Nájom pozemku podľa Občianskeho zákonníka: Podmienky a aspekty

Nájom pozemku je bežný právny vzťah, ktorý sa riadi predovšetkým ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty nájmu pozemku v zmysle slovenského práva, pričom zohľadňuje aj špecifiká nájmu poľnohospodárskych pozemkov.

Právny rámec nájmu pozemku

Na Slovensku prenájmy spadajú pod právnu úpravu Občianskeho zákonníka alebo Zákona o krátkodobom nájme bytu, ktoré stanovujú jasné pravidlá a podmienky. To, ktorý z nich sa použije, závisí od konkrétneho charakteru nájomného vzťahu a dohody medzi stranami.

Právny inštitút nájmu predstavuje prenechanie veci nájomcovi do dočasného užívania za odplatu, ktorý reprezentuje jeho ekonomický účel. Všeobecná úprava nájmu je obsiahnutá v zákone č. 40/1964 Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“). Niektoré druhy nájmov sú obsiahnuté v osobitných právnych predpisoch. Takýmto právnym predpisom je zákon č. 504/2003 Z. z.

Základné pravidlá nájmu poľnohospodárskych pozemkov sú upravené v Občianskom zákonníku a tieto sú v zásade rovnaké ako pri nájme iných (nepoľnohospodárskych pozemkov). Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov následne obsahuje osobitnú právnu úpravu, ktorá sa vzťahuje len na poľnohospodárske pozemky. Vzťah medzi zákonom o nájme poľnohospodárskych pozemkov a Občianskym zákonníkom je vo vzťahu lex specialis derogat legi generali.

Zákon o krátkodobom nájme bytu

Ak plánujete krátkodobý nájom, ktorý si vyžaduje väčšiu flexibilitu a jednoduchšiu správu, využite Zákon o krátkodobom nájme bytu. Ak prenajímate dlhodobo alebo bez konkrétneho časového obmedzenia, je vhodnejší režim podľa Občianskeho zákonníka.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre občiansky preukaz Tvrdošín

• Platí pre zmluvy uzatvorené na dobu najviac dvoch rokov (s možnosťou predĺženia o ďalšie dva roky).
• Vyžaduje sa, aby bolo v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že sa riadi týmto zákonom.
• Platí len pre nájom bytu určeného na bývanie.
• Nájom môže byť predĺžený maximálne dvakrát, a to vždy o ďalšie dva roky.

Nájomná zmluva

Nájomná zmluva je nominátnym zmluvným typom, ktorý je upravený v Občianskom zákonníku. Predstavuje dvojstranný konsenzuálny právnym úkon, ktorý kreuje právny vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom a vymedzuje ich vzájomné práva a povinnosti. Zákonodarca deklaruje, že každý právny úkon musí spĺňať predpísané náležitosti. Ak právny úkon nespĺňa zákonom predpísané náležitosti sankciou je jeho neplatnosť. Neplatnosť právnych úkonov je upravená v intenciách Občianskeho zákonníka. V Občianskom zákonníku je uplatnená zásada absolútnej neplatnosti.

Esenciálne náležitosti nájomnej zmluvy

Pre každú nájomnú zmluvu je charakteristické užívanie veci a branie úžitkov, dočasnosť, určenie predmetu veci a odplatnosť. Esenciálnymi náležitosťami nájomnej zmluvy sú najmä exaktná špecifikácia predmetu nájomnej zmluvy, dĺžka trvania nájmu a výška nájomného.

