Obchodný majetok a prenájom: Definícia, význam a daňové aspekty

Tento článok sa zameriava na definíciu obchodného majetku v kontexte prenájmu nehnuteľností, najmä pre fyzické osoby podnikajúce alebo vykonávajúce inú samostatnú zárobkovú činnosť, alebo dosahujúce len príjmy z prenájmu nehnuteľností. Článok analyzuje, ako zaradenie majetku do obchodného majetku ovplyvňuje uplatňovanie výdavkov a zdanenie príjmov z predaja majetku.

Úvod do problematiky obchodného majetku a prenájmu

Pre fyzické osoby, či už podnikajúce alebo vykonávajúce inú samostatnú zárobkovú činnosť, alebo dosahujúce len príjmy z prenájmu nehnuteľností, je pre daňové účely veľmi dôležité, či svoj vlastný majetok zaradia do obchodného majetku alebo ho len využívajú na výkon svojej činnosti, z ktorej dosahujú príjmy. Aj keď na prvý pohľad sa zaradenie majetku do obchodného majetku javí ako nepodstatné, uvedené má veľký dosah u daňovníka na uplatnenie výdavkov vynaložených v súvislosti s týmto majetkom do jeho daňových výdavkov.

Definícia obchodného majetku

Obchodný majetok podľa Obchodného zákonníka

Obchodný majetok ako taký je špecificky pre účely podnikania zadefinovaný v zákone č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v z. n. p. Podľa citovaného ustanovenia obchodným majetkom na účely Obchodného zákonníka sa rozumie súhrn majetkových hodnôt, t. j. vecí, t. j. pohľadávok, t. j. a iných práv, t. j. napr. peniazmi oceniteľných iných hodnôt, t. j. iné majetkové hodnoty oceniteľné peniazmi, ktoré nie sú ani vecami ani právami, napr. patria podnikateľovi, t. j..

Daňová definícia obchodného majetku

Špecificky pre daňové účely bola definícia obchodného majetku pre daňovníka, fyzickú osobu vymedzená zákonom č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“), s účinnosťou od 1. 1. 2004, a to v ustanovení § 2. Táto definícia obchodného majetku sa vzťahuje na daňovníkov dosahujúcich príjmy podľa § 6 ZDP, t. j.. Podľa ustanovenia § 2 písm. m) ZDP je obchodným majetkom súhrn majetkových hodnôt, a to vecí, pohľadávok a iných práv a peniazmi oceniteľných iných hodnôt, ktoré má fyzická osoba s príjmami podľa § 6 vo vlastníctve, a ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, o ktorých táto fyzická osoba účtuje alebo účtovala, eviduje alebo evidovala podľa § 6 ods.

S účinnosťou od 15. 12. 2005 sa zákonom č. 534/2005 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n . p. a o zmene a doplnení niektorých zákonov v z. n. p. (ďalej len „zákon č. 534/2005 Z. z.“) definícia obchodného majetku u daňovníka dosahujúceho príjmy podľa § 6 rozšírila aj o hmotný majetok obstarávaný formou finančného prenájmu, ktorý fyzická osoba využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie predmetných príjmov, a o ktorom fyzická osoba účtuje alebo účtovala v súlade s účtovnými predpismi alebo eviduje alebo evidovala podľa § 6 ods.

Prečítajte si tiež: Podnikatelia a paušálne výdavky: Vymáhanie pohľadávok

Na rozdiel od definície obchodného majetku podľa ustanovenia § 6 Obchodného zákonníka je pre daňové účely definícia rozšírená nielen o podmienku vlastnenia a používania majetku na podnikanie, ale o takomto majetku musí daňovník účtovať alebo o ňom účtoval, evidovať alebo ho evidoval podľa § 6 ods. 11 alebo 14 ZDP a zároveň je definícia pre daňové účely rozšírená nielen na daňovníka, ktorý dosahuje príjmy z podnikateľskej činnosti, ale aj o daňovníka dosahujúceho príjmy z inej samostatnej zárobkovej činnosti a od 1. 1. 2004 aj o daňovníka, ktorý dosahuje príjmy z prenájmu zadefinované do § 6 ods. V súlade s ustanovením § 25 ods. pre jednotlivé oddeliteľné súčasti podľa § 22 ods.

