Podmienky Odstúpenia od Zmluvy o Spoločenstve: Komplexný Prehľad

Fungovanie bytových domov a pozemkových spoločenstiev je upravené zákonom, pričom dôležitú úlohu zohrávajú zmluvy o spoločenstve. Tento článok sa zameriava na podmienky odstúpenia od zmluvy o spoločenstve a s tým súvisiace právne aspekty.

Rozhodovanie Vlastníkov v Bytových Domoch

Riadne fungovanie každého bytového domu závisí od schopnosti vlastníkov prijímať platné rozhodnutia o spoločnej správe. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (Zákon č. 182/1993 Z. z.) presne stanovuje, aký počet hlasov (kvórum) je potrebný na schválenie rôznych návrhov. Pri každom hlasovaní je rozhodujúci podiel hlasov z celkového počtu vlastníkov v dome, a nie len z počtu prítomných, pokiaľ zákon nestanoví inak. Pre úspešnú správu domu sa odporúča dbať na formality (pozvánky, zápisnice), vopred prediskutovať návrhy a v prípade pochybností konzultovať u správcu alebo právnika.

Kvórum pre Rozhodnutia

1. Nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov v dome je základným pravidlom pre prijímanie bežných rozhodnutí o správe domu (§ 14b ods. Táto väčšina sa počíta z celkového počtu bytov a nebytových priestorov. Súhlas so stavebnými úpravami v dome, ktoré zasahujú do spoločných častí (napr.
2. Ešte vyššie kvórum, aspoň 2/3 hlasov všetkých vlastníkov v dome, je potrebné pri zásadných rozhodnutiach technického alebo právneho charakteru (§ 14b ods. 2 zákona). Tieto rozhodnutia výrazne ovplyvňujú užívanie domu alebo finančne zaťažujú vlastníkov (napr. Zriadenie vecného bremena na spoločných častiach, zariadeniach alebo pozemku (napr.
3. Úplná jednomyseľnosť je vyžadovaná len výnimočne, pri najzásadnejších rozhodnutiach, ktoré sa priamo dotýkajú vlastníckeho práva každého jednotlivca (§ 14b ods.

Väčšina všetkých vlastníkov vs. Zákon pri väčšine dôležitých rozhodnutí striktne vyžaduje kvórum vzťahujúce sa na všetkých vlastníkov v dome. Výnimkou sú iba tie otázky, ktoré nie sú v zákone taxatívne upravené v kategóriách vyžadujúcich nadpolovičnú alebo dvojtretinovú väčšinu. V takýchto prípadoch stačí nadpolovičná väčšina prítomných (alebo zúčastnených pri písomnom hlasovaní) (§ 14b ods.

Následky Nedosiahnutia Kvóra

Ak návrh pri hlasovaní nezíska potrebný počet hlasov (napr. 2/3), je zamietnutý. Ak prvýkrát bola potrebná dvojtretinová väčšina (napr. V prípade, že pri prvom hlasovaní stačila jednoduchá väčšina prítomných (§ 14b ods. Ak nastane patová situácia (napríklad rovnosť hlasov 50 % za a 50 % proti) alebo sa potrebná väčšina nezíska ani opakovane, zákon dovoľuje, aby o veci rozhodol súd. Súdne riešenie prichádza do úvahy najmä pri závažných sporoch, ako je napríklad blokovanie potrebnej väčšiny pri zatepľovaní.

Zodpovednosť a Platnosť Rozhodnutí

Zodpovednosť za riadny priebeh hlasovania (vrátane elektronického hlasovania) nesie ten, kto hlasovanie zvolal alebo vykonal - typicky správca alebo predsedníctvo spoločenstva. Pokiaľ dôjde k pochybeniam, prijaté rozhodnutie môže byť napadnuteľné. Súd skúma, či boli dodržané všetky formálne náležitosti. Ak zistí vážne porušenia (napr. použitie neplatného plnomocenstva, nesprávne kvórum, chýbajúce overenie podpisov, nezákonný postup), môže rozhodnutie vyhlásiť za neplatné. Ak chyba ovplyvnila výsledok (napr. Lehota na podanie žaloby (30 dní) je prekluzívna. Organizátor hlasovania (správca, predseda) nesie zodpovednosť za chyby, ktoré spôsobili neplatnosť rozhodnutia alebo škodu vlastníkom. Pre platnosť splnomocnenia je nevyhnutné úradné osvedčenie podpisu splnomocniteľa (vlastníka). Doba platnosti (napr. Novela účinná od roku 2025 navyše priniesla možnosť elektronického hlasovania, čím zjednodušila niektoré postupy.

