Výpoveď z Nájmu Bytu Podľa Občianskeho Zákonníka a Zákona o Krátkodobom Nájme Bytu

Nájomná zmluva je bežným právnym nástrojom prenechania užívania cudzej veci. V Slovenskej republike sa nájomné zmluvy riadia primárne dvoma právnymi predpismi: Občianskym zákonníkom a Zákonom o krátkodobom nájme bytu. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o výpovedi z nájmu bytu v kontexte oboch týchto zákonov, s dôrazom na práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu.

Právny Rámec Nájomných Zmlúv

Nájomná zmluva môže byť uzavretá podľa všeobecnej úpravy v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“), alebo podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Ustanovenia OZ týkajúce sa nájomnej zmluvy sa aplikujú aj na osobitné druhy nájmu, pokiaľ ich neupravuje špeciálna právna úprava.

Dôležité je rozlišovať medzi týmito dvoma zákonmi, pretože sa líšia v podmienkach výpovede, výpovedných lehotách a ďalších aspektoch nájomného vzťahu. Informáciu o tom, podľa ktorého zákona sa nájom spravuje, nájdeme spravidla v nájomnej zmluve.

Nájomná Zmluva Podľa Občianskeho Zákonníka

Občiansky zákonník umožňuje uzavrieť nájomnú zmluvu na dobu určitú aj neurčitú. Ak sa nájomná zmluva neskončí dohodou, možno ju zrušiť len výpoveďou, najmä pri nájme na dobu neurčitú.

Výpoveď Zo Strany Prenajímateľa

Občiansky zákonník v ustanovení § 711 ods. 1 výslovne stanovuje výpovedné dôvody, pre ktoré môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu. Tieto dôvody nemožno dohodou medzi zmluvnými stranami rozširovať ani zužovať. Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu, najmä ak:

Prečítajte si tiež: Podmienky pre občiansky preukaz Tvrdošín

• Nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace.
• Prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.
• Používa byt na iné účely ako na bývanie (napr. ako sklad alebo dielňu).

Obec sa môže o porušení dozvedieť rôznymi spôsobmi, napríklad podľa veľmi nízkej spotreby energií. Samotná nízka spotreba však nestačí ako dôkaz. Odporúča sa zaistiť dôkazy, ako napríklad fotodokumentáciu, alebo zaslať písomnú výzvu nájomcovi, aby vysvetlil, ako byt využíva.

Ak chce prenajímateľ dať výpoveď z dôvodu, že nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, z dôvodu, že je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať, prípadne z dôvodu, že nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu, je prenajímateľ povinný priložiť k výpovedi listinu preukazujúcu dôvod výpovede.

Výpoveď Zo Strany Nájomcu

Na rozdiel od zákona o krátkodobom nájme bytu, Občiansky zákonník nestanovuje žiadne výpovedné dôvody pre výpoveď zo strany nájomcu. Nájomca smie zmluvu vypovedať z akéhokoľvek dôvodu.

Výpovedná Lehota

Trojmesačná výpovedná lehota je určená zákonom, ustanovením § 710 ods. 3 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník. Je možné dohodnúť lehotu aj dlhšiu ako tri mesiace. Výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca, ktorý nasleduje po mesiaci, v ktorom bola druhej strane výpoveď doručená (napr. ak bola výpoveď doručená 15. januára, výpovedná lehota začína plynúť od 1. februára).

Bytová Náhrada

Ak bola daná výpoveď z dôvodu hrubého porušovania povinností nájomcu, nájomca má právo na náhradné ubytovanie. Náhradný byt, ktorý by bol v takomto prípade poskytnutý, môže mať horšiu kvalitu aj menšiu obytnú plochu ako byt, ktorý je nájomca povinný vypratať. Náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. V niektorých prípadoch, ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. c), nájomca nemá právo na bytovú náhradu.

Prečítajte si tiež: Registrácia na úrade práce bez dokladu totožnosti: Čo robiť?

Doručovanie Výpovede

Výpoveď je potrebné odoslať adresátovi a platí, že ak sa výpoveď nepodarí doručiť, za doručenú sa bude považovať dňom jej vrátenia odosielateľovi.

