Ukončenie Nájomnej Zmluvy: Podmienky a Postupy

Sťahujete sa do nového bývania, zaobstarali ste si vysnívané bývanie alebo meníte podnájom? V takom prípade potrebujete vedieť, ako správne ukončiť nájomnú zmluvu. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o podmienkach a postupoch spojených s ukončením nájomnej zmluvy na Slovensku. Získate informácie o rôznych typoch nájomných zmlúv, výpovedných lehotách, právach a povinnostiach nájomcu a prenajímateľa, a tiež o možnostiach odstúpenia od zmluvy.

Doba Trvania Nájomnej Zmluvy

Nájomná zmluva môže byť uzavretá na dobu určitú alebo neurčitú. Ak doba trvania nájomnej zmluvy nie je dohodnutá, predpokladá sa, že je na dobu neurčitú.

• Doba neurčitá: Nájomnú zmluvu na dobu neurčitú je možné ukončiť písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo formou výpovede.
• Doba určitá: Nájomná zmluva na dobu určitú, napríklad v dĺžke trvania 12 mesiacov, sa musí po uplynutí doby trvania znovu predĺžiť. Ak sa nájomca s prenajímateľom nedohodne na predĺžení, tak zaniká.

Ako nájomca tak i prenajímateľ má nárok dať kedykoľvek podnet na odstúpenie od nájomnej zmluvy z akýchkoľvek dôvodov.

Výpovedná Lehota

Pri prenájme nehnuteľnosti vo všeobecnosti platí 3-mesačná výpovedná lehota. V nájomnej zmluve si prenajímateľ s nájomcom môžu dohodnúť vlastné podmienky.

Ukončenie Nájomnej Zmluvy a Náležitosti

Ak si nie ste istý, čo všetko má ukončenie nájomnej zmluvy obsahovať, ste tu správne. V ukončení nájomnej zmluvy je dobré napísať, že po vrátení depozitu, prípadne doplatení, nemáte s prenajímateľom voči sebe žiadne záväzky, dlhy ani povinnosti. Môžete tiež doplniť, že na konci zmluvy finančné vyrovnanie potvrdzujete podpisom. Ukončenie nájomnej zmluvy vyhotovte v dvoch kópiách, jednu pre vás a druhú pre prenajímateľa. Je dobré doplniť, že proti ukončeniu nájomnej zmluvy sa nedá odvolať, nižšie podpísaní súhlasia a rozumejú jej obsahu. Nakoniec uveďte miesto a dátum, zmluvu podpíšte a rovnako dajte podpísať prenajímateľovi.

Prečítajte si tiež: § 679 Občianskeho zákonníka

Rovnako uveďte sumu, ktorú vám prenajímateľ má z depozitu vrátiť naspäť. Je dobré uviesť všetky finančné náležitosti, aby ste mali dôkaz o uhradení vy i prenajímateľ.

Čo Nezabudnúť

Nezabudnite si odhlásiť trvalé alebo prechodné bydlisko, je to vaša povinnosť.

Krátkodobý Nájom

Od 1.5.2014 je v platnosti nový zákon o krátkodobom nájme. Nájomné zmluvy, ktoré boli uzavreté do tohto obdobia sa však aj naďalej spravujú len Občianskym zákonníkom. Aby sa nájomný vzťah mohol spravovať novým zákonom o krátkodobom nájme, je potrebné uzavrieť novú nájomnú zmluvu, resp. „nanovo“ uzavrieť starú zmluvu. V novej zmluve musí byť výslovne uvedené, že sa riadi zákonom o krátkodobom nájme bytov. Taktiež je potrebné aby nájom bol uzavretý najdlhšie na 2 roky. V prípade potreby je možné si dohodnúť predĺženie nájmu o ďalšie dva roky, avšak to najviac dvakrát.

Právo na Odstúpenie od Zmluvy

Vzor výpovede nájomnej zmluvy slúži na výpoveď nájomnej zmluvy zo strany nájomcu. Podľa Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ ukončiť zmluvný vzťah iba dôvodmi, ktoré sú presne v ňom presne stanovené.