Prečítajte si tiež: Aspekty odstúpenia od zmluvy

Spoločenstvo Vlastníkov: Právny Rámec a Zrušenie

V zmysle zákona je spoločenstvo právnická osoba, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo môžu založiť aj vlastníci bytov a nebytových priestorov viacerých domov. Právna úprava spoločenstva vlastníkov je zachytená v § 7 zákona č. 182/1993 Z. z.

Registrácia a Zánik Spoločenstva

Konanie o registrácii sa začne dňom, keď je správnemu orgánu doručený návrh na zápis do registra, ktorý obsahuje všetky náležitosti. Správny orgán do troch dní po zápise do registra zašle spoločenstvu jedno vyhotovenie zmluvy o spoločenstve, na ktorom vyznačí deň vykonania zápisu do registra. Do registra sa zapisuje aj zmena alebo zánik zapisovaných skutočností. Spoločenstvo zaniká ku dňu výmazu z registra. Jeho zániku predchádza zrušenie s likvidáciou alebo bez likvidácie. Likvidácia sa nevyžaduje, ak majetok spoločenstva prechádza na iné spoločenstvo po zlúčení, rozdelení alebo splynutí. V registri sa vykoná výmaz zaniknutého spoločenstva a zápis spoločenstva vzniknutého splynutím k tomu istému dňu.

Zmluva o Správe a Likvidácia

Pred zrušením spoločenstva je potrebné uzatvoriť zmluvu o výkone správy so správcovskou spoločnosťou, ktorá bude vykonávať správu bytového domu v čase, keď tak už nebude robiť spoločenstvo. Zmluva so správcom nemusí byť uzatvorená už v čase rozhodovania o zrušení spoločenstva. Preto odporúčame rozhodnúť o zrušení spoločenstva k dátumu vzdialenému minimálne 2 týždne, nech sa v medzičase stihne uzavrieť zmluva o výkone správy s novým správcom. Ak sa rozhodne o zrušení spoločenstva k dátumu, kedy zmluva so správcom uzatvorená nie je - jedná sa o neplatné rozhodnutie o zrušení spoločenstva. Zmluva musí obsahovať odkladaciu podmienku, že účinnosť nadobudne až po vstupe bytového domu do likvidácie. Odkladaciu doložku je možné naformulovať aj spôsobom, že zmluva o výkone správy so správcom je účinná k určitému dátumu, pričom k tomu dátumu je potrebné zapísať vstup spoločenstva do likvidácie. Zároveň je potrebné zdôrazniť, že spoločenstvo vstupuje do likvidácie vyznačením likvidátora do registra podľa § 7 ods. 9 písm. a) zákona o vlastníctve bytov. Z uvedeného dôvodu až do okamihu vstupu do likvidácie musia orgányspoločenstva vykonávať svoju činnosť v plnom rozsahu, pretože neexistujú žiadne zákonné obmedzenia ich právomocí. Z hlasovania sa vypracuje zápisnica, ktorej súčasťou je uznesenie a prezenčná listina. Odporúčame pri zvolávaní schôdzí, hlasovaniach a iných súvisiacich úkonov sa riadiť striktne dikciou zákona a zmluvou o spoločenstve. Likvidátorom môže byť buď správca konkurznej podstaty, alebo iná fyzická osoba - spravidla sa vyžaduje, aby ním bol vlastník bytu v danom dome. Likvidátor podá návrh na vstup spoločenstva do likvidácie a vyhotoví mimoriadnu účtovnú závierku ku dňu predchádzajúcemu vstupu do likvidácie.

