Odstúpenie od zmluvy je dôležitý právny inštitút, ktorý umožňuje jednej zo zmluvných strán ukončiť existujúci zmluvný vzťah. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na odstúpenie od zmluvy v slovenskom právnom poriadku, s dôrazom na jeho podstatu, právnu úpravu, predpoklady, účinky a praktické aspekty.

Úvod do problematiky odstúpenia od zmluvy

V zmluvnom práve platí zásada "pacta sunt servanda" (zmluvy sa majú dodržiavať). Ak však účastníci zmluvy už nemajú záujem zotrvať v zmluvnom vzťahu, majú možnosť ho zrušiť, predovšetkým dohodou. Vo výnimočných prípadoch možno zmluvu zrušiť aj odstúpením od zmluvy.

Podstata a právna úprava odstúpenia od zmluvy

Odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon, ktorým jedna zo zmluvných strán prejavuje vôľu ukončiť zmluvný vzťah bez súhlasu druhej strany. Právna úprava odstúpenia od zmluvy je obsiahnutá predovšetkým v Občianskom zákonníku a v Zákonníku práce, pričom sa aplikujú aj ustanovenia Obchodného zákonníka.

Občiansky zákonník ako základný právny predpis

Podstata právnej úpravy odstúpenia od zmluvy sa viaže na právnu úpravu zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v z. n. p., ktorá je principiálne platná pre celé súkromné právo, teda aj pre pracovné právo.

Zákonník práce a jeho špecifiká

Použitie odstúpenia od zmluvy, ktoré je upravené Občianskym zákonníkom, aj na pracovnoprávne vzťahy, umožňuje § 1 ods. 4 zákona č. 311/2001 Z. z. Zákonník práce v z. n. p., pričom pokiaľ by nebolo takéhoto ustanovenia, tak by určité inštitúty pracovného práva nebolo možné využiť. Uvedené platí napríklad pre odstúpenie od pracovnej zmluvy, ale aj pre zabezpečovacie mechanizmy v pracovnom práve, napríklad aj pre záložné právo na nehnuteľnosť, ktorá má úpravu v občianskom práve, ktorá je spoločná pre celú oblasť súkromného práva, teda platí aj pre pracovné právo. Pokiaľ by sa totiž zohľadňovali len ustanovenia § 20 ods.

Prečítajte si tiež: Neuspokojivé plnenie pracovných úloh a výpoveď

Obchodný zákonník a jeho aplikácia

Obchodný zákonník upravuje možnosť odstúpenia od zmluvy v § 344, podľa ktorého od zmluvy možno odstúpiť iba v prípadoch, ktoré ustanovuje zmluva alebo tento alebo iný zákon. Toto ustanovenie platí pre všetky obchodné typy zmlúv vrátane zmlúv, ktoré nie sú upravené ako osobitný zmluvný typ.

Subjekty a predpoklady odstúpenia od zmluvy

Odstúpenie od zmluvy je vždy jednostranným právnym úkonom subjektu daného právneho vzťahu. V rámci pracovnoprávneho vzťahu sú jeho subjektmi zamestnanec a zamestnávateľ, a preto môže odstúpiť od zmluvy len niektorý z týchto subjektov.

Doručovanie odstúpenia od zmluvy

V prípade odstúpenia od zmluvy platí, že zmluvná strana, ktorej je odstúpenie od zmluvy adresované, nemusí s ním vysloviť súhlas, na jeho právnu relevanciu. Pritom je potrebné doručiť odstúpenie od pracovnej zmluvy zamestnancovi do vlastných rúk, pretože ide o právny úkon, ktorým sa podľa § 38 ods. Povinnosť zamestnávateľa doručiť písomnosť - odstúpenie od pracovnej zmluvy sa splní, len čo zamestnanec písomnosť prevezme alebo len čo ju poštový podnik vrátil zamestnávateľovi ako nedoručiteľnú, alebo ak doručenie písomnosti bolo zmarené konaním alebo opomenutím zamestnanca. Účinky doručenia nastanú aj vtedy, ak zamestnanec prijatie písomnosti odmietne. Pre doručovanie odstúpenia zamestnávateľa od pracovnej zmluvy platí aj osobitný právny predpis.

