Nezdaniteľné minimum za prenájom: Podmienky a Ako ho Uplatniť

Tento článok sa zameriava na problematiku zdaňovania príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, s dôrazom na nezdaniteľné minimum a podmienky jeho uplatnenia. Analyzuje, ako správne postupovať pri zdaňovaní týchto príjmov, aké výdavky je možné uplatniť a ako sa vyhnúť bežným chybám.

Príjmy z prenájmu nehnuteľností a ich zdaňovanie

Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov definované ako príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré tvoria príslušenstvo prenajatej nehnuteľnosti, a nebytových priestorov. Dôležité je, že tieto príjmy nesmú patriť medzi príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1 ZDP) alebo zo závislej činnosti (§ 5 ZDP). Prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou len vtedy, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Ak prenajímateľ poskytuje aj iné než základné služby, príjmy sa zaraďujú medzi príjmy zo živnosti.

Čo sa považuje za príjem z prenájmu?

Podľa § 6 ods. 3 ZDP sa za príjmy z prenájmu nehnuteľnosti považuje nielen nájomné, ale aj platby za spotrebu energií, ktoré súvisia s prenajatou nehnuteľnosťou. Ak platby za energie platí nájomca priamo dodávateľovi, tieto platby sa u prenajímateľa nepovažujú za zdaniteľný príjem. Príjmom je aj nepeňažné plnenie dosiahnuté zámenou, ocenené cenami bežne používanými v mieste a čase plnenia.

Technické zhodnotenie a opravy

Ak nájomca vykoná na nehnuteľnosti technické zhodnotenie so súhlasom prenajímateľa, toto zhodnotenie predstavuje nepeňažný príjem prenajímateľa. Ak sa nájom skončí a technické zhodnotenie nie je nájomcom odpísané, suma nepeňažného príjmu sa vypočíta ako rozdiel medzi hodnotou zhodnotenia a sumou daňových odpisov. Opravy vykonané nájomcom nad rámec povinností dohodnutých v zmluve, ktoré prenajímateľ neuhradil, nepovažujú sa za zdaniteľný príjem prenajímateľa.

Nezdaniteľné časti základu dane a príjmy z prenájmu

Nezdaniteľné časti základu dane sú sumy, o ktoré si daňovník, ktorý je fyzickou osobou, znižuje základ dane. Tieto časti predstavujú daňové zvýhodnenie, keďže časť zisteného základu dane je "oslobodená" od zdanenia.

Prečítajte si tiež: Uplatnenie minima pri dôchodku

Aké nezdaniteľné časti je možné uplatniť?

V zdaňovacom období 2025 a 2026 si daňovník môže uplatniť tieto nezdaniteľné časti:

  1. Nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka.
  2. Nezdaniteľná časť základu dane na manželku/manžela.
  3. Nezdaniteľná časť základu dane vo forme príspevkov na doplnkové dôchodkové sporenie.

Ktorých príjmov sa týka nezdaniteľná časť základu dane?

Tieto odpočítateľné položky je oprávnený uplatniť daňovník, ktorý je fyzická osoba a má aktívne príjmy. Aktívne príjmy sú:

  • Príjem zo zamestnania (§ 5 ZDP).
  • Príjem z podnikania, napríklad príjmy zo živnosti, poľnohospodárskej výroby (§ 6 ZDP).
  • Príjmy z inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo ich úhrnu.

Pri takzvaných pasívnych príjmoch, ako je príjem z prenájmu nehnuteľnosti, nie je možné upraviť si základ dane o nezdaniteľnú časť. To znamená, že ak daňovník dosahuje len príjmy z prenájmu, nemôže si uplatniť nezdaniteľnú časť na daňovníka ani na manželku.

Nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka

Nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka je odvodená od sumy životného minima. Od roku 2020 sa ročná nezdaniteľná časť počíta ako 21-násobok platného mesačného životného minima. Pre rok 2026 sa používa životné minimum platné od 1. júla 2025, ktoré je 284,13 € mesačne, a preto bude nezdaniteľná časť základu dane v roku 2026 vo výške 5 966,73 € ročne.

