Plnomocenstvo a konanie bez príkazu: Rozdiely a ich význam v právnej praxi

Právne vzťahy sú komplexné a vyžadujú si jasné pravidlá a postupy, aby sa predišlo nedorozumeniam a potenciálnym sporom. V kontexte zastupovania je dôležité rozlišovať medzi plnomocenstvom a konaním bez príkazu, pretože tieto dva koncepty majú odlišné právne dôsledky. Tento článok sa zameriava na objasnenie rozdielov medzi nimi, najmä v kontexte realitných transakcií a iných právnych úkonov.

Úvod do problematiky zastupovania

V právnom prostredí je bežné, že jedna osoba (splnomocniteľ) poveruje inú osobu (splnomocnenca), aby konala v jej mene. Toto poverenie sa realizuje prostredníctvom plnomocenstva, ktoré definuje rozsah práv a povinností splnomocnenca. Na druhej strane, konanie bez príkazu predstavuje situáciu, keď osoba koná v mene inej osoby bez jej predchádzajúceho súhlasu alebo poverenia.

Plnomocenstvo: Písomné poverenie na zastupovanie

Plnomocenstvo je právny úkon, ktorým splnomocniteľ udeľuje splnomocnencovi oprávnenie konať v jeho mene a na jeho účet. Je to vlastne doklad o tom, že vás niekto môže v určitých záležitostiach zastúpiť. Zákon nevyžaduje, aby bolo plnomocenstvo udelené vždy písomne, ale písomne sa zvyčajne udeľuje vtedy, ak konanie splnomocnenca ovplyvní rozsah vašich práv či povinností. Písomnú formu treba dodržať v nasledujúcich prípadoch:

1. Ak samotný úkon, pri ktorom potrebujete zastúpenie, má byť urobený písomne.
2. Ak je udeľované tzv. generálne plnomocenstvo - inými slovami plnomocenstvo, na základe ktorého splnomocnenec koná za zastúpeného vo všetkých záležitostiach.

Vyjadrenie rozsahu plnomocenstva písomnou formou je v každom prípade oveľa bezpečnejšie. Zabraňuje totiž vzniku pochybností o tom, k čomu všetkému vás môže splnomocnenec platne zaviazať a k čomu už naopak nie. Na vymedzení mantinelov pre splnomocnenca si dajte záležať. Ak splnomocnenec koná v medziach vymedzených v plnomocenstve, vznikajú tým práva a povinnosti priamo vám ako splnomocniteľovi.

Plnomocenstvo v realitných transakciách

V realitných obchodoch je plnomocenstvo bežným nástrojom, ktorý umožňuje realitným kanceláriám alebo iným osobám konať v mene klientov pri predaji, kúpe alebo prenájme nehnuteľností. Právny poriadok Slovenskej republiky rozoznáva sprostredkovateľskú zmluvu podľa ust. § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka, ako aj zmluvu o sprostredkovaní podľa ust. 642 a nasl. Obchodného zákonníka. Obe zmluvy (oba právne režimy) sa bežne uplatňujú v realitných obchodoch. Sprostredkovateľská zmluva podľa Občianskeho zákonníka je upravená výrazne stručnejšie ako obdobná zmluva v obchodnoprávnom režime. Avšak v ustanovení § 777 (druhá veta) Občianskeho zákonníka je výslovne uvedené, že: „Sprostredkovateľ je oprávnený za záujemcu konať alebo prijímať čokoľvek, len ak bol na to splnomocnený písomným plnomocenstvom.“ Obchodnoprávna úprava takúto výslovnú úpravu o plnej moci nemá, ale teória nám jasne odpovedá, že zmluva o sprostredkovaní sama o sebe neobsahuje plnomocenstvo.

Prečítajte si tiež: Komplexný pohľad na rozsudky, odstúpenie a plnomocenstvá

Realitné kancelárie teda uzatvárajú so svojimi klientmi sprostredkovateľské zmluvy, čo vyplýva aj z predmetu podnikania realitných kancelárií zapísaného v živnostenskom registri (t.j. z ich sprostredkovateľskej činnosti v oblasti predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností). Chcel by som však upozorniť na účel, resp. predmet takýchto zmlúv. Občianskoprávnou sprostredkovateľskou zmluvou sa realitná kancelária zaväzuje obstarať klientovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca (klient) sa zaväzuje realitnej kancelárií poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením realitnej kancelárie. Podobne, obchodnoprávnou zmluvou o sprostredkovaní sa realitná kancelária zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby klient mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou, a klient sa zaväzuje zaplatiť realitnej kancelárií odplatu (províziu). Ide o definície priamo z príslušných zákonov, pričom oba typy zmlúv smerujú k sprostredkovaniu uzatvorenia inej zmluvy medzi klientom a treťou osobou (v realitných obchodoch ide najmä o sprostredkovanie kúpnej zmluvy, prípadne nájomnej zmluvy).