• Špecifikácia predmetu nájmu: V nájomnej zmluve musí byť presne špecifikovaný predmet nájmu. Pri takomto právnom úkone nemožno zistiť, čo je jeho predmetom. V preskúmavaných zmluvách chýba špecifikácia predmetu prenájmu, nehnuteľností, čo spôsobuje ich neurčitosť, a tým ich absolútnu neplatnosť. Zo zmlúv nie je možné zistiť, o prenájom akých nehnuteľností ide, nakoľko špecifikácia nehnuteľností (podľa katastrálneho územia, listov vlastníctva, parcelných čísiel, kultúr a výmery) nie je v nich uvedená a príloha, na ktorú zmluvy odkazujú, nie je ich súčasťou a jej existencia nebola súdu preukázaná. Tým nie je možné ani posúdiť, či ide o prenájom pozemkov, ktorý sa má riadiť právnym režimom zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov (o ktorý by podľa označenia zmlúv malo ísť - pozn. NS SR), ktorého § 1 ods. 2 upravuje, čo sa rozumie pozemkom na účely tohto zákona.
• Dĺžka trvania nájmu: Nájomná zmluva môže byť uzatvorená na určitú aj na neurčitú dobu. Je neprípustné aby jedna nájomná zmluva vo svojom znení obsahovala informáciu o uzatvorení na určitý čas a zároveň na čas neurčitý. Ak je uzatvorená na dobu určitú musí obsahovať presný časový údaj. Ak sa v nej uvádza ako dĺžku trvania 5 až 10 rokov, je neplatná.
• Výška nájomného: Nájomná zmluva o nájme poľnohospodárskych pozemkov je neplatná, aj v tom prípade, ak výška nájomného nie je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu. Toto ustanovenie je kogentné a v prípade konania v rozpore s jeho dikciou je sankciou absolútna neplatnosť, nakoľko takto vyhotovený právny úkon by bol v rozpore so zákonom. Týmto predpisom je vyhláška Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej republiky č. 38/2005 Z. z., o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav. Podľa predmetnej vyhlášky sa hodnota pozemku určuje na základe bonitovaných pôdnoekologických jednotiek, ktoré tvoria jednu z príloh tejto vyhlášky. Bezplatný nájom nie je možný, takže výška nájmu musí byť minimálne 1 cent. Ak by nájomné nebolo medzi zmluvnými stranami dohodnuté, nešlo by už o nájomnú zmluvu, ale napríklad o pôžičku, ktorá môže byť aj bezodplatná. V zmluve je zároveň potrebné určiť aj spôsob jeho platenia vrátane dátumu splatnosti.

Ďalšie náležitosti nájomnej zmluvy

Každá zmluva musí obsahovať tzv. povinné náležitosti, ktoré zákon vyžaduje na jej vstup do platnosti a účinnosti.

• označenie zmluvných strán - prenajímateľa a nájomcu tak, aby neboli v praxi zameniteľné s inými osobami. Pri fyzických osobách je to spravidla meno a priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého pobytu. U právnických osôb sa uvádza obchodné meno, sídlo firmy, IČO a zápis v príslušnom registri. Možno však pripojiť aj ďalšie identifikačné údaje alebo informácie o osobách (štatutárny orgán a iné),
• predmet nájmu a rozsah jeho používania - predmetom nájmu môže byť byt, nebytový priestor, dom, pozemok a iné nehnuteľnosti či hnuteľné veci. Označenie veci musí byť presné a pri nehnuteľnostiach musí obsahovať aj údaje vyplývajúce z katastra nehnuteľností, ako je katastrálna územie, označenie parcely, číslo pozemok, súpisné číslo bytového domu, číslo vchodu, číslo poschodia, číslo bytu, názov obce a názov okresu. Zároveň je potrebné uviesť rozsah, v ktorom sa bude predmetná nehnuteľnosť prenajímať - napríklad počtom izieb alebo veľkosťou obytnej plochy. Aj v tomto prípade odporúčame čo najpresnejšie špecifikovať daný predmet nájmu, aby v budúcnosti nedošlo k pochybnostiam o jeho určení a veľkosti,
• výška úhrady za plnenia spojené s užívaním nehnuteľnosti a spôsob ich výpočtu - ak sa jedná a nájom nehnuteľnosti, táto suma musí byť oddelená od samotného nájmu.