Právne predpoklady pre odstúpenie od zmluvy

Právne predpoklady pre odstúpenie od zmluvy môžu vyplývať priamo zo zákona alebo iného právneho predpisu. Tak napríklad predpoklady pre odstúpenie od uzatvorenej pracovnej zmluvy ustanovuje § 19 ods. 2 Zákonníka práce, pričom v tomto prípade ide o taxatívny právny výpočet, ktorý nemožno rozširovať ani o jeden faktický prípad na základe rozhodnutia zamestnávateľa v konkrétnom prípade. Navyše, od uzatvorenej pracovnej zmluvy môže odstúpiť z uvedených dôvodov len zamestnávateľ, musí však riadne preukázať, napríklad v prípade súdneho sporu, že boli naplnené skutkové právne dôvody ustanovené § 19 ods. 2 Zákonníka práce pre možnosť zamestnávateľa odstúpiť od pracovnej zmluvy, ktoré tento predpis ustanovuje. Pokiaľ aj nastali právne predpoklady pre odstúpenie zamestnávateľa od pracovnej zmluvy, tak zamestnávateľ tak „môže“, ale nemusí urobiť.

Forma odstúpenia od zmluvy

Pre relevantnosť odstúpenia od zmluvy taktiež musí byť dodržaná zákonom predpísaná forma. Tak napríklad odstúpenie zamestnávateľa od pracovnej zmluvy musí mať podľa § 19 ods. 3 Zákonníka práce písomnú formu. Pokiaľ nedôjde k dodržaniu zákonom ustanovenej písomnej formy, má to za následok neplatnosť právneho úkonu, čo v konečnom dôsledku znamená, že právne účinky, ktoré Zákonník práce s odstúpením od pracovnej zmluvy zamestnávateľom spája, nenastanú a pracovná zmluva bude mať právnu relevanciu.

Prečítajte si tiež: Ako správne udeliť splnomocnenie

Odstúpenie od zmluvy v pracovnom práve

Tak napríklad v pracovnom práve je možnosť zamestnávateľa odstúpiť od pracovnej zmluvy ustanovená v § 19 Zákonníka práce, v ktorom sú ustanovené aj právne predpoklady týkajúce sa aj formy odstúpenia, ktoré musia byť dodržané pre jeho právnu relevanciu. Keďže podľa § 1 ods. 4 Zákonníka práce možno použiť na pracovnoprávne vzťahy aj ustanovenia Občianskeho zákonníka, tak možno, pokiaľ si to subjekty pracovnoprávneho vzťahu dohodnú, použiť aj odstúpenie od zmluvy jednou zo strán pracovnoprávneho vzťahu.

Účinky odstúpenia od zmluvy

Pokiaľ dôjde k odstúpeniu od zmluvy jednou zo zmluvných strán, podľa § 48 ods. V súvislosti so zmluvou, od ktorej zmluvná strana odstúpila, sa totiž mohlo stať, že niektorá zo strán už poskytla nejaké peňažné plnenie na účely naplnenia predmetu zmluvy v konkrétnom prípade. V takomto prípade došlo zo strany zamestnávateľa v súlade s § 19 Zákonníka práce k odstúpeniu od pracovnej zmluvy, čím sa takáto pracovná zmluva ruší od začiatku, pokiaľ sa strany pracovnej zmluvy nedohodli na inom postupe. Uvedené platí preto, že aj keď nastanú právne skutočnosti podľa § 19 ods. 2 Zákonníka práce, tak zamestnávateľ môže, ale nemusí od pracovnej zmluvy odstúpiť, a preto sa so zamestnancom môže dohodnúť inak.

Bezdôvodné obohatenie

Úprava bezdôvodného obohatenia je špeciálne v pracovnom práve ustanovená v § 222 ods. 1 Zákonníka práce, kde sa konštatuje, že pokiaľ sa zamestnanec bezdôvodne obohatí na úkor zamestnávateľa, musí mu predmet bezdôvodného obohatenia vydať, pretože bezdôvodné obohatenie sa musí vydať tomu, na čí úkor bolo získané. V tomto prípade vzniklo bezdôvodné obohatenie z toho dôvodu, že došlo k poskytnutiu peňažného plnenia, ktoré sa viazalo na právny úkon, pracovnú zmluvu, ktorá neskôr zanikla z dôvodu, že od nej zamestnávateľ odstúpil. Popri odovzdaní peňažnej čiastky je potrebné podľa § 222 ods. 4 Zákonníka práce odovzdať zamestnávateľovi aj úžitky, ktoré osobe z bezdôvodného obohatenia plynuli.

