Môže si platiteľ prenájmu uplatniť poistenie bytu v nákladoch?

Tento článok sa zaoberá problematikou uplatňovania nákladov na bývanie, konkrétne poistenie bytu, do daňových nákladov podnikateľa. Analyzuje rôzne situácie a možnosti, ktoré slovenská legislatíva ponúka, a to s ohľadom na typ podnikateľa (SZČO, s.r.o.), spôsob využitia nehnuteľnosti (bývanie, podnikanie) a vlastníctvo (vlastné, prenajaté).

Úvod do problematiky nákladov spojených s podnikaním z domu

Častou požiadavkou podnikateľov je uplatnenie nákladov na energie, internet a iné výdavky súvisiace s prácou z domu alebo bytu, do daňových nákladov. V slovenskom právnom prostredí neexistuje explicitné pravidlo, ktoré by túto možnosť upravovalo. Preto je potrebné vychádzať zo všeobecnej definície daňového nákladu, ktorým je všetko, čo podnikateľ vynaložil na dosiahnutie svojich príjmov, a zároveň nie je zákonom obmedzené alebo zakázané.

Klasická situácia: domáca kancelária v byte

Podnikateľ, napríklad dizajnér, programátor alebo účtovník, ktorý vlastní byt a využíva jednu izbu ako pracovňu, si môže uplatniť časť nákladov súvisiacich s touto domácou kanceláriou do daňových nákladov. Najprirodzenejším kritériom pre výpočet pomeru je výmera - teda podiel výmery domácej kancelárie na celkovej výmere bytu.

Príklad: Ak má podnikateľ 3-izbový byt a jedna izba slúži ako pracovňa, môže si uplatniť 1/3 nákladov na bývanie (energie, internet, poistenie) ako daňový náklad.

Alternatíva: kombinácia práce v kancelárii a doma

V dnešnej dobe je bežné, že podnikateľ pracuje aj v kancelárii, aj doma. V takom prípade má dva pracovné priestory. Každý podnikateľský priestor v SR musí byť schválený regionálnym úradom verejného zdravotníctva. Častým názorom je, že pre časť bytu používanú na podnikanie je potrebné zmeniť účel užívania z "bývanie" na "podnikanie" na stavebnom úrade. Avšak, s uznateľnosťou daňového nákladu táto povinnosť nesúvisí a ten si podnikateľ musí obhájiť samostatne.

Prečítajte si tiež: Platiteľ DPH a dotácie

Prenájom bytu na pracovné cesty

Ak SZČO, zamestnanec alebo spoločník s.r.o. často cestuje na pracovné cesty a namiesto hotela si platí nájomné za byt, je toto riešenie vhodné v situácii, ak byt nevlastní, ale si ho prenajíma od cudzej osoby. Toto riešenie je priechodné ako byt na pracovnej ceste, ale môže byť komplikovanejšie, ak v ňom zamestnanec aj býva.

Prenájom bytu od spoločníka s.r.o. "svojej" s.r.o.

Eseročka nemôže zahrnúť do nákladov časť bytových nákladov jej spoločníka, tj. náklady, ktoré na svoje meno platí iný subjekt. Spoločník ako majiteľ nehnuteľnosti prenajme jej časť (prípadne celú) "svojej" eseročke. Týmto spôsobom sa dostanú náklady súvisiace s bytom/domom spoločníka do daňových nákladov eseročky. Spoločník si zároveň môže nejaké peniaze legálne vybrať bez platenia odvodov, pretože z príjmov prenajímateľa sa neplatia odvody.

Postup:

1. Registrácia: Spoločník ako prenajímateľ sa musí registrovať na daňovom úrade do konca nasledujúceho mesiaca po uzatvorení nájomnej zmluvy. Získa DIČ, pod ktorým bude podávať daňové priznanie ako prenajímateľ.
2. Evidencia a daňové priznanie: Prenajímateľ je povinný viesť daňovú evidenciu o príjmoch z prenájmu a súvisiacich daňových výdavkoch.
3. Zdaňovanie: Zdaňovaným príjmom prenajímateľa je nájomné, ktoré mu na základe písomnej zmluvy platí eseročka. Výdavky si prenajímateľ môže uplatniť iba skutočné, žiaden paušál.

Daňové výdavky prenajímateľa:

• Ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, môže si uplatniť všetky výdavky vrátane odpisov majetku, technického zhodnotenia, poistenia a dane z nehnuteľnosti.
• Ak nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, uplatní si iba bežné výdavky spojené s prevádzkou nehnuteľnosti (napr. energie, fond opráv, upratovanie).

Pre lepšiu dôkaznosť je ideálne prenajať len konkrétnu výmeru nehnuteľnosti, ktoré vie firma ako domácu pracovňu či sídlo firmy dokázať. Z príjmov z prenájmu je oslobodených 500 EUR ročne. Ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastnia manželia v bezpodielovom spoluvlastníctve, musia si príjmy a výdavky rozdeliť a podať 2 daňové priznania ako prenajímatelia. Ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastnia podieloví spoluvlastníci, musia uzavrieť nájomnú zmluvu s nájomcom obaja, registrovať sa a podávať daňové priznanie obaja.

