Podielové Spoluvlastníctvo, Príjem z Predaja Nehnuteľnosti a Daňové Aspekty

Predaj nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve je komplexná téma, ktorá si vyžaduje dôkladné pochopenie daňových a právnych aspektov. Realitný trh s nehnuteľnosťami je dynamický, a preto je dôležité mať aktuálne informácie o zdanení príjmov z predaja nehnuteľností. Tento článok sa zameriava na zdanenie príjmu z predaja nehnuteľnosti v kontexte podielového spoluvlastníctva, pričom zohľadňuje rôzne situácie, ako je nadobudnutie nehnuteľnosti dedením, darovaním alebo kúpou, a analyzuje možnosti oslobodenia od dane.

Všeobecné Princípy Zdaňovania Príjmov z Predaja Nehnuteľností

Podľa zákona o dani z príjmov, príjem z predaja nehnuteľností patrí medzi ostatné príjmy fyzických osôb, konkrétne príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností (§ 8 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z.z.). Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľností sa riadi zákonom o dani z príjmov. Tieto príjmy sa zahŕňajú do základu dane a je potrebné ich uviesť v daňovom priznaní. Príjem z predaja nehnuteľnosti môže byť za určitých okolností zdanený sadzbou až 25 %, pričom podlieha aj zdravotným odvodom vo výške 15 % z vymeriavacieho základu. Na druhej strane zákon stanovuje podmienky, za ktorých je možné tento príjem oslobodiť od dane.

Oslobodenie od Dane

Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov (ZDP) je od dane z príjmov fyzickej osoby oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa § 9 ods. 1 písm. b) ZDP.

Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane po uplynutí 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti alebo jej vyradenia z obchodného majetku. Toto oslobodenie sa netýka príjmu, ktorý plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzatvorenej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku. Splnenie podmienok pre oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľností sa u predávajúceho posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr.

U daňovníka, ktorý nadobudol nehnuteľnosť podľa osobitných predpisov, napr. v rámci tzv. reštitučných zákonov, zákona o súdnej rehabilitácii, zákona o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd a pod. by bol príjem z predaja tejto nehnuteľnosti automaticky oslobodený od dane z príjmov za podmienky, že príjem naozaj plynie daňovníkovi, t. j. oprávnenej osobe. Na účely oslobodenia od dane v danom prípade nie je rozhodujúce ako dlho predávajúci nehnuteľnosť vlastnil a nie je ani podstatné, či bola predávaná nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku.

Prečítajte si tiež: Rozvod a podielové spoluvlastníctvo

Výdavky Spojené s Predajom Nehnuteľnosti

Podľa zákona o dani z príjmov sa do základu dane (čiastkového základu dane) zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené len na dosiahnutie takéhoto príjmu. Ak má daňovník doklady ku kúpe predanej nehnuteľnosti, tie si môže uviesť ako výdavky a ponížiť si tak základ dane. Do výdavkov si daňovník započíta kúpnu cenu, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol, zväčša uvedenej v kúpnej zmluve alebo ak sa vychádzalo zo znaleckého posudku, tak cenu zo znaleckého posudku. Okrem týchto základných výdavkov, si daňovník môže uplatniť výdavky na úpravy nehnuteľnosti, na prerábku, rekonštrukciu, t. j. výdavky, ktorými technicky zhodnotil nehnuteľnosť. Taktiež si do výdavkov môže zahrnúť výdavky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti, ako napr. poplatok zaplatený realitnej kancelárii za sprostredkovanie predaja, poplatok za spracovanie kúpnej zmluvy, správne poplatky zaplatené za prevod vlastníctva nehnuteľnosti a pod.

V prípade zdanenia, resp. oslobodenia príjmov z predaja zdedenej nehnuteľnosti je potrebné rozlišovať medzi predajom nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo dedením v nepriamom rade (inými osobami). O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci). Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v priamom rade daňovníkom alebo niektorým z manželom sa uplatní, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa. Tzn. V prípade príjmu z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v nepriamom rade, napr. po bratovi, tete alebo ujovi sa oslobodenie príjmu z predaja posudzuje až po uplynutí 5 rokov odo dňa, kedy nadobudol túto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič. V takomto prípade, na rozdiel od dedenia v priamom rade, neposudzujeme moment nadobudnutia u poručiteľa, ale naopak, moment nadobudnutia u dediča.

Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31. 12. 2015, výdavkom je cena v čase darovania - tzv. reprodukčná obstarávacia cena - určená napr. znaleckým posudkom k času darovania, resp. ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania.