Majetok podľa Zákona o účtovníctve

Pojem majetok vymedzuje aj zákon č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v z. n. p. (ďalej len „zákon o účtovníctve“), a to v ustanovení § 2 ods. 4 písm. a), podľa ktorého majetkom sú tie aktíva účtovnej jednotky, ktoré sú výsledkom minulých udalostí, a je takmer isté, že v budúcnosti zvýšia ekonomické úžitky účtovnej jednotky, pričom sa dajú spoľahlivo oceniť podľa § 24 až 28 zákona o účtovníctve.

Daňové aspekty prenájmu nehnuteľnosti

Registrácia a daňové povinnosti

Prvou zásadou je, že ak prenajímate, musíte byť zaregistrovaný na Finančnej správe. Daňový úrad vám vydá DIČ (daňové identifikačné číslo). Ak prenajímajú manželia, nemusia sa registrovať obaja.

Výpočet dane z prenájmu

Výšku dane vypočítate tak, že si evidujete všetky svoje reálne príjmy aj výdavky z nehnuteľnosti. Keď prenajímate nehnuteľnosť, nemôžete si uplatňovať paušálne výdavky. Príjmy z prenájmu nehnuteľností sa už pokladajú za "pasívne príjmy" a teda prenajímateľ nemá nárok na nezdaniteľnú sumu, ak má len príjem z prenájmu. Zákon tiež zrušil možnosť používať paušálne výdavky.

Ak však budete účtovať v daňovej evidencii, rozšíri sa vám možnosť dať do nákladov oveľa viac, ako bolo dosiaľ možné pri paušálnych výdavkoch. Na vedenie evidencie vám stačí jedna exelovská tabuľka, do ktorej budete zapisovať príjmy a výdavky podľa času. Výhodou pri daňovej evidencii je to, že prenajímateľ nemusí k daňovému priznaniu prikladať účtovné výkazy a daniari ho nemôžu sankcionovať za chyby vo vedení účtovníctva.

Prečítajte si tiež: Obchodný zástupca a náhrada škody

Od 1. januára 2012 sa už pri príjmoch z prenájmu nedá vykázať daňová strata.

Obchodný majetok a výdavky

Koľko vlastne napokon na prenájme zarobíte závisí najmä od toho, ako budete o príjme z prenájmu účtovať. Pri prenájme musíte účtovať len skutočné výdavky. A aké vysoké budú, to ovplyvníte tým, či nehnuteľnosť dáte do obchodného majetku alebo nedáte.

Ak si nehnuteľnosť zaradíte do majetku, má to len jednu nevýhodu. Ak sa rozhodnete nehnuteľnosť predať, musíte s tým počkať päť rokov po vyradení z obchodného majetku. Vtedy z príjmu z predaja neplatíte daň. Ak to urobíte skôr, daň zaplatiť musíte.

Odborníčka na dane, odvody a účtovníctvo z firmy Lucra team Dana Tonkovičová v tejto súvislosti pripomína, že pri rozhodovaní si musí prenajímateľ vedieť zodpovedať na otázky týkajúce sa budúcnosti nehnuteľnosti: teda, či ju bude dlhodobo prenajímať alebo ju v čo najkratšom čase chce predať. "Je síce pravda, že príjem z predaja nehnuteľnosti by bol oslobodený až 5 rokov od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku, ale hlavným výdavkom pri predaji by bola zostatková cena predávanej nehnuteľnosti."