Povinnosti Likvidátora

Podľa § 7 ods. 9 písm. a): „V registri sa ďalej vyznačí vstup spoločenstva do likvidácie vrátane mena, priezviska a adresy trvalého pobytu likvidátora.“ Samotným vyznačením likvidátora do registra sa začína likvidácia spoločenstva. Fond prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia môže likvidátor použiť len na účely podľa tohto zákona. Likvidátor oznámi vstup spoločnosti do likvidácie všetkým známym veriteľom a zverejní v obchodnom vestníku vstup spoločenstva do likvidácie, o čom je povinný informovať príslušný okresný úrad. Ku dňu skončenia likvidácie, najneskôr však 6 mesiacov po oznámení o vstupe do likvidácie zostaví likvidátor účtovnú závierku a predloží ju zhromaždeniu spolu s konečnou správou o priebehu likvidácie a v rovnakej lehote likvidátor vyhotoví návrh na rozdelenie likvidačného zostatku. Ak sa po opakovanej výzve likvidátora ku konečnej správe a účtovnej závierku nevyjadrí určený počet vlastníkov považujú sa za schválené uplynutím 1 mesiaca od doručenia opakovanej výzvy. Zo zhromaždenia sa vypracuje zápisnica a prezenčná listina. Okresný úrad po predložení dokumentov vykoná výmaz a písomne oznámi likvidátorovi deň, ku ktorému bol výmaz z registra vykonaný.

Novela Zákona o Pozemkových Spoločenstvách

Dňa 1. júla 2018 nadobudol účinnosť zákon č. 110/2018 Z. z., ktorý novelizoval zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách. Okrem iného, na základe tejto novely sú pozemkové spoločenstvá povinné prispôsobiť svoje základné vnútorné dokumenty, a to zmluvy o pozemkovom spoločenstve, prípadne aj stanovy, novému zneniu zákona o pozemkových spoločenstvách do 30. júna 2019 a následne podať okresnému úradu oznam o zmene zapísaných údajov.

Prečítajte si tiež: Viac o náhrade škody a odstúpení

Zmeny v Zmluve o Spoločenstve

V zmysle § 5 ods. 1 písm. c) ZoPS sa už neuvádzajú priamo v tele zmluvy o spoločenstve údaje o spoločnej nehnuteľnosti, resp. o spoločne obhospodarovaných nehnuteľnostiach, ale namiesto toho je jej povinnou náležitosťou uvedenie údaja, či ide o spoločenstvo vlastníkov spoločne obhospodarovaných nehnuteľností. Naproti tomu, údaje o spoločnej nehnuteľnosti, resp. o spoločne obhospodarovaných nehnuteľnostiach sú súčasťou zmluvy o spoločenstve ako osobitný zoznam, ktorý po novom musia spoločenstvá viesť v zmysle § 18 ods. Dôvodom potreby uvedenia, či ide o spoločenstvo vlastníkov spoločne obhospodarovaných nehnuteľností, je to, že takéto spoločenstvo má čiastočne odlišný režim rozhodovania, a tiež iný režim zániku členstva. Je potrebné rozlišovať spoločenstvá, ktoré obnovili svoju činnosť, resp. zakladali ich spoluvlastníci spoločnej nehnuteľnosti, a spoločenstvá zakladané vlastníkmi spoločne obhospodarovanými nehnuteľností. Ide síce o jednotnú právnu formu, na ktorú sa vzťahuje zákon o pozemkových spoločenstvách, no na druhej strane spoločne obhospodarované nehnuteľnosti nie sú jednou nehnuteľnou vecou ako spoločná nehnuteľnosť, ide teda o viaceré nehnuteľnosti.

