Daňové hľadisko odpisov nehnuteľností na prenájom v obchodnom registri

Tento článok sa zameriava na daňové aspekty odpisovania nehnuteľností prenajímaných podnikateľmi, s osobitným dôrazom na ich evidenciu v obchodnom majetku a vplyv na daňové povinnosti.

Nehnuteľnosť ako majetok podnikateľa

Nehnuteľnosť predstavuje významnú súčasť majetku mnohých podnikateľov, ktorí ju využívajú na svoje podnikateľské aktivity. Právna teória definuje veci ako hmotné predmety, ktoré sú ovládateľné a užitočné. V kontexte nehnuteľností rozlišujeme:

• Pozemok: Časť zemského povrchu oddelená hranicami.
• Stavba: Stavebná konštrukcia pevne spojená so zemou.

Na účely štatistického triedenia stavieb sa využíva Klasifikácia stavieb (KS) vyhlásená opatrením Štatistického úradu SR.

Hmotný majetok a odpisovanie podľa zákona o dani z príjmov

Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“) definuje hmotný majetok na účely odpisovania v § 22. Ak majetok nie je uvedený v tomto paragrafe, nepovažuje sa za odpisovaný majetok v zmysle tohto zákona. Majetok vylúčený z odpisovania je definovaný v § 23 zákona o dani z príjmov a nie je možné ho zahrnúť do nákladov (výdavkov). Zásoby nie sú považované za hmotný majetok.

Budovy a stavby ako odpisovaný majetok

Budovy a stavby predstavujú samostatnú kategóriu hmotného majetku odpisovaného bez ohľadu na cenu a dobu použiteľnosti. Sú definované zákonom č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov a opatrením Štatistického úradu SR č. 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb (KS).

Prečítajte si tiež: Daňové aspekty prenájmu a odpisov luxusných vozidiel

Čas trvania stavby a odpisovanie

Dôležité je členenie stavieb z hľadiska času trvania, pretože od toho závisí spôsob odpisovania.

• Stavby s neobmedzeným časom trvania: Odpisujú sa podľa § 27 alebo § 28 zákona o dani z príjmov v 4. odpisovej skupine.
• Drobné stavby: Vymedzené v § 139b stavebného zákona, odpisujú sa v 3. odpisovej skupine.
• Stavby uvedené v položke 3-27 prílohy č. 1 zákona o dani z príjmov: Odpisujú sa v 3. odpisovej skupine.
• Technické zhodnotenie nehnuteľných kultúrnych pamiatok: Uvedené v položke 2-66 prílohy č. 1 zákona o dani z príjmov, odpisuje sa v 2. odpisovej skupine.
• Stavby dočasné: S obmedzeným časom trvania (napr. zariadenie staveniska), odpisujú sa časovou metódou podľa § 26 ods. 6 zákona o dani z príjmov počas doby trvania stanovenej stavebným úradom. Je potrebné preukázať predpokladanú dobu používania.

Pieskoviská, štrkoviská, lomy a iné otvárky slúžiace na ťažbu nerastných surovín sa odpisujú ako dočasné stavby.

Budovy a stavby ako tovar

Za určitých podmienok môžu mať budovy a stavby charakter tovaru, ak sú nakúpené za účelom ďalšieho predaja v nezmenenom stave.

Stavebná a technologická časť stavby

Je potrebné odlišovať zariadenia chápané ako súčasť stavby, ktoré sa odpisujú spolu so stavbou v rovnakej odpisovej skupine, od samostatných technologických zariadení, ktoré sa odpisujú samostatne. Túto problematiku rieši pokyn Ministerstva financií SR č. 3400/1998-62. Súčasťou stavby je všetko, čo k nej podľa jej charakteru a projektovej dokumentácie patrí. Dodatočne nainštalované vybavenie sa pričlení k stavbe ako technické zhodnotenie podľa § 29 zákona o dani z príjmov.

Príklady zariadení, ktoré sú súčasťou stavby:

• Zariadenia na ohrev, akumuláciu a úpravu pitnej vody
• Plynové ohrevné zariadenia do 50 kW
• Zariadenia kotolní a odovzdávacích staníc
• Elektrické silové zariadenia a rozvody nízkeho napätia, umelé osvetlenie a bleskozvody
• Elektrické oznamovacie zariadenia a rozvody
• Rozvody technických a medicínskych plynov, stláčaného vzduchu a technologických vôd v nevýrobných objektoch
• Konštrukcie na upevnenie reklamných, informačných a propagačných zariadení

Samostatné hnuteľné veci

Definíciu samostatnej hnuteľnej veci spresňuje § 22 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Sú to výrobné zariadenia, zariadenia a predmety slúžiace na poskytovanie služieb, účelové predmety a iné zariadenia, ktoré s budovou alebo stavbou netvoria funkčný celok, aj keď sú s ňou pevne spojené.

