Písomné Hlasovanie a Podielové Vlastníctvo: Zákon a Prax v Bytových Domoch

Riadenie bytového domu, správa spoločných častí a rozhodovanie o dôležitých investíciách sú neoddeliteľne spojené s hlasovaním vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov predstavuje základný právny rámec, ktorý určuje, kto a akým spôsobom rozhoduje o správe domu. Rozhodovanie vlastníkov je aj po vyše 30 rokoch stále brané na ľahkú váhu.

Úvod do Hlasovania Vlastníkov

Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome prináša nielen práva, ale aj povinnosti. Jednou z kľúčových povinností je účasť na správe domu, čo sa realizuje prostredníctvom hlasovania. Hlasovanie môže prebiehať rôznymi formami, a to na schôdzi vlastníkov, písomne alebo elektronicky. Tento článok sa zameriava na písomné hlasovanie a jeho špecifiká v kontexte podielového vlastníctva.

Základné Princípy Hlasovania

Kto Má Právo Hlasovať?

Hlasovacie právo na schôdzi vlastníkov, alebo na zhromaždení spoločenstva, má výhradne každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Je dôležité zdôrazniť, že oprávnené sú iba osoby v postavení vlastníka. Ak je byt vo vlastníctve jednej osoby, táto osoba má jeden hlas. Tento princíp ostáva zachovaný aj v prípade spoluvlastníctva viacerých osôb - bytu patrí vždy len jeden hlas. Nie je prípustné, aby bol za jeden byt odovzdaný rôznym spôsobom viac ako jeden hlas, napríklad, aby jeden spoluvlastník hlasoval „za“ a druhý „proti“. Ak má byt viacerých spoluvlastníkov (napríklad manželia, súrodenci), musia sa pred hlasovaním dohodnúť na výkone ich spoločného hlasu. Ak k dohode nedôjde a manželia (alebo iní spoluvlastníci) nebudú jednotní, ich hlas fakticky nebude platný, resp. nebude započítaný, pretože zákon vyžaduje jednotný prejav vôle za daný byt. Obrazne povedané, ak nedosiahnu zhodu, ich byt sa pri hlasovaní nezapočíta a „zdrží sa hlasovania“.

Spôsoby Dohody Spoluvlastníkov

  1. Dohoda spoluvlastníkov pred schôdzou: Vopred sa dohodnú, ako zahlasujú k jednotlivým bodom programu. Na schôdzi potom spravidla hlasuje len jeden z nich a jeho hlas platí za celý byt.
  2. Splnomocnenie jedného spoluvlastníka ostatnými: Zákon umožňuje, aby spoluvlastník písomne splnomocnil inú osobu (vrátane iného spoluvlastníka) na zastupovanie.

Hlasovanie Manželov v BSM

Hoci byt nadobudnutý počas manželstva patrí do BSM, pre účely hlasovania platí rovnaký princíp ako pri inom spoluvlastníctve - manželia majú spolu jeden hlas. Ak hlas odovzdá len jeden z manželov, považuje sa to za vyjadrenie spoločnej vôle, pokiaľ nepreukážu rozdielne názory.

Plnomocenstvo

Plnomocenstvo (splnomocnenie) musí byť udelené písomne. Kľúčovou a záväznou požiadavkou je, že podpis vlastníka (splnomocniteľa) musí byť úradne overený. Overenie podpisu zabezpečuje notár, matrika alebo iný oprávnený orgán. V plnej moci je potrebné jasne uviesť, kto je splnomocnenec, ktorého bytu sa zastupovanie týka, a rozsah splnomocnenia. Podľa najnovšej právnej úpravy účinnej od 1. januára 2025, plnomocenstvo už nemusí obsahovať presné inštrukcie, ako má splnomocnenec hlasovať v jednotlivých bodoch programu. Tieto obmedzenia sú zavedené na ochranu pred zneužitím plných mocí. Napríklad, kandidát na člena rady alebo zástupcu vlastníkov nemôže zastupovať iných vlastníkov pri hlasovaní o svojej voľbe.

Prečítajte si tiež: Neuspokojivé plnenie pracovných úloh a výpoveď

Predkladanie Plnomocenstva

  • Na schôdzi: Organizátorovi (správcovi, rade alebo zástupcovi vlastníkov).
  • Pri elektronickom hlasovaní: Správcovi alebo rade (napr. e-mailom).