Tiesňové zmluvy a dobré mravy

Podľa § 49 Občianskeho zákonníka platí, že pokiaľ účastník uzatvoril zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, môže takýto účastník od takejto zmluvy odstúpiť. Pritom Občiansky zákonník neposkytuje ani demonštratívny právny výpočet prípadov, ktoré predstavujú „tieseň“ alebo „nápadne nevýhodné podmienky“, za ktorých by mohol účastník zmluvy od nej odstúpiť. Jednotlivé predpoklady pre právnu relevanciu právneho úkonu, ktoré ustanovuje Občiansky zákonník a ktoré sa týkajú vôle, jej prejavu, spôsobilosti konajúceho subjektu sa v plnom rozsahu vzťahujú aj na pracovnú zmluvu, ktorá je špecifickým právnym úkonom v pracovnom práve. Samozrejme pracovné právo ustanovuje v porovnaní s právom občianskym, pre pracovnú zmluvu určité špecifiká, ktoré je potrebné rešpektovať. Tak napríklad pracovnú zmluvu podľa § 11 ods. Taktiež je možné odstúpiť od pracovnej zmluvy, keď je v rozpore s dobrými mravmi. Právna úprava dobrých mravov je predmetom § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka, pričom sa zakazuje výkon práv a povinností z občianskoprávnych vzťahov, ktorý by bol v rozpore s dobrými mravmi. Špeciálne v pracovnom práve je základná zásada „dobrých mravov“ ustanovená v čl. Pojem „dobré mravy“ teda používa Občiansky zákonník a aj Zákonník práce, neustanovujú však legálnu definíciu alebo vymedzenie, ktoré by bolo použiteľné pre oblasť občianskeho a pracovného práva. Preto pod „dobrými mravmi“ možno chápať súbor etických noriem, hodnôt morálky a slušnosti. Tak napríklad zamestnanec, ktorý je osamelý a stará sa sám o dieťa, ktoré je naňho odkázané výživou, prípadne zamestnanec, ktorému ostáva jeden rok do dovŕšenia nároku na starobný dôchodok, boli prepustení zamestnávateľom výpoveďou z dôvodu podľa § 63 ods. 1 písmeno b) Zákonníka práce pre nadbytočnosť. Taktiež neetické a v rozpore s dobrými mravmi je to, keď zamestnávateľ zneužije finančnú tieseň matky, ktorá je samoživiteľkou rodiny s troma maloletými deťmi a uzavrie s ňou pracovnú zmluvu, v ktorej bude vykonávať napríklad prácu právničky za minimálnu mzdu.

Odstúpenie od pracovnej zmluvy podľa Zákonníka práce

V § 19 ods. 1 Zákonníka práce sa ustanovuje všeobecný právny predpoklad pre zamestnanca a aj zamestnávateľa odstúpiť od pracovnej zmluvy, ktorá bola uzatvorená. Účastník, ktorý konal v omyle, ktorý druhému účastníkovi musel byť známy, má právo od zmluvy odstúpiť, ak sa omyl týka takej okolnosti, že by bez neho k zmluve nedošlo, pričom každý prípad sa posúdi zásadne individuálne. Pokiaľ teda účastník pracovnej zmluvy uvedie zámerne druhého účastníka do omylu a robí to vedome, a ide o podstatnú právnu skutočnosť, tak oklamaný účastník má možnosť odstúpiť od pracovnej zmluvy. Pritom môže ísť o prípad, keď zamestnávateľ uviedol zamestnanca do omylu v tom, že mu prisľúbil vysoké odmeny, pričom už v čase uzatvárania pracovnej zmluvy veľmi dobre vedel, že takéto odmeny nebude môcť zamestnancovi poskytnúť.