Dôvody na Vypovedanie Zmluvy

V prípade spoločenstiev vlastníkov spoločne obhospodarovaných nehnuteľností je podľa § 5 ods. 1 písm. Zákonodarca vychádza z toho, že rozhodnutie vlastníka, resp. spoluvlastníkov poľnohospodárskych či lesných pozemkov o vstupe do spoločenstva je voľnejšie ako v prípade spoločnej nehnuteľnosti, a preto by mali byť upravené aj dôvody vypovedania, resp. odstúpenia od zmluvy o spoločenstve. Treba uviesť, že rozhodnutie spoluvlastníkov o tom, či svoj pozemok chcú obhospodarovať prostredníctvom spoločenstva, je rozhodnutím o hospodárení s vecou podľa § 139 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v platnom znení, pričom väčšina spoluvlastníkov sa môže tiež rozhodnúť, že o takýto spôsob obhospodarovania už ďalej nemajú záujem. Z tohto pohľadu sa zdá, že uvedenie dôvodov odstúpenia či vypovedania zmluvy o spoločenstve môže istým spôsobom obmedziť týchto spoluvlastníkov pri rozhodovaní podľa § 139 ods. 2 OZ, keďže na prijatie takéhoto rozhodnutia nebude stačiť len väčšina podľa § 139 ods. 2 OZ, ale táto väčšina bude musieť brať do úvahy aj to, či sú naplnené osobitné dôvody odstúpenia či vypovedania od zmluvy o spoločenstve ustanovené v tejto zmluve o spoločenstve. Uvedené dôvody bude musieť brať do úvahy aj výlučný vlastník spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti pri rozhodovaní o tom, či bude svoj pozemok aj naďalej obhospodarovať prostredníctvom spoločenstva. Zákon tu uvádza tak dôvody odstúpenia, ako aj dôvody výpovede. Máme za to, že v tomto smere si možno vystačiť s úpravou výpovede, keďže výpoveď je typickým dôvodom zániku pri zmluvách dohodnutých na dobu neurčitú, ktorých predmetom je záväzok na nepretržitú alebo opakovanú činnosť.

Ďalšie Zmeny v Zákone

Novela sa dotkla aj § 13 ods. 5 ZoPS a ako povinnú úpravu v zmluve o spoločenstve, resp. v stanovách ustanovila úpravu nastupovania náhradníkov členov volených orgánov spoločenstiev. Podľa § 13 ods. 4 ZoPS funkčné obdobie týchto náhradníkov bude trvať len do konca funkčného orgánu samotného, teda bude trvať menej ako funkčné obdobie ostatných členov daného orgánu (resp. samotného orgánu). Podľa nášho názoru bude prípustná taká úprava v zmluve o spoločenstve, resp. v stanovách, v zmysle ktorej náhradníkov nebude voliť priamo valné zhromaždenie, ale zostávajúci členovia voleného orgánu. Napokon, novela zasiahla aj do § 4 ods. 3 ZoPS, v ktorom je v druhej vete ustanovené, že „názov spoločenstva nesmie byť zhodný s názvom iného spoločenstva“. V zmysle prechodného § 32a ods. 1 ZoPS má spoločenstvo, ktorého názov je zhodný s názvom iného spoločenstva, ktoré vzniklo skôr, povinnosť zmeniť svoj názov, a to najneskôr do 30. júna 2019. Tento zákaz rovnakého názvu sa vzťahuje na všetky pozemkové spoločenstvá v SR, nielen na pozemkové spoločenstva v určitom regióne či oblasti. Rovnako máme za to, že tento zákaz sa vzťahuje aj na situácie, keď dve či viaceré spoločenstvá majú rovnaký názov, len inú formu povinného dodatku (pozemkové spoločenstvo, pozem. spol., p.