Výhody zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku

Neľakajte sa - nehnuteľnosť môžete dať do obchodného majetku veľmi jednoducho. Nemusíte na to mať živnosť. Stačí, keď urobíte o tom zápis, v ktorom uvediete, od kedy máte nehnuteľnosť v majetku, vyčíslite vstupnú cenu na odpisy a vypočítate ročné odpisy. Ak ide o staršiu nehnuteľnosť, nemusíte ju odpisovať. Ak však máte nový byt na hypotéku, odpisovať sa vám ho vyplatí kvôli cene. Takto si znižujete daňový základ a platíte nižšiu daň. Nehnuteľnosti sa odpisujú 20 rokov.

Prečítajte si tiež: Prehľad judikatúry: Náhrada škody obchodného zástupcu

Pri zaradení nehnuteľnosti do majetku sa vám otvárajú široké možnosti účtovania výdavkov. Do nákladov si môžete dať:

• výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov)
• výdavky na technické zhodnotenie (prestavba, nová podlaha, okná, dvere…)
• výdavky na jej opravy a udržiavanie (napríklad vymaľovanie priestorov)
• iné súvisiace výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako výdavky na energie)
• výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky do fondu opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti

Nevýhody nezaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku

Oveľa menej výdavkov si možno uplatniť, ak nehnuteľnosť v majetku nie je. Do účtovníctva si môžete dať len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napríklad výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby. Určite nie výdavky na poistenie nehnuteľnosti a daň z nehnuteľnosti. Daniari majú námietky, ak si chcete dať do výdavkov napríklad náklady na vymaľovanie bytu.

Príklady

Príklad - zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

• Nájomca hradí mesačné nájomné 750 eur, celkové príjmy z prenájmu boli vlani 9 000 eur.
• Byt obstaraný v januári 2013 v hodnote 150 000 eur, ročný odpis: 150 000 : 20 rokov = 7 500 eur, mesačný odpis: 7 500 : 12 = 625 eur
• Z hypotekárneho úveru dosiahnu úroky v roku 2013 výšku 2 400 eur (zo splátky 630 eur sú mesačné úroky približne 200 eur)
• Poistenie nehnuteľnosti: 80 eur
• Platby správcovskej spoločnosti: 120 eur x 12 = 1 440 eur
• Energie: 10 eur x 12 = 120 EUR
• Poplatok realitnej kancelárii za získanie nájomníka = 200 eur

Všetky výdavky, ktoré môže uplatniť v prípade zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku sú 11 720 eur. Daňovník dosiahol medzi príjmami a uplatniteľnými výdavkami stratu 2 720 eur, avšak nemôže ju uplatniť ani voči iným príjmom v daňovom priznaní (napríklad zo živnosti), ani umoriť v nasledujúcim zdaňovacom období. Pri príjmoch z prenájmu v roku nie je možné vykázať stratu. Ale ak v najbližšej budúcnosti mieni v byte bývať, prestane ho prenajímať a vyradí ho z obchodného majetku, jeho ziskom môže byť aj to, že v roku nezaplatí žiadnu daň z príjmov.

Príklad - nehnuteľnosť v majetku nie je

V prípade, že daňovník byt do obchodného majetku nezaradí, môže si uplatniť do výdavkov platby správcovskej spoločnosti, energie, sprostredkovanie realitnej kancelárie za nájdenie nájomníka (1 760 eur) a jeho daňovým základom bude suma 7 240 eur, z ktorej pri sadzbe 19 % zaplatí daň z príjmov 1 375,60 eura. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sú tzv. pasívne príjmy, daňovník si k nim nemôže uplatniť ani nezdaniteľnú časť základu dane. Ak však byt v januári predá za 180 000 eur, príjem z predaja bude oslobodený od dane, vôbec ho do daňového priznania neuvádza. Ak sa na súčasnom daňovom zákone nič nezmení, za 5 rokov na dani z príjmov zaplatí 6 878 eur.

Kedy podať daňové priznanie?