Formy Hlasovania

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pozná tri základné formy hlasovania:

  1. Schôdza vlastníkov:
    • Pozvánka: Všetci vlastníci musia byť písomne pozvaní najmenej 7 dní vopred.
    • Priebeh: Na začiatku schôdze sa overia plnomocenstvá, spočítajú prítomné hlasy a spravidla sa zvolia zapisovateľ a overovatelia zápisnice.
    • Výsledok: Každý byt odovzdáva jeden hlas „za“ alebo „proti“ návrhu.
  2. Písomné hlasovanie:
    • Písomné hlasovanie sa využíva v prípadoch, keď sa vlastníci fyzicky nestretnú, často ak sa schôdza nepodarila zvolať alebo ide o naliehavú záležitosť.
    • Vyjadrenie vôle: Vlastník vyznačí svoje rozhodnutie (súhlas/nesúhlas) a vlastnoručne sa podpíše s uvedením dátumu.
    • Overovatelia: Títo overovatelia sú spravidla vopred zvolení členovia rady alebo iní poverení vlastníci. Výnimkou je hlasovanie o overovateľoch písomného hlasovania. Tí musia byť zvolení len na schôdzi vlastníkov.
    • Sčítanie: Po uplynutí lehoty poverená osoba (správca, rada) za účasti dvoch overovateľov spočíta hlasy a vyhotoví zápis o výsledku.
  3. Elektronické hlasovanie:
    • Elektronické hlasovanie predstavuje novinku zakotvenú v zákone s účinnosťou od 1. januára 2025.
    • Spôsoby: Vlastník môže hlasovať elektronicky prostredníctvom prostriedkov informačných a komunikačných technológií.
    • Povinnosti správcu/spoločenstva: Správca alebo spoločenstvo vlastníkov má povinnosť zabezpečiť túto formu hlasovania, ak o ňu vlastník prejaví záujem.
    • Elektronické hlasovanie je dobrovoľné a závisí od preferencie vlastníka. Je tiež možné kombinovať formy - jeden vlastník hlasuje papierovo, druhý elektronicky.

Písomné Hlasovanie: Podrobnejší Pohľad

Písomné hlasovanie je alternatívou k schôdzi vlastníkov. Umožňuje vlastníkom vyjadriť svoj názor na navrhované rozhodnutia bez nutnosti fyzickej prítomnosti. Počas pandémie COVID-19 nastala situácia, kedy istý čas nebolo možné zvolať schôdzu vlastníkov. Správcovia ani SVB neboli na túto situáciu pripravení. Stále platilo, že schôdza vlastníkov musí byť zvolaná najmenej raz za rok. Mnoho bytových domov sa tak ocitlo v nepríjemnej situácií. Na „stole“ mali rôzne projekty a neustále zvyšujúce sa ceny dodávateľov ich tlačili do rýchleho rozhodnutia. Už dnes sa prevažne novostavby so stovkami bytov stretávajú s problémom naplniť potrebné kvórum vzhľadom na tzv. investičné byty, kedy ich vlastníci mnohokrát žijú v inom meste, či dokonca v inom štáte.

Kedy sa Používa Písomné Hlasovanie?

  • Ak sa nepodarí zvolať schôdzu vlastníkov.
  • Ak ide o naliehavú záležitosť, ktorá si vyžaduje rýchle rozhodnutie.
  • Ak je účasť vlastníkov na schôdzi nízka.

Proces Písomného Hlasovania

  1. Vyhlásenie písomného hlasovania: Písomné hlasovanie môže vyhlásiť predseda, rada, správca alebo štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak na ich žiadosť nevyhlásil písomné hlasovanie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti. Vyhlasuje sa jednoduchou výveskou a doručením hlasovacích lístkov, nie je potrebné ho vyhlásiť na schôdzi ani ho odsúhlasovať.
  2. Informovanie vlastníkov: Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem kalendárnych dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým.
  3. Hlasovacia listina: Na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú plné znenie schvaľovaného návrhu, musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo otázky, ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami.
  4. Vyjadrenie súhlasu/nesúhlasu: Súhlas alebo nesúhlas vyjadrujú vlastníci bytov a nebytových priestorov dome vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu podpisu na hlasovacej listine. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný.
  5. Zistenie výsledku hlasovania: Po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým.
  6. Kvorum: Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak zákon neustanovuje inak. V prípade, že sa hlasuje o tej istej veci do jedného roka podľa §14b ods. 4, už sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov.

