

Príklady dodanenia záväzkov

Príklad 1: Záväzok po splatnosti viac ako 360 dní

Spoločnosť ABCX, s. r. o. má faktúru od dodávateľa, ktorá bola splatná 30.12.2018, vo výške 10 000 €. K 31.12.2019 je táto faktúra 366 dní po splatnosti, spoločnosť ABCX, s. r. o. teda zvýši základ dane o 20 % z menovitej hodnoty záväzku, t. j. o 2 000 € (10 000 €*0,2).

Príklad 2: Záväzok po splatnosti viac ako 720 dní

Budeme pokračovať v príklade spoločnosti ABCX, s. r. o. Faktúra, ktorá bola splatná 30.12.2018, vo výške 10 000 €. K 31.12.2020 spoločnosť zvýši základ dane o 50 % z menovitej hodnoty záväzku, t. j. najmenej o 5 000 €.

Príklad 3: Čiastočná úhrada záväzku

Spoločnosť Beta zet, s. r. o. má faktúru od dodávateľa, ktorá bola splatná 30.12.2018, vo výške 10 000 €. K 31.12.2019 je táto faktúra 366 dní po splatnosti, spoločnosť Beta zet, s. r. o. zvýši základ dane o 20 % z menovitej hodnoty záväzku, t. j. zvýši základ dane o 1 600 € (8 000 €0,2). V roku 2020 bola táto faktúra čiastočne uhradená, a to vo výške 3 000 €. K 31.12.2020 je neuhradená časť faktúry (7 000 €) viac ako 720 dní po splatnosti (resp. 360 dní), t. j. najmenej o 2 500 € (5 000 €0,5). Spoločnosť Beta zet, s. r. o. už v roku 2019 zvýšila základ dane o 1 600 €.

Príklad 4: Úhrada faktúry v nasledujúcom roku

Spoločnosť ABCX, s. r. o. v roku 2019 zvýšila základ dane o 20 % z menovitej hodnoty záväzku, t. o 2 000 €. Ako postupovať v prípade, ak je táto faktúra v roku 2020 uhradená? Podľa § 17 ods. 32 ZDP si môže spoločnosť ABCX, s. r. o. uplatniť v daňovom priznaní za rok 2020 odpočítateľnú položku, t. j. znižujúce r. 100, neuvedené v r. 210 až 280“.

Neuhradený prenájom a daňové priznanie fyzickej osoby

Ak prenajímate nehnuteľnosť, je dôležité vedieť, ako správne zdaniť príjem z prenájmu. Podmienky zdaňovania tohto príjmu sa líšia v závislosti od toho, či prenajímate ako fyzická osoba alebo ako podnikateľ.

Prenájom nehnuteľnosti fyzickou osobou

Ak prenajímate nehnuteľnosť ako fyzická osoba, máte dve možnosti zdaňovania:

1. Prenájom na základe živnostenského oprávnenia: V tomto prípade sa príjem z prenájmu zdaňuje v súlade s § 6 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“) a na túto činnosť musíte mať živnostenské oprávnenie.
2. Prenájom bez živnostenského oprávnenia: Ak prenajímate nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, príjem z prenájmu zdaňujete v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

V prípade krátkodobého ubytovania (napr. cez Airbnb) ide o poskytovanie ubytovacích služieb, ktoré sú považované za podnikateľskú činnosť a vyžadujú živnostenské oprávnenie. Pri tomto type ubytovania je prenajímateľ zároveň povinný odvádzať daň za ubytovanie obci.

Registrácia na daňovom úrade

Pokiaľ daňovník prenajme na Slovensku nehnuteľnosť v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, je povinný sa registrovať na miestne príslušnom daňovom úrade, a na základe začatia vykonávania takejto činnosti mu bude pridelené daňové identifikačné číslo (ďalej len „DIČ“). Túto povinnosť je daňovník povinný splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal nehnuteľnosť.

DIČ, ktoré je prenajímateľovi pridelené na základe prenájmu nehnuteľnosti, nie je možné použiť na iné činnosti, ako napríklad na vykonávanie živnosti.

Kaucia (depozit)

Ak nájomca uhradí prenajímateľovi kauciu (depozit), ktorá sa nepoužije na úhradu pohľadávok voči nájomcovi, táto kaucia nebude vôbec podliehať zdaneniu.

Preukázateľné výdavky vs. Paušálne výdavky

Pri zdaňovaní príjmu z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov je možné uplatniť len preukázateľné výdavky (paušálne výdavky uplatniť nemožno). Daňovník sa môže rozhodnúť, či nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku alebo nie. V oboch prípadoch je povinný viesť daňovú evidenciu. Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku daňovému úradu neoznamuje, ani sa o to daňový úrad nežiada.

Pri uplatnení preukázateľných výdavkov je potrebné viesť daňovú evidenciu. Ak fyzická osoba vlastní nehnuteľnosť viac ako 5 rokov, príjem z predaja je oslobodený od dane.

Príklad: Výpočet základu dane z prenájmu

Pán Pavol sa rozhodol prenajať byt, ktorý zdedil po svojich rodičoch. Príjem z tohto prenájmu bude za rok 2024 vo výške 12 000 eur. Preukázateľné výdavky k prenajímanej nehnuteľnosti budú vo výške 4 600 eur. Ako vypočíta základ dane z prenájmu a ako ho uvedie v daňovom priznania za rok 2024?