Daňové priznanie musíte podať vtedy, ak všetky vaše príjmy v minulom roku boli vyššie ako 1 867,97 eura. Do tejto sumy sa však spočítavajú všetky príjmy, teda ak ste zamestnanec, dohodár alebo ste mali iný príležitostný príjem, spočítate všetky tieto príjmy spolu s príjmom z prenájmu. Do daňového priznania zapíšete príjmy z prenájmu znížené o 500 eur. Ide o sumu oslobodenú od dane.

Zákon zvýhodňuje prenajímateľov - manželov. Nielen, že si môže každý uplatniť oslobodenú sumu 500 eur, ale zákon ani neurčuje, ako si môžu manželia rozdeliť príjem. V tom istom pomere si však potom rozdelia aj výdavky. To umožňuje daň optimalizovať. Zárobok z prenájmu znížený o 500 eur sa zapisuje do tlačiva typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 na riadku č. 10 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú na riadku č. 10 v stĺpci 2.

Uplatňovanie výdavkov - príklad

Jozef v minulom roku na prenájme zarobil 8 000 eur. V daňovej evidencii zaznamenal výdavky 4 500 eur. Výdavky si nemôže dať do priznania celé, ale musí ich znížiť rovnakým pomerom, ako boli znížené celkové príjmy z prenájmu o sumu oslobodených príjmov 500 eur. Od príjmu 8 000 eur odpočíta 500 eur a sumu 7 500 eur zapíše do daňového priznania. Výdavky kráti (7 500 : 8 000) x 4 500 eur. Sumu 4 218, 75 eura potom zapíše do výdavkov.

Výhodné delenie príjmu - príklad

Manželia prenajímali v roku byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok na rodičovskej dovolenke. Manželia si príjmy z prenájmu môžu rozdeliť v nimi zvolenom pomere, pričom manželka bude mať príjmy 2 300 eur a manžel 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov nedosiahol žiadne zdaniteľné príjmy z prenájmu. Nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže požiadať zamestnávateľa o ročné zúčtovanie dane. Manželka príjmy z prenájmu 2 300 eur zníži o 500 eur. To znamená, že jej zdaniteľné príjmy z prenájmu za rok boli 1 800 eur (2 300 - 500). Nakoľko v roku nemala iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie, keďže jej zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 1 867,97 eura.

Prenájom dôchodcov - príklad

Dôchodcovia manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku na prenájme zarobili 4 200 eur. Manželia si príjmy rozdelia v rovnakom pomere, na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si príjem zníži o 500 eur na 1 600 eur. Keďže vlani nemali iné príjmy (starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie, nakoľko u každého z nich príjmy nepresiahli sumu 1 867,97 eura.

Hranice medzi pasívnou správou majetku a podnikaním

Článok sa zaoberá hľadaním hraníc medzi nájmom bytu ako pasívnou správou vlastného majetku a nájmom bytu vykonávaným ako zárobková činnosť, ktorá môže nadobudnúť charakter podnikania. V kontexte slovenského právneho poriadku článok analyzuje podmienky, za ktorých sa nájom bytu považuje za podnikanie podľa Obchodného zákonníka, živnostenského zákona a judikatúry. Právna úprava nájmu bytu je konfrontovaná s ustanoveniami o zmluve o ubytovaní, ako aj s českou právnou úpravou. Osobitná pozornosť je venovaná problémom spojeným s využívaním digitálnych platforiem na sprostredkovanie krátkodobého ubytovania (napr. Airbnb). Cieľom článku je kriticky zhodnotiť právnu úpravu nájmu bytu a navrhnúť možné riešenia de lege ferenda.

