Neplatené Nájomné: Povinnosti Prenajímateľa a Nájomcu

Úvod

Nájomný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom je definovaný právnymi predpismi, ktoré upravujú ich vzájomné práva a povinnosti. V prípade neplatenia nájomného vznikajú otázky ohľadom povinností oboch strán a možných právnych krokov. Tento článok sa zameriava na povinnosti prenajímateľa a nájomcu v prípade neplatenia nájomného, s dôrazom na slovenské právne predpisy a súdnu prax.

Povinnosti Prenajímateľa

Odovzdanie Predmetu Nájmu v Spôsobilom Stave

Prenajímateľ je povinný odovzdať predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať. Musí tiež oboznámiť nájomcu so spôsobom užívania, prevádzkovými a bezpečnostnými podmienkami predmetu nájmu a poskytnúť odborné poradenstvo v obvyklom rozsahu.

Preberanie Predmetu Nájmu Späť

Prenajímateľ je povinný prevziať späť predmet nájmu, prekontrolovať jeho úplnosť, kompletnosť a neporušenosť, a preveriť, či je vrátený v stave dojednaného spôsobu užívania. O prevzatí predmetu nájmu je povinný vyhotoviť záznam a jedno vyhotovenie odovzdať nájomcovi. Ak vrátený predmet nájmu vykazuje vady, musí ich zapísať do tohto záznamu.

Právo na Odobratie Predmetu Nájmu

Prenajímateľ má právo odobrať nájomcovi predmet nájmu, ak je ten aspoň 20 dní v omeškaní so zaplatením nájmu. Za týmto účelom má právo vstupu na miesto, kde sa predmet nájmu nachádza. Náklady spojené s odobratím predmetu nájmu znáša nájomca.

Udržiavanie Predmetu Nájmu

Prenajímateľ je povinný udržiavať predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. To zahŕňa vykonávanie potrebných opráv a údržby, ktoré zabezpečia, že predmet nájmu bude spĺňať svoj účel.

Prečítajte si tiež: Daňové aspekty neuhradeného nájmu

Povinnosti Nájomcu

Riadne Prebratie Predmetu Nájmu

Nájomca je povinný si predmet nájmu riadne prevziať, prekontrolovať jeho kompletnosť, prevádzkyschopnosť a prevzatie potvrdiť na zázname o prevzatí. Ak nájomca zistí na predmete nájmu vady, ktoré nemohol zistiť pri jeho obvyklom preberaní od prenajímateľa, môže do 3 pracovných dní od jeho prevzatia požadovať ich odstránenie.

Oznámenie Potreby Opráv

Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného odkladu potreby opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ. Pri porušení tejto povinnosti zodpovedá nájomca za škodu tým spôsobenú a nemá nárok, ktorý by mu inak prislúchal pre nemožnosť alebo obmedzenú možnosť užívať predmet nájmu pre jeho vady, ktoré včas neoznámil prenajímateľovi.

Starostlivosť o Predmet Nájmu

Nájomca je povinný starať sa o to, aby na predmete nájmu nevznikla škoda.

Platenie Nájomného

Nájomca je povinný platiť nájomné tak, ako sa s prenajímateľom dohodli. Ak sa nájomca dostane do omeškania s platením nájomného za 2 mesiace a viac, zmluvné strany sa môžu dohodnúť na zmene spôsobu platenia nájmu z nájmu pozadu na základe faktúry na platbu vopred na základe predfaktúry.

Vrátenie Predmetu Nájmu

Nájomca je povinný vrátiť predmet nájmu prenajímateľovi v dohodnutom čase a na dohodnutom mieste kompletný, úplný a neporušený, v stave, v akom ho prevzal s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Vrátenie je povinný potvrdiť svojím podpisom na zázname o vrátení predmetu nájmu.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o pripočítateľných a odpočítateľných položkách

Umožnenie Odobratia Predmetu Nájmu

Nájomca je povinný umožniť prenajímateľovi odobratie predmetu nájmu, ak je v omeškaní so zaplatením nájomného minimálne 20 dní.

Dodržiavanie Podmienok Nájmu

Nájomca nie je oprávnený predmet nájmu premiestniť na iné ako dohodnuté miesto jeho užívania, bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa.

Zákaz Ponechania Predmetu Nájmu po Uplynutí Doby Nájmu

Nájomca nie je oprávnený si ponechať predmet nájmu po uplynutí doby nájmu, môže tak urobiť iba na základe písomného súhlasu prenajímateľa, ktorý musí prenajímateľ udeliť nájomcovi najneskôr pred skončením doby nájmu.

