Podmienky dražby obchodného domu: Komplexný sprievodca

Tento článok poskytuje komplexný prehľad podmienok dražby obchodných domov na Slovensku. Zameriava sa na zákonné požiadavky, postupy a dôležité aspekty, ktoré by mali potenciálni účastníci dražby zvážiť.

Úvod do dobrovoľných dražieb

Dražba je verejné konanie, ktorého cieľom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Koná sa na návrh navrhovateľa, pričom licitátor vyzýva vopred neurčený okruh osôb na podávanie ponúk. Osoba, ktorá urobí najvyššiu ponuku, získa príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby. Dražba sa môže využiť aj na predaj, keď navrhovateľom dražby je vlastník predmetu dražby.

Dražba sa riadi zákonom č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov. Prijatie tohto zákona bolo súčasťou reformy záložného práva na Slovensku. Cieľom bolo zlepšiť zabezpečenie úverov pre veriteľov, pričom sa veriteľovi znižuje riziko spojené s poskytnutím úveru konkrétnemu dlžníkovi tým, že mu zákon umožňuje dosiahnuť uspokojenie svojej pohľadávky zo zadefinovaného majetku dlžníka v prípade, že dlh nebude splnený včas a riadne (napr. vydražením nehnuteľnosti).

Príklad dražby nebytového priestoru

Pre lepšie pochopenie podmienok dražby si môžeme uviesť konkrétny príklad. Predstavme si, že predmetom dražby je nebytový priestor č. 22 na 1. poschodí bytového domu č.s. 4007 na ul. Šancová 48 v Bratislave.

Bytový dom má 2 podzemné podlažia so spoločnými priestormi, pivnicami, CO krytom. Na 1. nadzemnom podlaží sa nachádzajú prevažne nebytové priestory tvoriace občiansku vybavenosť - využívané ako reštaurácia, obchod. Bytový dom má dva vchody, vchod Šancova č.48 a Povraznícka č.18. V bytovom dome sa nachádza 38 bytov a 6 nebytových priestorov. Základy objektu sú vyhotovené zo základových pätiek a základových pásov. Nosný konštrukčný systém tvorí železobetónový monolitický skelet s výplňovým murivom, fasádne povrchy sú tvorené brizolitovou omietkou. Stropy sú železobetónové monolitické s rovným omietaným podhľadom, v niektorých priestoroch so sadrokartónovým podhľadom. Schodiská sú železobetónové s povrchom z liateho terazzo. Podlahy na chodbách sú vyhotovené z liateho terazzo a z keramickej dlažby. Okná sú prevažne z plastových profilov, na niektorých bytoch pôvodné drevené, výkladce v rámci prevádzok na 1. NP sú oceľohliníkové, prípadne plastové, interiérové dvere sú hladké a dyhované, niektoré protipožiarne, vstupné dvere sú oceľohliníkové s izolačným sklom, s domácim vrátnikom. Strecha je plochá so zateplením, s krytinou na báze PVC. Dom je napojený na všetky inžinierske siete, rozvody vody, kanalizácie, NN, zemného plynu, diaľkového vykurovania. Dom je vybavený rozvodmi káblovej televízie, bleskozvodom, telefónnymi rozvodmi, vnútornou vzduchotechnikou, osobnými výťahmi a elektronickým vrátnikom. Podľa vyjadrenia správcu bytového domu bol bytový dom daný do užívania v roku 1959.

Prečítajte si tiež: Opomenutia v obchodnom registri

Predmetný nebytový priestor má samostatný vstup so schodiskom na 1. NP priamo z exteriéru, s technickým zázemím situovaným v suteréne, kde je umiestnený archív, sklad, miestnosť s technologickým zázemím vzduchotechniky a kúrenia. Samotný nebytový priestor na 2. NP prešiel v roku 2017 poslednou kompletnou rekonštrukciou a je využívaný ako sídlo firmy pozostávajúce z recepcie, kancelárií, showroomu sklenými priečkami rozdeleného na viaceré časti, kuchynky, serverovne, hygienických zariadení, časť nebytového priestoru slúži na prechodné ubytovanie s dvomi spálňami, šatníkom, práčovňou a hygienickým zariadením, po výmene zariadenia je využiteľná ako kancelárske priestory. Bytová časť je komunikačne prepojená s firemnou časťou, je aj samostatne prístupná centrálnym schodiskom v rámci bytovej časti domu.