Právo vlastniť majetok vrátane jeho správy, ako aj právo podnikať sú základné práva garantované Ústavou SR. Určenie, či prenájom bytu predstavuje podnikateľskú činnosť, má zásadný význam tak z pohľadu súkromného, ako aj verejného práva. V rámci súkromnoprávnej oblasti je status podnikateľa determinujúci pre aplikáciu príslušných právnych predpisov upravujúcich záväzkové vzťahy vrátane posudzovania premlčania, zodpovednosti za škodu a ďalších právnych následkov. Postavenie zmluvných strán je zároveň rozhodujúce pri aplikácii osobitých ustanovení týkajúcich sa nájmu bytu, či už podľa Občianskeho zákonníka, alebo zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej aj "zákon o krátkodobom nájme"), ustanovení o ochrane spotrebiteľa alebo ochrane hospodárskej súťaže.

Nájom bytu v slovenskom právnom poriadku

Nájom bytu je v slovenskom právnom poriadku upravený dvoma právnymi predpismi - Občianskym zákonníkom a zákonom o krátkodobom nájme bytu. Občiansky zákonník obsahuje všeobecnú úpravu nájmu, ako aj osobitnú právnu úpravu, tzv. chráneného nájmu bytu. Zákon o krátkodobom nájme predstavuje špeciálny predpis súkromného práva, ktorý sa vo vzťahu k Občianskemu zákonníku uplatňuje subsidiárne a nijako nezasahuje do režimu chráneného nájmu. Na základe nájomnej zmluvy ohľadom bytu prenajímateľ prenecháva byt do užívania nájomcovi na dobu určitú alebo neurčitú, pričom nájomca je povinný platiť za užívanie odplatu - nájomné. súkromné právo ho však nepozná. Správa vlastného majetku úzko súvisí s právom vlastniť majetok. Podľa § 123 OZ právo vlastniť majetok zahŕňa právo predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Správa vlastného majetku zahŕňa údržbu, zničenie, opustenie, odpustenie dlhu, zachovanie hodnoty majetku. hospodárenie na vlastnom majetku, a bez ďalšieho aj prenájom bytu.

Definícia podnikania a jej znaky

Všeobecná definícia podnikania podľa § 2 ods. "sústavnú činnosť vykonávanú samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku alebo na účel dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného sociálneho podniku podľa osobitného predpisu". Na to, aby prenájom bytu mohol byť považovaný za podnikanie, musí spĺňať všetky definičné znaky podnikania: 1) sústavnosť, 2) samostatnosť, 3) vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, 4) za účelom zisku, tzv. materiálne znaky podnikania, ktoré odlišujú podnikanie od iných činností, ako napríklad od vlastného investovania, pracovnoprávnych činností alebo aj od správy vlastného majetku. V niektorých prípadoch je jednoduché odlíšiť podnikanie od iných činností, inokedy je to zložité. Tak je tomu aj pri posúdení, kedy je prenájom bytu podnikaním a kedy ide o správu vlastného majetku. V prvom rade možno vylúčiť náhodné konanie alebo príležitostné konanie. Ak prenajímateľ počas svojej neprítomnosti dá svoj byt na mesiac do nájmu ďalšej osobe, nepôjde o sústavnú, resp. opakovanú činnosť alebo plánovanú sezónnu činnosť. Podstatným znakom nájomnej zmluvy je jej odplatnosť. Táto skutočnosť je rozhodujúca pri posudzovaní, či prenajímateľ vykonáva činnosť za účelom dosiahnutia zisku. Prenajímateľ má povinnosť zabezpečiť väčšie opravy a údržbu bytu a udržiavať ho v stave spôsobilom na prenájom. Na plnenie týchto povinností vynakladá finančné prostriedky, čo môže ovplyvniť fakt, či mu prenájom generuje reálny zisk. V zmysle definície podnikania je však irelevantné, či prenájmom bytu skutočne dosiahne zisk.