Prečítajte si tiež: Ako odstúpiť od zmluvy e-mailom

Dôvody pre odstúpenie zamestnávateľa od pracovnej zmluvy

V § 19 ods. 2 Zákonník práce taxatívnym právnym výpočtom ustanovuje, kedy môže výlučne zamestnávateľ odstúpiť od pracovnej zmluvy, pričom výpočet týchto dôvodov nemôže zamestnávateľ svojím jednostranným rozhodnutím rozširovať, a to ani vnútorným normatívnym predpisom. Taktiež môže zamestnávateľ odstúpiť od pracovnej zmluvy v prípade, že zamestnanec do troch pracovných dní neupovedomí zamestnávateľa o prekážke v práci, ktorá mu bráni nastúpiť do práce v dohodnutý deň nástupu do práce. Formu, akou má zamestnanec upovedomiť zamestnávateľa o prekážke v práci pritom Zákonník práce výslovne neustanovuje, a preto je na zamestnancovi, či zvolí písomné upovedomenie alebo existenciu prekážky v práci oznámi zamestnávateľovi ústnou formou.

Odsúdenie za úmyselný trestný čin

Prvým právnym predpokladom pre odstúpenie zamestnávateľa od pracovnej zmluvy je, že zamestnanec bol právoplatne odsúdený za úmyselný trestný čin. Podstatným je, že musí ísť o právoplatné odsúdenie. Právoplatné odsúdenie je také, proti ktorému nemožno podať odvolanie ako riadny opravný prostriedok v trestnom konaní. Pokiaľ rozhodoval v 1. stupni okresný súd, tak odvolacím súdom je krajský súd, ktorého rozhodnutie je už právoplatné. Pokiaľ by ale išlo o rozsudok, ktorým krajský súd zrušil rozsudok okresného súdu a vrátil mu danú trestnú vec na opakované prejednanie a rozhodnutie, tak takýto rozsudok nemožno považovať za podklad pre odstúpenie zamestnávateľa od pracovnej zmluvy. Právoplatné môže byť aj rozhodnutie okresného súdu, ktoré sa stalo právoplatným vďaka tomu, že zamestnanec, ktorý bol odsúdený rozsudkom okresného súdu, sa vzdal možnosti podať odvolanie alebo mu lehota pre odvolanie už uplynula, a preto odvolanie už nemožno podať a takýto rozsudok iný subjekt trestného konania, napríklad prokurátor, nenapadol odvolaním. Podstatné je taktiež, že musí ísť o právoplatné odsúdenie za úmyselný trestný čin. Niektoré trestné činy, ktoré ustanovuje zákon č. 300/2005 Z. z. Trestný zákon v znení neskorších predpisov sú úmyselné a niektoré nedbanlivostné, pričom je potrebné striktne rozlišovať každú skutkovú podstatu trestného činu, predovšetkým zavinenie ako subjektívnu stránku. Pre možnosť zamestnávateľa odstúpiť od pracovnej zmluvy musí ísť o právoplatné odsúdenie zamestnanca za prečiny, ktoré sú spáchané úmyselne, teda také, za ktoré Trestný zákon v osobitnej časti ustanovuje trest odňatia slobody s hornou hranicou trestnej sadzby neprevyšujúcou 5 rokov alebo za zločiny, ktoré vždy musia byť spáchané úmyselne. Pokiaľ zamestnanec spácha prečin z nedbanlivosti a je zaň právoplatne odsúdený, tak zamestnávateľ nemôže odstúpiť od pracovnej zmluvy s ním, pretože nejde o úmyselný trestný čin.

Písomná forma odstúpenia od pracovnej zmluvy

V § 19 ods. 3 ustanovuje Zákonník práce podstatný zákonný predpoklad, ktorý sa týka formy odstúpenia od pracovnej zmluvy, ktorý musí byť rešpektovaný. Odstúpenie od pracovnej zmluvy zo strany zamestnávateľa musí mať písomnú formu, inak je neplatné, pričom Zákonník práce neustanovuje, či ide o absolútnu alebo relatívnu neplatnosť takéhoto odstúpenia. K odstúpeniu od pracovnej zmluvy zo strany zamestnávateľa však musí dôjsť najneskôr do faktického začatia výkonu závislej práce. Pokiaľ už zamestnanec začal vykonávať závislú prácu, nemôže dôjsť k odstúpeniu od pracovnej zmluvy zo strany zamestnávateľa, a to ani vtedy, ak sa o niektorom z dôvodov na odstúpenie od pracovnej zmluvy zamestnávateľ dozvedel až po začatí výkonu závislej práce. Odstúpiť od pracovnej zmluvy môže zamestnávateľ, ale len za predpokladu, že sú splnené predpoklady dané právnou úpravou. Pokiaľ je dôvodom pre odstúpenie od pracovnej zmluvy odsúdenie zamestnanca za trestný čin, musí ísť o právoplatné odsúdenie za úmyselný trestný čin, pričom k odsúdeniu došlo po uzatvorení pracovnej zmluvy. Odstúpenie od pracovnej zmluvy zamestnávateľ môže využiť. Ide teda o zamestnávateľovo fakultatívne právo.