Príklad z praxe

Mám uzavretú nájomnú zmluvu na byt na 1 rok, byt obývam tretí mesiac. Môj problém spočíva v tom, že už od prvého dňa nájmu sused nad mojím bytom ruší nočný kľud. Každú noc sa niekoľkokrát budím na jeho nočné aktivity, kedy presúva nábytok, trieska dverami, nahlas vykrikuje a robí hluk na balkóne. Cez víkendy vyvádza. Z tohto dôvodu som už dlhodobo nevyspatá, neviem si oddýchnuť, už sa nedokážem sústrediť ani v práci, mám zdravotné problémy (pravidelne navštevujem kardiológa). V záujme môjho celkového zdravotného stavu by som chcela nájom ukončiť odstúpením od zmluvy, keďže v danom byte sa nedá normálne žiť. Každú noc je nejaká akcia a ja musím o 6-tej vstávať do práce, čo už nezvládam. Prenajímateľa, ako aj samotných nájomcov nad mojím bytom som viackrát upozorňovala, no nájomcovia sú alkoholici a môj prenajímateľ to nerieši, moje písomné sťažnosti ignoruje. Na moju reakciu, že chcem odstúpiť od zmluvy, keďže mám z tohto nepretržitého nočného života zdravotné problémy, prenajímateľ reagoval odmietavo a požaduje, aby som sa držala dohodnutej výpovednej lehoty. Ja však v tom byte ďalej žiť nemôžem, pretože sa mi zhoršuje zdravotný stav, čo viem potvrdiť lekárskym nálezom, a riskujem, že prídem o prácu. Všetky nočné akcie som znášala aj s mojím druhom, čiže mám aj svedka. Prosím, poraďte, či mám v tomto prípade právo na odstúpenie od nájomnej zmluvy a či v prípade takéhoto ukončenia nájomnej zmluvy mám právo na vrátenie kaucie (prenajímateľ sa vyhráža, že mi ju zadrží, keď sa nebudem držať normálnej výpovede, aj keď v zmluve nie je dohodnuté penále). Resp. ako postupovať, aby som neprišla o peniaze za byt, v ktorom sa nedá žiť.

Prečítajte si tiež: Dôsledky odstúpenia od nájomnej zmluvy

V prvom rade je potrebné uviesť, že odstúpiť od zmluvy je možné iba v prípadoch, ktoré predpokladá zákon alebo upravuje zmluva. Vtedy dochádza k zrušeniu zmluvy od počiatku. Vo Vašom prípade zákon neupravuje možnosť odstúpiť od zmluvy pre rušenie nočného kľudu susedom. Preto prichádza do úvahy iba výpoveď. Pri výpovedi je potrebné dodržať výpovednú lehotu, tak ako Vám uviedol Váš prenajímateľ. V zákone je výpovedná lehota upravená na tri mesiace, ale zmluvou môžete mať dohodnutú aj kratšiu alebo dlhšiu výpovednú lehotu. Samozrejme po vypovedaní zmluvy nie ste povinná naďalej užívať nehnuteľnosť (ak ohrozuje Vaše zdravie), ale napriek faktickému neužívaniu bytu ste povinná hradiť nájomné až do uplynutia výpovednej lehoty. Nájomná zmluva skončí až uplynutím výpovednej lehoty a až potom dochádza ku skončeniu právneho vzťahu. Vo Vašom prípade by bolo najlepším riešením dohodnúť sa s prenajímateľom na ukončení nájomného vzťahu písomnou dohodou. V dohode by ste si určili presný deň ukončenia nájomnej zmluvy a vypratania bytu.

Ukončenie Nájmu Prenajímateľom

Prenajímateľ to má pri ukončení nájomnej zmluvy ešte o niečo zložitejšie. Výpoveď môže dať prenajímateľ len zo zákonom stanovených dôvodov (napr. nájomca za dlhšie obdobie ako tri mesiace nezaplatil nájomné alebo služby s nájmom spojené, nájomca dal byt bez súhlasu prenajímateľa do podnájmu alebo užíva byt na iné účely ako na bývanie).