Porovnanie s českou právnou úpravou

V porovnaní so slovenskou právnou úpravou podnikania podľa § 420 ods. 1 českého OZ sa na to, aby sa osoba považovala vzhľadom na svoju zárobkovú činnosť za podni­kateľa, okrem znakov samostatnosti, vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, sústavnosti a za účelom dosiahnutia zisku vyžaduje, aby táto činnosť bola vykonávaná živnostenským alebo obdobným spôsobom. Hulmák v požiadavke živnostenským alebo obdobným spôsobom vidí požiadavku na mieru, rozsah, organizáciu práce, plánovitosť činnosti, trvalosť a časovú náročnosť takejto organizácie na to, aby sa činnosť považovala za podnikanie. Nezáleží pritom na výške hodnoty spravovaného majetku, výške investície, ale na charaktere a náročnosti správy daného majetku.

Status podnikateľa a živnostenské oprávnenie

Podľa doslovného výkladu legálnej definície podnikania je posledným definičným znakom podnikania status podnikateľa. Obchodný zákonník rozlišuje niekoľko skupín osôb, ktoré sa považujú za podnikateľa: a) osoba zapísaná v obchodnom registri, b) osoba, ktorá podniká na základe živnostenského oprávnenia, c) osoba, ktorá podniká na základe iného než živnostenského oprávnenia podľa osobitných predpisov (napr. advokát, notár, lekár, psychológ, banka a pod.), d) fyzická osoba, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu a je zapísaná do evidencie podľa osobitného predpisu (t.j. samostatne hospodáriaci roľník zapísaný do evidencie obce podľa zákona č. 105/1990 Zb. o súkromnom podnikaní občanov), e) zahraničná osoba, ktorá má právo podnikať v zahraničí. Spoločným znakom týchto osôb je splnenie určitých verejnoprávnych podmienok stanovených zákonom, predovšetkým potreba podnikateľského oprávnenia. právnej úprave. Ak prenajímateľ bytu nemá status podnikateľa, znamená to, že automaticky nevykonáva podnikateľskú činnosť?

Problematika podnikateľského oprávnenia je v súvislosti s prenájmom bytu riešená v zákone č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) (ďalej aj "ŽZ"), ktorý upravuje, kedy sa prenájom bytu považuje za živnosť a vyžaduje živnostenské oprávnenie. Dôležitým kritériom na rozlíšenie, či ide pri prenájme bytu o podnikanie podľa živnostenského zákona, je skutočnosť, či sa s prenájmom poskytujú len základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti, alebo aj iné než základné služby. Živnostenský zákon výslovne neustanovuje, ktoré služby možno považovať za základné. "živnostenské oprávnenie sa vyžaduje v prípade, ak sa popri základných službách, ako sú vykurovanie, odvoz odpadkov, dodávky vody a kanalizácie, poskytujú aj ďalšie služby (napr. domy hotelového typu)". Na základe judikatúry možno konštatovať, že základnými službami spojenými s prenájmom nehnuteľností sa rozumie okruh služieb, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom. Inými ako základnými službami sa rozumejú najmä ubytovacie, stravovacie, upratovacie a čistiace služby, ako aj strážna služba, teda ak by nájomca platil prenajímateľovi okrem nájomného a úhrad spojených s prenájmom bytu aj za upratovanie bytu alebo inú službu. Judikatúra bližšie uvádza, že nie je podstatnou otázkou, či podnikateľ prenajímal celú nehnuteľnosť alebo jej časť, ale skutočnosť, či pri tejto činnosti boli poskytované aj služby iné, t.j.

Vplyv vnútorného zariadenia na posúdenie podnikania

Stojí za zamyslenie sa, či prenájom nehnuteľnosti, ktorá je vybavená vnútorným zariadením ako nábytok a spotrebiče, má vplyv na to, aby išlo o podnikanie. Živnostenský zákon v § 4 hovorí o činnostiach, resp. o službách spojených s prenájmom, nehovorí o tom, že rozlišovacím kritériom je vnútorné zariadenie nehnuteľnosti. Napriek snahám o výklad možno § 4 ŽZ považovať za nejednoznačný a spôsobujúci problémy. Ako možno dovodiť aj z rozhodnutí súdov, vytvára priestor na zneužívanie jeho formulácií, najmä s cieľom vyhnúť sa riadnemu plneniu daňových povinností, keďže daňové a iné verejnoprávne predpisy nadväzujú na súkromnoprávnu úpravu podnikania. Ubytovatelia sa často snažia presvedčiť daňové úrady, že nimi vykonávaná činnosť predstavuje prenájom nehnuteľností, hoci v skutočnosti ide o poskytovanie ubytovania ako podnikateľskú činnosť.