Naopak, v týchto ustanoveniach zákonov nenájdeme nič o úschovách kúpnej ceny, ani o vypracovaní a navrhovaní zmlúv, ich pripomienkovaní, či o právnom a finančnom poradenstve, ani o príkaznej zmluve, a dokonca ani o rezervácií, či blokácií nehnuteľnosti. Zákon v tomto prípade ani neuvádza, že by sa realitné kancelárie mali / mohli zúčastňovať ako osobitná zmluvná strana na zmluve o budúcej zmluve (hoci zakázané to samozrejme nie je). Podnikanie realitných kancelárií by teda naozaj malo mať len sprostredkovateľský charakter - teda aktívna činnosť pri sprostredkovaní predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností. Na každú inú činnosť realitnej kancelárie vykonávanú pre klienta, ktorá ide nad rámec bežnej sprostredkovateľskej činnosti, potrebuje realitná kancelária od svojho klienta poverenie (napr. vo forme príkaznej zmluvy, ak ide o vykonávanie právnych úkonov) - a ak realitná kancelária pri takejto činnosti má prísť do styku s tretími osobami, tak sa potrebuje preukázať aj osobitnou písomnou plnou mocou.

Navyše, na niektoré špecifické činnosti by mali mať realitné kancelárie aj osobitný zápis v živnostenskom, či inom registri, ktorý by ich oprávňoval vykonávať takú inú doplnkovú činnosť pre svojich klientov. Bežnou praxou realitných kancelárií je, že v rámci svojich rezervačných zmlúv zaviažu kupujúceho (bez ohľadu na to, či je to ich klient, alebo ide o tretiu osobu), aby zaplatil preddavok na kúpnu cenu realitnej kancelárii. Zo zákona však nevyplýva priamo možnosť zastupovania klientov pri preberaní kúpnej ceny (ani jej časti) realitnou kanceláriou - ak to v sprostredkovateľskej zmluve, alebo v trojstrannej rezervačnej zmluve, či zmluve o budúcej zmluve nie je výslovne uvedené.

Teda realitná kancelária so svojim klientom môže uzatvoriť sprostredkovateľskú zmluvu, v ktorej, ako osobitný bod, bude aj udelenie plnej moci pre realitnú kanceláriu na určité úkony - teda napríklad aj na prevzatie preddavku na kúpnu cenu od kupujúceho. Aj keď takýto spôsob udelenia plnej moci v sprostredkovateľskej zmluve nie je ideálnym riešením, ale predsa je to lepšie, ako nemať nič. Ak je totiž takáto plná moc, alebo oprávnenie obsiahnuté len v sprostredkovateľskej zmluve, tak realitná kancelária by sa musela preukazovať tretej strane práve touto sprostredkovateľskou zmluvou - to však nie je žiaduce, keďže v sprostredkovateľskej zmluve sa rieši vnútorný právny vzťah medzi realitnou kanceláriou a jej klientom a môžu v nej byť obsiahnuté citlivé údaje.

V praxi som sa ani raz nestretol, že by realitné kancelárie dodržiavali túto povinnosť a preukazovali sa tretej strane sprostredkovateľskou zmluvou (v ktorej by bolo obsiahnuté ustanovenie o plnej moci), prípadne samostatnou písomnou plnou mocou. Často to však realitné kancelárie riešia iným spôsobom (podľa mňa tiež prípustným, aj keď menej prehľadným). Ako zmluvná strana sa totiž realitné kancelárie zúčastňujú na hybridných rezervačných zmluvách, ktoré majú prvky zmluvy o budúcej zmluvy, a ktorých účelom je aj rezervácia / blokácia nehnuteľnosti. Priamo v takýchto zmluvách je potom vyjadrené nielen oprávnenie realitných kancelárií na preberanie, či úschovu preddavku na kúpnu cenu, ale aj výslovný súhlas ostatných zmluvných strán s takýmto osobitným postupom, ktorý má nahrádzať ust. § 777 Občianskeho zákonníka o udelení písomnej plnej moci.