Problém pri skončení nájmu výpoveďou nastáva vtedy, keď predmetnú výpoveď napadne nájomca na súde. V takom prípade doručená výpoveď nebude voči nájomcovi účinná, a to až do okamihu, kým súd jeho žalobu právoplatne zamietne. Pri uvedomení si rýchlosti konania slovenských súdov je jednoduché si predstaviť, že pre vlastníka nehnuteľnosti pôjde o celkom nepríjemnú záležitosť. Ak súd predsa len žalobu nájomcu zamietne, odporučili by sme vlastníkovi bytu uplatniť si na súde náhradu škody resp. náhradu ušlého zisku za dobu, počas ktorej bol byt nájomcom neoprávnene užívaný.

Na predchádzanie komplikáciám súvisiacim nielen s ukončením nájmu, odporúčame prenajímateľom uzatvárať nájomné zmluvy s náležitosťami podľa osobitného zákona o krátkodobom nájme. V takom prípade sa však prenajímateľ už musí registrovať na daňovom úrade ako zdaniteľná osoba v zmysle zákona o dani z príjmov.

Príklad z praxe

Mám uzatvorenú nájomnú zmluvu s nájomcom na dobu určitú od 20.9.2024 do 19.9.2025. Nakoľko sa u jedného z nájomcov zhoršil zdravotný stav a je dlhodobo práceneschopný, rozhodli sa predčasne ukončiť nájom k 31.5.2025. V zmluve je stanovená dvojmesačná výpovedná lehota. Úhrady nájomného aj poplatky za užívanie bytu boli splnené, ako je uvedené v zmluve. Ohľadom zmluvnej pokuty ako správne uvádzate platí ust. "(1) Ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že samotná zmluva pokuta, jej výška a dôvod musia byť povinne uvedené už v nájomnej zmluve, nie až dodatočne. Pochybujeme o tom, že nájomca by súhlasil hoci aj dodatočne v tom smere, že podpíše zmluvnú pokutu za predčasné ukončenie nájmu. Sme názoru, že by ste mali spísať dohodu o skončení nájmu vzhľadom k tomu, že neuplynie celá výpovedná lehota dva mesiace, a žiadať o úhradu nájmu, t.j. nie aj úhrad spojených s užívaním bytu /voda, elektrina, plyn, kúrenie/ len pokiaľ ide o jeden mesiac, t.j. 11.

Prečítajte si tiež: Ako odstúpiť od nájomnej zmluvy

Rôzne Spôsoby Ukončenia Nájomnej Zmluvy

Poznáme viacero spôsobov ukončenia nájomnej zmluvy:

1. Dohoda: Najideálnejším spôsobom je dohoda zmluvných strán s presným dátumom skončenia nájmu.
2. Výpoveď: Ďalším spôsobom je uzavretá nájomná zmluva na dobu neurčitú, ktorá zaniká výpoveďou nájomnej zmluvy, ak sa prenajímateľ s nájomcom nedohodnú inak. Výpoveď nájomnej zmluvy musí byť vyhotovená v písomnej forme. Pri výpovedi sú taktiež určité výpovedné lehoty. Pri nájme nehnuteľností je trojmesačná výpovedná lehota. Pri nájme poľnohospodárskych pozemkov, kde je nájom dohodnutý na dobu neurčitú je 1 ročná výpovedná lehota.
3. Výpoveď kvôli zmene prenajímateľa: Ak sa stane, že pôvodný prenajímateľ by chcel tak urobiť, nájomca môže skončiť nájom výpoveďou jednou zo zmluvných strán. Keďže ceny prenájmov rastú, tak je celkom možné, že by nový vlastník chcel zvýšiť nájomné.
4. Odstúpenie od nájomnej zmluvy: Rozdiel medzi výpoveďou a odstúpením je v tom, že odstúpenie nemá výpovedné lehoty, ale skončí sa okamžite.
5. Zničenie prenajatej veci: V tomto prípade nezáleží ani na tom koho vinou k zničeniu došlo.
6. Smrť nájomcu alebo prenajímateľa: V zásade to nemá vplyv na zánik, ale môžu si zmluvné strany dohodnúť v zmluve tzv.