Prenájom bytu mimo živnostenského podnikania

nie je živnosťou, to znamená, že sa na túto činnosť nevyžaduje verejnoprávne oprávnenie. Nie je však vylúčené, aby bol prenájom bytu považovaný za podnikanie, ak dosahuje intenzitu podnikania podľa Obchodného zákonníka. Na to, aby sa mohlo uvažovať o nájme bytu ako o podnikaní, musela by byť prekročená hranica správy vlastného majetku. Bude sa vyžadovať, aby organizácia a plánovanie takejto činnosti nadobudli podnikateľský charakter. Nebude stačiť, aby osoba vykonávala túto činnosť len od písacieho stola, ale bude sa vyžadovať aktívna činnosť, či už priamo touto osobou, alebo prostredníctvom niekoho ďalšieho. Je pritom potrebné posúdiť všetky okolnosti prípadu. Jednoznačné pravidlá, kedy ide o podnikanie, nie sú dané ani v právnych poriadkoch Nemecka, Rakúska alebo v Českej republike. V Rakúsku súdy orientačne vyžadujú, aby išlo o prenájom piatich bytov.

Prenájom cez digitálne platformy (Airbnb a Booking)

Problematika nejednoznačnosti rezonuje aj v prípade poskytovania ubytovania cez digitálne platformy, ako je Airbnb a Booking, o čom svedčí, okrem iného, aj prijatie nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2024/1028 z 11. z pohľadu súkromného a verejného práva povinnosti osôb, ktoré poskytujú ubytovanie cez digitálne platformy, a aké je ich právne postavenie? Majú osoby účastné na "zdieľanej ekonomike" potrebné oprávnenia, plnia si svoje daňové povinnosti a sektorové regulačné pravidlá (napr. Za zmienku stojí rozhodnutie Mestského súdu v Prahe, ktorý posudzoval, či poskytovanie ubytovania cez digitálnu platformu Airbnb možno považovať za prenájom bytu, alebo už ide o ubytovacie služby a podnikanie. Poskytovanie ubytovania cez internetové platformy navodzuje predpoklad, že okrem poskytnutia nehnuteľnosti k dočasnému užívaniu sú poskytnuté aj iné služby ako záverečné upratovanie, čisté uteráky a toaletné potreby. a nejde o poskytovanie ubytovania, preto svoju činnosť subsumovala pod § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, teda pod príjem z nájmu. Mestský súd síce nevylúčil, že by v prípade poskytovania ubytovania cez Airbnb mohlo ísť o prenájom bytu, je však potrebné posúdiť všetky okolnosti, za ktorých sa ubytovanie poskytuje. "nie je až tak podstatné, či je nájom definovaný ako tzv.,holý nájom', ale spôsob, akým je táto činnosť vykonávaná, ako uviedol žalovaný v odôvodnení napadnutého rozhodnutia (či ide o pravidelnú činnosť, či sa poskytuje na relatívne krátke alebo vopred určené prechodné obdobie, či je ponúkaná spôsobom, ktorý nasvedčuje tomu, že je zameraná na osoby, ktoré nehľadajú uspokojenie bytovej potreby, ale potreby prechodného ubytovania - internet, tlač, letáky; okrem ubytovania sú poskytované aj ďalšie služby ako upratovanie, neuskutočňuje sa bežná údržba, cena je viazaná na krátke časové obdobie).

#

tags: #obchodný #majetok #prenájom #definícia