Daňové Hľadisko Odpisov Staršej Nehnuteľnosti a Jej Prenájmu

Úvod

Odpisy staršej nehnuteľnosti a jej prenájom predstavujú komplexnú oblasť z daňového hľadiska. Tento článok sa zameriava na daňové aspekty odpisovania nehnuteľností a ich prenájmu, s dôrazom na zmeny v legislatíve a praktické príklady, ktoré pomôžu čitateľom lepšie sa orientovať v tejto problematike.

Odpisovanie Hmotného Majetku

Zaradenie do Odpisových Skupín

V prvom roku odpisovania je daňovník povinný zaradiť hmotný majetok do jednej z odpisových skupín podľa prílohy č. 1 zákona o dani z príjmov. Pri zatrieďovaní hmotného majetku okrem budov a stavieb sa vychádza z kódu štatistickej klasifikácie produktov podľa činnosti a pri budovách a stavbách z kódu Klasifikácie stavieb podľa Vyhlášky Štatistického úradu SR č. 323/2010 Z. z. Hmotný majetok, ktorý nemožno zaradiť do odpisových skupín podľa prílohy a ktorého doba použiteľnosti nevyplýva z iných predpisov, sa na účely odpisovania zaradí do odpisovej skupiny 2 a odpisuje sa 6 rokov. Toto neplatí pre hmotný majetok, ktorý sa odpisuje časovou metódou a výkonovou metódou podľa § 26 ods. 6 a 7. Hmotný majetok prenajatý formou finančného prenájmu, okrem pozemkov, sa odpisuje do výšky vstupnej ceny podľa jeho zaradenia do príslušnej odpisovej skupiny.

Metódy Odpisovania

Daňovník odpisuje hmotný majetok metódou rovnomerného odpisovania (§ 27). Metódou zrýchleného odpisovania (§ 28) môže daňovník odpisovať hmotný majetok zaradený podľa prílohy č. 1 do odpisovej skupiny 2 a 3. K poslednému dňu zdaňovacieho obdobia môže daňovník uplatniť daňový odpis vo výške vypočítaného ročného odpisu z hmotného majetku podľa § 26 ods. 6 a 7, § 27 a § 28, o ktorom účtoval k poslednému dňu zdaňovacieho obdobia, a ktorý je používaný na zabezpečenie zdaniteľných príjmov. V prípade majetku, pri ktorom je zostatková cena daňovým výdavkom len do výšky príjmov z predaja podľa § 19 ods. 3 písm. b) prvého bodu zákona o dani z príjmov, môže daňovník uplatniť odpis vo výške pripadajúcej na počet celých mesiacov, počas ktorých daňovník o majetku účtoval. Uvedené platí už pri podaní daňového priznania po 31. 12. 2014.

Zmeny v Odpisovaní Kúpeľných a Ubytovacích Zariadení

Od 1.1.2018 sa za iný majetok považoval aj úhrn technického zhodnotenia a opráv vykonaných na budove, v ktorej sa poskytuje kúpeľná starostlivosť a s ňou spojené služby, ktorý je najmenej 10 % vstupnej ceny tejto budovy, rovnako sa postupovalo aj pri prenajatých budovách na tento účel. Úhrn technického zhodnotenia a opráv ako odpisovaný majetok bol zaradený do 2. odpisovej skupiny. Od 1.1.2021 došlo k zrušeniu zvýhodneného spôsobu odpisovania technického zhodnotenia a opráv vykonaných na budove, v ktorej sa poskytuje kúpeľná starostlivosť ako aj odpisovania samotnej budovy, v ktorej sa poskytuje kúpeľná starostlivosť. S účinnosťou od 1.1.2026 avšak na základe prechodného ustanovenia platné už za zdaňovacie obdobie roka 2025 v prípade hospodárskeho roka začatého v roku 2024 a skončeného v roku 2025 s lehotou na podanie daňového priznania po 31.12.2025 sa za iný majetok považuje úhrn technického zhodnotenia a opráv vykonaných na budovách, v ktorých sa poskytujú ubytovacie služby na základe zmluvy o ubytovaní a s nimi spojené služby, budovách určených pre šport a športových stavieb, ktorý je najmenej 10 % vstupnej ceny týchto budov. Rovnako postupuje nájomca, ak ide o budovy prenajaté na tento účel na základe nájomnej zmluvy.