Základ dane z prenájmu sa vypočíta ako rozdiel medzi príjmami a výdavkami. V tomto prípade je to 12 000 eur (príjmy) mínus 4 600 eur (výdavky) = 7 400 eur. Pán Pavol si uplatňuje nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka, ktorá je pre rok 2024 vo výške 4 922,82 eur.

Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti

Ak nehnuteľnosť prenajímajú dvaja spoluvlastníci (napr. manželia), príjmy a výdavky sa delia v pomere ich spoluvlastníckych podielov. Napríklad, ak pán Tomáš a pani Zuzana prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú vlastnia v pomere 40:60 a ročný príjem z prenájmu je 24 000 eur a preukázateľné výdavky sú 11 300 eur za rok 2024, pán Tomáš uvedie v daňovom priznaní príjem 9 600 eur (40% z 24 000) a výdavky 4 520 eur (40% z 11 300) a pani Zuzana uvedie v daňovom priznaní príjem 14 400 eur (60% z 24 000) a výdavky 6 780 eur (60% z 11 300).

Časové rozlíšenie výdavkov

V prípade nájomného plateného vopred, resp. pozadu, sa výdavky časovo rozlišujú. Zaplatené nájomné fyzickej osobe za príslušné zdaňovacie obdobie sa uzná najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy prislúchajúcej na zdaňovacie obdobie.

Operatívny prenájom

Pri operatívnom prenájme zostáva vlastníkom prenajatej veci prenajímateľ, ktorý daný majetok vedie vo svojom obchodnom majetku a zároveň ho aj odpisuje. Nájomca v tomto prípade nemá možnosť zahrnúť prenajatý majetok do svojho majetku a nemá ani právo ho odpisovať.

Finančný prenájom

Pri finančnom lízingu vo väčšine prípadov lízingové spoločnosti vyžadujú prvú zvýšenú splátku v podobe akontácie. Tá následne odzrkadlí výšku splátky majetku. Operatívny lízing nevyžaduje prvú zvýšenú splátku - akontáciu.

Špecifické situácie a ich riešenia

Ukončenie operatívneho prenájmu a kúpa prenajatej veci

Ukončenie operatívneho prenájmu a s ním spojené povinnosti nájomcu (už v postavení kupujúceho) definuje ustanovenie § 17 ods. 24 písm. b) ZDP. Pri skončení nájmu bez dohodnutého práva kúpy prenajatej veci je potrebné z hľadiska zákona o dani z príjmov testovať, za akú cenu sa vec odkúpi. Úprava sa vykoná v prípadoch, keď daňovník v pozícii nájomcu vopred hradí za budúci predaj, a to tým spôsobom, že sú dohodnuté vyššie náklady na prenájom veci.

Úprava základu dane nie je jednostranne zaťažujúca daňovníka. Na jednej strane sa základ dane zvýši, avšak zároveň sa o rovnakú sumu zvýši aj daňová vstupná cena odkúpeného majetku, a teda daňovník nie je daňovo znevýhodnený, neprichádza o náklad, iba sa daňový náklad rozvrhne v čase. Plynutím času daňovník uplatní daňový náklad prostredníctvom daňového odpisu.

Príklad: Kúpa prenajatej veci po skončení operatívneho prenájmu

V roku 2016 bola uzatvorená zmluva o prenájme, kde predmet prenájmu bol vysokozdvižný vozík (VZV). Išlo o prenájom (nie finančný prenájom), kde spoločnosť, na základe mesačne prijatých faktúr platila nájom. Prenájom trval 48 mesiacov a za ten čas spoločnosť uhradila nájomné v hodnote 598 € x 48 = 28 704 € bez DPH. Následne spoločnosť VZV odkúpila za sumu 1 100 €. V cenovej ponuke bola uvedená cena 21 220 € bez DPH. Je potrebné robiť nejaké úpravy, napr. úpravu základu dane?

Spoločnosť musí postupovať podľa princípu definovaného v § 17 ods. 24 písm. b) ZDP, podľa ktorého sa pri vyčíslení základu dane v zdaňovacom období, v ktorom došlo po skončení nájmu bez vopred dohodnutého práva kúpy prenajatej veci, ku kúpe prenajatej veci za kúpnu cenu nižšiu, ako je jej zostatková cena podľa § 25 ods.

Drobny majetok v operatívnom prenájme

Podľa § 17 ods. 24 písm. b)ZDP sa upravuje základ dane v prípadoch, keď po skončení operatívneho prenájmu nájomca odkúpi prenajatý majetok za cenu nižšiu, než je jeho daňová zostatková cena stanovená podľa § 25 ods. 3 ZDP. Vzhľadom na to, že drobný hmotný majetok sa z hľadiska ZDP nepovažuje za odpisovaný majetok, nie je možné určiť jeho daňovú zostatkovú cenu podľa § 25 ods. 3 ZDP.

Z uvedeného vyplýva, že ak nájomca po skončení operatívneho lízingu odkúpi drobný dlhodobý majetok, nie je možné posudzovať, či bola kúpna cena nižšia než jeho daňová zostatková cena, a preto mu nevzniká povinnosť upravovať základ dane podľa § 17 ods. 24 písm. b) ZDP.

tags: #neuhradený #prenájom #a #daňové #priznanie