Podielové Vlastníctvo Bytu: Výhody a Nevýhody

Podielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti, ako domu, bytu alebo pozemku, predstavuje špecifickú formu vlastníctva, kde viacerí ľudia vlastnia jednu vec spoločne. Každý zo spoluvlastníkov má na tejto veci podiel, ktorý je vyjadrený určitou výškou. Hoci sa na prvý pohľad môže zdať ako ideálne riešenie pri spoločnej kúpe nehnuteľnosti, či už s priateľom, rodinou alebo v situácii, keď si jednotlivec nemôže dovoliť kúpu sám, v praxi často prináša množstvo komplikácií. Taktiež sa podielovým spoluvlastníkom môžete stať dedením len časti nehnuteľnosti. Spoluvlastníctvo sa tak môže stať zdrojom problémov, ktoré sa vedia jednoducho vymknúť spod kontroly.

Čo je Podielové Spoluvlastníctvo?

O podielovom spoluvlastníctve hovoríme vtedy, ak viacerí ľudia vlastnia jednu vec. Každý zo spoluvlastníkov má podiel na tejto veci v určitej výške. U nás sa uplatňuje princíp tzv. ideálneho spoluvlastníctva. To znamená, že spoluvlastnícky podiel predstavuje len tzv. ideálny podiel a nie je možné ho reálne na nehnuteľnosti vyčleniť. Nie je teda možné určiť, že túto časť nehnuteľnosti užíva jeden a túto druhý. Ak sa rozhodnete spoluvlastnícky podiel predať a máte už konkrétneho kupca, musíte ho za rovnakých podmienok najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom.

Vznik Podielového Spoluvlastníctva

Podielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť rôznymi spôsobmi:

• Spoločná kúpa: Viacerí jednotlivci sa dohodnú na kúpe nehnuteľnosti a stanú sa jej spoluvlastníkmi.
• Dedenie: Nehnuteľnosť je zdedená viacerými dedičmi, ktorí sa stávajú spoluvlastníkmi.
• Iné právne skutočnosti: Napríklad rozvod manželstva, kde sa majetok rozdelí medzi manželov a vznikne podielové spoluvlastníctvo.

Práva a Povinnosti Podielových Spoluvlastníkov

Každý vlastník, a teda aj spoluvlastník nehnuteľnosti, je oprávnený túto vec držať, užívať, požívať z nej úžitky (napr. z prenájmu). Svoj spoluvlastnícky podiel môže predať, darovať, prenechať závetom, vymeniť atď.

S podielovým spoluvlastníctvom však nevyplýva iba vlastnícke právo, ale aj ďalšie práva a povinnosti. Spoluvlastníci majú právo:

Prečítajte si tiež: Riešenie podielového vlastníctva bytu

• Užívať nehnuteľnosť: Každý spoluvlastník má právo užívať celú nehnuteľnosť, nie len jej časť zodpovedajúcu jeho podielu.
• Podieľať sa na hospodárení: Spoluvlastníci rozhodujú o hospodárení so spoločnou vecou väčšinou hlasov, ktorá sa počíta podľa veľkosti ich podielov.
• Predať svoj podiel: Spoluvlastník môže svoj podiel predať, avšak s ohľadom na predkupné právo ostatných spoluvlastníkov.

Medzi povinnosti spoluvlastníkov patrí:

• Podieľať sa na nákladoch: Spoluvlastníci sú povinní podieľať sa na nákladoch spojených s údržbou a prevádzkou nehnuteľnosti, a to v pomere k ich podielom.
• Rešpektovať práva ostatných: Spoluvlastníci sú povinní rešpektovať práva ostatných spoluvlastníkov a zdržať sa konania, ktoré by ich práva obmedzovalo.

Problémy Spojené s Podielovým Spoluvlastníctvom

Jedným z najčastejších problémov podielových spoluvlastníkov býva neschopnosť dohodnúť sa na hospodárení so spoločnou vecou, teda napríklad na spôsobe jej užívania. Často sa stáva, že nehnuteľnosť užíva len jeden zo spoluvlastníkov a ten druhý nemá do nej prístup. V tomto prípade ide o rozhodovanie o hospodárení so spoločnou vecou, čo znamená rozhodovanie o tom, kto ju bude užívať, či sa prenajme alebo rekonštruuje a pod.

Medzi najčastejšie problémy spojené s podielovým spoluvlastníctvom patria:

• Nedorozumenia a konflikty: Názorové rozdiely a neschopnosť dohodnúť sa na spoločnom postupe môžu viesť k sporom a konfliktom medzi spoluvlastníkmi.
• Obmedzené možnosti nakladania s nehnuteľnosťou: Rozhodovanie o dôležitých otázkach, ako je rekonštrukcia, predaj alebo prenájom, si vyžaduje súhlas väčšiny spoluvlastníkov, čo môže byť v prípade nezhôd problematické.
• Znížená hodnota nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve môže mať nižšiu trhovú hodnotu ako nehnuteľnosť vo výlučnom vlastníctve, keďže potenciálni kupujúci sa môžu obávať komplikácií spojených so spoluvlastníctvom.
• Problémy s užívaním nehnuteľnosti: Pokiaľ nehnuteľnosť vlastnia dvaja alebo viacerí spoluvlastníci, ktorí ju chcú užívať, môže vzniknúť problém ohľadom toho kto ju bude užívať, príp. akú časť.

