Odstúpenie od zmluvy pozemkového spoločenstva: Podmienky a aspekty

Spôsob, formy a podmienky hospodárenia v lesoch upravujú právne normy, ktorými sú zákon č. 181/1995 Z. z. a zákon č. 97/2013 Z. z. v z.n.p. Rok 2013 bol prelomový pre pozemkové spoločenstvá (urbáre). Do tohto obdobia existovali pozemkové spoločenstvá s právnou subjektivitou, aj pozemkové spoločenstvá bez právnej subjektivity. V súčasnosti existujú už len pozemkové spoločenstvá s právnou subjektivitou.

Právny rámec pozemkových spoločenstiev

Zákon č. 97/2013 Z. z. z 26. marca 2013 o pozemkových spoločenstvách (nový zákon) bol vypracovaný na základe skúseností z praxe. Vychádzalo sa z doterajších praktických skúseností pri obnove, vzniku a činnosti pozemkových spoločenstiev založených podľa zákona č. 181/1995 Z. Dňa 14. marca 2018 bol v NR SR schválený zákon č. 110/2018 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách.

Novela zákona zásadným spôsobom zasiahne do konaní okresných úradov pri vedení registra pozemkových spoločenstiev a rieši aj viac detailnejších nedostatkov súčasnej právnej úpravy. V zákone sa aplikujú najmä skúsenosti z praxe zákona u orgánov štátnej správy ale aj samotných pozemkových spoločenstiev a ich členov.

Zmeny v zákone o pozemkových spoločenstvách

Novela zákona zaviedla možnosť spoločenstva nadobúdať vlastníctvo podielov spoločnej nehnuteľnosti, maximálne do limitu 49 % podielu. Uvedený postup musí byť odsúhlasený spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti. Spoločenstvo bude mať oprávnenie v mene svojich členov uzatvárať zmluvu o nadobudnutí vlastníctva podielu spoločnej nehnuteľnosti v prospech členov spoločenstva. Cieľom týchto opatrení je umožniť spoločenstvám, resp. ich členom získavať vlastníctvo drobných podielov spoločnej nehnuteľnosti a následne ich kumulovať do rúk samotného spoločenstva ako právnickej osoby, alebo tieto podiely pomerne rozdeliť medzi všetkých spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, čím sa podiely jednotlivých členov zvýšia.

Prvou podstatnou zmenou je, že obmedzenie drobenia podielov spoločnej nehnuteľnosti sa bude explicitne vťahovať aj na prechod vlastníctva podielu, nie iba na prevod. Týmto nie je porušená skutočnosť, že spoločná nehnuteľnosť hoci pozostávajúca z viacerých parciel tvorí jednu nedeliteľnú vec. Spoluvlastnícky podiel pokrýva v podstate celú spoločnú nehnuteľnosť, každú jej časť, každú parcelu, ktorá je jej súčasťou. Nie je preto možné, aby pravidlá namierené proti drobeniu podielov platili odlišne pri prevode a odlišne pri prechode vlastníctva podielu. Podiel sa prevádza a podiel aj prechádza rovnakým spôsobom na celej spoločnej nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Viac o náhrade škody a odstúpení

Druhou podstatnou zmenou je, čo z praxe vyplynulo, že v mnohých prípadoch nie je možné pri nadobudnutí nových podielov ani vo výsledku dosiahnuť výmeru 2000 m2, hoci nadobúdateľ ani prevodca podiely nedelia a nedrobia, ale nadobúdateľ v konečnom dôsledku zvyšuje veľkosť svojho podielu tak, že zlučuje viac extrémne drobných podielov a tým kumuluje do svojho vlastníctva väčšiu výmeru, než vlastnil doteraz. Ak taká situácia nastane, t. j. že podiel vo vlastníctve jedného spoluvlastníka sa zvyšuje, nie je potrebné, aby výsledkom bol podiel s výmerou aspoň 2000 m2.

