Podielové Spoluvlastníctvo: Dohoda, Súdne Rozhodnutie a Splnomocnenie

Podielové spoluvlastníctvo je stav, kedy dve alebo viaceré osoby vlastnia jednu a tú istú vec. Táto situácia, upravená v § 137 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, nemusí byť vždy vyhovujúca a preto zákon umožňuje podielovým spoluvlastníkom toto spoluvlastníctvo zrušiť. Tento článok sa zameriava na spôsoby zrušenia podielového spoluvlastníctva, vrátane dohody spoluvlastníkov a rozhodnutia súdu, ako aj na problematiku splnomocnenia v kontexte hlasovania vlastníkov v bytovom dome.

Čo je podielové spoluvlastníctvo?

Podielové spoluvlastníctvo definuje situáciu, v ktorej je vec vo vlastníctve viacerých osôb, pričom každá z nich má na veci určitý podiel. Podiel vyjadruje v zmysle § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Pokiaľ právny predpis alebo dohoda účastníkov nestanoví niečo iné, platí, že podiely všetkých spoluvlastníkov na spoločnej veci sú rovnaké.

Spoluvlastnícky podiel nepredstavuje reálny podiel na veci, ale mieru toho, ako sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach. Túto situáciu by nezmenilo ani keby sa spoluvlastníci dohodli na tom, kto bude ktorú časť spoločnej veci užívať. Napríklad, ak majú dve osoby v spoluvlastníctve pozemok a každý z nich má podiel vo výmere ½, nezakladá to nárok na konkrétnu polovicu pozemku.

Zánik podielového spoluvlastníctva

Podielové spoluvlastníctvo môže zaniknúť rôznymi spôsobmi, ako napríklad:

• Prevodom spoločnej veci spoluvlastníkmi na inú osobu (kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou). Uzatvorením takejto zmluvy by podielové spoluvlastníctvo zaniklo a vec by nadobudol nový vlastník do výlučného vlastníctva. Nie je však vylúčené, aby spoluvlastníci uzatvorili dohodu, na základe ktorej nadobudnú vec iné osoby znova do podielového spoluvlastníctva.
• Zničením veci.
• Uzatvorením dohody o zrušení podielového spoluvlastníctva.
• Zrušením podielového spoluvlastníctva súdom.

Dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva

Občiansky zákonník preferuje uzatvorenie dohody medzi spoluvlastníkmi. S uzatvorením dohody o zrušení podielového spoluvlastníctva musia súhlasiť všetci spoluvlastníci danej veci. Keďže podielové spoluvlastníctvo sa touto dohodou ruší, musí sa dohoda týkať všetkých podielov na spoločnej veci a uzatvoriť ju musia všetci spoluvlastníci.

Prečítajte si tiež: Rozvod a podielové spoluvlastníctvo

Dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní musí spĺňať všeobecné podmienky kladené na právne úkony v zmysle § 34 a nasl. Občianskeho zákonníka. Pri nehnuteľnostiach musí mať dohoda písomnú formu a podielové spoluvlastníctvo k nehnuteľnosti zaniká až vkladom do katastra nehnuteľností. Preto dohoda musí spĺňať aj náležitosti podľa § 42 a nasl. zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.

Ak by sa dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva týkala bytu alebo nebytového priestoru, dohoda musí spĺňať aj náležitosti podľa § 5 ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Súčasne, ako príloha k zmluve musí byť potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva o tom, že na byte / nebytovom priestore neviaznu žiadne nedoplatky, v zmysle § 5 ods. 2 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Práva k nehnuteľnostiam zapíše príslušný okresný úrad, katastrálny odbor na základe návrhu.

Možnosti vyporiadania v dohode

V prípade uzavretia dohody o zrušení podielového spoluvlastníctva prichádza do úvahy niekoľko možností vyporiadania (s možnosťou určitých modifikácii):

• Reálne rozdelenie veci.
• Pripadnutie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, ktorí vyplatia ostatných spoluvlastníkov.
• Predaj celej veci a rozdelenie výťažku medzi spoluvlastníkov.

Písomná forma dohody

Pri ostatných veciach dohoda nemusí mať písomnú formu, avšak z hľadiska právnej istoty a prípadnej budúcej potreby ochrany práv sa jej uzatvorenie v písomnej podobe odporúča. Ak dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní nemá písomnú podobu, každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným spoluvlastníkom na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali. Túto povinnosť po vyporiadaní stanovuje § 141 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

Prečítajte si tiež: Spoločná cesta vlastníctva

Zrušenie podielového spoluvlastníctva rozhodnutím súdu

Ak nedôjde k dohode medzi spoluvlastníkmi, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Súd pri rozhodovaní prihliada na veľkosť podielov spoluvlastníkov a na účelné využitie veci.