Zmluvné dojednania o odstúpení od zmluvy

Spomenuli sme, že od zmluvy možno odstúpiť aj v prípadoch ustanovených v zmluve. Odstúpenie je možné dojednať v zásade pre akýkoľvek dôvod, ktorý nie je v rozpore so zákonom alebo dobrými mravmi. Pokiaľ sa rozhodnete zvoliť dôvody na odstúpenie nad rámec zákona, odporúčame dôkladne premyslieť a presne naformulovať, za akých podmienok bude možné od zmluvy odstúpiť. Často sa stáva, že dôvody na odstúpenie sú nejednoznačné, čo následne vedie k súdnym sporom.

Praktické aspekty odstúpenia od zmluvy

Odstúpenie od zmluvy je jednostranný, adresovaný právny úkon, ktorý sa stáva účinným tým, že dôjde do dispozičnej sféry adresáta. Inak povedané, z odstúpenia musí byť zrejmé, že ide o odstúpenie, ktorej zmluvy sa týka a komu je určené. O odstúpení sa musí jeho adresát dozvedieť. Odstúpenie musí byť písomné len v prípade, ak zmluva bola uzavretá písomne; inak zákon pre odstúpenie nevyžaduje žiadnu zvláštnu formu. Odstúpiť od zmluvy teda možno aj ústne. Zákon neurčuje povinnosť, aby obsahom odstúpenia bolo aj uvedenie dôvodu. Ak budete odstupovať od kúpnej zmluvy uzatvorenej kúpou veci v obchode, nie je potrebné, aby ste pracovníkovi obchodu spoločne s daňovým dokladom predložili aj písomné odstúpenie od zmluvy. Postačí, ak odstúpenie vykonáte ústne. Ak by ste však vracali tovar, ktorý ste zakúpili na základe písomnej zmluvy, bude potrebné, aby ste predávajúcemu doručili písomné odstúpenie. Určite nič nepokazíte, ak písomné odstúpenie doručíte aj v prípadoch, kde sa písomná forma nevyžaduje. V praxi sa pri odstúpení najčastejšie vyskytujú komplikácie spôsobené neurčitosťou písomného odstúpenia. Odstupujúca strana neurčito označí zmluvu, od ktorej odstupuje, nesprávne označí subjekt, ktorému je odstúpenie adresované, prípadne nie je zrejmé, či ide o odstúpenie, výpoveď, alebo len reklamáciu vady veci.

Odstupné ako osobitný spôsob odstúpenia

Osobitným spôsobom odstúpenia je zaplatenie odstupného. Inštitút odstupného predstavuje možnosť „vykúpiť sa“ zo zmluvy. Musí však byť v zmluve osobitne dohodnutý, bez dohody nemožno od zmluvy odstúpiť zaplatením odstupného.

Následky odstúpenia od zmluvy

Keďže sa venujeme odstúpeniu v občianskoprávnej rovine, aj následky odstúpenia posudzujeme z pohľadu občianskeho práva. Odstúpením sa zmluva zrušuje od počiatku, čo znamená, že sa na ňu hľadí, akoby nikdy neexistovala. Zmluvné strany sú si povinné vrátiť všetko, čo na základe zmluvy nadobudli. Pri zmluvách ide zvyčajne o vzájomne podmienené plnenie, teda obe zmluvné strany sú povinné vrátiť si poskytnuté plnenia - ak žiadate vrátiť kúpnu cenu, musíte súčasne vrátiť predmet kúpy. Komplikovanejšia je situácia pri odstúpení od zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Odstúpenie totiž nemôže byť podkladom na vykonanie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Otázky pred odstúpením od zmluvy

Pred odstúpením od zmluvy si nezabudnite zodpovedať niekoľko základných otázok. Som oprávnený od zmluvy odstúpiť? Kedy, kde, komu a v akej forme mám odstúpenie doručiť? Správne vyhodnotenie týchto otázok je prvým krokom k úspešnému odstúpeniu.