Nanovo sa v § 8 zákona o pozemkových spoločenstvách definuje spoločná nehnuteľnosť, pričom na účely tohto zákona sa spoločnou nehnuteľnosťou rozumie jedna nehnuteľná vec, ktorá môže pozostávať z viacerých pozemkov a na ktorú sa vzťahovali osobitné predpisy. Podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti možno zrušiť a vyporiadať podľa osobitného predpisu. Od pozemku alebo pozemkov patriacich do spoločnej nehnuteľnosti možno na základe rozhodnutia spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti na zhromaždení oddeliť novovytvorený pozemok (ďalej len „oddelená časť spoločnej nehnuteľnosti“). Oddelená časť spoločnej nehnuteľnosti prestáva byť spoločnou nehnuteľnosťou dňom zápisu v katastri nehnuteľností. Oddelená časť spoločnej nehnuteľnosti sa stáva spoločne obhospodarovanou nehnuteľnosťou, ak jej vlastníci nerozhodnú inak.

Novelou zákona sa ustanovuje právo ktoréhokoľvek člena spoločenstva podať návrh na súd o zrušenie spoločenstva. Zákon č. 110/2018 Z. z. priniesol aj ďalšie zmeny, ktorých zámerom je presnejšie vedenie registra, kde sú vyčlenené tie konania, ktoré sa budú viesť ako správne konania (konanie o zápise spoločenstva do registra a konanie o zápise zrušeného spoločenstva s dodatkom „v likvidácii“, ak o tom rozhodlo valné zhromaždenie), zatiaľ čo ostatné konania budú mať len evidenčný charakter (zmeny údajov v registri a výmaz zrušeného spoločenstva z registra) a v tej súvislosti sa z dôvodu zníženia náročnosti konania bol znížená sadzba správneho poplatku.

Dôsledky nezosúladenia s novým zákonom

Spoločenstvá založené podľa doterajších predpisov boli povinné prispôsobiť svoje právne pomery ustanoveniam nového zákona o pozemkových spoločenstvách do 30. Ak si spoločenstvo nesplnilo povinnosť a nepodalo návrh na zápis do 30. júna 2014 podľa nového zákona o pozemkových spoločenstvách v stanovenej lehote, zmluva o pozemkovom spoločenstve stratila platnosť a pôvodné spoločenstvo sa zrušilo. Obvodný lesný úrad zapísal spoločenstvo do registra s dodatkom "v likvidácii" a spoločenstvo môže vykonávať len úkony smerujúce k svojmu zániku.

Urbárske spoločenstvá

V praxi sa často stretávame s pojmom pozemkové spoločenstvo, ale aj s pojmom urbár, resp. urbárske spoločenstvo. Na území Slovenska platili už v minulosti (v Hornom Uhorsku) prísne predpisy súvisiace so zabezpečovaním riadneho a pravidelného hospodárenia v lesoch. Predmetné pravidlá sa vzťahovali aj na lesné pozemky, ktoré prešli do spoluvlastníctva roľníkov. Podľa zásady lesného zákonodarstva museli roľníci užívať a obhospodarovať lesy spoločne a pod štátnym odborným dozorom, ako to vyplýva aj z urbárskeho zákona XIX/1898. V tom čase sa organizovali urbárske spolky. Urbárske lesy slúžili obyvateľstvu ako zdroj drevnej hmoty.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od kúpnej zmluvy autoúveru

Vývoj urbárskeho práva

V súlade s potrebami praxe urbársky právny režim postupne zakotvoval prijaté zákony v zmysle ostatných reštitučných predpisov. Predmetný zákon reštituoval urbárske právo a právne vzťahy v jeho systéme s nadväznosťou na zachované predpisy uhorského urbárskeho práva. V zmysle reštitučného zákona oprávnenou osobou je fyzická osoba. Urbár ako spoločenstvo nemá právo na reštitúciu. Za účelom usporiadania reštitučných nárokov a vstupu do obnovených užívacích práv sa krátko po účinnosti reštitučných zákonov oprávnení urbárnici zhodli na spoločnom postupe. Poverení funkcionári, ktorí zastupovali záujmy všetkých spoluvlastníkov, požiadali o reštitúciu. V roku 1958 zabrali urbárske lesné plochy organizácie štátnych lesov, ktoré užívali urbársku lesnú pôdu, preto mali povinnosť vrátiť lesy ich majiteľom - urbárnikom. Táto povinnosť trvá doposiaľ, pretože lesné organizácie mali povinnosť starať sa o lesné plochy, až pokiaľ sa lesy nevrátia skutočným vlastníkom.