Podielové Vlastníctvo a Hlasovanie

Podielové vlastníctvo je vlastnícky vzťah aspoň dvoch osôb k tej istej veci. Ak vlastnia dvaja súrodenci jednu nehnuteľnosť, môžu ju vlastniť v rôznych podieloch. V prípade podielového spoluvlastníctva sa rozhoduje podľa spoluvlastníckych podielov (1/2, 1/3 a pod.). Bezpodielové vlastníctvo manželov (BSM) nepozná podiely. Do hlasovania nám vstupujú dva zákony. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a 40/1965 Z.z.

Rozhodovanie v Podielovom Spoluvlastníctve

O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. V praxi to znamená, že na platnosť hlasu a teda jeho započítanie do výsledkov hlasovania je potrebné, aby bol hlas vyjadrený za viac ako 1/2 podielu.

Hlasovanie Manželov v BSM: Špecifiká

Ak ide o bežné veci, postačuje hlas jedného z manželov. Nie je to tak vždy. Čo sú bežné a ostatné veci zákon bližšie nešpecifikuje. Za ostatné veci možno považovať zmeny napr. zmena na spoluvlastníckych podieloch, na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a pod. Ak pri hlasovaní úplne postačuje, ak sa ho zúčastní ktorýkoľvek z manželov, BSM trvá a druhý z manželov nevyjadril na hlasovaciu otázku opačný názor. BSM vo vzťahu k nehnuteľným veciam totiž zaniká napríklad rozvodom a ak nie je vysporiadané do 3 rokov od rozvodu manželstva, mení sa na podielové spoluvlastníctvo s rovnakou veľkosťou podielu. Prípadný hlasujúci teda nedisponuje väčšinou ani zákonným oprávneným hlasovať za manžela v bežných veciach. Pri nezhode názoru manželov na správu majetku o právach a povinnostiach rozhodne na návrh niektorého z nich súd.

Prečítajte si tiež: Ako správne udeliť splnomocnenie

Príklady z Praxe

  1. Príklad 1: Ak uvažujeme s podielom 1/2, je potrebné, aby hlasovali obaja vlastníci. Nie je prípustné, aby jeden hlasoval ZA a druhý PROTI. Takýto hlas je neplatný.
  2. Príklad 2: Ak uvažujeme s podielom 1/3, postačuje, ak sa zhodnú aspoň dvaja vlastníci. V tomto prípade je naplnený väčšinový princíp potrebný pre uplatnenie hlasu.

Riešenie Sporov

V živote nastanú situácie, kedy hlasovanie nedopadne podľa predstáv prehlasovaných vlastníkov. Zákon umožňuje hlasovanie o tej istej veci opakovať. V zmysle §14a ods. 5 zákona myslel zákonodarca aj na to, ak overovateľ odmietne podpísať zápisnicu. V tomto prípade by mal overovateľ písomným vyjadrením, ktoré je prílohou zápisnice zdôvodniť svoje rozhodnutie zápisnicu nepodpísať. Ak sa odmietne vyjadriť, odporúčam, aby to bolo zapísané v zápisnice - odmietnutie vyjadrenia.

Splnomocnenie

V prípade, že sa nemôže jeden z vlastníkov zúčastniť schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania, je možné splnomocniť inú osobu. Súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach. Nie je možné splnomocniť kandidáta na zástupcu vlastníkov alebo volené funkcie SVB (spoločenstvo vlastníkov bytov), ak sa má hlasovať o ich voľbe. S originálnym splnomocnením v listinnej podobe sa musíte preukázať správcovi, rade alebo zástupcovi vlastníkov na začiatku schôdze vlastníkov, alebo písomného hlasovania. Na požiadanie aj vlastníkom bytov a nebytových priestorov.

Novela Zákona o Vlastníctve Bytov

Od 1. januára 2025 nadobudla účinnosť novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa ktorej môžu vlastníci bytov a nebytových priestorov pri výkone svojich práv hlasovať aj elektronickými prostriedkami. Účinnosť novely bola nastavená tak, aby naviazala na pandemické predpisy, ktoré upravovali elektronické hlasovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov a definitívne stratili účinnosť 31. Decembra.