Právne Dôsledky Neplatenia Nájomného

Právo Prenajímateľa na Zaplatenie Dlžného Nájomného a Úrokov z Omeškania

Prenajímateľ má právo požadovať zaplatenie dlžného nájomného spolu s úrokmi z omeškania podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

Právo Prenajímateľa na Vypovedanie Nájomnej Zmluvy

Podľa slovenského Občianskeho zákonníka (§ 711a ods. 1 písm. d)) má prenajímateľ právo vypovedať nájomnú zmluvu, ak nájomca neplatí nájomné za dobu dlhšiu ako tri mesiace. V takom prípade musí prenajímateľ písomne oznámiť nájomcovi dôvody výpovede a poskytnúť mu primeranú lehotu na vypratanie nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Neuhradený prenájom a daňové priznanie: Čo treba vedieť

Právo Prenajímateľa na Začatie Právnych Krokov na Vysťahovanie Nájomníka

Prenajímateľ môže podľa Občianskeho zákonníka začať právne kroky na vysťahovanie nájomníka podľa § 711a ods. 1 písm. d). V krajnom prípade môže neplatenie nájomného viesť k exekúcii majetku nájomníka podľa zákona č. 233/1995 Z.z.

Riešenie Sporov s Neplatiacimi Nájomníkmi

Komunikácia a Priateľská Dohoda

Kľúčovým faktorom pri riešení sporov s neplatiacimi nájomníkmi je komunikácia. Prenajímateľ a nájomca by sa mali pokúsiť vyriešiť problém prostredníctvom priateľskej dohody. Je dôležité byť empatický a snažiť sa pochopiť dôvody, prečo sa stal z nájomcu neplatič.

Mediácia a Arbitráž

V mnohých prípadoch môže byť súdne konanie zdĺhavé a nákladné. Preto je často výhodné hľadať alternatívne riešenia sporu. Mediácia je proces, pri ktorom neutrálny mediátor pomáha obom stranám dospieť k vzájomne prijateľnému riešeniu. Arbitráž je záväzný proces, kde si neutrálna tretia strana vypočuje argumenty oboch strán a rozhodne o výsledku.

Formálna Písomná Dohoda

Ak priateľská dohoda nie je možná, je na mieste zvážiť formálnu písomnú dohodu, ktorá bude záväzná pre obe strany. Dohody je vhodné podpísať pred notárom - zvýši sa ich právna váha.

Prevencia Problémov s Neplatením Nájomného

Dôkladná Formulácia Nájomnej Zmluvy

Prenajímateľ by mal pri uzatváraní nájomnej zmluvy venovať pozornosť jej formulácii. Je potrebné zahrnúť do zmluvy jasné podmienky a sankcie za neplatenie nájomného. Dôležité je aj dôkladné preverenie podnájomníka pred uzatvorením zmluvy.

Pravidelná Komunikácia s Nájomníkom

Ďalším preventívnym opatrením je pravidelná komunikácia s nájomníkom a riešenie problémov hneď, ako sa vyskytnú. Týmto spôsobom je možné predísť eskalácii problémov a zamedziť neplateniu nájomného.

Daňové Aspekty Nájmu

Výdavky (Náklady) na Nájomné a Základ Dane

Podľa § 17 ods. 19 zákona o dani z príjmov sú od 1.1.2020 súčasťou základu dane len po zaplatení položky uvedené v tomto ustanovení. Medzi tieto položky patria aj výdavky (náklady) na nájomné za prenájom hnuteľnej veci, nehnuteľnosti, odplaty za poskytnutie práva na použitie alebo za použitie predmetu priemyselného vlastníctva, počítačových programov (softvér), návrhov alebo modelov, plánov, výrobno-technických a iných hospodársky využiteľných poznatkov (know-how) a odplaty za poskytnutie práva na použitie alebo za použitie autorského práva alebo práva príbuzného autorskému právu, pričom tieto výdavky (náklady) a odplaty zaplatené fyzickej osobe za príslušné zdaňovacie obdobie sa uznajú najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy prislúchajúcej na zdaňovacie obdobie.

Príklady z Praxe

Kompenzačné Platby

Kompenzačné platby, ktoré dlžník vypláca v zmysle § 22 ods. 5 zákona č. 250/2012 Z. z. o regulácii v sieťových odvetviach, sú súčasťou základu dane až po zaplatení.

Nájomné

Ak spoločnosť prenajíma od fyzickej osoby nebytové priestory a na nájomnom dlhuje k 31.12. sumu 4 000 €, toto nájomné je v roku 2025 pripočítateľnou položkou k výsledku hospodárenia. Do základu dane sa nájomné zahrnie až po zaplatení, t. j. v roku 2026.

