Odstúpenie od nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka (§ 679)

Nájomné zmluvy sú neoddeliteľnou súčasťou právnych vzťahov, a to ako v oblasti bývania, tak aj v podnikateľskom prostredí. Občiansky zákonník, ako všeobecný predpis, upravuje aj podmienky odstúpenia od nájomnej zmluvy, pričom osobitné ustanovenia platia pre nájom nebytových priestorov. Tento článok sa zameriava na analýzu § 679 Občianskeho zákonníka a jeho aplikáciu v kontexte nájmu nebytových priestorov, s prihliadnutím na judikatúru a odbornú literatúru.

Úvod

Zánik nájomného vzťahu je právna udalosť, ktorá môže nastať z rôznych dôvodov. Jedným z nich je aj odstúpenie od zmluvy, čo je jednostranný právny úkon, ktorý vedie k zrušeniu zmluvy od počiatku. Občiansky zákonník (OZ) upravuje všeobecné podmienky odstúpenia od zmluvy, pričom zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ZNaPNP) je vo vzťahu k OZ lex specialis. Keďže ZNaPNP neobsahuje komplexnú úpravu odstúpenia od zmluvy, je potrebné aplikovať ustanovenia OZ.

Všeobecné dôvody odstúpenia od zmluvy

Odstúpiť od zmluvy je možné len v prípadoch, keď to zákon umožňuje alebo ak je to upravené v samotnej zmluve. Všeobecným dôvodom na odstúpenie od zmluvy je tieseň za nápadne nevýhodných podmienok (§ 49 OZ). Tieseň je sociálny, hospodársky alebo psychický stav osoby, ktorá uzavrie zmluvu, ktorá jej spôsobí ujmu a ktorú by za normálnych okolností neuzavrela.

Odstúpenie prenajímateľa od zmluvy

Prenajímateľ má právo odstúpiť od zmluvy v niekoľkých prípadoch, ktoré upravuje Občiansky zákonník.

Užívanie veci spôsobom, ktorý spôsobuje škodu

Podľa § 679 ods. 3 OZ môže prenajímateľ odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo mu hrozí značná škoda. Na uplatnenie tohto práva je potrebné splnenie dvoch podmienok:

Prečítajte si tiež: Viac o náhrade škody a odstúpení

1. Nájomca užíva prenajatú vec spôsobom, ktorý spôsobuje škodu alebo hrozí vznik značnej škody.
2. Prenajímateľ písomne upozorní nájomcu na rozporné konanie a upozorní ho na možné právne následky.

Neplatenie nájomného

Najvyšší súd SR pripustil možnosť dohodnutia odstúpenia od zmluvy o nájme nebytových priestorov z dôvodu nezaplatenia nájomného. V Uznesení zo dňa 28. novembra 2012 sp. zn. 2 Cdo 216/2011 konštatoval, že ani ust. § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka nebráni účastníkom zmluvy o nájme nebytových priestorov dojednať si možnosť odstúpenia od zmluvy pre nezaplatenie nájomného.

Odstúpenie nájomcu od zmluvy

Nájomca má právo odstúpiť od zmluvy v niekoľkých prípadoch, ktoré upravuje Občiansky zákonník.

Nespôsobilosť predmetu nájmu

Podľa § 679 ods. 1 OZ môže nájomca odstúpiť od zmluvy, ak bol predmet nájmu odovzdaný v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa stane neskôr - bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť - nespôsobilý na dohodnuté alebo obvyklé užívanie.

Zdraviu závadné priestory

Podľa § 679 ods. 2 OZ má nájomca právo odstúpiť od zmluvy, ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, zdraviu závadné, pričom toto právo má nájomca aj vtedy, ak o tom vedel už pri uzavretí nájomnej zmluvy.

Uplatňovanie práv tretích osôb

Podľa § 684 OZ má nájomca právo odstúpiť od zmluvy, ak si tretia osoba uplatňuje k nebytovému priestoru práva, ktoré sú nezlučiteľné s právami nájomcu.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od kúpnej zmluvy autoúveru

Následky odstúpenia od zmluvy

Podľa § 48 ods. 2 OZ sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

Zánik nájmu z iných dôvodov

Okrem odstúpenia od zmluvy môže nájomný vzťah zaniknúť aj z iných dôvodov, ako napríklad:

• Uplynutím času, na ktorý bol dojednaný.
• Dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Zánikom predmetu nájmu.
• Smrťou nájomcu (s možnosťou pokračovania v nájme dedičmi).
• Zánikom právnickej osoby (s výnimkou zániku s právnym nástupníctvom).
• Nadobudnutím vlastníckeho práva k prenajatému nebytovému priestoru zo strany nájomcu.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od zmluvy a reklamácia

tags: #odstupenie #od #najomnej #zmluvy #obciansky #zakonnik