Forma nájomnej zmluvy

Nájom vzniká nájomnou zmluvou, pri ktorej však zákon nevyžaduje písomnú formu. To však neplatí pri osobitných druhoch nájmu, ako je napríklad nájom nebytových priestorov. Vo všeobecnosti však možno v rámci zvýšenia právnej istoty medzi účastníkmi právneho vzťahu odporučiť, aby nájomnú zmluvu uzavreli písomne a jasne v nej špecifikovali všetky náležitosti spojené s nájmom.

Kontrakty, predmetom ktorých je nehnuteľnosť musia byť uzatvorené v písomnej forme. Vyhotovenie právneho úkonu v písomnej forme plní informačnú funkciu vo vzťahu k tretím osobám a zároveň dôkaznú funkciu, pri preukazovaní obsahu vôle.

Prečítajte si tiež: Registrácia na úrade práce bez dokladu totožnosti: Čo robiť?

Zmena a zrušenie nájomnej zmluvy

Rovnako absolútne neplatným kontraktom je aj právny úkon, ktorý je urobený v písomnej podobe, ale v tejto forme nie je menený alebo zrušený. Podľa dikcie § 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka „Písomne uzatvorená dohoda sa môže meniť alebo zrušiť iba písomne.“ V praxi nie je ojedinelým javom, že zmluvné strany uskutočňujú akékoľvek zmeny, ktoré sa týkajú predmetu nájmu alebo nájomného, nie prostredníctvom písomných dodatkov, ale priamo v zmluve. Nehodiaci sa údaj preškrtnú a prekvalifikujú ho na iný údaj. Domnievajú sa, že takáto zmena vôle je postačujúca a vyhovujúca. Ďalšou možnosťou je pripísanie ďalšieho ustanovenia, ktoré obsahuje práva, prípadne povinnosti niektorej zmluvnej strany. Tvrdíme teda, že ak je právny úkon zachytený prostredníctvom elektronických prostriedkov a upravovaný písomne vlastnou rukou je neplatný, nakoľko je narušená jeho celistvosť a vykazuje známky viditeľnej manipulácie. Takéto konanie je prípustné ani v prípade zmeny údajov na oboch rovnopisoch. Predmetné skutočnosti zakladajú možnosť podania žaloby na určenie neplatnosti takejto zmluvy a vydanie bezdôvodného obohatenia.

Neplatnosť nájomnej zmluvy a bezdôvodné obohatenie

Ak právny úkon nespĺňa zákonom predpísané náležitosti sankciou je jeho neplatnosť. Neplatnosť právnych úkonov je upravená v intenciách Občianskeho zákonníka. V Občianskom zákonníku je uplatnená zásada absolútnej neplatnosti. V prípade absolútnej neplatnosti zmluvy právny úkon nemá od začiatku žiadne právne následky a hľadí sa naň akoby neexistoval.

V intenciách Občianskeho zákonníka je bezdôvodné obohatenie definované v § 451 ods. 2 ako „majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.“ V tomto prípade sme sa zaoberali plnením z neplatného právneho úkonu. V tomto prípade bude bezdôvodné obohatenie existovať na oboch stranách. Prenajímateľ sa obohatil výšku nájomného a nájomca o užívanie pôdy a branie úžitkov. Podľa § 457 Občianskeho zákonníka „ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal.“

Podľa § 458 ods. l, 2 Občianskeho zákonníka, musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným obohatením. Ak to nie je dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa poskytnúť peňažná náhrada. Ide o synalagmatickú povinnosť to znamená, ak zo zmluvy dostali obe zmluvné strany , sú povinné vrátiť všetko obidve.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, tak na obvyklé užívanie a v tomto stave ju na svoje náklady aj udržiavať.

Prečítajte si tiež: ZŤP: Poplatky a benefity

Z ustanovení Občianskeho zákonníka upravujúcich nájomnú zmluvu vyplýva, že zmenou vlastníctva k nehnuteľnej veci, vstupuje nový vlastník do právneho postavenia prenajímateľa, bez ohľadu na to, či mu to prenajímateľ oznámil alebo nie.