Zoznam Členov a Právni Predchodcovia

Treba tiež uviesť, že zákon o pozemkových spoločenstvách v znení do 30. júna 2018 ustanovoval mierne odlišnú úpravu zapisovaných údajov do zoznamu členov spoločenstiev. Zákon o pozemkových spoločenstvách v znení do 30. júna 2018 nerozlišoval medzi povinne a dobrovoľne zapisovanými údajmi. Na jednej strane ustanovoval ako povinne zapisovaný údaj právny dôvod vzniku členstva v spoločenstve (čo je dnes dobrovoľne zapisovaný údaj) a na druhej strane neustanovoval povinnosť vedenia právneho predchodcu toho-ktorého člena spoločenstva (čo je dnes povinne zapisovaný údaj). O možnosti vedenia spôsob vyplatenia podielu na zisku a majetku sa nezmieňoval, no ani v tom čase nebolo vylúčené, aby spoločenstvá tento údaj viedli. V dôvodovej správe k tejto zmene nájdeme: „Z povinných dôvodov sa vypúšťa údaj o právnom dôvode vzniku členstva, ktorý je totožný s právnym titulom nadobudnutia vlastníctva podielu spoločnej nehnuteľnosti, resp. spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti a je zrejmý z listu vlastníctva. Tento údaj bude len dobrovoľne uvádzaným údajom. Naopak, ako povinný údaj sa bude uvádzať právny predchodca nového člena spoločenstva z dôvodu potreby zabezpečiť prehľadnosť a poriadok v evidencii spoločenstva o jeho členoch, najmä s cieľom identifikácie člena, ktorého treba zo zoznamu vymazať a ktorého zapísať a v akom pomere účasti. Zoznam členov sa pritom bude viesť podľa údajov z katastra nehnuteľností, ktorý jediný osvedčuje záväzným spôsobom existenciu vlastníctva.“ Povinnosť zapisovania právnych predchodcov do zoznamu členov sa podľa nášho názoru bude vzťahovať len na prípady prevodov, resp. prechodov po 1.

Spoločenstvám možno odporučiť, aby si znenie svojich zmlúv o spoločenstve, resp. stanov prispôsobili aj ostatným zmenám zákona v prípadoch, keď znenie vnútorných predpisov kopíruje zákonné znenie (napr. zákaz drobenia spoluvlastníckych podielov sa podľa § 2 ods. Je potrebné, aby o zmenách zmluvy o spoločenstve v súvislosti so zákonnými zmenami rozhodlo valné zhromaždenie (v tomto smere treba tiež dodať, že zmeny v zozname členov a v zozname nehnuteľností nebudú podliehať rozhodnutiu zhromaždenia). Termín 30. júna 2019 platí pre prispôsobenie vnútorných predpisov spoločenstva novému zneniu zákonu (t. j. pre rozhodnutie zhromaždenia), nie pre oznámenie tejto skutočnosti okresnému úradu. V zmysle § 25 ods. 4 písm. a) ZoPS túto zmenu je povinné spoločenstvo (resp. Z § 28 ods. 1 písm. c) ZoPS vyplýva, že okresný úrad uloží spoločenstvu pokutu od 100 do 3 000 eur, ak nesplní povinnosti podľa § 32a ods. 1 až 4 ZoPS. To znamená, že spoločenstvo je povinné okresnému úrad nielen zaslať oznam o zmene zapísaných údajov, ale aj preukázať, že prispôsobilo zmluvu o spoločenstve, resp. stanovy novému zneniu zákona účinného od 1.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od kúpnej zmluvy autoúveru

Základné Charakteristiky Pozemkových Spoločenstiev

Podľa zákona o pozemkových spoločenstvách možno za spoločenstvo pokladať:

a) lesné a pasienkové spoločenstvo vlastníkov podielov spoločnej nehnuteľnosti, na ktoré sa vzťahovali osobitné predpisy a ktoré vzniklo podľa osobitných predpisov

b) lesné spoločenstvo, pasienkové spoločenstvo alebo pozemkové spoločenstvo založené podľa osobitných predpisov

c) spoločenstvo vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti

d) spoločenstvo založené vlastníkmi spoločne obhospodarovaných nehnuteľností.

Spoločne obhospodarovanou nehnuteľnosťou je poľnohospodársky pozemok alebo lesný pozemok, ktorého vlastník spolu s inými vlastníkmi takýchto pozemkov zakladá spoločenstvo s cieľom ich spoločného obhospodarovania a užívania. Pri prevode a prechode podielu na spoločnej nehnuteľnosti nesmie vzniknúť spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti, ktorému zodpovedá výmera menšia ako 2 000 m2; zlúčením podielov môže vzniknúť podiel, ktorému zodpovedá výmera menšia než 2 000 m2.

