Odmietnutie opustiť nájom: Právne dôsledky a postupy

Článok sa zaoberá právnymi dôsledkami odmietnutia opustiť prenajatý byt po skončení nájomnej zmluvy a nastiňuje postupy, ktoré môže prenajímateľ podniknúť na ochranu svojich práv.

Úvod

Skončenie nájomnej zmluvy neznamená automaticky, že sa nájomca bez problémov vysťahuje. V praxi sa často stretávame so situáciami, kedy nájomca odmieta opustiť prenajatý byt, čo vedie k právnym komplikáciám a neistote pre prenajímateľa. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o právnych aspektoch takejto situácie a ponúka praktické rady, ako postupovať.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva predstavuje základný dokument upravujúci vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Občiansky zákonník v § 686 stanovuje, že zmluva musí obsahovať:

• Označenie predmetu nájmu
• Rozsah užívania
• Výšku nájomného
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu

Nájomná zmluva by mala taktiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Písomná forma zmluvy je povinná pri nájme alebo podnájme nebytových priestorov. Pri nájomnej zmluve na byt sa písomná zmluva nevyžaduje.

Ukončenie nájomnej zmluvy

Nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času.

Prečítajte si tiež: Odmietnutie domova dôchodcov: Vaše práva na Slovensku

Práva a povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ má právo na riadne a včasné platenie nájomného. V prípade, že nájomca nezaplatí nájomné v dohodnutom termíne, prenajímateľ je oprávnený využiť všetky dostupné prostriedky na vymáhanie dlžnej sumy.

Záložné právo prenajímateľa

V prípade nezaplatenia nájomného má prenajímateľ zo zákona záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sa nachádzajú v prenajatom byte a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Z tohto záložného práva sú vylúčené veci, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Na veci nachádzajúce sa na prenajatej nehnuteľnosti, vo Vašom prípade - bytu, by patrili napr. hosťom, alebo podnájomníkom, sa záložné právo nevzťahuje.

Postup pri nevysťahovaní sa nájomcu po skončení nájmu

Ak nájomca odmieta opustiť byt po skončení nájomnej zmluvy, prenajímateľ nemôže postupovať svojpomocne. Svojpomocne to nie je možné hlavne preto, že týmto úkonom by došlo k zásahu do vlastníckeho práva nájomcu, pretože nájomca môže mať v predmetnej nehnuteľnosti aj veci, ktoré nepatria Vám ako prenajímateľovi.

Žaloba na vypratanie nehnuteľnosti

Jediným zákonným spôsobom, ako dosiahnuť vypratanie bytu, je podanie žaloby na súd. Prenajímateľ je oprávnený podať na súd žalobu o vypratanie.

Exekúcia

Ak žalovaný povinnosť uloženú súdom nesplní v súdom určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť, kedy žalobca, ktorým musí byť vlastník alebo iná osoba oprávnená užívať nehnuteľnosť, môže podať návrh na výkon exekúcie súdnemu exekútorovi, a to podľa zákona č. 233/1995 Z. z. Exekútor poverený súdom na výkon exekúcie upovedomí oprávneného a povinného o začatí exekúcie vyprataním nehnuteľnosti alebo jej časti. Následne exekútor zabezpečí odstránenie vecí z nehnuteľnosti a odovzdanie nájomcovi alebo plnoletej osobe z jeho rodiny. Ak tieto veci nikto neprijme, obec ich uloží do úschovy, pričom ak si ich nevyzdvihnú do šiestich mesiacov, môžu byť predané.

Prečítajte si tiež: Povinnosti zdravotníkov pri odmietnutí liečby

Chránený nájom a výpovedné dôvody

Pokiaľ ide o nájom bytu, ide o tzv. chránený nájom. To znamená, že nájomca je voči prenajímateľovi chránený pred vysťahovaním tým, že prenajímateľ mu môže dať výpoveď z nájmu len z dôvodov ktoré sú taxatívne vypočítané v § 711 OZ, pričom ešte platí, že dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.

Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.

Výpovedná lehota

Výpovedná lehota sa v zmluve môže dohodnúť, avšak nesmie byť kratšia ako tri mesiace. V nájomnej zmluve si môžete akurát tak dohodnúť písomne, že výpovedná lehota bude dlhšia ako tri mesiace, alebo tak určí prenajímateľ.