Doba Odpisovania v Jednotlivých Odpisových Skupinách

• v 0. odpisovej skupine - 40 rokov
• v 1. odpisovej skupine
• v 2. odpisovej skupine
• v 3. odpisovej skupine
• v 4. odpisovej skupine
• v 5. odpisovej skupine
• v 6. odpisovej skupine - od 1.1.2018 do 31.12 2020 pri kúpeľných budovách zaradených v odpisovej skupine č. 6 dobrovoľná možnosť vybrať si dobu odpisovania v rozmedzí od 20 do 40 rokov. Od 1.1.2021 je doba odpisovania pri tomto druhu budov bez možnosti výberu, t. j. 40 rokov. Od 1.1.2025 pri budovách, v ktorých sa poskytujú ubytovacie služby na základe zmluvy o ubytovaní a s nimi spojené služby, budovách určených pre šport a športových stavieb zaradených v odpisovej skupine č. 6 doba odpisovania nie je uvedená v texte.

Príklad č. 1 - Technické Zhodnotenie na Plne Odpísanej Kúpeľnej Budove

Na daňovo plne odpísanej kúpeľnej budove (ktorá bola odpísaná v r. 2022) bolo v r. 2023 vykonané technické zhodnotenie vo výške 20 000 eur a oprava vo výške 5 000 eur. Technické zhodnotenie vykonané na plne odpísanom hmotnom majetku je považované za iný majetok podľa § 22 ods. 6 písm. e) zákona o dani z príjmov, ktoré spoločnosť zaradí do odpisovej skupiny, v ktorej je zaradená budova, na ktorej bolo technické zhodnotenie vykonané, t. j. do odpisovej skupiny 6 s dobou odpisovania 40 rokov. Vykonané opravy vo výške 5 000 eur zaúčtované do nákladov vchádzajú do základu dane v súlade s účtovníctvom podľa § 17 ods. 1.

Prečítajte si tiež: Daňové aspekty prenájmu a odpisov luxusných vozidiel

Príklad č. 2 - Server Používaný na Dosahovanie Zdaniteľných Príjmov

V decembri 2024 spoločnosť zakúpila a zaradila do používania server v hodnote vyššej ako 1 700 eur. Ide o majetok, ktorý už v decembri 2024 bol používaný na dosahovanie zdaniteľných príjmov. Podľa interného predpisu daňovník (účtovná jednotka) začne uplatňovať účtovné odpisy od mesiaca nasledujúceho po zaradení majetku do používania, t. j. účtovné odpisy si prvýkrát uplatní až za január 2025. Uplatňovanie daňových odpisov upravujú ustanovenia § 22 až 29 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“). Podľa § 22 ods. 1 je účtovaný v súlade so zákonom č. 431/2002 Z. z. Hmotný majetok - server spĺňa obidve vyššie uvedené podmienky pre uplatnenie daňových odpisov za december 2024, a to bez ohľadu na skutočnosť, akým spôsobom má daňovník (účtovná jednotka) vo svojom vnútornom predpise nastavené začatie uplatňovania účtovných odpisov.

Prenájom Nehnuteľnosti

Zaradenie Nehnuteľnosti do Obchodného Majetku

Vyplnenie daňového priznania pri prenájme starších nehnuteľností (bytov) môže byť komplikovanejšie, ak sa do obchodného majetku zaradí nehnuteľnosť (byt). Za roky užívania nehnuteľnosti (bytu) na súkromné účely je potrebné odpisy vypočítať, ale ide o daňovo neuplatniteľné výdavky. Rozsah daňových výdavkov, ktoré je možné uplatniť v daňovom priznaní pri prenájme nehnuteľnosti (bytu), závisí od skutočnosti, či prenajímateľ zaradí nehnuteľnosť (byt) do obchodného majetku. Ak prenajímateľ nehnuteľnosť (byt) zaradí do obchodného majetku, môže si uplatniť nárok na väčšie množstvo daňových výdavkov, okrem iného aj odpisy.

Odpisovanie Nehnuteľnosti Používanej na Súkromné Účely

V prípade prenájmu nehnuteľnosti (bytu) dochádza často k situácii, že prenajímateľ nezačne nehnuteľnosť (byt) prenajímať ihneď po jej nadobudnutí, ale istý čas v nehnuteľnosti (byte) býva (t. j. neprenajíma ju, nepoužíva ju na zabezpečenie zdaniteľného príjmu) a prenajímať ju začne neskôr. Práve v týchto situáciách si prenajímateľ nemusí uvedomiť, že aj za dobu, kedy nehnuteľnosť (byt) neprenajímal, musí vypočítať odpisy. Tieto odpisy nie je možné zahrnúť do daňových výdavkov, avšak v daňovom priznaní ovplyvnia zostatkovú cenu prenajímanej nehnuteľnosti (bytu). Zostatková cena nehnuteľnosti (bytu) je v zásade suma, ktorú prenajímateľ ešte môže (prostredníctvom odpisov) uplatniť do daňových výdavkov.