Celková podlahová plocha nebytového priestoru je 610,12 m2, z toho vstupné priestory so schodiskom na prízemí majú výmeru 55,06 m2, samotný kancelársky priestor na 1. poschodí má výmeru 435,35 m2, príslušenstvo nebytového priestoru situované v suteréne má výmeru 119,71 m2. Stropy v rámci nebytového priestoru sú vysoké, niektoré s ozdobnými štukami, v niektorých priestoroch sú podhľady s integrovanou vzduchotechnikou. Vnútorné úpravy povrchov sú zo štukových omietok, niektoré stierkové, v hygienických zariadeniach s keramickým obkladom. Okná sú plastové s vákuovým izolačným sklom a vnútornými hliníkovými žalúziami. Dvere sú drevené, osadené do obložkových zárubní, na niektorých kancelárskych priestoroch sú dvere súčasťou sklených deliacich priečok. Podlahy sú z vlysových parkiet, vinylu, keramickej/kamennej dlažby, v závislosti od druhu priestoru. Hygienické zariadenia sú vybavené keramickými umývadlami, WC kombi, pisoármi, , v bytovej časti je vaňa , umývadlo a závesné WC, kuchynský kút je vybavený kuchynskou linkou s drezom, vstavanou chladničkou, mikrovlnnou rúrou, umývačkou riadu. Vykurovanie nebytového priestoru je ústredné cez plechové doskové radiátory zn. Korado s diaľkovou dodávkou, v niektorých miestnostiach doplneným stropnými fancoilermi, časť priestoru je vykurovaná vlastným kotlom na zemný plyn - Protherm. V nebytovom priestore sú rozvody vody, kanalizácie, el. energie, štrukturovanej kabeláže, zabezpečovacieho zariadenia.

Predmetom ohodnotenia je aj spoluvlastnícky podiel na pozemku parc. KN č. 7093/1 k.ú. Staré mesto, obec Bratislava - Staré mesto, okres Bratislava I, o celkovej výmere 894 m2, ktorý je v celosti zastavaný bytovým domom č.s. 4007. Pozemok je rovinatý, situovaný v rámci Starého mesta hlavného mesta Bratislava, medzi ulicami Šancova, Žilinská a Povraznícka, v zmiešanej lokalite s objektami na bývanie a občiansku vybavenosť, v rámci územného plánu sa pozemok nachádza v stabilizovanej ploche obytného územia obce. V danej lokalite je možnosť napojenia na všetky inžinierske siete.

Ďalšie právne ťarchy

Na nebytovom priestore viaznu:

• Zákonné záložné právo podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z.
• Záložné právo v prospech Fio banka, a.s.
• Exekučné záložné právo v prospech Slovenský plynárenský priemysel, a.s.
• Exekučné záložné právo v prospech ČSOB Poisťovňa, a.s.
• Daňové záložné právo v prospech Hlavné mesto SR Bratislava

Kľúčové podmienky dražby

1. Účastníci dražby

Účastníkom dražby môže byť osoba spôsobilá na právne úkony. To znamená, že osoba musí byť plnoletá a nesmie byť zbavená spôsobilosti na právne úkony, alebo jej spôsobilosť na právne úkony nesmie byť obmedzená. Maloletí alebo osoby, ktoré boli zbavené spôsobilosti na právne úkony alebo ich spôsobilosť na právne úkony je obmedzená, môžu byť zastúpené zákonným zástupcom alebo opatrovníkom.

Prečítajte si tiež: Podnikatelia a paušálne výdavky: Vymáhanie pohľadávok

Kto sa nemôže zúčastniť dražby?

• Dražobník a zamestnanci dražobníka.

2. Dražobník

Dražobníkom je osoba, ktorá organizuje dražbu a spĺňa podmienky ustanovené zákonom. Musí mať vysokoškolské vzdelanie a tri roky praxe alebo úplné stredné vzdelanie a osem rokov praxe. Dražobník je povinný uzatvoriť zmluvu o poistení svojej zodpovednosti za škodu, ktorá by mohla vzniknúť v súvislosti s činnosťou dražobníka s minimálnou výškou plnenia 2 000 000 eura. Bez zmluvného poistenia nemôže vykonávať činnosť dražobníka.

3. Ohodnotenie predmetu dražby

Dražobník je povinný zabezpečiť ohodnotenie predmetu dražby podľa všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku, musí byť cena predmetu dražby určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako šesť mesiacov.