Odstúpenie od zmluvy a predaj nehnuteľností

Kedy je možné od zmluvy odstúpiť a čo pod pojmom odstúpenie od zmluvy vôbec rozumieť? Aké sú následky odstúpenia? A čo ak kataster medzičasom prepísal nehnuteľnosť? V prípade akých vád (nedostatkov) na nehnuteľnosti je možné odstúpiť od kúpnej zmluvy? Toto sú najčastejšie otázky zmluvných strán. Žiaľ, nie na všetky jestvujú na katastroch a súdoch jednotné (právne) názory.

Možnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy

Na čo netreba zabúdať a čo už bolo niekoľkokrát judikované aj Najvyšším súdom SR, odstúpiť možno len od zmluvy, ktorá bola uzavretá platne (viac sa o tejto otázke dočítate nižšie v Súvisiacich súdnych rozhodnutiach). Ak by sme sa pozreli na zákonnú úpravu kúpnej zmluvy, možnosti odstúpenia sa viažu predovšetkým na výskyt vád. Samozrejme, účastníci zmluvného vzťahu môžu ísť aj nad rámec zákona a v zmluve si dohodnúť rôzne dôvody odstúpenia.

Odstúpenie od kúpnej zmluvy pre vady nehnuteľnosti

Ak ste kúpili nehnuteľnosť, na ktorej ste si po čase všimli vady, ktoré vám pri obhliadke pred predajom neboli známe a ani predávajúci vás na ne neupozornil, možno sa pýtate, za akých okolností máte právo od zmluvy odstúpiť alebo aspoň požadovať zľavu z kúpnej ceny.

Práva kupujúceho pri vadách nehnuteľnosti

V zmysle platnej právnej úpravy, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady. Ak však ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť. Vada, ktorá vyjde najavo až dodatočne, je vada, ktorá bola pri predaji nepoznateľná, ale v čase predaja existovala (bola teda skrytá a prejavila sa až následne). Kupujúci si ju z toho dôvodu v čase uzatvárania zmluvy nevšimol a teda o nej nevedel.

Príklad z praxe

V prípade pokazených okien, o ktorých ste ako kupujúci v čase predaja nevedeli a predávajúci vás na ne žiadnym spôsobom neupozornil, máte ako kupujúci právo požadovať od predávajúceho primeranú zľavu z ceny, s prihliadnutím na povahu a rozsah vady. Výška zľavy, na ktorú máte nárok, sa bude odvíjať primárne od účelne vynaložených nákladov, ktoré ste museli investovať do opravy alebo kúpy nových okien (ak oprava nebola možná). Ak však pôjde o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, máte právo od zmluvy odstúpiť. Pre bližšie objasnenie - vada, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, je vada neodstrániteľná a trvalá, pre ktorú vec nemožno užívať dohodnutým alebo obvyklým spôsobom. Pokazené okná takouto vadou nie sú, pretože je možné ich opraviť alebo vymeniť za nové. Do úvahy by však mohla prichádzať vada v podobe narušenej statiky, pre ktorú užívanie domu či bytu je objektívne nemožné a ktoré by dokonca mohlo zapríčiniť škody na majetku alebo zdraví.

Maskovanie vád a povinnosti predávajúceho

V praxi nie je ojedinelé, že sa v záujme predať čo najlepšie snažia predávajúci vady a nedostatky rôznymi spôsobmi maskovať. Zvýšenú pozornosť treba venovať tiež miestam, kde “svieti” čerstvý náter. Nemusí to byť len snaha predávajúceho zakryť pleseň. Zákon však v niektorých prípadoch stojí na strane predávajúceho. Ak by ste ako kupujúci vedeli o vadách, ktoré nehnuteľnosť má v čase podpisu zmluvy, nemáte nárok požadovať zľavu z ceny ani od zmluvy odstúpiť.

Ubezpečenie o bezvadnosti nehnuteľnosti

Pre úplnosť sa žiada doplniť, že aj pokazené okná môžu byť dôvodom pre odstúpenie od zmluvy. Je tomu tak vtedy, ak vás predávajúci ubezpečil, že prevádzaná nehnuteľnosť nemá ŽIADNE vady a toto ubezpečenie sa neskôr ukáže ako nepravdivé. Za týchto podmienok ste oprávnený odstúpiť od zmluvy bez ohľadu na to, či ste o danej vade v čase uzavretia zmluvy vedeli alebo nie.