Právna Úprava a Vstupná Cena

Základná právna úprava tejto situácie sa nachádza v § 24 ods. 5 a § 25 ods. 1 písm. d) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“). Z týchto ustanovení vyplýva, že prenajímateľ pri preradení nehnuteľnosti (bytu) z osobného užívania do obchodného majetku odpisuje túto nehnuteľnosť (byt) ako v ďalších rokoch odpisovania zo vstupnej ceny. Za roky jej nevyužívania na zabezpečenie zdaniteľného príjmu (t. j. prenájmu) sa odpisy neuplatňujú. Vstupná cena nehnuteľnosti (bytu) je suma, z ktorej sa počítajú daňové odpisy. Môže ňou byť napr. obstarávacia cena (napr. pri kúpe bytu), vlastné náklady (napr. pri výstavbe rodinného domu) či cena určená znaleckým posudkom (napr. pri zdedení bytu). Pre výpočet odpisov je dôležité stanoviť začiatok odpisovania. Ten je v zákone o dani z príjmov určený ako mesiac, ktorom došlo k zaradeniu nehnuteľnosti (bytu) do užívania, t. j. ide o mesiac, počnúc ktorým prenajímateľ začal o nehnuteľnosti (byte) účtovať alebo ju začal evidovať v daňovej evidencii. V prípade, ak bola nehnuteľnosť (byt) pred začiatkom prenájmu používaná na osobné účely, mesiacom zaradenia nehnuteľnosti (bytu) do užívania sa rozumie mesiac, v ktorom by prenajímateľ o nehnuteľnosti (byte) mohol začať účtovať, alebo v ktorom by ju mohol začať evidovať v daňovej evidencii, ak by ju prenajímal.

Neuplatnenie Odpisov a Zostatková Cena

V prípade podstatne staršej nehnuteľnosti (bytu) môže dôjsť k situácii, že prenajímateľ nebude môcť uplatniť v daňovom priznaní žiadne odpisy. Zaradenie nehnuteľnosti (bytu) do obchodného majetku však môže byť výhodné z dôvodu uplatnenia ďalších výdavkov, ktoré sa na prenajímanú nehnuteľnosť (byt) vzťahujú. Pri výpočte odpisov za roky, počas ktorých sa nehnuteľnosť (byt) neprenajímala, sa odpisy vypočítajú podľa zákona o dani z príjmov v znení účinnom v príslušnom zdaňovacom období (kalendárnom roku).

Prečítajte si tiež: Odpisy nehnuteľností v obchodnom registri

Príklad: Výpočet Odpisov pri Prenájme Bytu

Andrea kúpila v roku 2010 byt, ktorého obstarávacia cena bola 150 000 eur. V katastri nehnuteľností bola ako vlastník zapísaná v decembri 2010. Od 1.1.2016 začala byt prenajímať. Vstupná cena bytu je 150 000 eur. V rokoch 2010 až 2014 bola doba odpisovania pre byt stanovaná na 20 rokov. Ročný odpis bol vo výške 7 500 eur (v prípade rovnomerného odpisovania). Od roku 2015 došlo k zmenám v odpisovaní hmotného majetku a doba odpisovania bytu sa predĺžila na 40 rokov. Za rok 2015 bol odpis vo výške 3 750 eur. Úhrn neuplatnených odpisov za roky 2010 až 2015 je 41 250 eur. Rozdiel vstupnej ceny (150 000 eur) a úhrnu neuplatnených odpisov (41 250 eur) predstavuje zostatkovú cenu na začiatku roka 2016, ktorá je vo výške 108 750 eur. V daňovom priznaní za rok 2016 sa uplatní odpis 3 750 eur. Zostatková cena na konci zdaňovacieho obdobia 2016 je 105 000 eur.

Zmeny v Zdaňovaní Nehnuteľností od Roku 2019

Od roku 2019 sa významným spôsobom mení zdaňovanie v prípade dodania a nájmu nehnuteľností, ktoré upravuje § 38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej iba „zákon o DPH“), a to najmä s cieľom zabrániť zneužívaniu uplatňovania odpočtov dane pri dodaní a nájme nehnuteľností určených na bývanie. Zmeny sa týkajú jednak obmedzenia možnosti zdanenia nehnuteľnosti určenej na bývanie a rovnako aj práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu, ak predmetom nájmu je byt, rodinný dom alebo apartmán v bytovom dome. Súčasne sa stanovujú nové kritériá na oslobodenie od dane pri dodaní stavby, resp. jej časti, ktoré berú do úvahy aj kolaudáciu po zohľadnení vplyvu prestavby, resp. vykonania stavebných prác.