Prečítajte si tiež: Podpis a vzory substitúcie plnomocenstva

Za predpokladu, že predávajúci je klientom realitnej kancelárie, a že realitná kancelária prevzala preddavok na kúpnu cenu od kupujúceho - tak predávajúcemu následne vznikne nárok na vyplatenie tohto preddavku na kúpnu cenu od realitnej kancelárie a realitnej kancelárii vznikne nárok na vyplatenie provízie za sprostredkovanú kúpnu zmluvu od predávajúceho. Samotné započítanie odmeny (provízie) potom prebieha na záklde ust. § 580 Občianskeho zákonníka. Udelenie plnej moci má veľký význam pri uplatňovaní vzájomných nárokov zmluvných strán. Ak totiž realitná kancelária koná za svojho klienta na základe plnej moci, tak z právneho hľadiska sa to chápe tak, ako keby priamo konal klient realitnej kancelárie. Napríklad, ak realitná kancelária preberie od kupujúceho prvú časť kúpnej ceny na základe plnej moci udelenej od predávajúceho (klienta), má sa za to, že túto prvú časť kúpnej ceny prevzal akoby sám predávajúci.

V prípade, že bude kupujúci z určitého dôvodu následne požadovať vrátenie zaplatenej prvej časti kúpnej ceny späť, tak sa kupujúci musí obrátiť so svojim nárokom na predávajúceho a nie na realitnú kanceláriu. Pokiaľ však realitná kancelária plnú moc od predávajúceho (klienta) nemala, alebo sa ňou nepreukázala kupujúcemu, tak by si kupujúci mal uplatňovať svoj nárok od realitnej kancelárie a nie od predávajúceho. Samozrejme, že k jednotlivým prípadom treba pristupovať individuálne a treba zhodnotiť, či ide o náhradu škody (§ 415 a nasl. OZ), alebo či prišlo k bezdôvodnému obohateniu (§ 451 a nasl. OZ), alebo išlo o konanie bez príkazu (§ 742 a nasl. OZ), alebo prišlo k riadnemu a včasnému plneniu zmluvy, atď. A taktiež závisí od konkrétnej zmluvnej úpravy, na základe ktorej prišlo k prevzatiu takého rezervačného poplatku. Ak teda realitná kancelária prevezme peniaze od kupujúceho, pričom tieto peniaze majú byť použité na kúpnu cenu, tak nejde o nič iné, ako o situáciu uvedenú v spomínanom § 777 OZ, keď realitná kancelária koná resp. niečo prijíma za svojho klienta (záujemcu), pričom zákon prikazuje, aby sa tak stalo na základe písomnej plnej moci (a nie na základe úschovy, rezervačnej zmluvy a pod.).

Odlišný postup je síce v súlade so zásadou zmluvnej voľnosti, avšak na zúčastnené strany sa tak kladú vyššie nároky na precíznu zmluvnú úpravu ich vzájomných právnych vzťahov. Ako som naznačil vyššie, tak písomnou plnou mocou by sa realitné kancelárie mali preukazovať aj v iných prípadoch, ako len pri preberaní kúpnej ceny - napríklad pri objednávaní právnych služieb, či predkladaní návrhu (kúpnej) zmluvy druhej zmluvnej strane, resp. vo všetkých prípadoch keď má realitná kancelária, ako sprostredkovateľ, za klienta čokoľvek konať alebo prijímať. Samozrejme si uvedomujem, že potreby klientov na realitnom trhu nie sú obmedzené len na strohé sprostredkovanie kúpnej zmluvy, ale že klienti očakávajú aj kompletný poradenský, či právny servis.

Zo strany realitných kancelárií pokladám za nevhodný aj ich bežný postup, ak realitná kancelária v rámci sprostredkovateľskej činnosti predkladá zmluvným stranám „návrh“ kúpnej zmluvy. Treba si uvedomiť, že „návrh“ kúpnej zmluvy by sa mal posudzovať v zmysle ust. § 43 a nasl. Občianskeho zákonníka, teda v procese predkladania návrhu na uzavretie zmluvy, protinávrhu a akceptácie návrhu. Zjednodušene povedané, ide o proces dohodovania si zmluvy medzi zmluvnými stranami. Takéto úkony však môžu robiť výlučne len zmluvné strany (predávajúci a kupujúci) a nie realitná kancelária bez plnej moci, ktorá ani nie je účastníkom takej kúpnej zmluvy. Pre prax je akceptovateľné, ak realitná kancelária predloží zmluvným stranám iba vyplnený „vzor“ kúpnej zmluvy, ktorý si už zmluvné strany môžu sami pripomienkovať. V prípade, že realitná kancelária chce v mene svojho klienta predložiť návrh kúpnej zmluvy druhej zmluvnej strane, tak by na to mala byť písomne splnomocnená, alebo aspoň poverená v rezervačnej zmluve, či v zmluve o budúcej zmluve.