Podmienky na uplatnenie v rokoch 2025 a 2026

V roku 2025 sa plná výška nezdaniteľnej časti uplatňuje pri základe dane, ktorý nepresahuje 25 426,27 €. Pri vyšších príjmoch dochádza k postupnému kráteniu. Ak základ dane presiahne 25 426,27 €, nezdaniteľná časť sa vypočíta vzorcom: 12 110,36 € - (základ dane ÷ 4). Ak základ dane dosiahne 48 441,43 € alebo viac, nezdaniteľná časť sa znižuje na nulu.

V roku 2026 sa plná výška nezdaniteľnej časti uplatňuje pri základe dane, ktorý je rovný alebo nižší ako 26 083,13 €. Ak daňovník dosiahne základ dane vyšší ako 26 083,13 €, nezdaniteľná časť sa vypočíta ako 14 661,11 € - (základ dane ÷ 3). Ak daňovník dosiahne základ dane 43 983,32 € a viac, nezdaniteľná časť sa rovná nule.

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka si nemôže uplatniť daňovník, ktorý na začiatku zdaňovacieho obdobia 2026 poberá dôchodok (starobný, predčasný starobný, atď.) a súčasne je suma týchto dôchodkov vyššia ako aktuálna nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka (5 966,73 €).

Nezdaniteľná časť základu dane na manžela/manželku

Nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku si môže daňovník uplatniť iba v prípade, ak manžel/manželka žije s daňovníkom v spoločnej domácnosti a spĺňa aspoň jednu z nasledovných podmienok:

  • Stará sa o vyživované maloleté dieťa žijúce s daňovníkom v domácnosti do dovŕšenia 3, resp. 6 rokov života.
  • V príslušnom zdaňovacom období poberala peňažný príspevok na opatrovanie.
  • Bola zaradená do evidencie uchádzačov o zamestnanie.
  • Považuje sa za občana so zdravotným postihnutím, prípadne za občana s ťažkým zdravotným postihnutím.

Výpočet nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku vstupuje aj jeho/jej vlastný príjem. Ak manžel/manželka dosiahne vlastný príjem, nezdaniteľná časť sa znižuje o túto sumu. Do vlastného príjmu sa započítava akýkoľvek príjem znížený o zaplatené poistné a príspevky na zdravotné a sociálne poistenie.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre nezdaniteľné minimum

Výpočet v rokoch 2025 a 2026

V roku 2025, ak daňovník dosiahne základ dane nižší ako 48 441,43 €, pri výpočte nezdaniteľnej časti na manželku/manžela postupujeme nasledovne:

  • Ak manžel/manželka nemá vlastný príjem, nezdaniteľná časť základu dane je 5 260,61 €.
  • Ak manžel/manželka má vlastný príjem, nezdaniteľná časť je rozdiel medzi sumou 5 260,61 € a vlastným príjmom manželky/manžela.

Ak daňovník dosiahne základ dane vyšší ako 48 441,43 €, nezdaniteľná časť sa vypočíta nasledovne:

  • Ak manžel/manželka nemá vlastný príjem, nezdaniteľná časť sa určí ako rozdiel medzi 17 346,17 € a jednou štvrtinou základu dane daňovníka.
  • Ak manžel/manželka má vlastný príjem, nezdaniteľná časť sa vypočíta ako rozdiel medzi 17 346,17 € a súčtom jednej štvrtiny základu dane daňovníka a vlastného príjmu manželky/manžela.

V roku 2026, ak daňovník dosiahne základ dane nižší alebo rovný ako 43 983,32 €, pri výpočte nezdaniteľnej časti na manžela/manželku postupujeme nasledovne:

  • Ak manžel/manželka nemá vlastný príjem, nezdaniteľná časť základu dane je 5 455,30 €.
  • Ak manžel/manželka má vlastný príjem, nezdaniteľná časť je rozdiel medzi sumou 5 455,30 € a vlastným príjmom manžela/manželky.