Všeobecne o účinkoch odstúpenia

Odstúpením od zmluvy sa zmluva zrušuje priamo zo zákona, nie je teda potrebný súhlas druhej zmluvnej strany ani osobitné schválenie súdu. Následkom odstúpenia od zmluvy je skutočnosť, že sa zmluva zrušuje od samého počiatku (v právnej terminológii ex tunc), samozrejme, ak sa zmluvné strany nedohodli na inom. V právnych vzťahoch účastníkov zmluvy nastáva rovnaký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy nikdy nebolo došlo, čím sa „od začiatku“ obnovujú ich práva a povinnosti. Zákon tu počíta s tým, že účastníci zrušenej zmluvy sa vzájomne vyporiadajú podľa zásad o bezdôvodnom obohatení (vrátia si to, čo si už predtým plnili). V reálnom živote a postupe katastra to už ale také jednoduché nie je.

Odstúpenie od zmluvy a kataster nehnuteľností

Ako postupovať v prípade, ak katastrálny odbor okresného úradu už medzičasom povolil vklad vlastníckeho práva na nového nadobúdateľa a až následne došlo k odstúpeniu od zmluvy? Postrehli sme, že okresné úrady sa za posledné obdobie pridŕžajú judikovaného názoru Najvyššieho súdu SR obsiahnutom v jeho rozhodnutí zo dňa 20. júla 2011, pod sp. zn. 6 Sžo 229/2010. V tomto rozhodnutí súd deklaroval, že odstúpením od zmluvy o prevode nehnuteľnosti sa priamo zo zákona obnovuje vlastnícke právo prevodcu a s odkazom na ustanovenie § 34 ods. 1 katastrálneho zákona katastrálny odbor okresného úradu vykoná zápis vlastníckeho práva záznamom. Má tomu tak byť vtedy, ak odstúpenie od zmluvy nie je medzi stranami sporné, je stranami akceptované a žiadna zo strán ho nespochybňuje. Vo svojom odôvodnení ďalej uvádza, že k obnoveniu pôvodného stavu a teda navráteniu vlastníctva k prevádzanej nehnuteľnosti by došlo len vtedy, ak vlastníctvo danej nehnuteľnosti nebolo pred odstúpením od zmluvy dobromyseľne nadobudnuté treťou osobou.

Nesúhlas s odstúpením a súdne konanie

Ako je možné postrehnúť, stačí, aby druhá strana s odstúpením vyjadrila “nesúhlas” a katastrálny odbor ju následne vyzve, aby (v súlade s výzvou katastra) podala na súd žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy, a to do 60 dní od doručenia výzvy. Kataster osobu súčasne poučí, že ak žalobu nepodá, jej “nečinnosť” bude vyhodnotená ako “akceptácia” odstúpenia od zmluvy a kataster na základe odstúpenia vykoná spätný prepis vlastníctva záznamom. Treba mať na pamäti, že kataster nie je oprávnený skúmať platnosť odstúpenia, prípadne naplnenie dôvodov. Kataster skúma pen spornosť medzi stranami. Otázku platnosti v rámci sporového konania môže posudzovať a rozhodnúť výlučne súd.

Žaloba o určenie neplatnosti odstúpenia

Ak osoba, ktorá namieta platnosť odstúpenia, podá žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy, bude už vecou súdu, aby rozhodol o platnosti tohto jednostranného úkonu. Len platné odstúpenie od zmluvy môže spôsobovať právne účinky a teda aj jej samotné zrušenie. V konaní súd bude zisťovať, či odstúpenie od zmluvy bolo preukázateľne doručené druhej zmluvnej strane, či bol naplnený dôvod odstúpenia, či odstúpenie ako majetkové právo už nie je premlčané (premlčuje sa v rámci 3-ročnej premlčacej doby). Súd však ako predbežnú otázku posúdi samotnú platnosť zmluvy, na ktoré sa odstúpenie viaže. Odstúpiť od zmluvy a odstúpeniu priznať všetky právne účinky možno len vtedy, ak zmluva, voči ktorej odstúpenie smeruje, bola uzavretá platne. Ak súd bude mať za to, že odstúpenie od zmluvy je platné, kataster na základe právoplatného rozsudku súdu vykoná zápis záznamom.

#

tags: #pisomne #odstupenie #co #to #je