Niektoré realitné kancelárie postupujú tak, že nepreberajú prvú časť kúpnej ceny od kupujúceho ako preddavok, ale tento úkon nazývajú úschovou prvej časti kúpnej ceny a podriaďujú to právnej úprave osobitnej zmluvy o úschove. Alternatívnym riešením je, keď realitná kancelária so zmluvnými stranami uzavrie trojstrannú rezervačnú zmluvu (alebo trojstrannú zmluvu o budúcej zmluve), do ktorej zahrnie aj prvky príkaznej zmluvy. Ide o osobitnú zmluvu, na základe ktorej sa realitná kancelária zaväzuje, že pre príkazcu (v tomto prípade príkazcov - predávajúceho aj kupujúceho) obstará nejakú vec alebo vykoná inú činnosť. Predmetom takého príkazu alebo činnosti môže byť uskutočňovanie práve tých aktivít, ktoré idú nad rámec sprostredkovateľskej činnosti. Takéto riešenie sa totiž najviac približuje zaužívanej praxi v realitnej oblasti. Napriek tomu si myslím, že ak platná právna úprava priamo pri sprostredkovateľskej zmluve uvádza povinnosť mať na takéto prípady písomnú plnú moc, nemali by to zmluvné strany obchádzať zvádzaním iných právnych konštrukcií. Zakázané to však samozrejme nie je.

Prečítajte si tiež: Komplexný pohľad na plnomocenstvá v trestnom práve

Je však nutné upozorniť, že ak sa na základe prvkov príkaznej zmluvy obsiahnutých v rezervačnej zmluve (resp. v zmluve o budúcej zmluve) zaviaže realitná kancelária vykonávať činnosť pre predávajúceho aj kupujúceho (t.j. Plná moc je vo svojej podstate určená práve tretím stranám - teda na základe písomnej plnej moci sa realitná kancelária preukazuje tretím stranám, že môže preberať za svojho klienta preddavky na kúpnu cenu, alebo že môže predložiť návrh kúpnej zmluvy, konať v katastrálnom konaní a pod. Aj z tohto pohľadu sa teda javí, že vystavenie osobitnej písomnej plnej moci pre realitnú kanceláriu s presným vymedzením právomocí, je najprijateľnejšie - aby sa realitná kancelária vyhla tomu, že sa bude musieť namiesto plnej moci preukazovať tretím stranám rezervačnou zmluvou, či sprostredkovateľskou zmluvou.

Rozsah plnomocenstva a jeho obmedzenia

Rozsah plnomocenstva je kľúčový, pretože definuje, aké právne úkony môže splnomocnenec vykonávať v mene splnomocniteľa. Je potrebné naformulovať rozsah splnomocnenia tak, aby z neho bolo zrejmé, za akým účelom sa udeľuje. Ak splnomocnenec koná v medziach vymedzených v plnomocenstve, vznikajú tým práva a povinnosti priamo splnomocniteľovi. Pokiaľ mu osobitne udelíte akékoľvek obmedzujúce pokyny, ktoré však z plnomocenstva predloženého 3. osobe nevyplývajú, nebudú mať na právne účinky jeho konania vplyv. Výnimkou je len situácia, v ktorej 3. osoba (napr. zmluvný partner) o týchto pokynoch vie.

Príklad: Predávajúci splnomocní príbuzného na uzavretie kúpnej zmluvy na predaj automobilu, pričom v plnomocenstve nie je špecifikovaná kúpna cena. Len ústne sa s ním dohodne, že automobil nesmie byť predaný za menej ako 10 000 eur. Splnomocnenec však bez jeho dodatočného súhlasu podpíše zmluvu, podľa ktorej sa kúpna cena dojednáva iba v sume 9 000 eur. Ak kupujúci už predtým preukázateľne nevedel, že predávajúci nechcel predať auto za cenu nižšiu ako 10 000 eur, bude kúpna zmluva platná. Za konanie v rozpore s vašimi inštrukciami síce môžete od splnomocnenca žiadať náhradu škody, ich udelenie ale musíte spoľahlivo preukázať. Ak ste ich dali len ústne, môže to byť problém.