Špecifiká Podielového Spoluvlastníctva

Predávaná nehnuteľnosť môže byť v podielovom spoluvlastníctve dvoch alebo aj viacerých daňovníkov. Ak sa jedná o takýto prípad, potom sa spoločne dosiahnuté príjmy z jej predaja a spoločne vynaložené výdavky zahŕňajú do základu dane jednotlivých podielových spoluvlastníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov. Môže však dôjsť aj k situácii, že je právnym predpisom ustanovený alebo spoluvlastníkmi dohodnutý iný podiel napr. Podieloví spoluvlastníci nehnuteľnosti si nemôžu pri zdanení príjmov z predaja nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov určiť iný podiel na týchto príjmoch, ako je podiel určený podľa ich spoluvlastníckeho podielu (za predpokladu, že nie je podľa Občianskeho zákonníka ustanovený iný podiel).

Príklady Zdaňovania v Podielovom Spoluvlastníctve

Príklad 1: Dvaja daňovníci zdedili v októbri 2016 po otcovi trojizbový byt, každý z nich rovným dielom. V čase nadobudnutia bytu do ich vlastníctva predstavovala cena bytu podľa znaleckého posudku 44 000 eur. Otec (poručiteľ) vlastnil byt od decembra 2015. V roku 2019 daňovníci byt predali za 60 000 eur. Vzhľadom na to, že u oboch spoluvlastníkov nie sú splnené podmienky na oslobodenie príjmu od dane, lebo k predaju došlo do piatich rokov od nadobudnutia bytu poručiteľom (doba vlastníctva dediča + doba vlastníctva poručiteľa nebola dlhšia ako 5 rokov), príjem z predaja bytu v podielovom spoluvlastníctve sa považuje za zdaniteľný príjem. V súlade s ustanovením § 10 ods.

Prečítajte si tiež: Spoločná cesta vlastníctva

Príklad 2: Dvaja daňovníci (bratia) zdedili v júni 2021 po strýkovi trojizbový byt, každý z nich rovným dielom. V čase nadobudnutia bytu do ich vlastníctva predstavovala cena bytu určená v osvedčení o dedičstve 150 000 eur. Strýko (poručiteľ) vlastnil byt od mája 2010. V januári 2025 daňovníci byt predali za 160 000 eur. Nakoľko ide o príjem z predaja bytu, ktorý bol v podielovom spoluvlastníctve, každý z daňovníkov si vysporiada svoju daňovú povinnosť v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 sám za seba. Každý z nich do základu dane (čiastkového základu dane) zahrnie príjmy a výdavky vo výške zodpovedajúcej jeho spoluvlastníckemu podielu, t. j.

Osobitné Situácie

Predaj Rozostavanej Stavby

Jedným zo špecifických prípadov v danej téme je predaj rozostavanej stavby. V uvedenom prípade platí pravidlo, že sa na daňové účely posudzujú samostatne rozostavaná stavba a samostatne pozemok, a to aj v takom prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena uvedená úhrnnou sumou, t. j. nie je samostatne vyčíslená suma stavby a samostatne pozemku. Ak sa teda predáva pozemok, na ktorom je umiestnená stavba, je potrebné posudzovať splnenie podmienok na účely oslobodenia príjmov podľa zákona o dani z príjmov samostatne za pozemok a samostatne za stavbu (uvedené platí aj vtedy, ak ide o predaj pozemku, na ktorom je umiestnená rozostavaná stavba).

Príjem z predaja takejto rozostavanej stavby zapísanej na liste vlastníctva (ak nie je splnená podmienka oslobodenia príjmu) sa zaraďuje medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. V prípade, že rozostavaná stavba nie je evidovaná/zapísaná v katastri, nie je možné uplatňovať ustanovenia týkajúce sa oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľnosti, nakoľko samotný predaj sa neposudzuje ako predaj nehnuteľnosti. V takomto prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka a ako taký sa zaraďuje medzi ostatné príjmy, ktorý sa v daňovom priznaní k dani z príjmov uvádza v VIII. oddiele ako iné príjmy.

Zámena Nehnuteľností

Ďalšou špecifickou oblasťou v danej téme je posúdenie zdanenia/oslobodenia príjmov dosiahnutých zámenou nehnuteľností. Ak dochádza k zámene nehnuteľností a ak nejde o nehnuteľnosti zahrnuté do obchodného majetku, pričom nie je splnená podmienka oslobodenia, vtedy pri zámene nehnuteľnosti za nehnuteľnosť dochádza k prevodu vlastníctva nehnuteľnosti a príjem - či už peňažný, ako aj nepeňažný príjem- získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do základu dane sa opäť zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie.

Daňové Povinnosti a Zdravotné Odvody

Vo vyššie uvedených prípadoch, pokiaľ príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane z príjmov, zdaňujú ho fyzické osoby prostredníctvom daňového priznania, pričom príjem sa zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Ak sú výdavky vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada, tzn. stratu z predaja nehnuteľnosti na daňové účely nie je možné vykázať.