Podmienky Oslobodenia od Dane

Ak nie sú splnené podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, zdaneniu podlieha nielen dodanie novej stavby, ak neuplynie 5 rokov od jej prvej kolaudácie alebo prvého užívania, ale aj dodanie staršej stavby, pri ktorej došlo k zmene účelu používania stavby po vykonaní stavebných prác za podmienky, že náklady na stavebné práce predstavovali najmenej 40 % hodnoty stavby pred začatím stavebných prác a tiež dodanie zrekonštruovanej stavby, pri ktorej došlo k podstatnej zmene podmienok jej doterajšieho užívania po vykonaní stavebných prác za podmienky, že stavebné práce predstavovali najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím prác. Osobitne sú upravené podmienky oslobodenia od dane pri dodaní jednotlivého bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru v § 38 ods. 7 zákona o DPH. Pri posúdení splnenia časovej podmienky oslobodenia od dane sa rovnako ako pri dodaní stavby berie do úvahy doba, ktorá uplynula od ich prvého užívania na základe kolaudácie stavby, resp. kolaudácie vzťahujúcej sa na zmenu účelu ich užívania, resp. užívania stavby.

Obmedzenie Práva Voľby Prenajímateľa

Dochádza k obmedzeniu práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je určená na bývanie podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH. Bez ohľadu na postavenie nájomcu (zdaniteľná, resp. nezdaniteľná osoba), je platiteľ dane (prenajímateľ) povinný vždy uplatniť oslobodenie od dane, ak je predmet nájmu určený na bývanie, t. j. byt, rodinný dom a nájmu apartmánu v bytovom dobe alebo ich časti.

Definície Pojmov

Podľa § 119 zákona č. 40/1964 Zb Občiansky zákonník v z. n. p. (ďalej len „Občiansky zákonník“) nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Podľa § 43a ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v z. n. p. (ďalej iba „stavebný zákon“) sa stavby členia podľa stavebnotechnického vyhotovenia a účelu na pozemné stavby a inžinierske stavby. Pozemné stavby sa podľa účelu členia na bytové budovy a nebytové budovy. Podľa § 43b ods. 1 stavebného zákona sú bytové budovy definované ako stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Medzi bytové budovy patria bytové domy, rodinné domy a ostatné budovy na bývanie, napr. detské domovy, domovy dôchodcov a pod. Medzi nebytové budovy podľa § 43c ods. 1 stavebného zákona patria napr. hotely, motely, penzióny a ostatné ubytovacie zariadenia na krátkodobé pobyty, budovy pre administratívu, budovy pre obchod a služby, garáže, kryté parkoviská, priemyselné budovy a sklady, budovy pre školstvo, na vzdelávanie a výskum, poľnohospodárske budovy, nemocnice, zdravotnícke zariadenia, sociálne zariadenia, ostatné nebytové budovy, napr. nápravné zariadenia a kasárne a pod. Bytový dom je podľa § 2 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v z. n. p. (ďalej iba „zákon o vlastníctve bytov“) budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Byt je podľa § 2 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Nebytový priestor je podľa § 2 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Apartmánom v bytovom dome je podľa § 38 ods. 9 zákona o DPH na účely uplatnenia § 38 ods. 5 zákona o DPH byt alebo nebytový priestor, ktorý je rozhodnutím stavebného úradu určený na trvalé bývanie, avšak nie je bytom.

Prečítajte si tiež: Prehľad daňových odpisov luxusných vozidiel

Technické Zhodnotenie a Opravy

Rozlíšenie Opravy a Technického Zhodnotenia

Náklady na elektroinštaláciu predstavujú náklady na materiál a náklady na vykonané práce. Elektroinštalačné práce na budove, ktorá je v užívaní, môžu mať charakter opravy alebo technického zhodnotenia. Podľa § 35 ods. 2 písm. b) zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o účtovníctve“) opravami sa odstraňujú následky čiastočného opotrebenia alebo poškodenia za účelom uvedenia majetku do predchádzajúceho stavu. Technickým zhodnotením podľa § 29 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov treba rozumieť výdavky na dokončené nadstavby, prístavby a stavebné úpravy, rekonštrukcie a modernizácie prevyšujúce pri jednotlivom hmotnom majetku a nehmotnom majetku 1 700 € v úhrne za zdaňovacie obdobie. Rekonštrukciou sa rozumejú také zásahy do majetku, ktoré majú za následok zmenu jeho účelu použitia, kvalitatívnu zmenu jeho výkonnosti alebo technických parametrov.