Ak daňovník dosiahne základ dane vyšší ako 43 983,32 €, nezdaniteľná časť sa vypočíta nasledovne:

  • Ak manžel/manželka nemá vlastný príjem, nezdaniteľná časť sa vypočíta ako rozdiel 20 116,40 € a jednej tretiny základu dane daňovníka.
  • Ak manžel/manželka má vlastný príjem, nezdaniteľná časť sa vypočíta ako rozdiel 20 116,40 € a jednej tretiny základu dane zníženej o vlastný príjem manžela/manželky.

Nezdaniteľná časť základu dane vo forme príspevkov na doplnkové dôchodkové sporenie

Nezdaniteľnú časť základu dane v sume príspevkov na doplnkové dôchodkové sporenie (III. pilier) si môže daňovník uplatniť iba zo základu dane aktívnych príjmov. Pre uplatnenie tejto nezdaniteľnej časti musí daňovník spĺňať určité podmienky, ako napríklad zaplatenie príspevkov na základe účastníckej zmluvy uzatvorenej po 31.12.2013.

Daňové výdavky pri príjmoch z prenájmu

Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky. Daňovým výdavkom je výdavok na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov, ktorý je zaúčtovaný v účtovníctve daňovníka alebo evidovaný v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP.

Spôsoby preukazovania daňových výdavkov

Prenajímateľ si môže vybrať, či bude o daňových výdavkoch účtovať, alebo ich bude evidovať v súlade s § 6 ods. 11 ZDP. Ak prenajímateľ uplatňuje daňové výdavky, je povinný viesť evidenciu o príjmoch a výdavkoch v časovom slede, o hmotnom majetku a nehmotnom majetku, o zásobách, pohľadávkach a záväzkoch.

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Prenajímateľ sa môže rozhodnúť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku alebo nie. Ak nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku, bude o nej účtovať alebo ju bude evidovať v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP.

Čo patrí medzi daňové výdavky?

Medzi daňové výdavky pri príjmoch z prenájmu patria:

  • Poistenie prenajímanej nehnuteľnosti.
  • Daň z nehnuteľností.
  • Výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv.
  • Úroky zaplatené v zdaňovacom období, súvisiace so splácaním hypotekárneho úveru na obstaranie nehnuteľnosti, ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku.
  • Výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.

Oslobodenie od dane a výpočet zdaniteľného príjmu

Podľa § 9 ods. 1 písm. g) ZDP sú od dane z príjmov fyzickej osoby oslobodené príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP, ak úhrn týchto príjmov nepresiahne v zdaňovacom období 500 €. Ak príjmy presiahnu túto výšku, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad túto sumu.

Príklad výpočtu zdaniteľného príjmu

Prenajímateľovi plynú príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 7 500 €. Preukázateľne vynaložil výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie vo výške 4 380 €. Suma zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností sa vypočíta vo výške 7 000 € (7 500 - 500). Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností sa vypočítajú tak, ako to vyplýva z § 9 ods. 1 písm. g) ZDP, t. j. ich výška je 4 088 € [(7 000 : 7 500) x 4 380].

Povinnosti prenajímateľa

Ak daňovník prenajme nehnuteľnosť, je povinný sa registrovať na miestne príslušnom daňovom úrade a bude mu pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ). Túto povinnosť je daňovník povinný splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal nehnuteľnosť.

Zmeny v uplatňovaní výdavkov od roku 2013

S účinnosťou od 1. januára 2013 prenajímateľ pri príjmoch z prenájmu nemá nárok na uplatnenie percentuálnych výdavkov. Môže si uplatniť len daňové výdavky na základe vedenia evidencie podľa § 6 ods. 11 ZDP alebo vedenia účtovníctva.

Delenie príjmov z prenájmu medzi manželmi

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

tags: #nezdaniteľné #minimum #za #prenájom #podmienky

Ďalšie články