Notárska Zápisnica a Vypratanie Bytu: Podmienky a Dôležité Aspekty

Úvod

Článok sa zaoberá problematikou vypratania bytu, pričom sa zameriava na podmienky a možnosti využitia notárskej zápisnice ako exekučného titulu. Dôraz je kladený na práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu, ako aj na právne aspekty celého procesu.

Nájom a Vypratanie Nebytových Priestorov

Podľa § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka (OZ) má prenajímateľ 30 dní na podanie žaloby o vypratanie nebytových priestorov. Ak nájomca po skončení nájmu nebytový priestor nevyprace, zákon priznáva prenajímateľovi právo podať žalobu o vypratanie. Nie je prípustné, aby prenajímateľ vykonal nútené vypratanie svojpomocne. Nútené vypratanie je možné len na základe súdneho rozhodnutia vydaného v zmysle § 676 ods. 2 OZ.

Ustanovenia OZ týkajúce sa obnovenia nájmu po uplynutí doby, na ktorú bol dohodnutý (§ 676 ods. 2 OZ), sa použijú aj v prípade nájmu nebytových priestorov. Pokračovaním užívania nebytových priestorov po skončení dohodnutej doby nájmu je rovnako aj ich nevypratanie.

Notárska Zápisnica ako Exekučný Titul

Donedávna existoval spor o tom, či je možné považovať notársku zápisnicu (spísanú podľa § 45 ods. 2 písm. c) zák. č. 233/1995 Z. z.) za exekučný titul na vypratanie nebytových priestorov. Exekučné súdy opakovane dospeli k záverom, že notárska zápisnica podľa § 45 ods. 2 písm. c) EP, ako exekučný titul na nepeňažné plnenie - vypratanie nebytových priestorov, nespĺňa materiálne náležitosti na výkon exekúcie podľa § 181 ods. 1 EP.

Pred novelou Exekučného poriadku (EP) (zák. č. 2/2017 Z. z.) sa predpokladala existencia vykonateľného rozhodnutia súdu pre nútený výkon nepeňažného plnenia - vypratanie nebytového priestoru. Gramatickým výkladom exekučné súdy dospeli k záveru, že EP pripúšťa nútený výkon nepeňažného plnenia - vypratanie nebytového priestoru, výhradne na základe vykonateľného rozhodnutia príslušného súdu vydaného v konaní o žalobe prenajímateľa podľa § 676 ods. 2 OZ.

Prečítajte si tiež: Zmluva o úvere a notárska zápisnica

Novela EP precizovala ustanovenie § 181 ods. 1 EP, čím sa odstránila spornosť týkajúca sa materiálnej vykonateľnosti notárskej zápisnice, predmetom ktorej je vyhlásenie povinnej osoby podľa § 45 ods. 2 písm. c) EP.

Podmienky Vypratania Bytu

Nájomná zmluva a jej podmienky

Nájomná zmluva definuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu. Dôležité je, aby nájomca dodržiaval všetky podmienky zmluvy, vrátane platenia nájomného a úhrad za služby spojené s užívaním bytu. Ak si nájomca plní všetky povinnosti a spĺňa podmienky stanovené v zákone č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní, má právo na opakované predĺženie doby nájmu.

Prenajímateľ je povinný informovať nájomcu o možnosti opakovaného uzavretia nájomnej zmluvy najmenej 3 mesiace pred dohodnutým termínom skončenia nájmu.

Porušenie povinností nájomcu

Ak nájomca poruší povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy, prenajímateľ má právo ukončiť nájom. V takom prípade sa notárska zápisnica môže stať vykonateľným titulom pre exekúciu podľa § 41 ods. 2 zák. č. 233/1995 Z. z.

Finančná zábezpeka

Nájomca sa zaväzuje platiť mesačné nájomné a zálohové úhrady za služby spojené s užívaním bytu. Po uplynutí zúčtovacieho obdobia sa záloha vyúčtuje a prípadný preplatok alebo nedoplatok sa vyrovná.

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca: Uznanie dlhu notárskou zápisnicou

Finančná zábezpeka sa nájomcovi vráti pri skončení nájomného vzťahu najneskôr do 30 dní po ukončení nájmu, ak nájomca nemá žiadne záväzky voči obci a predloží odhlasovací listok z trvalého pobytu.

Podmienky predĺženia nájmu

Ak mesačný príjem osôb, ktorých príjmy sa posudzujú spoločne, presiahne čiastku vypočítanú podľa VZN, nájomca nemá právo na predĺženie nájomnej zmluvy.

Skončenie nájmu a povinnosti nájomcu

Po skončení nájmu je nájomca povinný byt vypratať a odovzdať ho vlastníkovi v stave primeranom dobe užívania. Nájomca zodpovedá za spôsobené škody a je povinný ich uhradiť.

Svojpomocné Vypratanie a Alternatívy

V prípade, že nájomca nebytový priestor nevyprace po skončení nájmu, prenajímateľ má obmedzené možnosti svojpomocného konania. Hoci inštitút svojpomoci je upravený v § 6 Občianskeho zákonníka, jeho využitie si vyžaduje splnenie viacerých podmienok, ktoré sa posudzujú individuálne.

Primeraným spôsobom svojpomoci by mohlo byť spísanie hnuteľných vecí za prítomnosti notára a ich vysťahovanie na miesto, kde budú primerane chránené. Notár môže spísať notársku zápisnicu o osvedčení inej skutočnosti, ktorá bude obsahovať opis hnuteľného majetku a jeho umiestnenie v predmete nájmu.

Prečítajte si tiež: Dôležité informácie o dedičstve

Je však dôležité si uvedomiť, že takýto postup nemusí byť akceptovaný v prípadnom súdnom konaní a bývalý nájomca sa môže brániť a tvrdiť, že ste vysťahovaním neprimerane zasiahli do jeho vlastníckych práv a spôsobili mu škodu.

Alternatívne Riešenia

Trestné oznámenie

Do úvahy prichádza podanie trestného oznámenia voči nájomcovi pre trestný čin neoprávneného užívania nebytového priestoru v zmysle § 218 Trestného zákona.

Exekúcia vyprataním

Ak nájomca nesplní povinnosť vypratať nehnuteľnosť ani po rozhodnutí súdu, prenajímateľ sa môže obrátiť na exekútora a podať návrh na výkon exekúcie na Okresný súd v Banskej Bystrici v zmysle zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok).

Dôvody Ukončenia Nájmu a Bytová Náhrada

V zmysle § 712a ods. 3 Občianskeho zákonníka má nájomca, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, právo len na náhradné ubytovanie. V ostatných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka má nájomca právo na bytovú náhradu, a to na náhradný byt.

Dôvodom skončenia nájomného pomeru podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka je, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu, najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť do užívania inému bez písomného súhlasu prenajímateľa.

Dôležitosť Dočasnosti Nájmu a Notárskej Zápisnice

Pre prenajímateľov je najpodstatnejšie uvedomiť si, že vypovedanie nájmu a následné vypratanie by malo prichádzať do úvahy najmä v prípadoch, keď je to pre nich finančne efektívne, teda ak nájomcovi nevzniká právo na bytovú náhradu. Z daného dôvodu je dôležité dbať na dočasnosť nájomného vzťahu.

Veľkou výhodou notárskej zápisnice je reálny čas jej spísania. Exekučný titul v tejto forme je reálne vytvorený len za čas, za ktorý sa spíše u notára. Oproti niekoľkomesačným až niekoľkoročným konaniam na súdoch je to najefektívnejší spôsob získania priamovykonateľného exekučného titulu.

tags: #notárska #zápisnica #vypratanie #bytu #podmienky