Elektroinštalácia ako Technické Zhodnotenie

Ak v predmetnom prípade ide o novú elektroinštaláciu, nie o opravu existujúcej elektroinštalácie, potom ide o technické zhodnotenie budovy alebo stavby. Aj v prípade, ak by elektroinštalácia existovala a vykonanými elektroinštalačnými prácami by sa pôvodná rozširovala, prípadne by sa viedla inou trasou než existujúca elektroinštalácia (napr. aj vedľa existujúcej elektroinštalácie), ide o technické zhodnotenie. Treba uviesť, že technické zhodnotenie budovy alebo stavby zvyšuje jej obstarávaciu (vstupnú) cenu a odpisuje sa do nákladov spolu s budovou.

Technické Zhodnotenie Prenajatej Budovy

Keďže v predmetnom prípade boli elektroinštalačné práce vykonané na prenajatej budove (resp. v prenajatých nebytových priestoroch), ak vynaložené výdavky (náklady) možno považovať za technické zhodnotenie, potom technické zhodnotenie prenajatej budovy vyššie ako 1 700 € je na účely zákona o dani z príjmov iným majetkom [§ 22 ods. 6 písm. f) zákona o dani z príjmov]. Technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku uhradené nájomcom môže odpisovať nájomca na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, ak o tieto výdavky nezvýšil vstupnú cenu budovy vlastník. Nájomca zaradí technické zhodnotenie do odpisovej skupiny, v ktorej je zaradený prenajatý hmotný majetok u vlastníka, t. j. v prípade budovy do 4. odpisovej skupiny. Takéto technické zhodnotenie môže nájomca odpisovať do daňových výdavkov v súlade s § 2 písm. i) zákona o dani z príjmov len počas doby prenájmu.

Daňové Dôsledky Ukončenia Nájmu

Ak sa prenajímateľ s nájomcom dohodnú na úhrade výdavkov vynaložených nájomcom na technické zhodnotenie prenajatého majetku, zostatková cena „predaného“ technického zhodnotenia (iného majetku) je u nájomcu uznaným daňovým výdavkom v súlade s § 19 ods. 3 písm. b) ZDP. Ak prenajímateľ výdavky na technické zhodnotenie nájomcovi neuhradí, u nájomcu je zostatková cena vyradeného technického zhodnotenia nedaňovým výdavkom [§ 21 ods. 2 písm. f) ZDP].

Oprava Prenajatej Budovy

Ak vynaložené výdavky (náklady) na elektroinštalačné práce vykonané na prenajatej budove alebo stavbe treba považovať za opravu, potom podľa § 17 ods. 21 zákona o dani z príjmov tieto výdavky zahrnuté u nájomcu do daňových výdavkov budú u prenajímateľa (vlastníka budovy) nepeňažným príjmom, pretože ide o opravy nad rámec povinností nájomcu dohodnutých v nájomnej zmluve.

Účtovné Aspekty

Technické Zhodnotenie na Prenajatom Majetku

Z hľadiska účtovného sa technické zhodnotenie vykonané na prenajatom majetku, ktoré na základe písomnej zmluvy odpisuje nájomca, účtuje v účtovej triede 0 - Dlhodobý majetok [§ 32 ods. 2 písm. c) postupov účtovania], a to na účte, na ktorom by sa tento majetok účtoval, ak by bol nájomca vlastníkom, t. j. v prípade budov a stavieb na účte 021 - Budovy a stavby. Do času uvedenia do užívania sa takéto technické zhodnotenie účtuje na účte 042 - Obstaranie dlhodobého hmotného majetku. Podľa § 41 ods. 1 postupov účtovania v podvojnom účtovníctve technické zhodnotenie vykonané na prenajatom majetku sa odpíše v priebehu nájmu. Zostatková cena technického zhodnotenia pri predčasnom skončení nájmu sa účtuje v účtovníctve nájomcu do nákladov na ťarchu účtu 551 - Odpisy dlhodobého hmotného a nehmotného majetku.

tags: #odpisy #staršej #nehnuteľnosti #a #jej #prenájom