Súčasnosť urbárskeho práva

Pod urbárskym právom rozumieme súbor platných právnych noriem, ktoré upravujú osobitný druh pozemkovo-právnych vzťahov, ktoré sa týkajú lesného a pasienkového majetku, s prihliadnutím na spoluvlastnícky podielový režim, ktorý vznikol pôvodne roľníkom za účelom spoločného zabezpečenia hospodárenia. V súlade s uvedeným urbárom rozumieme organizačnú štruktúru pozemkového spoluvlastníctva spravidla v rámci jednej dediny s patričným usporiadaním využitia pozemkov členmi urbárskeho spoločenstva.

Ak by sme chceli vymedziť urbárske práva, musíme vymedziť urbársky majetok, teda či ide o lesnú pôdu alebo pasienok, alebo iný urbársky majetok, prípadne prevádzka viazaná na urbársky pozemok. Urbárske právo sa vzťahuje len na urbársky majetok, nie na iný obecný, štátny alebo súkromný u občana. U urbárskeho práva je podstatné určenie subjektu vlastníckeho práva, ide o otázky uznania práva urbárnika na príslušný majetkový podiel, hlavne je podstatné vyriešenie právnych otázok uznania práva urbárnikov na príslušný majetkový podiel a právne otázky scudzovania urbárskej pôdy.

V praxi sa naďalej stretávame s pojmom urbariát alebo urbár, v zmysle platných právnych predpisov však ide o pozemkové spoločenstvo. Pod pojmom urbár teda rozumieme súbor pozemkov, ktoré sú v katastrálnom území jednej obce a sú v spoluvlastníctve urbárnikov, osôb, ktoré sú združené v pozemkovom spoločenstve. Z právneho hľadiska je toto vlastníctvo osobitným druhom podielového spoluvlastníctva. Odlišnosť tohto druhu spoluvlastníctva spočíva v tom, že predmetom vlastníctva nie je jeden identický, konkrétny pozemok, ale všetky pozemky tvoriace takzvanú „spoločnú nehnuteľnosť“.

Predaj podielu v urbárskom spoločenstve

Ak vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti chce predať svoj spoluvlastnícky podiel inému spoluvlastníkovi spoločnej nehnuteľnosti, ostatní spoluvlastníci nemajú predkupné právo podľa § 140 Občianskeho zákonníka.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od zmluvy a reklamácia

Na prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti pod § 9 ods. Ak by došlo k situácii, že vlastník podielu prevádza svoj spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti iným spôsobom, ako je predaj, napr. Pri predaji podielu na spoločnej nehnuteľnosti z pohľadu zdanenia posudzujeme predaj ako predaj nehnuteľnosti (časti lesa, pasienka, lúky). V nadväznosti na to, či ide o zdaniteľný príjem alebo o príjem oslobodený od dane, je potrebné aplikovať ustanovenie § 9 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len ZDP).

Vlastník podielu sa teda môže rozhodnúť, že tento svoj podiel ponúkne všetkým spoluvlastníkom spoločnej nehnuteľnosti - v tomto prípade ponuku realizuje prostredníctvom výboru, ktorý ju členom spoločenstva oznámi prostredníctvom pozvánky na zasadnutie zhromaždenia.

Nakladanie s oddelenou časťou spoločnej nehnuteľnosti

Zmluvu o prevode vlastníckeho práva k oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti možno za rovnakých podmienok uzavrieť so všetkými vlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti aj jednotlivo na viacerých listinách; tým nie sú dotknuté ustanovenia osobitného predpisu. Osobitná právna úprava umožňuje uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva k časti spoločnej nehnuteľnosti so všetkými spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti za rovnakých podmienok aj jednotlivo (z toho vyplýva, že prípadne i po skupinách) na rôznych listinách, t. j. nie na jednej listine.