Hlavné Zmeny, ktoré prináša novela:

  1. Elektronické hlasovanie: Vlastníci môžu hlasovať aj písomne. Povinnosť zabezpečiť elektronické hlasovanie sa vzťahuje iba na spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správcu, pretože zákon ukladá túto povinnosť len týmto subjektom. Na účely elektronického hlasovania vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome oznámi spoločenstvu alebo správcovi svoju elektronickú adresu. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome pri písomnom hlasovaní elektronicky hlasuje o jednej veci viackrát, za platný prejav vôle sa považuje elektronické hlasovanie vykonané v rámci písomného hlasovania ako posledné.
  2. Drobné opravy vs. vážne problémy: V prípade riešenia drobných opráv sú potrebné hlasy nadpolovičnej väčšiny prítomných vlastníkov, na odsúhlasenie rozhodnutia o vážnejšom probléme je potrebný súhlas aspoň dvojtretinovej väčšiny vlastníkov bytov. Plán opráv bytového domu na nadchádzajúci rok bude potrebné predložiť do 30. novembra aktuálneho roku. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru je povinný k sebe pustiť kontrolu, ak sa rozhodne priestor prerábať alebo vykonať iné stavebné úpravy.
  3. Zmluva o spoločenstve vlastníkov: Zmluva o spoločenstve vlastníkov sa bude schvaľovať na dobu neurčitú, bude ju podpisovať predseda a spolu s ním iná osoba, ktorú vlastníci bytov v poveria.
  4. Spoločné časti domu: Spoločné časti a domu a spoločné zariadenia domu a príslušenstvo sú vo vlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. To sa týka aj balkónov, lodžií a terás. Pre vylúčenie pochybností o ich užívaní je do zákona doplnené, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru má právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok, ak zo stavebnotechnického alebo účelového určenia vyplýva, že majú byť užívané len s určitým bytom alebo nebytovým priestorom. Uvedené výlučné užívanie sa týka práve balkónov, lodžií, terás, predzáhradiek alebo priľahlých pozemkov.
  5. Parkovacie miesta: Vlastníctvo vyhradeného parkovacieho miesta - garážového stojiska v spoločnej garáži je nebytovým priestorom, na ktorom si vlastník kupuje určitý podiel. Tým vzniká podielové spoluvlastníctvo týchto priestorov. Novela ďalej stanovuje, že právo výlučne užívať určité garážové stojisko je spojené so spoluvlastníckym podielom na garáži v dome. Táto informácia sa bude zapisovať aj priamo na list vlastníctva.

Dôležité Aspekty Hlasovania

Platnosť Hlasu

Súčasťou každého hlasovania sú hlasy, ktorých počet prislúchajúci k súhlasu alebo nesúhlasu s otázkou, je jediným prostriedkom prijímania rozhodnutia o správe spoločnej veci vlastníkmi. Preto otázka, či hlas je alebo nie je platný je tou najdôležitejšou pri skrutíniu, teda spočítavaní hlasov. Pri počítaní hlasov sa stretnete s hlasom, ktorým vyjadril svoju vôľu vlastník, ktorý je výlučným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru, ku ktorému hlas prislúcha. V takom prípade je hlas jasný, samozrejme ak hlasuje naozaj vlastník. Za hlasujúceho je nutné považovať každého, kto má vlastnícky alebo spoluvlastnícky vzťah k bytu alebo nebytovému priestoru v dome. Za každý priestor je možné započítať jeden hlas. Hlas sa uplatňuje ako celok, čo znamená že sa nedá uplatniť len jeho časť, teda napríklad len 25 % lebo hlasujúci vlastní len 1/4 priestoru. Hlasujúci teda musí byť v postavení, v ktorom ako bezpodielový spoluvlastník hlasuje za ktoréhokoľvek z manželov, alebo ako podielový spoluvlastník vlastní viac ako polovicu podielu alebo je súčasťou skupiny zhodne hlasujúcich podielových spoluvlastníkov, ktorých súčet podielov tvorí viac ako polovicu celkového podielu za daný priestor, za ktorý uplatňujú hlas.

Príklady Platnosti Hlasov

  • K hlasovacej otázke sa súhlasne vyjadril manžel, ktorý vlastní byt s manželkou v režime BSM, manželka sa nevyjadrila.
  • K hlasovacej otázke sa vyjadril podielový spoluvlastník, ktorého veľkosť podielu je menej ako 1/2, zvyšní podieloví spoluvlastníci sa nevyjadrili.
  • K hlasovacej otázke sa zhodne vyjadrilo viacero spoluvlastníkov garážových státi, ktoré sú v liste vlastníctva vedené ako jeden priestor, pričom súčet podielov tých, ktorí sa súhlasne vyjadrili je 16/31.
  • K hlasovacej otázke sa súhlasne za byt vyjadril manžel a nesúhlasne za pivnicu samostatne zapísanú na LV ako nebytový priestor sa vyjadrila manželka.