Prečítajte si tiež: Zateplenie a spoluvlastnícke práva

Veľmi často sa stretávame s otázkou, či vysporiadaním dane a to podaním daňového a úhradou dane sú všetky povinnosti vysporiadané. Z pohľadu daní z príjmov je povinnosť vysporiadaná, avšak príjem z predaja nehnuteľnosti zahrnutý v ostatných príjmoch podlieha odvodu do zdravotného poistenia. Následne na základe údajov z daňového priznania, ktoré FS postúpi zdravotnej poisťovni, táto vykoná ročné zúčtovanie zdravotného poistenia a daňovníkovi vzniká povinnosť vyrovnať nedoplatok z ročného zúčtovania ZP.

Príjmy, ktoré nie sú oslobodené od dane, podliehajú daňovému zdaneniu podľa špecifických sadzieb určených zákonom o dani z príjmov. Ak základ dane daňovníka nepresiahne sumu 48 441,43 EUR (pre rok 2024 od 01.07.2024), použije sa sadzba 19 %. Suma, ktorá prevýši túto vymedzenú hranicu je zdanená v sadzbe 25%. Okrem uvedeného daňového zaťaženia podlieha príjem z predaja nehnuteľnosti aj zdravotnému odvodu, vo výške 15 % z vymeriavacieho základu. Tieto odvody vyčísli zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia po podaní daňového priznania.

Špecifické Prípady Nadobudnutia Nehnuteľnosti

Dedenie v Priamom a Nepriamom Rade

Pri dedení nehnuteľnosti v priamom rade a následnom predaji tejto nehnuteľnosti môže nastať daňová povinnosť, ktorú je potrebné zvážiť. Táto daň sa vypočíta ako rozdiel medzi cenou stanovenou v uznesení o dedičstve a predajnou cenou nehnuteľnosti, pričom sadzba dane je stanovená na 33% (19% je daň a 14% sa odvádza do zdravotnej poisťovni). Pri dedení po poručiteľovi v priamom rade, ako je napríklad otec, matka alebo starý otec, je dôležité poznamenať, že do doby vlastníctva sa započítava aj vlastníctvo samotného poručiteľa. To znamená, že ak napríklad starý otec vlastnil nehnuteľnosť po dobu 5 rokov a viac, jeho syn, ako právny nástupca, môže túto nehnuteľnosť predať bez povinnosti platiť daň z rozdielu cien.

Darovanie

Pri predaji darovanej nehnuteľnosti, ktorá nie je oslobodená od dane, sa na určenie výdavkov postupuje podľa § 8 ods. 5 písm. b) zákona o dani z príjmov. Ak by bol v čase darovania príjem z predaja nehnuteľnosti pre darcu oslobodený od dane podľa § 9, daňovým výdavkom je hodnota určená súdnym znalcom podľa zákona o znalcoch a tlmočníkoch platná v čase darovania. Darovanie a následný predaj nie je z hľadiska dane z príjmov ničím výnimočný. Čo znamená, že darovanú nehnuteľnosť môžete predať prakticky kedykoľvek, ale v prípade, ak ju predáte do 5 rokov od jej nadobudnutia do vlastníctva, ste povinní platiť daň.

Bezpodielové Spoluvlastníctvo Manželov (BSM)

Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá je súčasťou BSM, sa príjem zahrňuje do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak. V tom istom pomere ako si manželia rozdelia príjmy sa zahŕňajú do základu dane aj výdavky vynaložené na ich dosiahnutie. Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov vzniká automaticky uzatvorením manželstva. Je možné ho upraviť notársky overenou dohodou, ale nemôžete sa mu úplne vyhnúť. Do bezpodielového spoluvlastníctva patrí všetko, čo jeden z manželov nadobudne za trvania manželstva, okrem niektorých výnimiek, ako je darovanie, dedenie alebo získanie nehnuteľnosti pred manželstvom.

Predaj Časti Pozemku v Podielovom Spoluvlastníctve

Ak chcete kúpiť časť pozemku, ktorý je vo vlastníctve viacerých osôb, a nechcete byť v podielovom spoluvlastníctve s ostatnými, je potrebné predmetné časti pozemku právne oddeliť, čo môže vyžadovať rozdelenie pozemku a následné nové vyčlenenie pozemkov v katastri nehnuteľností. Takýto proces musí byť zapísaný do katastra príslušným katastrálnym odborom a zahŕňa aj geometrický plán, ktorý vypracuje geodet.

tags: #podielové #spoluvlastníctvo #príjem #z #predaja #nehnuteľnosti