Krátkodobý nájom bytu

Podľa § 7 ods. 1 e) zákona o krátkodobom nájme bytu môžete Vy ako prenajímateľ vypovedať krátkodobý nájom bytu ak máte daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru - vo Vašom prípade predaj bytu.

Čo sa týka výpovednej doby podľa § 7 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu, táto nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, čo je vo Vašom prípade v poriadku.

Prečítajte si tiež: Odmietnutie VPP: Dôsledky

Práva osôb v zraniteľnej situácii

Postup pri vysťahovaní osoby, ktorá neoprávnene obýva nehnuteľnosť, sa nemení pre osoby staršie ako 60 rokov. Avšak, v niektorých prípadoch môže súd prihliadať na zvláštne okolnosti a zraniteľnosť osôb, čo môže ovplyvniť rozhodnutie. Napríklad, ak by to predstavovalo rozpor s dobrými mravmi, súd môže k tomu prihliadať.

Zadržanie hnuteľných vecí nájomcu

Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote 10 kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok.

Prípad, keď nájomca neplatí nájomné a prenajímateľ ho svojpomocne vysťahuje

Pokiaľ ide o spôsob vypratania zo strany prenajímateľa ako ho opisujete, tento nepostupoval zákonným spôsobom, keďže Vás ako nájomcu mal najskôr vyzvať na vypratanie nehnuteľnosti a v prípade, ak by ste odmietli nehnuteľnosť vypratať, prenajímateľ je oprávnený podať na súd žalobu o vypratanie.

Neoprávnený zásah do práva

Je veľmi dôležité, aby vlastník nehnuteľnosti nevypratával nehnuteľnosť sám, t.j. svojpomocne. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR vylúčenie ofenzívnej svojpomoci jednoznačne vyplýva z doslovného znenia ust. § 6 Občianskeho zákonníka ale i jeho systematického zaradenia v Občianskom zákonníku, keď po ust. § 4, kde je možné dovolať sa verejnej moci pri ohrození alebo porušení práva a najmä ust. § 5 chrániaceho pokojný stav nasleduje § 6 svojpomoc. Na podporu uvedeného právneho názoru poukazuje odvolací súd na rozhodnutie Ústavného súdu Slovenskej republiky č. III. ÚS 235/08-38 ktorý k svojpomoci uviedol, že „Občiansky zákonník upravuje svojpomoc v ustanovení § 6, v ktorom sa uvádza, že ak hrozí neoprávnený zásah do práva bezprostredne, môže ten, kto je takto ohrozený, primeraným spôsobom zásah sám odvrátiť. Ide o prostriedok ochrany, ktorý právny poriadok pripúšťa výnimočne po splnení zákonom ustanovených podmienok. Svojpomoc spočíva vo využití vlastných síl ohrozeného na ochranu svojich práv. Všetky podmienky svojpomoci (1. zásah do určitého subjektívneho práva, 2. zásah musí hroziť bezprostredne, 3. zásah musí byť neoprávnený, 4. svojpomoc môže vykonávať iba ten, koho právo je ohrozené) musia byť splnené súčasne (kumulatívne). Absencia ktorejkoľvek z už uvedených štyroch podmienok znamená, že ide o protiprávne konanie. Svojpomoc je možné použiť iba na odvrátenie zásahu (tzv. obranná, defenzívna svojpomoc, ktorej cieľom je zachovať doterajší stav).

Trestnoprávne následky svojpomocného vysťahovania

Na základe uvedeného rozhodnutia Najvyššieho súdu SR, je teda jasné, že vypratanie nehnuteľnosti vlastníkom bez právoplatného a vykonateľného súdneho rozhodnutia či iného exekučného titulu by bolo protiprávnym konaním, ktoré by mohlo mať v závislosti od okolností až trestnoprávne následky pre vlastníka nehnuteľnosti. Vlastník nehnuteľnosti by sa uvedením konaním totiž mohol dopustiť spáchania trestného činu porušovania domovej slobody. Hoci z etického hľadiska sa môže tento prístup javiť ako nespravodlivý, právny stav je taký, že súdy už opakovane rozhodli o tom, že vlastník sa dopustil trestného činu, keď násilím vstúpil do nehnuteľnosti, ktorá bola jeho vlastníctvom, avšak obýval ju niekto iný. V tomto smere je úplne právne bezvýznamné, či takáto osoba má alebo nemá evidovaný v takej nehnuteľnosti trvalý pobyt.

tags: #odmietnutie #opustiť #nájom #právne #dôsledky