Zánik Predmetu Nájmu

Zánik predmetu nájmu je dôvodom zániku nájomnej zmluvy i podľa všeobecnej právnej úpravy podľa § 680 ods. 1 OZ. K zániku predmetu nájmu podľa písm. a) môže dôjsť v dôsledku rôznych skutočností. Zriedkavou, avšak nie úplne vylúčenou skutočnosťou bude zánik - zničenie predmetu nájmu v dôsledku živelnej katastrofy (požiar, povodeň a pod.), priemyselnej katastrofy (napr. výbuch plynu) alebo inej nehody (napr. nehoda rozmerného dopravného prostriedku). V dôsledku takýchto nehôd nastane zničenie, celej resp. prevažnej časti stavby a teda aj v nej sa nachádzajúcich nebytových priestorov.

Ak dôjde v dôsledku určitej skutočnosti k poškodeniu predmetu nájmu, ktorý sa v dôsledku toho stane nespôsobilým na dohovorené užívanie, nebude to mať za následok ex lege zánik nájomného vzťahu, ale bude to dôvodom výpovede nájomnej zmluvy podľa § 9 ods. 3 písm.

Stavebný úrad môže postupom podľa § 88 StavZ rozhodnúť o odstránení stavby. Podľa § 88 ods. 1 StavZ nariadi stavebný úrad vlastníkovi, v prípade dôvodu uvedeného pod písm. b) stavby postavenej bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním alebo bez písomného oznámenia stavebného úradu podľa § 57 ods.

V tejto súvislosti treba poukázať na to, že pri týchto opatreniach stavebného úradu je spravidla dostatočný časový priestor na ukončenie nájomného vzťahu podľa § 9 ods. 2 písm. f) zákona v prípade, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú alebo podľa § 10 zákona ak bola zmluva uzavretá na dobu neurčitú.

Pravdepodobnejším dôvodom zániku stavby preto bude odstránenie stavby postupom podľa § 91 StavZ, podľa ktorého stavebný úrad môže výnimočne vydať ústny príkaz na odstránenie stavby a zabezpečiť odstránenie stavby bez prerokovania s vlastníkmi stavby, ak sú závadným stavom stavby bezprostredne ohrozené životy osôb a ak stavbu nemožno zachovať.

Odstránenie stavby môže iniciovať aj vlastník stavby, ktorý môže o odstránenie stavby požiadať stavebný úrad. V žiadosti o povolenie odstránenia stavby vlastník stavby uvedie druh, účel, miesto a označenie stavby, dôvody odstránenia stavby a dátum predpokladaného začatia a skončenia prác, či stavbu odstráni svojpomocne alebo prostredníctvom zhotoviteľa, ako sa naloží s odpadom a s uvoľneným pozemkom a aké opatrenia sú potrebné na zabezpečenie susedných pozemkov a stavieb.

Smrť Nájomcu alebo Zánik Právnickej Osoby

Ďalším z dôvodov zániku nájmu je smrť nájomcu. Smrť fyzickej osoby, čas a jej príčina sa zisťuje prehliadkou mŕtveho tela, ktorú vykoná lekár poverený Úradom pre dohľad nad zdravotnou starostlivosťou. Lekár, ktorý vykonal prehliadku mŕtveho tela, vyplní list o prehliadke mŕtveho a štatistickom hlásení o úmrtí. Osoba sa považuje za mŕtvu, ak lekár zistí, že došlo k trvalému zastaveniu dýchania a srdcovej činnosti, ako aj vtedy, ak dôjde k nezvratnému vyhasnutiu všetkých funkcií celého mozgu (§ 43 zákona č. 576/2004 Z.

Ak smrť nemožno preukázať predpísaným spôsobom, súd vyhlási fyzickú osobu, na návrh toho, kto má na tom právny záujem, za mŕtvu v prípade, ak zistí jej smrť inak. Za mŕtvu súd vyhlási aj nezvestnú fyzickú osobu, ak so zreteľom na všetky okolnosti možno usúdiť, že už nežije. (§ 7 OZ). Procesný postup potom upravujú ustanovenia § 195 a nasl.