Založenie a Vznik Spoločenstva

Spoločenstvo sa podľa zákona o pozemkových spoločenstvách zakladá zmluvou o pozemkovom spoločenstve uzavretou vlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti alebo vlastníkmi spoločne obhospodarovaných nehnuteľností. O založení spoločenstva rozhodujú vlastníci spoločnej nehnuteľnosti nadpolovičnou väčšinou hlasov počítanou podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov alebo nadpolovičnou väčšinou hlasov počítanou podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov na jednotlivých pozemkoch, ktoré sa majú stať spoločne obhospodarovanou nehnuteľnosťou. O založení spoločenstva a voľbe členov orgánov spoločenstva sa vyhotoví notárska zápisnica, ktorej súčasťou je prezenčná listina vlastníkov nehnuteľností alebo ich zástupcov prítomných na hlasovaní. Vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti, ktorý nechce byť členom spoločenstva, môže pri zakladaní spoločenstva ponúknuť svoj podiel na prevod inému vlastníkovi podielu spoločnej nehnuteľnosti. Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra. Názov spoločenstva musí obsahovať označenie „pozemkové spoločenstvo“ alebo skratku „pozem. spol.“ alebo „p. s.“. Názov spoločenstva nesmie byť zhodný s názvom iného spoločenstva.

Náležitosti Zmluvy o Spoločenstve

Zmluva o spoločenstve musí byť písomná a musí obsahovať:

a) názov spoločenstva

b) adresu sídla spoločenstva

c) údaj, či ide o spoločenstvo vlastníkov spoločne obhospodarovaných nehnuteľností

d) orgány spoločenstva, ich oprávnenia a povinnosti

e) spôsob voľby, odvolávania a volebné obdobie orgánov spoločenstva

f) práva a povinnosti členov spoločenstva

g) druh činnosti spoločenstva

h) údaj, či spoločenstvo bude vykonávať podnikateľskú činnosť

i) počet podielov spoločnej nehnuteľnosti, ktoré spravuje alebo s ktorými nakladá fond alebo ktoré spravuje právnická osoba

j) ďalšie skutočnosti podľa odseku 2, § 13 ods. 1 písm. d), § 13 ods. 4 a 5, § 15 ods. 1, 3 a 4 zákona o pozemkových spoločenstvách

k) dôvody vypovedania alebo odstúpenia od zmluvy o spoločenstve, ak ide o vlastníka spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti, a spôsob a rozsah úhrady alebo vyrovnania nákladov skutočne a účelne vynaložených na obhospodarovanie spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti počas trvania spoločného obhospodarovania.

Súčasťou zmluvy o spoločenstve je a) zoznam členov spoločenstva a b) zoznam údajov o spoločnej nehnuteľnosti alebo o spoločne obhospodarovaných nehnuteľnostiach vo vlastníctve členov spoločenstva. Spoločenstvo vydá na požiadanie členovi spoločenstva jedno vyhotovenie zmluvy o spoločenstve a jedno vyhotovenie stanov, ak ich spoločenstvo vydalo; vyhotovenie zmluvy o spoločenstve alebo vyhotovenie stanov možno členovi spoločenstva vydať v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe.

Zrušenie Spoločenstva

Spoločenstvo sa zrušuje:

a) znížením počtu členov spoločenstva na menej ako päť

b) dňom uvedeným v rozhodnutí súdu o zrušení spoločenstva alebo dňom, keď toto rozhodnutie nadobudne právoplatnosť

c) zrušením konkurzu po splnení rozvrhového uznesenia, zrušením konkurzu z dôvodu, že majetok úpadcu nepostačuje na úhradu výdavkov a odmenu správcu konkurznej podstaty, zamietnutím návrhu na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku, zastavením konkurzného konania pre nedostatok majetku, zrušením konkurzu pre nedostatok majetku alebo zrušením konkurzu po splnení konečného rozvrhu výťažku

d) rozhodnutím zhromaždenia

Člen spoločenstva môže podať na súd návrh na zrušenie spoločenstva, ak a) spoločenstvo nevykonáva činnosť a b) výbor ani dozorná rada nemá minimálny počet členov a nenastúpil náhradník alebo nie sú zvolení členovia výboru a dozornej rady alebo výboru a dozornej rade uplynulo funkčné obdobie a ani opakovane nie je zvolený nový výbor alebo nová dozorná rada.