Licenčné Poplatky

Ak má spoločnosť uzatvorenú licenčnú zmluvu na využívanie ochrannej známky a dizajnov s majiteľom priemyselných práv, ktorý je nerezidentom SR, a k 31.12. nemá uhradené faktúry vo výške 450 €, tieto licenčné poplatky sa vzťahujú k príjmom podľa § 16 ods. 1 písm. e) bod 1, 2 a 4 a písm.

Nájom a Služby Spojené s Užívaním Nehnuteľnosti

Ak má spoločnosť uzatvorenú zmluvu na prenájom nehnuteľnosti a platby za nájom a služby spojené s užívaním nehnuteľnosti sú dohodnuté oddelene, na strane nájomcu sa všetky tieto výdavky (náklady) posudzujú podľa § 17 ods.19 písm. b) zákona o dani z príjmov a sú súčasťou základu dane až po zaplatení.

Osobitný Režim Odpočtu DPH

Od 1.1.2016 zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty umožňuje aj osobitný režim odpočtu DPH, a to v § 68d ods. 5, kde sa priamo uvádza, že právo odpočítať daň z tovarov a služieb, ktorú voči platiteľovi, ktorý uplatňuje osobitnú úpravu podľa § 68d ods. 2 uplatnil iný platiteľ, vzniká dňom zaplatenia za tovar alebo službu platiteľom podľa § 68d ods. 2 dodávateľovi.

Sprostredkovanie Predaja Nehnuteľnosti

Ak realitná kancelária sprostredkovala klientovi predaj nehnuteľnosti a zaplatila províziu maklérovi, táto provízia je časť provízie vyplatenej realitnej kancelárii, ktorú v súlade s § 17 ods.19 písm. d) zákona o dani z príjmov zahrnie do základu dane až po zaplatení.

Reklama

Výdavky (náklady) na reklamu poskytnuté daňovníkovi podľa § 12 ods. 3 písm. e) zákona o dani z príjmov sú súčasťou základu dane len po zaplatení.

Poradenské a Právne Služby

Podľa § 17 ods.19 písm. f) zákona o dani z príjmov výdavky (náklady) na poradenské a právne služby zatriedené do kódu Klasifikácie produktov 69.1 a 69.2 sú súčasťou základu dane až po zaplatení.

Sponzorské

Výdavky (náklady) na sponzorské u sponzora na základe zmluvy o sponzorstve v športe podľa § 50 a § 51 zákona o športe poskytnuté počas obdobia trvania tejto zmluvy - zaplatené sponzorské bude u sponzora považované za daňový výdavok v rozsahu podľa jeho skutočného použitia v príslušnom zdaňovacom období za podmienky, že v tomto zdaňovacom období vykáže kladný základ dane.

Štúdie

V súlade s ustanovením § 17 ods. 19 písm. c) ZDP sa podmienka zaplatenia vzťahuje aj na výdavky (náklady) na marketingové štúdie, prieskum trhu a iné štúdie.

Operatívny Prenájom

Účtovanie Operatívneho Prenájmu

V prípade operatívneho lízingu, tzn. prenájmu sa náklad zaúčtuje na účet 518. Operatívny prenájom sa v zmysle postupov účtovania v PÚ zobrazí v nákladoch bežného účtovného obdobia prostredníctvom účtu 518-Ostatné služby.

Daňové Hľadisko Operatívneho Prenájmu

Aj náklady za nájomné vzniknuté podľa zmluvy o operatívnom prenájme sa testujú podľa ustanovenia § 17 ods. 19 písm. b) ZDP. Zaplatené nájomné fyzickej osobe za príslušné zdaňovacie obdobie sa uzná najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy prislúchajúcej na zdaňovacie obdobie.

Ukončenie Operatívneho Prenájmu a Kúpa Prenajatej Veci

Pri skončení nájmu bez dohodnutého práva kúpy prenajatej veci je potrebné z hľadiska zákona o dani z príjmov testovať, za akú cenu sa vec odkúpi. Ak dôjde po skončení nájmu bez vopred dohodnutého práva kúpy prenajatej veci ku kúpe prenajatej veci za kúpnu cenu nižšiu, ako je jej zostatková cena podľa § 25 ods. 3 ZDP, zvýši sa základ dane o kladný rozdiel už uplatneného nájomného v daňových výdavkoch a odpisoch, ktoré by mohol vlastník uplatniť z tohto majetku počas trvania nájomnej zmluvy podľa § 27 ZDP a o tento rozdiel sa zvýši vstupná cena obstarávaného majetku.

tags: #neuhradeny #najom #povinnosti #prenajimatela #a #najomcu