Ďalšie dôležité aspekty:

• Opravy a rekonštrukcie nehnuteľnosti by mali ísť z prostriedkov a do nákladov prenajímateľa.
• Ak sa nehnuteľnosť používa na iný účel ako bývanie, na účely dane z nehnuteľnosti ide o nebytový priestor.
• Vzťah prenajímateľa a eseročky podlieha transferovému oceňovaniu.
• Platenie nájomného by malo byť pravidelné, každý mesiac, a nie expost.
• Pre jednoduchosť sa odporúča energie platiť priamo prenajímateľovi v cene nájomného.

Vlastné merače na energie

V prípade, ak má eseročka v byte alebo dome vlastnú výrobnú miestnosť či predajňu, vlastné merače na elektrickú energiu, teplo či vodu (a ich fakturácia na eseročku) jasne oddelia podnikateľské od nepodnikateľského a nie je potrebné riešiť komplikovaný prenájom. Na druhej strane sa takto do nákladov nedostanú iné sumy. V tomto prípade však ceny niektorých energií môžu byť násobne vyššie, ak sú faktúrované na sro, keďže pre právnické osoby sa používajú iné tarify.

Kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti eseročkou

Eseročka si nemusí nehnuteľnosť len prenajímať, ale ju môže aj celú kúpiť, prípadne vystavať vo vlastnej réžii. Pomerne veľkú investovanú sumu - prípadne jej časť - si môže uplatniť v daňových nákladoch vo forme odpisov. Je vhodné rozlišovať, či nehnuteľnosť bude slúžiť celá na podnikanie, alebo aj pre bývanie. V oboch prípadoch sa odporúča pre nehnuteľnosť zriadiť samostatnú sro, ktorá ju bude vlastniť. Ak je nehnuteľnosť pod samostatnou sro, tá ho prenajíma firme, ktorá v nej pôsobí, prípadne aj fyzickým osobám, ktoré v ňom bývajú. Tu treba zvážiť, aká časť plochy sa prenajíma pre podnikanie a aká časť pre bývanie. Ak väčšia časť plochy je pre podnikanie, nehnuteľnosť sa klasifikuje ako nebytový priestor. Ak väčšia časť plochy je pre bývanie, priestor sa klasifikuje ako bytový. Dôsledkom môžu byť ceny energií, daň z nehnuteľnosti, povinnosti týkajúce sa nebytových priestorov a pod. V prípade, ak sa jedná napr. o byt, je vhodné, aby sro, ktorá ho vlastní, mala nájomnú zmluvu s podnikateľským subjektom, ale aj s fyzickými osobami. Sro, ktorá nehnuteľnosť vlastní, si môže v nákladoch uplatniť okrem odpisov a energií mnoho ďalších nákladov. Na takúto nehnuteľnosť sa nevzťahuje oslobodenie pri predaji po 5 rokoch. Pri predaji sro zdaňuje zisk, ktorý je rozdielom medzi predajnou cenou a zostatkovou cenou nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Dôchodca a zamestnanie: Ako platiť odvody

Nájomné a DPH

Z hľadiska DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby. Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti môže byť oslobodený od dane. Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane.

Poistenie bytu ako daňový náklad

V kontexte vyššie uvedeného, platiteľ prenájmu si môže uplatniť poistenie bytu ako daňový náklad, ak sú splnené nasledovné podmienky:

• Priamy súvis s podnikaním: Poistenie sa vzťahuje na časť nehnuteľnosti, ktorá sa využíva na podnikanie.
• Preukázateľnosť: Podnikateľ musí vedieť preukázať, že poistenie bolo vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov.
• Primeranosť: Výška poistného musí byť primeraná rozsahu podnikania a hodnote majetku.
• Účtovná evidencia: Poistenie musí byť zaúčtované v účtovníctve v súlade s účtovnými predpismi alebo zaevidované v evidencii daňovníka.

Spôsoby uplatnenia poistenia bytu:

1. Pomerová časť: Ak sa na podnikanie využíva len časť bytu, uplatňuje sa len pomerová časť poistného, vypočítaná na základe výmery.
2. Priamy náklad s.r.o.: Ak je byt prenajatý s.r.o. od spoločníka, poistenie môže byť zahrnuté v nájomnom alebo platené priamo s.r.o., a následne uplatnené ako daňový náklad.
3. Nehnuteľnosť v obchodnom majetku: Ak je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, poistenie je daňovo uznateľným výdavkom.

Prečítajte si tiež: Výsluhový dôchodok a SZČO: Ako platiť odvody?

tags: #platiteľ #prenájmu #môže #dať #poistenie #bytu