Zánik plnomocenstva

Pokiaľ už nechcete, aby vás splnomocnenec zastupoval, mali by ste plnomocenstvo odvolať. Urobte tak písomne a ideálne si buď nechajte prevzatie odvolania plnomocenstva od vášho zástupcu podpísať alebo mu ho doručte doporučenou zásielkou s doručenkou. Ešte dôležitejšie je oznámiť odvolanie plnomocenstva osobe, ktorá so splnomocnencom vo vašej záležitosti rokovala. Až po tomto oznámení sa voči nej totiž môžete dovolávať toho, že mohla vedieť o zániku oprávnenia splnomocniteľa konať vo vašom mene.

Plnomocenstvo zaniká:

• Vykonaním úkonu, na ktorý bolo obmedzené.
• Ak ho splnomocniteľ odvolal.
• Ak ho vypovedal splnomocnenec.
• Ak splnomocnenec zomrie.
• Smrťou splnomocniteľa, ak z jeho obsahu nevyplýva niečo iné.
• Zánikom právnickej osoby, ktorá je splnomocnencom alebo splnomocniteľom, zaniká plnomocenstvo len vtedy, ak jej práva a záväzky neprechádzajú na inú osobu.
• Splnomocniteľ sa nemôže platne vzdať práva plnomocenstvo kedykoľvek odvolať.
• Dokiaľ odvolanie plnomocenstva nie je splnomocnencovi známe, majú jeho právne úkony účinky, ako keby plnomocenstvo ešte trvalo. Na toto ustanovenie sa však nemôže odvolávať ten, kto o odvolaní plnomocenstva vedel alebo musel vedieť.
• Ak splnomocniteľ oznámil inej osobe, že udelil plnomocenstvo splnomocnencovi na určité úkony, môže sa voči nemu dovolávať odvolania plnomocenstva, len ak jej toto odvolanie oznámil pred konaním splnomocnenca, alebo keď táto osoba v čase konania splnomocnenca o tomto odvolaní vedela.
• Ak splnomocniteľ zomrie alebo ak splnomocnenec vypovie plnomocenstvo, je splnomocnenec povinný urobiť ešte všetko, čo neznesie odklad, aby splnomocniteľ alebo jeho právny nástupca neutrpel ujmu na svojich právach.

Konanie bez príkazu: Zásah do cudzích záležitostí

Konanie bez príkazu je situácia, keď niekto zasahuje do cudzích záležitostí bez toho, aby bol na to oprávnený. Podľa § 742 Občianskeho zákonníka, ak niekto koná v záujme iného bez toho, aby bol na to povinný, a vec neznesie odkladu, je povinný konať tak, aby ten, v koho záujme koná, neutrpel škodu.

Práva a povinnosti pri konaní bez príkazu

Osoba, ktorá koná bez príkazu, má právo na náhradu účelne vynaložených nákladov a škody, ktorá jej vznikla v súvislosti s týmto konaním. Na druhej strane, je povinná informovať osobu, v ktorej záujme konala, o svojom konaní a vydať jej všetko, čo získala v súvislosti s týmto konaním.

Dôsledky konania bez príkazu

Konanie bez príkazu môže mať rôzne právne dôsledky v závislosti od konkrétnych okolností prípadu. Ak osoba konala v dobrej viere a v záujme inej osoby, môže mať nárok na náhradu nákladov a škody. Ak však konala v zlej viere alebo spôsobila škodu, môže byť povinná ju nahradiť.

Rozdiely medzi plnomocenstvom a konaním bez príkazu

Hlavný rozdiel medzi plnomocenstvom a konaním bez príkazu spočíva v tom, že plnomocenstvo je založené na predchádzajúcom súhlase a poverení splnomocniteľa, zatiaľ čo konanie bez príkazu je zásah do cudzích záležitostí bez tohto súhlasu. Plnomocenstvo definuje rozsah práv a povinností splnomocnenca, zatiaľ čo pri konaní bez príkazu je rozsah konania obmedzený len na to, čo je nevyhnutné na odvrátenie škody.

tags: #plnomocenstvo #a #konanie #bez #príkazu #rozdiel