Riešenie Konfliktov a Zrušenie Podielového Spoluvlastníctva

V prípade, že sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť na spoločnom postupe, existuje niekoľko možností riešenia konfliktov:

• Dohoda spoluvlastníkov: Spoluvlastníci sa môžu pokúsiť dosiahnuť dohodu, ktorá zohľadní záujmy všetkých strán.
• Súdne rozhodnutie: Ak dohoda nie je možná, môže sa ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov obrátiť na súd, ktorý vo veci rozhodne. Súd môže napríklad určiť spôsob užívania nehnuteľnosti, nariadiť jej predaj alebo rozhodnúť o zrušení podielového spoluvlastníctva.

Podielové spoluvlastníctvo je možné zrušiť niekoľkými spôsobmi:

Prečítajte si tiež: Rozvod a podielové spoluvlastníctvo

• Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva: Ak sa spoluvlastníci dohodnú, môžu uzatvoriť dohodu o zrušení spoluvlastníctva a o spôsobe vyporiadania. Dohoda musí mať písomnú formu a účinnosť nadobudne vkladom do katastra nehnuteľností.
• Súdne rozhodnutie o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva: Ak dohoda nie je možná, môže o zrušení spoluvlastníctva a o spôsobe vyporiadania rozhodnúť súd. Súd môže nariadiť rozdelenie nehnuteľnosti, prikázať nehnuteľnosť jednému zo spoluvlastníkov za primeranú náhradu alebo nariadiť predaj nehnuteľnosti a rozdelenie výťažku medzi spoluvlastníkov. Ak je možné fakticky nehnuteľnosť rozdeliť, napríklad pozemok na 2 samostatné pozemky, je potrebné postupovať zákonom stanoveným postupom a uzatvoriť dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva podkladom ktorej bude geometrický plán.

Predkupné Právo

Ak sa rozhodnete svoj spoluvlastnícky podiel predať, musíte ho najprv ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom. Ak sa teda rozhodnete spoluvlastnícky podiel predať a máte už konkrétneho kupca, musíte ho za rovnakých podmienok najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Aj z predkupného práva však existuje výnimka. Ak sa rozhodnete svoj podiel previesť na blízku osobu, nemusíte ho ponúkať na predaj ostatným spoluvlastníkom.

Pokiaľ je prevod podielu blízkej osobe, hovoríme o Zákonnom predkupnom práve. Za osobu blízku sa považuje priamy príbuzný v prvom rade, t.j. matka, otec, syn, dcéra, manžel, manželka, alebo osoby navzájom blízke. Predkupné právo znamená, že podielový spoluvlastník je povinný prednostne ponúknuť svoj podiel na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za tých istých podmienok, za akých by chcel odpredať podiel tretej osobe. V praxi to znamená, že realitná kancelária na základe svojich skúsenosti vypracuje adekvátnu cenovú ponuku a vypracuje „ponuku na využitie predkupného práva“. Táto Ponuka sa rozošle ostatným podielovým spoluvlastníkom. Predkupné právo je potrebné zaslať všetkým spoluvlastníkom, keďže všetci majú rovnaké právo na odkúpenie. V stanovenom limite sa jednotliví vlastníci vyjadria k ponuke, a to jej akceptovaním, alebo vyjadrením sa vzdania predkupného práva. Ak akceptujú ponuku viacerí spoluvlastníci, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa ich veľkosti podielov.

Bezpodielové Spoluvlastníctvo Manželov (BSM)

Bezpodielové spoluvlastníctvo u nás vzniká zo zákona uzatvorením manželstva a nie je možné sa mu vyhnúť, notársky overenou dohodou sa však dá upraviť jeho rozsah, časové okolnosti či spôsob spravovania.

Do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) patrí všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, existuje tu však niekoľko výnimiek. Pokiaľ počas trvania manželstva jeden z manželov nadobudne nehnuteľnosť, táto sa stáva súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva.

Zánik BSM a Vysporiadanie

Právoplatnosťou rozsudku, ktorým súd manželstvo rozviedol, zaniká aj BSM. Od tohto dňa už bývalí manželia nenadobúdajú majetok do BSM, ale každý do svojho výlučného vlastníctva.

Prečítajte si tiež: Spoločná cesta vlastníctva

Pri vysporiadaní BSM sa môže pri spoločnej nehnuteľnosti postupovať rôznymi spôsobmi. Vysporiadanie je možné uskutočniť dohodou bývalých manželov, dohoda musí mať písomnú formu a účinnosť nadobudne vkladom do katastra nehnuteľností. Pokiaľ nedôjde k dohode, môže na návrh jedného z bývalých manželov o vysporiadaní rozhodnúť súd. Súd môže prikázať nehnuteľnosť len jednému manželovi, ktorý musí druhého manžela vyplatiť. Uplatňuje pritom zásadu, aby bola nehnuteľnosť prikázaná tomu manželovi, ktorý ju má, resp. naposledy mal v držbe a uňho došlo k jej amortizácii. Na rozdiel od pravidiel vysporiadania podielového spoluvlastníctva, pokiaľ ani jeden z manželov nebude nehnuteľnosť chcieť, nemožno nariadiť jej predaj a rozdeliť už len jej výťažok.

Alternatívy k Podielovému Spoluvlastníctvu

Pred rozhodnutím o kúpe nehnuteľnosti do podielového spoluvlastníctva je vhodné zvážiť aj iné možnosti, ako napríklad:

• Kúpa nehnuteľnosti jednou osobou: V prípade, že si dvaja ľudia nemôžu dovoliť kúpu nehnuteľnosti sami, môže ju kúpiť len jeden z nich a druhý mu môže prispievať na splátky.
• Spoločný nájom: Namiesto kúpy nehnuteľnosti sa môžu dvaja ľudia dohodnúť na spoločnom nájme.

tags: #podielove #vlastnictvo #bytu #vyhody #nevyhody