Právne dôsledky smrti fyzickej osoby na nájom nebytového priestoru môžu zvrátiť dedičia zosnulého nájomcu tým, že prenajímateľovi oznámia pokračovanie v nájme. Zákon neurčuje osobitnú formu, v akej má byť takéto oznámenie vykonané, je preto zrejmé, že postačujúcou bude i forma ústna. Z hľadiska zabezpečenia vyššej právnej istoty však možno odporučiť vykonať oznámenie podľa § 14 písm. b) písomnou formou. Jediným obmedzením je lehota, v rámci ktorej musí byť takéto oznámenie uskutočnené. Zákon stanovuje lehotu 30 dní, ktorá začína plynúť odo dňa smrti nájomcu. Nakoľko ide o lehotu hmotnoprávnu, pravidlá pre jej počítanie sú stanovené v OZ, t. j. lehota určená podľa dní začína sa dňom, ktorý nasleduje po udalosti, ktorá je rozhodujúca pre jej začiatok. V rámci tejto lehoty musí dôjsť aj k doručeniu tohto oznámenia, t. j. ak bolo oznámenie vykonané písomnou formou, písomnosť musí dôjsť do sféry dispozície prenajímateľa (typicky vhodením poštovej zásielky do poštovej schránky).

Z jazykového výkladu § 14 písm. b) ďalej vyplýva, že pod oznámením pokračovania nájmu je nutné rozumieť aktívne vôľové konanie spočívajúce v upovedomení prenajímateľa o rozhodnutí dedičov nájomcu pokračovať v nájme; prostý faktický výkon práv a povinnosti z nájmu dedičmi nájomcu by nepostačoval a nebolo by ho možné kvalifikovať ako oznámenie podľa § 14 písm.

Problematickým sa v tejto súvislosti javí určenie okruhu dedičov. Do 30 dní po smrti nájomcu totiž identita dedičov nájomcu nemusí byť nevyhnutne známa, resp. nemusí byť známe, ktorý z viacerých známych dedičov bude oprávnený vykonávať práva z nájomnej zmluvy.

Všeobecná právna úprava právnických osôb je obsiahnutá v § 18 a nasl. OZ. Zánik právnickej osoby je všeobecne upravený v § 20a OZ. Zrušenie právnickej osoby je právna skutočnosť, ktorá nastáva vtedy, kedy právnická osoba ďalej nemá alebo ďalej už nemôže plniť funkcie, kvôli ktorým bola zriadená. Medzi skutočnosti zrušujúce právnickú osobu OZ zaraďuje dohodu, uplynutie doby alebo splnenie účelu, na ktorý bola právnická osoba zriadená, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak. Zánik právnickej osoby nastáva po jej zrušení. Platí pritom všeobecné pravidlo, podľa ktorého právnická osoba zapísaná v obchodnom registri alebo v inom zákonom určenom registri zaniká dňom výmazu z tohto registra, pokiaľ osobitné zákony neustanovujú inak.

Zánik nájomného vzťahu z dôvodu zániku právnickej osoby možno považovať za legislatívny lapsus zákonodarcu, nakoľko akoby nepredpokladal, že k zániku právnickej osoby môže dôjsť aj bez jej likvidácie s právnym nástupníctvom inej právnickej osoby. V takom prípade, keď povaha veci samej nevylučuje kontinuitu nájomného vzťahu, takýto stav bol dokonca i žiaduci, právna úprava však priamu kontinuitu vylučuje. Hoci ide o dispozitívne pravidlo a stranám nájomnej zmluvy nič nebráni v tom, aby si dojednali úpravu odchylnú od tej zákonnej, a teda pre prípad zániku právnickej osoby dojednali sukcesiu právneho nástupníka zaniknuvšieho nájomcu, ide o zbytočnú prekážku a v praxi môže spôsobiť zánik nájmu i tam, kde zmluvné strany resp. V tejto súvislosti treba uviesť, že český zákonodarca si bol vedomý nedostatku takejto úpravy a zákonom č. 360/2005 Sb. odstránil zjavný nedostatok dovtedajšej právnej úpravy a výslovne uviedol, že k zániku nájmu v dôsledku zániku právnickej osoby dochádza iba v prípade zániku bez právneho nástupcu. Hoci dochádza v dôsledku smrti nájomcu k zániku nájmu nebytového priestoru, neznamená to, že súčasne dochádza k zániku všetkých právnych vzťahov zo zaniknutého nájomného vzťahu. Záväzky, ktoré v čase smrti nájomcu existovali na jeho strane, sa stanú predmetom dedenia. Po smrti nájomcu, resp.