Nájomná Zmluva Podľa Zákona o Krátkodobom Nájme Bytu

Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu je v platnosti od 1. mája 2014. Nájomné zmluvy, ktoré boli uzavreté do tohto obdobia, sa spravujú Občianskym zákonníkom. Aby sa nájomný vzťah mohol spravovať novým zákonom o krátkodobom nájme, je potrebné uzavrieť novú nájomnú zmluvu, resp. "nanovo" uzavrieť starú zmluvu. V novej zmluve musí byť výslovne uvedené, že sa riadi zákonom o krátkodobom nájme bytov.

Taktiež je potrebné, aby nájom bol uzavretý najdlhšie na 2 roky. V prípade potreby je možné si dohodnúť predĺženie nájmu o ďalšie dva roky, avšak to najviac dvakrát. To znamená, že nájom môže trvať maximálne 6 rokov, aby bol považovaný za krátkodobý.

Náležitosti Zmluvy

Nájomná zmluva pre krátkodobý nájom bytu musí mať písomnú formu a spĺňať obsahové náležitosti uvedené v § 3 zákona.

Výpovedné Dôvody

Dôvody výpovede krátkodobého nájmu bytu sú taxatívne stanovené v § 7 ods. 1 a 2 zákona o krátkodobom nájme bytu. Okrem dôvodov predpokladaných zákonom sa prenajímateľ a nájomca môže v nájomnej zmluve dohodnúť aj na iných dôvodoch výpovede.

Prečítajte si tiež: ZŤP: Poplatky a benefity

V zmysle § 7 ods. 1 písm. a) zákona o krátkodobom nájme bytu prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za služby spojené s užívaním bytu za čas dlhší ako jeden mesiac.

Výpovedná Lehota

Podľa § 7 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu krátkodobý nájom bytu zanikne uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď.

Právna úprava umožňuje, aby sa prenajímateľ a nájomca v nájomnej zmluve dohodli na dĺžke výpovednej lehoty. Výpovedná lehota môže mať rôzne trvanie v závislosti od dôvodu výpovede. Výpovedná lehota dohodnutá v nájomnej zmluve nesmie byť kratšia, než je stanovená v ustanovení § 7 ods. 3.

Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje v § 7 ods. 3 výpovedné lehoty pre výpoveď z krátkodobého nájmu bytu už od pätnásť dní, čo je oproti Občianskemu zákonníku výhodnejšia právna úprava, nakoľko výpovedná lehota pri nájomnej zmluve v zmysle Občianskeho zákonníka je tri mesiace.

Začiatok Plynutia Výpovednej Lehoty

Rozdiel medzi oboma zákonmi je aj v začiatku plynutia výpovednej lehoty. Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu začína výpovedná lehota plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola doručená výpoveď druhej zmluvnej strane.

Registračná Povinnosť

Predpokladom prenajímania podľa tohto zákona je splnenie registračnej povinnosti vo vzťahu k orgánom finančnej správy.

Všeobecné Aspekty Výpovede

Písomná Forma

Výpoveď z nájmu je jednostranný právny úkon a je potrebné, aby bola písomná.

Zmluvná Voľnosť

Ustanovenia Občianskeho zákonníka ani ZNPNP nemožno považovať za také ustanovenia, od ktorých sa účastníci zmluvy nemôžu odchýliť.

Príklad Z Praxe

V roku 2019 prenajala osoba svoj 1-izbový byt na neurčitú dobu. Teraz je z finančných dôvodov nútená byt predať. Samotný predaj bytu, ktorý ste dali do nájmu, nie je dôvodom na výpoveď zo strany vlastníka ako prenajímateľa bytu. Predaj nehnuteľnosti nie je zákonný dôvod v zmysle ust. § 711 Obč. Ak by ste byt predali, potom práva a povinnosti zo zmluvy o nájme prechádzajú na nového vlastníka nehnuteľnosti v zmysle ust. § 680 ods. 2 Obč. Riešením Vami uvedenej situácie je preto dohoda o ukončení nájmu v zmysle ust. § 676 a nasl. Obč. zákonníka.

tags: #občiansky #zákonník #výpoveď #z #nájmu #bytu