Ak sa spoločenstvo zrušuje s likvidáciou, na likvidáciu spoločenstva sa použijú primerane ustanovenia Obchodného zákonníka o likvidácii obchodných spoločností, ak tento zákon neustanovuje inak. Spoločenstvo, ktoré sa zrušuje, môže vykonávať len úkony smerujúce k svojmu zániku. Spoločenstvo, ktoré sa zrušuje, je do 30 dní odo dňa zrušenia spoločenstva povinné zabezpečiť starostlivosť o poľnohospodársku pôdu alebo určiť obhospodarovateľa lesa. Spoločenstvo zaniká dňom výmazu z registra.

Výpoveď Zmluvy o Výkone Správy

Ukončenie spolupráce vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome so správcom sa nazýva podanie výpovede zmluvy o výkone správy. Zmena správcu, teda podanie výpovede zmluvy o výkone správy, nie je zmenou formy výkonu správy. Podanie výpovede schvaľujú vlastníci na schôdzi alebo písomným hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Postup pri Podávaní Výpovede

Ak sa vlastníci rozhodnú riešiť túto situáciu prostredníctvom schôdze vlastníkov, potom jedna štvrtina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov písomne požiada správcu o zvolanie schôdze. Ak správca nezvolá schôdzu do 15 dní od prevzatia žiadosti, schôdzu vlastníkov zvolá táto štvrtina vlastníkov, ktorá o zvolanie schôdze požiadala. Na tomto mieste je dôležité upozorniť vlastníkov, aby žiadosť o zvolanie schôdze správcovi doručili preukázateľne, teda osobne proti podpisu alebo poštou doporučene, na doručenku, kuriérom. Oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, minimálne 5 pracovných dní pred dňom konania schôdze. Keďže ide o veľmi dôležité rozhodnutie, odporúča sa oznámenie preukázateľne doručiť každému vlastníkovi. Schôdze sa môžu zúčastniť iba vlastníci alebo nimi splnomocnené osoby, ktoré sa na začiatku schôdze preukážu úradne overeným splnomocnením. Nájomníci alebo užívatelia bytov, alebo nebytových priestorov nemajú právo zúčastniť sa schôdze ani hlasovať. Prezenčná listina sa vyhotoví na základe aktuálneho listu vlastníctva. Ak medzičasom došlo k prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru na inú osobu, do prezenčnej listiny sa zapíše vlastník, ktorý je uvedený v liste vlastníctva. Program schôdze má obsahovať okrem všeobecných bodov hlavný bod - podanie výpovede zmluvy o výkone správy. Výpoveď zmluvy o výkone správy sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Formu výpovede je potrebné dodržať v zmysle uzatvorenej zmluvy o výkone správy. Podanie výpovede musí byť jasne a zrozumiteľne formulované s uvedením presného počtu hlasov za, proti, aj tých, ktorí sa zdržali hlasovania. Vlastníci na schôdzi zároveň splnomocnia konkrétnych vlastníkov zabezpečením všetkých administratívnych krokov, ktoré súvisia s podaním výpovede správcovi. Zo schôdze sa musí vyhotoviť zápisnica, ktorá je prílohou výpovede zmluvy o výkone správy.

Písomné Hlasovanie

V prípade, že sa výpoveď zmluvy o výkone správy bude schvaľovať písomným hlasovaním, opäť je prvým a základným krokom podanie žiadosti jednej štvrtiny vlastníkov správcovi o vyhlásenie písomného hlasovania. Ak správca písomné hlasovanie v stanovenej lehote nevyhlásil, vyhlási ho štvrtina vlastníkov. Spôsobom v dome obvyklým oznámi 7 dní vopred písomné hlasovanie, v ktorom musí byť presne definovaný predmet hlasovania. Hlasovacia listina musí, okrem náležitostí vyplývajúcich zo zákona, obsahovať predmet hlasovania zhodný s formuláciou v oznámení o vyhlásení písomného hlasovania. Otázka/otázky sa musia týkať podania výpovede zmluvy o výkone správy. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, súhlas s výpoveďou musí vyjadriť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov. V opačnom prípade je hlasovanie neplatné.

#

tags: #odstupenie #od #zmluvy #o #spolocenstve #podmienky