Prečítajte si tiež: Daňové hľadisko pri odpisoch a prenájme nehnuteľnosti

Príklady výrobných zariadení, ktoré sú samostatnými technologickými zariadeniami:

• Zariadenia a technológie nevyhnutné na zabezpečenie výrobného procesu
• Kalové, tukové, olejové, čpavkové a pod. hospodárstvo
• Technologické rozvody a zariadenia

Drobné stavby

Osobitnou kategóriou sú drobné stavby vymedzené v § 139b ods. 6 a 7 stavebného zákona, ktoré sú od roku 2000 zaradené do 3. odpisovej skupiny a odpisujú sa 12 rokov. Sú to stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu.

Stavby organizácií na lesnej pôde slúžiace na zabezpečenie lesnej výroby a poľovníctva a oplotenia slúžiace na zabezpečenie lesnej výroby a poľovníctva nie sú hmotným majetkom odpisovaným na účely zákona o dani z príjmov.

Rozostavané stavby

Podľa § 33 ods. 1 Postupov účtovania v PÚ sa o rozostavanej stavbe účtuje ako o obstaraní dlhodobého majetku na účte 042 - Obstaranie dlhodobého hmotného majetku. Ak je stavba prechodne alebo predčasne užívaná, účtuje sa o znížení hodnoty stavby na účte 042 pomocou opravnej položky. Opravná položka k nedokončenej stavbe nie je daňovo uznaná. Daňové odpisovanie začína až po zaradení stavby do trvalého užívania.

Moment zaradenia stavby do užívania upravuje stavebný zákon v § 76. Dokončenú stavbu, ktorá vyžadovala stavebné povolenie, možno užívať len na základe kolaudačného rozhodnutia.

Prenájom nehnuteľnosti z pohľadu DPH

Podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o DPH sa nehnuteľnosť považuje za tovar. Dodaním tovaru je podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o DPH aj dodanie stavby alebo jej časti na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Prehľad daňových odpisov luxusných vozidiel

Zdaňovanie a oslobodenie od dane pri dodaní nehnuteľnosti

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v § 38 ods. 1, 2 a 7 zákona o DPH. Pre uplatnenie oslobodenia od dane je podstatné splnenie časovej podmienky 5 rokov odo dňa prvej kolaudácie, resp. kolaudácie po zmene účelu užívania stavby.

Obmedzenie práva voľby zdanenia pri nájme nehnuteľnosti na bývanie

Dochádza k obmedzeniu práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je určená na bývanie podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH. Platiteľ dane (prenajímateľ) je povinný vždy uplatniť oslobodenie od dane, ak je predmet nájmu určený na bývanie.

Prenájom nehnuteľnosti na živnosť alebo bez nej - daňové aspekty

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Prenajímať nehnuteľnosť je možné bez živnosti, no aj na základe živnosti.

Prenájom bez živnosti

Prenajímateľ, ktorý “neposkytuje iné než základné služby spojené s prenájmom”, nepotrebuje živnostenské oprávnenie a prenajíma nehnuteľnosť len na základe registrácie na daňovom úrade. Má pridelené iba DIČ a v rámci zákona o dani z príjmov ide o príjmy SZČO v zmysle § 6 ods. 3. Môže si uplatniť iba reálne výdavky.

Prenájom na základe živnosti

Prenajímateľ, ktorý v rámci prenájmu poskytuje širšie spektrum služieb (napr. stravovanie), prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia. Má pridelené IČO a zároveň aj DIČ.

Daňové náklady pri prenájme

Ak je byt zaradený v obchodnom majetku, je možné si uplatniť v daňových výdavkoch:

• Výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov)
• Výdavky na technické zhodnotenie prenajímanej nehnuteľnosti
• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Ide o začatie účtovania/evidovania daného majetku/nehnuteľnosti ako obchodného odpisovaného majetku. V daňovej evidencii sa vytvorí inventárna karta a odpisový plán danej nehnuteľnosti.

Oslobodenie od dane pri prenájme

Príjmy z prenájmu sú oslobodené od dane do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie.

Preddavky na daň

Preddavky na daň platí prenajímateľ, ktorého tzv. “posledná známa daňová povinnosť” bola vyššia ako 5 000 EUR (štvrťročné preddavky) alebo vyššia ako 16 600 EUR (mesačné preddavky).

Účtovníctvo a evidencia

Prenajímatelia podľa § 6 ods. 3 zákona o DPH môžu použiť aj klasický zošit, účtovný softvér alebo obyčajné tabuľky. Prenajímatelia-živnostníci to majú jednoduchšie, postačia možno 2-3 tabuľky.

tags: #odpisy #nehnuteľnosti #na #prenájom #v #obchodnom