Výnos z predaja oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti je príjmom vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, ktorí pristúpili k zmluve o prevode vlastníckeho práva k oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti. Ak vlastnícke podiely na spoločnej nehnuteľnosti spravuje alebo s nimi nakladá fond, výnos z predaja oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti je príjmom fondu podľa veľkosti podielov spoločnej nehnuteľnosti, ktoré fond spravuje alebo s ktorými nakladá. Vlastník podielov spoločnej nehnuteľnosti, s ktorými fond nakladá, alebo jeho právny nástupca môže písomne vo fonde uplatniť svoje právo na vydanie výnosu z predaja v lehote desiatich rokov odo dňa povolenia vkladu vlastníckeho práva, ak predloží doklady, ktorými preukáže svoj nárok, inak jeho právo zaniká. Obdobný postup sa z totožných dôvodov uplatní i pri zmluvnom zriadení vecného bremena.

Vystúpenie z pozemkového spoločenstva

Pri spoločne obhospodarovaných nehnuteľnostiach zákonodarca upravil možnosť vystúpenia z pozemkového spoločenstva. Samotný proces vystúpenia zo spoločenstva sa bude riadiť princípom (spoločná nehnuteľnosť, podielové spoluvlastníctvo) nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov na danej parcele - nehnuteľnosti. Odporúča sa podmienky vystúpenia z pozemkového spoločenstva upraviť podrobne v zmluve o pozemkovom spoločenstve alebo v stanovách (úhrada nákladov, ktoré sú spojené so zameraním pozemkov - geometrický plán, rozdelenie dielca).

Ohlasovacia povinnosť

Spoločenstvám vznikli na základe novely povinnosti, ktoré musia byť splnené v lehote do 30. júna 2019.

Prispôsobenie zmluvy o spoločenstve novele zákona

Spoločenstvá môžu zmeny zmluvy a stanov, ktoré môžu byť upravené samostatne alebo sú súčasťou zmluvy, prijať buď vo forme dodatku, alebo vo forme novej zmluvy či stanov.

V zmysle § 5 ods. 1 písm. c) ZoPS sa už neuvádzajú priamo v tele zmluvy o spoločenstve údaje o spoločnej nehnuteľnosti, resp. o spoločne obhospodarovaných nehnuteľnostiach, ale namiesto toho je jej povinnou náležitosťou uvedenie údaja, či ide o spoločenstvo vlastníkov spoločne obhospodarovaných nehnuteľností [§ 2 ods. 1 písm. d) ZoPS]. Naproti tomu, údaje o spoločnej nehnuteľnosti, resp. o spoločne obhospodarovaných nehnuteľnostiach sú súčasťou zmluvy o spoločenstve ako osobitný zoznam, ktorý po novom musia spoločenstvá viesť v zmysle § 18 ods.

V prípade spoločenstiev vlastníkov spoločne obhospodarovaných nehnuteľností je podľa § 5 ods. 1 písm. k) ZoPS povinnou náležitosťou zmluvy o spoločenstve aj úprava dôvodov odstúpenia od zmluvy o spoločenstve alebo jej vypovedania.

Novela sa dotkla aj § 13 ods. 5 ZoPS a ako povinnú úpravu v zmluve o spoločenstve, resp. v stanovách ustanovila úpravu nastupovania náhradníkov členov volených orgánov spoločenstiev.

V zmysle prechodného § 32a ods. 1 ZoPS má spoločenstvo, ktorého názov je zhodný s názvom iného spoločenstva, ktoré vzniklo skôr, povinnosť zmeniť svoj názov, a to najneskôr do 30. júna 2019.

Zoznam členov spoločenstva

Povinnosť zapisovania právnych predchodcov do zoznamu členov sa podľa nášho názoru bude vzťahovať len na prípady prevodov, resp. prechodov po 1.

tags: #odstupenie #od #zmluvy #pozemkové #spoločenstvo #podmienky