K zániku nájmu dôjde i v dôsledku iných, v ZNaPNP výslovne neupravených skutočností, s ktorými však OZ ako lex generalis spája zánik záväzkovoprávny vzťah. Jednou z najčastejšie sa vyskytujúcich skutočností bude napr. nadobudnutie vlastníckeho práva k prenajatému nebytovému priestoru zo strany nájomcu. Obojstranne súhlasným spôsobom zániku nájmu bude i uzatvorenie dohody o zrušení nájomného vzťahu podľa § 572 ods. 2 OZ (dissolúcia).

Odstúpenie od Zmluvy

Zánik nájomného vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom môže nastať aj v dôsledku odstúpenia od zmluvy jednou zo strán. Odstúpenie od zmluvy je jednostranným adresovaným právnym úkonom, ktorý sa stáva perfektným právnym úkonom okamihom dôjdenia do sféry dispozície adresáta. Nakoľko ZNaPNP osobitné pravidlá o odstúpení od nájomnej zmluvy neobsahuje, uplatňovať sa preto budú všeobecné pravidlá o odstúpení od zmluvy podľa OZ, resp.

Právnymi následkami odstúpenia od zmluvy sú: Podľa § 48 ods. 2 OZ sa zmluva od začiatku (ex tunc) zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak. Ak nájomný vzťah podlieha právnemu režimu OBZ, podľa § 349 ods.

Všeobecným dôvodom odstúpenia od zmluvy bude podľa § 49 OZ uzavretie zmluvy v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Ten účastník zmluvy, ktorý tak urobil, má právo od zmluvy odstúpiť. Tieseň je považovaná za sociálny, hospodársky, ale i psychický stav osoby, na ktorú objektívne dolieha takým spôsobom, že táto osoba uzavrie zmluvu, ktorá jej zrejme spôsobí ujmu a ktorá by preto za normálnych okolností ako nevýhodnú vôbec neuzavrela. Musí ísť o objektívny, reálny stav, ktorý sa stal dôvodom k neslobodnému prejavu vôle, pričom nie je rozhodujúce, ako stav tiesne vznikol. V prípade nájmu nebytových priestorov bude uplatnenie tohto dôvodu síce nepravdepodobné, ale vylúčiť ho za určitých skutkových okolností nemožno. Aplikácia tohto ustanovenia je v obchodnoprávnych vzťahoch podľa § 267 ods.

Všeobecná úprava nájmu priznáva obom účastníkom právo odstúpiť od zmluvy v niekoľkých prípadoch. Prenajímateľ je oprávnený od zmluvy odstúpiť v dvoch prípadoch. Prvým z nich je prípad podľa § 667 ods. 2 OZ, ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda. Uvedené pravidlo sa vzťahuje na prípady, kedy nájomca vykonáva zmeny na predmete nájmu bez súhlasu prenajímateľa a súčasne v dôsledku týchto zmien hrozí na veci, t. j. nebytovom priestore značná škoda. Pojem značná škoda nemá v súkromnoprávnych predpisoch svoje legálne vymedzenie. Z odlišnej povahy veci vyplýva, že trestnoprávne vymedzenie pojmu značná škoda, ktorou sa rozumie dosahujúca najmenej stonásobok sumy 266 eur, t. j. suma vo výške najmenej 26.600,- eur, nebude na súkromnoprávne vzťahy bez výhrad aplikovateľná.