Povinnosti nájomcu

Nájomca je na druhej strane oprávnený užívať vec spôsobom určeným v nájomnej zmluve. Ak sa takýto spôsob neurčil, tak je nájomca povinný užívať vec primerane k jej povahe a určeniu. Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do prenájmu, ak sa v nájomnej zmluve s prenajímateľom nedohodol inak.

Špecifické situácie a otázky

Predaj prenajatej nehnuteľnosti: Predajom prenajatej veci nájomná zmluva nezaniká, nakoľko nový vlastník vstupuje do všetkých práv a povinností bývalého vlastníka. Tzn. že je viazaný nájomnou zmluvou. Ak by chcel zmeniť výšku nájmu, je to možné iba cez dodatok, ktorý musíte podpísať aj Vy.

Výpoveď nájomnej zmluvy z dôvodu zmeny vlastníctva: Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené.

Plomba na liste vlastníctva prenajímateľa: Pokiaľ je na LV vyznačená plomba V, znamená to, že prebieha katastrálne konanie o zmenu vlastníckeho práva. Odporúčame z dôvodu právnej istoty kontaktovať prenajímateľa, aby oznámil, kto bude novým vlastníkom nehnuteľnosti a zmluvu o nájme nebyt. V prípade potreby nás kontaktujte s kontrolou zmluvy o nájme nebyt.

Nájom poľnohospodárskeho pozemku a dotácie: Pri nájomnej zmluve o nájme poľnohospodárskych pozemkov sa však naskytá problém vo vzťahu k PPA - Poľnohospodárskej platobnej agentúre, ktorá poľnohospodárom poskytuje dotácie.

Zánik nájmu

Zánik nájmu môže nastať na základe rôznych právnych skutočností. Ak je nájom uzavretý na určitú dobu, zaniká uplynutím tejto doby. Pri nájmoch uzavretých na dobu neurčitý môže nájom zaniknúť len výpoveďou. Zákon všeobecne nepredpisuje písomnú formu výpovede. Pri zániku nájmu bytu alebo nebytového priestoru však zákon predpisuje aj písomnú formu výpovede nájmu.

Špecifické prípady zániku nájmu poľnohospodárskeho pozemku

• Užívanie pozemku po skončení nájmu: Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Ak teda vo Vašom prípade nájomca nie je podnikateľom, tak v tomto prípade došlo k obnoveniu nájomnej zmluvy podľa citovaného ustanovenia § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, nakoľko prenajímateľ nepodal včas na súde žalobu o vypratanie predmetného pozemku (aby nájomná zmluva zanikla, tak prenajímateľ mal túto žalobu na súd podať najneskôr 30.01.2014). Nájomca je v tomto prípade oprávnený predmetný poľnohospodársky pozemok ďalej užívať. Výzva prenajímateľa na vrátenie pozemkov je v tomto prípade neúčinná a predlžený nájomný vzťah zanikne v dobe určenej podľa pravidiel uvedených v predchádzajúcom odseku. Po uplynutí tejto predĺženej doby nájmu je prenajímateľ oprávnený znovu na súde podať žalobu o vypratanie predmetného pozemku. Ak túto žalobu nepodá do 30 dní od uplynutia predĺženej doby nájmu, tak opätovne dochádza k ďalšiemu obnoveniu nájomnej zmluvy za rovnakých podmienok a pravidiel.
• Výzva na vrátenie pozemku pred uplynutím doby nájmu: V tomto prípade sa na ukončenie nájomného vzťahu vyžaduje, aby niektorý z účastníkov tohto vzťahu (prenajímateľ alebo nájomca) najmenej 1 rok pred uplynutím dohodnutej doby nájmu vyzval druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie predmetného pozemku.

tags: #obciansky #zakonnik #prenajom #pozemku #podmienky