Odstúpenie od zmluvy na dobu určitú z dôvodu nečinnosti: Podrobný sprievodca

Úvod

Článok sa zaoberá problematikou odstúpenia od zmluvy na dobu určitú, a to najmä z dôvodu nečinnosti jednej zo zmluvných strán. Zameriame sa na rôzne typy zmlúv, vrátane rezervačných zmlúv a sprostredkovateľských zmlúv, a preskúmame možnosti, ktoré má zmluvná strana, ak druhá strana neplní svoje povinnosti.

Rezervačná zmluva a nečinnosť realitnej kancelárie

Rezervačná zmluva predstavuje dohodu medzi záujemcom o kúpu nehnuteľnosti a realitnou kanceláriou, prípadne priamo predávajúcim, ktorej cieľom je zabezpečiť rezerváciu danej nehnuteľnosti pre záujemcu na určitý čas. Často sa spája s úhradou rezervačného poplatku, ktorý má slúžiť ako garancia seriózneho záujmu o kúpu.

Prípadová štúdia

Pani X. uzatvorila rezervačnú zmluvu s realitnou kanceláriou na kúpu bytu s pozemkom. Platnosť zmluvy mala vypršať nasledujúci deň. Realitná maklérka jej už od Vianoc sľubovala zaslanie návrhu kúpnej zmluvy na prečítanie. Deň pred vypršaním platnosti rezervačnej zmluvy pani X. stále zmluvu neobdržala. Maklérka jej oznámila, že je problém, pretože pozemok bol omylom zaťažený bankou na iného obyvateľa v bytovom dome.

Možnosti riešenia

V takýchto prípadoch je dôležité zamerať sa na niekoľko aspektov:

  • Platnosť zmluvy: Ak platnosť rezervačnej zmluvy vypršala a nebola predĺžená dodatkom podpísaným oboma stranami, pôvodná zmluva už nie je právne záväzná.
  • Nečinnosť realitnej kancelárie: Ak realitná kancelária nekoná, neposkytuje súčinnosť a nedodržiava dohodnuté termíny, môže to byť dôvod na odstúpenie od zmluvy a požadovanie vrátenia rezervačného poplatku.
  • Písomná výzva: Odporúča sa zaslať realitnej kancelárii písomnú výzvu na vrátenie rezervačného poplatku, v ktorej sa uvedú dôvody odstúpenia od zmluvy, ako napríklad nečinnosť a nedodržanie zmluvných podmienok.

Sprostredkovateľská zmluva a nespokojnosť s činnosťou realitnej kancelárie

Sprostredkovateľská zmluva upravuje vzťah medzi predávajúcim (alebo kupujúcim) a realitnou kanceláriou, pričom realitná kancelária sa zaväzuje vyvíjať činnosť smerujúcu k uzavretiu kúpnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Viac o náhrade škody a odstúpení

Prípadová štúdia

Pán Y. uzatvoril s realitnou kanceláriou sprostredkovateľskú zmluvu na predaj nehnuteľnosti. Následne zložil zálohu na kúpu inej nehnuteľnosti, pričom zvyšok kúpnej ceny mal doplatiť do určitého termínu. S kupujúcim podpísal rezervačnú zmluvu, ale návrh kúpnej zmluvy mu nebol doručený včas. Kupujúci nekomunikovali a nevybavovali prenos hypotéky. Pán Y. nebol spokojný s činnosťou realitnej kancelárie a chcel ukončiť sprostredkovateľskú zmluvu, v ktorej bola stanovená zmluvná pokuta za jednostrannú výpoveď.

Možnosti riešenia

  • Nesplnenie povinností sprostredkovateľa: Ak sprostredkovateľ nekoná s odbornou starostlivosťou, je nečinný a neplní svoje povinnosti riadne a včas, je možné namietať, že si nesplnil svoje zmluvné povinnosti.
  • Zmluvná pokuta: Aj keď je v zmluve stanovená zmluvná pokuta za jednostrannú výpoveď, je možné sa brániť, ak sprostredkovateľ neplnil svoje povinnosti. Súd môže neprimerane vysokú zmluvnú pokutu znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti.
  • Písomná výzva: Odporúča sa písomne vyzvať sprostredkovateľa na ukončenie zmluvy s odôvodnením, že neplnil svoje povinnosti (napr. nečinnosť, oneskorené zaslanie návrhu zmluvy, nekomunikácia).
  • Odstúpenie od rezervačnej zmluvy: Ak kupujúci nekonajú a neplnia si svoje povinnosti, je možné od rezervačnej zmluvy odstúpiť a žiadať vrátenie rezervačnej zálohy.

Všeobecné možnosti odstúpenia od zmluvy

Okrem špecifických prípadov rezervačných a sprostredkovateľských zmlúv existujú aj všeobecné právne dôvody na odstúpenie od zmluvy, ktoré upravuje Občiansky zákonník.

Zákonné dôvody na odstúpenie

  • Odstúpenie od zmluvy z dôvodu tiesne (§ 49 OZ): Ak bola zmluva uzatvorená v tiesni, za nápadne nevýhodných podmienok, je možné od nej odstúpiť.
  • Neplatnosť právneho úkonu: Ak je právny úkon (zmluva) neplatný, či už relatívne alebo absolútne, je možné sa domáhať jeho neplatnosti a vrátenia plnenia.
  • Podstatné porušenie zmluvy: Ak jedna zo zmluvných strán podstatne poruší zmluvu, druhá strana má právo od zmluvy odstúpiť (§ 345 Občianskeho zákonníka). Za podstatné porušenie sa považuje také porušenie, o ktorom už pri uzatváraní zmluvy bolo zrejmé, že by druhá strana nemala záujem na uzavretí zmluvy, ak by takéto porušenie predvídala.

Ukončenie zmluvy dohodou

Každú zmluvu je možné ukončiť aj písomnou dohodou zmluvných strán. Táto možnosť je často najjednoduchšia a najrýchlejšia, ak sú obe strany ochotné sa dohodnúť.

Zmluvy s verejnou správou a ich zverejňovanie

Osobitnú kategóriu tvoria zmluvy s verejnou správou, ktoré podliehajú povinnosti zverejňovania.

Účinnosť zmluvy a zverejnenie

  • Zmluva s verejnou správou nadobúda účinnosť najskôr dňom, ktorý nasleduje po dni jej zverejnenia na webovom sídle obce, vyššieho územného celku alebo v Centrálnom registri zmlúv.
  • Ak verejná správa nezabezpečí zverejnenie zmluvy do troch mesiacov, platí domnienka, že k uzatvoreniu zmluvy neprišlo.

Obmedzenia a výnimky

  • Zmluva sa nezverejňuje, ak obsahuje údaje, ktoré sa nesprístupňujú (napr. osobné údaje).
  • Zverejnenie zmluvy, ktorá obsahuje obchodné tajomstvo, nie je porušením tohto tajomstva.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od kúpnej zmluvy autoúveru

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od zmluvy a reklamácia

tags: #odstupenie #od #zmluvy #na #dobu #urcitu

Ďalšie články