Druhým prípadom, kedy bude prenajímateľ oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy, budú prípady spadajúce pod § 679 ods. 3 OZ, podľa ktorého právo odstúpiť od zmluvy vzniká prenajímateľovi taktiež v prípade, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda. Z uvedenej právnej normy možno vyextrahovať nasledujúce predpoklady vzniku tohto práva. Prvou je skutočnosť, že nájomca užíva prenajatú vec spôsobom, že vzniká škoda alebo mu škoda hrozí. V prípade hrozby škody však musí ísť o škodu značnú, v prípade vzniku škody postačuje akákoľvek škoda. Druhým predpokladom je písomná výstraha prenajímateľa nájomcovi. Bližšie náležitosti takejto výstrahy uvedené nie sú, z povahy výstrahy je však zrejmé, že by mala obsahovať opis rozporného konania, ako aj upozornenie na možné právne následky v prípade jeho ďalšieho pokračovania. Prenajímateľ nie je vo veci doby, v rámci ktorej je povinný dať výstrahu, osobitne nijak limitovaný.

Nájomcovi taktiež vzniká právo odstúpiť od zmluvy v niekoľkých prípadoch. Podľa všeobecnej právnej úpravy je nájomca oprávnený od zmluvy odstúpiť podľa § 679 ods. 1 OZ vtedy, ak bol predmet nájmu (nebytový priestor) odovzdaný v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa stane neskôr - bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť - nespôsobilý na dohodnuté alebo obvyklé užívanie. V tomto prípade dochádza k istej kolízii práva vypovedať nájomnú zmluvu, uzavretú na určitý čas ešte pred uplynutím tohto času podľa § 9 ods. 3 písm. c) ZNaPNP s odkazom na § 5 ods. 1 ZNaPNP s právom odstúpiť od zmluvy podľa § 679 ods. 1 OZ. Obe normy totiž zdanlivo postihujú rovnaké konanie prenajímateľa. S prihliadnutím na princíp lex specialis derogat legi generali možno vyvodiť nasledovný záver. Nájomca bude oprávnený odstúpiť od zmluvy iba v prípade porušenia primárnej povinnosti prenajímateľa odovzdať nebytový priestor ako predmet nájmu v spôsobilom stave. Ide o racionálne pravidlo, nakoľko ak predmet nájmu nebude ab initio spôsobilým na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, nemožno od nájomcu spravodlivo požadovať, aby tento priestor prevzal, resp. ďalej ho užíval a platil za to nájomné, hoci len počas výpovednej doby. V prípade, ak sa nebytový priestor následne stane nespôsobilým na dohovorené alebo obvyklé užívanie, právo odstúpiť od zmluvy podľa § 679 ods. 1 OZ nevzniká. V prípade akceptácie takéhoto záveru by sa totiž stalo prakticky obsolétnym pravidlo upravené v § 9 ods. 3 písm. b) ZNaPNP, podľa ktorého môže nájomca vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak sa nebytový priestor stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie. V prípade, ak by bola nájomná zmluva uzavretá na dobu neurčitú, nájomca má právo vypovedať nájomnú zmluvu i bez uvedenia dôvodu. Nájomcovi je preto nutné v takomto prípade priznať „len“ právo zmluvu vypovedať.

Právo odstúpiť od zmluvy vzniká podľa § 679 ods. 2 OZ nájomcovi v prípade, ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, zdraviu závadné, pričom toto právo má nájomca aj vtedy, ak o tom vedel už pri uzavretí nájomnej zmluvy. Právo odstúpiť od zmluvy vzniká nájomcovi napokon podľa § 684 OZ v prípade, ak si tretia osoba uplatňuje k nebytovému priestoru práva, ktoré sú nezlučiteľné s právami nájomcu. V takomto prípade je prenajímateľ predovšetkým povinný urobiť potrebné právne opatrenia na ochranu nájomcu. Ak tak prenajímateľ v primeranej lehote neurobí alebo ak nie sú jeho opatrenia úspešné, môže nájomca odstúpiť od zmluvy. Obvykle pôjde o uplatňovanie vlastníckeho práva alebo práva z vecných bremien, vylúčiť nemožno ani rozmanité oprávnenia vyplývajúce zo záväzkovoprávneho vzťahu.

Príprava Nájomnej Zmluvy

Prípravu nájomnej zmluvy sa neoplatí podceniť. Obidve zmluvné strany sú totiž viazané aj pomerne prísnymi predpismi a pravidlami, pričom ich porušenie môže viesť k neplatnosti zmluvy.

tags: #odstupenie #od #najomnej #zmluvy #podmienky