V zmysle § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.

Rozhodnutie súdu prichádza do úvahy v prípade, ak nie je možné vec rozdeliť, a súčasne ani žiadny zo spoluvlastníkov vec nechce. Ak súd nariadi predaj veci a rozdelenie výťažku, takéto právoplatné rozhodnutie je exekučným titulom.

Hľadiská zohľadňované súdom

K skutočnostiam zohľadňovaných súdom pri rozhodovaní o návrhu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva patrí okrem zákonom vyslovene uložených hľadísk vždy aj komplexne celý súbor relevantných skutočností v danom prípade.

V zmysle Uznesenia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 28. septembra 2011 sp. zn. 6 Cdo 170/2010, v konaní o návrhu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súd pri úvahe, komu zo spoluvlastníkov prikáže vec za primeranú náhradu, neberie na zreteľ samostatne iba niektoré z hľadísk výslovne uvedených v § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ale všetky tieto hľadiská hodnotí v ich vzájomnej súvislosti.

Prečítajte si tiež: Zateplenie a spoluvlastnícke práva

Obmedzenia pri poľnohospodárskych a lesných pozemkoch

Ak je predmetom podielového spoluvlastníctva poľnohospodársky alebo lesný pozemok, na novo vzniknuté spoluvlastnícke podiely nemôže rozhodnutím súdu pripadnúť výmera nižšia než 2 000 m2 u poľnohospodárskeho pozemku, a výmera nižšia ako 5 000 m2 u lesných pozemkov, v súlade so zákonom č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov.

V zmysle Rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 20. júla 2007, sp. zn. 3 Cdo 85/2007, podielové spoluvlastníctvo, predmetom ktorého je poľnohospodársky pozemok nachádzajúci sa mimo zastavaného územia obce, nemožno zrušiť a vyporiadať prikázaním celej nehnuteľnosti do (nového) spoluvlastníctva, pokiaľ na novovzniknuté spoluvlastnícke podiely pripadne výmera nižšia než 2 000 m2 (u poľnohospodárskeho pozemku).

Dôvody hodné osobitného zreteľa

V prípade, ak existujú dôvody hodné osobitného zreteľa, súd nemusí návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctve vyhovieť. Zákon dôvody hodné osobitného zreteľa nešpecifikuje, a preto súd bude tieto dôvody posudzovať v každom prípade osobitne podľa individuálnych okolností prípadu.

Špecifické prípady zrušenia podielového spoluvlastníctva

Spoluvlastníctvo bytov a nebytových priestorov

Ustanovenia Občianskeho zákonníka o zrušení podielového spoluvlastníctva nie je možné použiť na spoluvlastníctvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov k spoločným častiam bytového domu, spoločným zariadeniam bytového domu, príslušenstvu a pozemku, v zmysle § 13 ods. 2 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Pozemkové spoločenstvá a pozemky

Osobitnú úpravu obsahuje aj zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov. Súčasne, obmedzenia a osobitné podmienky vo vzťahu k zrušeniu podielového spoluvlastníctva k lesným pozemkom, poľnohospodárskym pozemkom a k ďalším zákonom vymedzeným pozemkom upravuje aj zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov.

Najmä, v zmysle § 23 ods. 1 cit. zákona: Ak tento zákon neustanovuje inak, nemôže na základe právneho úkonu alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva alebo rozhodnutia o dedičstve vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov uvedených v § 21 ods. 1 písm. a) až c) pozemok, ktorého výmera je menšia ako 3 000 m2, alebo pozemok, ktorý nemá prístup k verejnej ceste.

Pozemky s neznámymi vlastníkmi

Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva býva zvyčajne zdĺhavý proces. Existujú však aj prípady, v ktorých ostatných spoluvlastníkov ani nemožno kontaktovať. Z listu vlastníctva totiž nevyplývajú také údaje, ktoré by umožnili spoľahlivo určiť ich totožnosť. Takéto parcely sa označujú ako tzv. pozemky s nezisteným vlastníkom.

Tieto pozemky sú spravované Slovenským pozemkovým fondom (ďalej tiež „SPF“); ak ide o lesné pozemky, vykonávajú správu Lesy SR. Správcovia pozemkov s nezistenými vlastníkmi môžu s pozemkami (resp. so spoluvlastníckymi podielmi k nim) oproti skutočným vlastníkom disponovať len v obmedzenom rozsahu a za dodržania určitých podmienok.

So správcom je možné vysporiadať spoluvlastníctvo len vymedzenými spôsobmi. Slovenský pozemkový fond či Lesy SR podľa zákona môžu uzavrieť dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva a jeho vzájomnom vysporiadaní.