4. Obhliadka predmetu dražby

Pred začatím dražby musí byť umožnená účastníkom dražby v termíne uvedenom v oznámení o dražbe obhliadka predmetu dražby.

5. Oznámenie o dražbe

Dražobník je povinný zverejniť oznámenie o dražbe najmenej 15 dní pred konaním dražby na úradnej tabuli obce alebo na elektronickej úradnej tabuli v časti určenej pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza. V rovnakej lehote zverejní oznámenie o dražbe aj v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza, základné údaje o čase, mieste, predmete a najnižšom podaní dražby. Ak ide o byt, dom, inú nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačnú zložku alebo ak najnižšie podanie presiahne 16 550 eur, uverejní dražobník oznámenie o dražbe v registri dražieb najmenej 30 dní pred začatím dražby.

Oznámenie o dražbe musí obsahovať:

Prečítajte si tiež: Obchodný zástupca a náhrada škody

• označenie dražobníka,
• miesto, dátum a čas konania dražby,
• označenie a opis predmetu dražby,
• najnižšie podanie,
• spôsob a lehotu na zloženie dražobnej zábezpeky,
• ďalšie podmienky dražby.

6. Priebeh dražby

Dražba sa otvára vyvolaním. Obsahom vyvolania je označenie a opis predmetu dražby a jeho odhadnutá alebo zistená cena, údaje o právach a záväzkoch na predmete dražby viaznucich a s ním spojených, ak majú podstatný vplyv na hodnotu predmetu dražby, údaje o nájomných zmluvách týkajúcich sa predmetu dražby a záväzkoch z nich vyplývajúcich, najnižšie podania a najnižšie prihodenie.

Draží sa, ak účastníci dražby robia vyššie podanie. Ak nebolo cez dvojitú výzvu a vyhlásenie licitátora: „Ak neurobí niekto z prítomných účastníkov dražby podanie vyššie, ako bolo podanie naposledy urobené účastníkom dražby (označenie účastníka dražby, ktorý urobil najvyššie podanie), udelím mu príklep" urobené vyššie podanie, oznámi licitátor ešte raz posledné podanie a po tretej výzve vykoná príklep účastníkovi dražby, ktorý urobil najvyššie podanie.

7. Nadobudnutie vlastníckeho práva

Ak uhradil vydražiteľ cenu dosiahnutú vydražením v ustanovenej lehote, prechádza na neho vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby udelením príklepu.

8. Opakovaná dražba

Ak predmet dražby nebol vydražený alebo ak bola dražba zmarená vydražiteľom, môže sa uskutočniť opakovaná dražba. Opakovaná dražba sa uskutoční na základe zmluvy o vykonaní opakovanej dražby uzavretej medzi navrhovateľom dražby predchádzajúcej dražby a dražobníkom, ktorý vykonával predchádzajúcu dražbu.

9. Neplatnosť dražby

V prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu; v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty.

Dôležité aspekty pre účastníkov dražby

• Spôsobilosť na právne úkony: Uistite sa, že ste spôsobilí na právne úkony, aby ste sa mohli zúčastniť dražby.
• Financovanie: Zabezpečte si financovanie vopred. Banky zvyčajne neposkytujú hypotéky na nehnuteľnosti, ktoré sú v dražbe.
• Obhliadka: Zúčastnite sa obhliadky predmetu dražby, aby ste sa s ním riadne oboznámili.
• Právne ťarchy: Zistite si, aké právne ťarchy viaznu na predmete dražby.
• Podmienky dražby: Dôkladne si preštudujte podmienky dražby uvedené v oznámení o dražbe.
• Dražobná zábezpeka: Zložte dražobnú zábezpeku v stanovenej lehote a spôsobom.
• Prítomnosť na dražbe: Buďte prítomní na dražbe a aktívne sa zúčastňujte na dražení.
• Zaplatenie ceny: Ak ste vydražiteľ, zaplaťte cenu dosiahnutú vydražením v ustanovenej lehote.

Riziká dražby

• Neplatnosť dražby: Existuje riziko, že dražba bude vyhlásená za neplatnú.
• Právne spory: Môžu vzniknúť právne spory týkajúce sa predmetu dražby.
• Skryté vady: Predmet dražby môže mať skryté vady, ktoré neboli zistené pri obhliadke.
• Financovanie: Získanie financovania na kúpu nehnuteľnosti v dražbe môže byť náročné.

tags: #obchodný #dom #dražba #podmienky