Procesné Aspekty Zvolávania Schôdze

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon“) obsahuje relatívne podrobnú úpravu zvolávania schôdze alebo vypísania písomného hlasovania. ¼ vlastníkov bytov a NP v dome alebo predseda SVB majú právo požiadať správcu alebo radu SVB o zvolanie schôdze. Až v prípade, nesplnenia tento povinnosti zo strany správcu alebo rady SVB môžu schôdzu zvolať ¼ vlastníkov bytov a NP v dome alebo predseda SVB. Náležitosti žiadosti o zvolanie schôdze zákon nerieši. Oznámenie o zvolaní schôdze vlastníkov sa doručuje v listinnej podobe každému vlastníkovi bytu lebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o spoločenstve lebo zmluvy o výkone správy neurčí iný spôsob doručovania.

Prečítajte si tiež: Ako odstúpiť od zmluvy e-mailom

Program Schôdze

Aby schôdza vlastníkov mala zmysel je dôležité tvoriť program efektívne, aby pokryl čo najviac návrhy a požiadavky vlastníkov, ktoré by mali byť predmetom schôdze. Ak správca plánuje v konkrétnom bytovom dome schôdzu vlastníkov, mal by v dostatočnom predstihu myslieť na to, že vlastníci majú možno svoje témy, ktoré by mohli byť predmetom schôdze vlastníkov. Dobrým riešením je napríklad ešte pred samotným oznámením o zvolaní schôdze vlastníkov spôsobom obvyklým v bytovom dom informovať o tom, že sa v blízkej budúcnosti bude konať schôdza, aby predložili správcovi/SVB svoje návrhy na program schôdze. Doplnenie programu o tému, ktorá by sa mohla veľkou mierom dotknúť výkonu vlastníckeho práva vlastníkov, je neprípustné. Hoci vlastník má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu, a teda aj zúčastňovať sa schôdze, pri zásadnej zmene programu, by svoju neúčasť mohol prípadne prehodnotiť. Naopak, ak by vlastníci požadovali vypustenie nejakého bodu programu, takýmto konaním sa nikomu neuprie možnosť výkonu jeho práv. Ak je programom schôdze vymaľovanie spoločnej chodby v suteréne bytového domu a vlastníci žiadajú doplnenie programu o náter aj olejového sokla, takéto doplnenie by bolo teoretický prípustné.

Prezenčná Listina

POZOR: na prezenčnej listine musia byť označení všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov podľa listu vlastníctva aktuálneho v čase konania schôdze vlastníkov. Na tieto účely je predsedajúci oprávnený kontrolovať preukaz totožnosti, aby zamedzil zámene vlastníka za menovca alebo úplne inú osobu. Rovnako je ako vlastník oprávnený žiadať preukázať sa úradne overenou plnou mocou pri zastupovaní vlastníka na základe takejto plnej moci.

Hlasovanie o Úvere a Zmluve o Vstavbe

Podľa § 14 ods. 3 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy, rozhoduje sa hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním podľa tohto odseku, podpis vlastníka potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestoroch.

Ústavný Súd a Zmluvy o Vstavbe

Na Ústavný súd Slovenskej republiky bol ešte na jeseň minulého roka podaný Okresným súdom Nitra návrh na vyslovenie nesúladu § 14 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. Vo veci, ktorá skončila na Ústavnom súde sa navrhovatelia ako vlastníci bytu a pivnice v bytovom dome spolu so spoluvlastníckym podielom k spoločným častiam a zariadeniu domu nezúčastnili schôdze vlastníkov bytov, na ktorej sa odporcovia v 1. až 40. rade rozhodli, že prepustia svoje podiely na spoločných častiach a zariadeniach domu stavebníkovi, ktorý uskutoční stavebné úpravy v týchto priestoroch, pretože nesúhlasili s tým, aby prišli o svoje vlastníctvo k spoluvlastníckym podielom.

tags: #pisomne #hlasovanie #podielove #vlastnictvo #zakon

Ďalšie články