Podmienky SPF pre uzatvorenie dohody

Slovenský pozemkový fond zverejňuje požiadavky, ktorých splnenie by malo zaručiť jeho súhlas s dohodou o zrušení podielového spoluvlastníctva:

1. Dohodu musia uzatvoriť všetci spoluvlastníci a musí sa týkať celého pozemku.
2. V prípade vysporiadania rozdelením pozemkov nemôžu vzniknúť parcely pod určitú výmeru (novovzniknuté poľnohospodárske pozemky nesmú mať menej ako 3 000 m2 a nové lesné pozemky menej ako 5 000 m2).
3. Vysporiadanie za finančnú náhradu sa pripúšťa len za sprísnených podmienok (napr. pozemok nie je v spoluvlastníctve ďalšieho známeho vlastníka okrem žiadateľa, podiel žiadateľa je minimálne 1/2 a výmera podielu nezisteného vlastníka predstavuje plochu do 500 m2).
4. Náklady spojené s uzatvorením dohody o zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva ponesie žiadateľ.

Ak sa nepodarí vysporiadať spoluvlastníctvo formou dohody so správcom, môžete sa obrátiť so žalobou o jeho zrušenie a vysporiadanie na súd. Súdneho konania sa musia zúčastniť všetci spoluvlastníci.

Splnomocnenie v podielovom spoluvlastníctve

Splnomocnenie zohráva dôležitú úlohu pri hlasovaní vlastníkov v bytovom dome, kde sa často stretávame s podielovým spoluvlastníctvom.

Hlasovanie v bytovom dome

Hlasovanie vlastníkov v bytovom dome upravuje § 14 a nasl. zákona o vlastníctve bytov. Podľa § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo nebytový priestor v dome.

Podľa § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Splnomocnenie udelené na celé konanie a splnomocnenie udelené advokátovi nemožno obmedziť.

Spoluvlastníctvo bytu a hlasovanie

Ak je byt alebo nebytový priestor v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, v súlade s § 3 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov sa postupuje podľa § 139 Občianskeho zákonníka. Spoluvlastníci by sa mali dohodnúť, ako budú v danej veci hlasovať. V rámci interného rozhodovania spoluvlastníkov o konkrétnej otázke sa berie do úvahy ich väčšinové rozhodnutie, pretože bez ohľadu na počet spoluvlastníkov pripadá na každý byt alebo nebytový priestor len jeden hlas.

Prejav vôle len jedného zo spoluvlastníkov môže mať právne účinky len v prípade, že ho ostatní vlastníci splnomocnili alebo je väčšinovým spoluvlastníkom.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov

Na každý byt alebo nebytový priestor, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, pripadá pri hlasovaní len jeden hlas. Podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný.

Súhlas oboch manželov sa vyžaduje na úkony, pri ktorých dochádza k zmene vlastníckych vzťahov, napr. pri zmene spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu v rámci vstavby alebo nadstavby. Na hlasovanie v ostatných prípadoch postačuje súhlas jedného z manželov.

Príklady z praxe

Nasledujúce príklady ilustrujú rôzne situácie spojené s podielovým spoluvlastníctvom a možnosťami jeho riešenia:

• Príklad 1: Rekonštrukcia domu a nesúhlas s predajnou cenou. Situácia, kedy dvaja spoluvlastníci investovali do rekonštrukcie domu, pričom jeden z nich chce dom predať za prehnanú cenu. V takomto prípade nemusí druhý spoluvlastník s cenou súhlasiť a môže sa domáhať zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva súdnou cestou.
• Príklad 2: Zlúčenie pozemku a podielové spoluvlastníctvo. Problém so zlúčením pozemku, ktorý je rozdelený medzi viacerých spoluvlastníkov. Riešením je dohoda s ostatnými spoluvlastníkmi o prevode ich podielov alebo súdne zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.
• Príklad 3: Náklady na zdedenú nehnuteľnosť. Spoluvlastník zdedenej nehnuteľnosti má právo podieľať sa na užívaní spoločnej veci podľa veľkosti svojho podielu a zároveň je povinný podieľať sa na nákladoch spojených s jej udržiavaním a správou v rozsahu svojho podielu, ak sa spoluvlastníci nedohodnú inak.
• Príklad 4: Prístup k pozemku a podielové spoluvlastníctvo. Ak spoluvlastníctvo pozemku obmedzuje prístup k nehnuteľnosti, je možné domáhať sa zriadenia vecného bremena práva prechodu alebo prejazdu cez susedný pozemok.
• Príklad 5: Darovanie podielu a prístup do bytu. Spoluvlastník bytu má právo podieľať sa na užívaní bytu v rozsahu svojho podielu a ostatní spoluvlastníci nemajú právo ho vylúčiť z užívania bytu alebo mu odoprieť prístup.

tags: #podielové #spoluvlastníctvo #splnomocnenie #vzor