Písomná forma ako podmienka platnosti kúpnej zmluvy

Tento článok sa zameriava na písomnú formu kúpnej zmluvy ako podmienku jej platnosti, pričom sa opiera o platnú legislatívu a judikatúru. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na problematiku, a to od všeobecných náležitostí až po špecifické prípady, ako sú kúpa bytu, nebytového priestoru alebo garáže.

Všeobecné náležitosti kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva je upravená v § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka. Pre platnosť kúpnej zmluvy je nevyhnutné, aby spĺňala určité náležitosti, a to tak všeobecné, ako aj špeciálne, ktoré sa týkajú predmetu kúpy.

Základné podmienky platnosti právneho úkonu

Podľa § 37 Občianskeho zákonníka, právny úkon, teda aj kúpna zmluva, musí byť urobený slobodne, vážne, určite a zrozumiteľne. Vôľa strán musí byť jasne prejavena a zameraná na vznik, zmenu alebo zánik práv a povinností.

Písomná forma kúpnej zmluvy

Zákon vyžaduje písomnú formu pre zmluvy o prevodoch nehnuteľností. To znamená, že kúpna zmluva, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, musí byť uzatvorená v písomnej forme, inak je neplatná. Požiadavka písomnej formy je splnená, ak je zmluva podpísaná oboma zmluvnými stranami. V zásade platí, že podpis prevodcu (predávajúceho) musí byť na kúpnej zmluve úradne osvedčený (notárom alebo obcou). Katastrálny zákon však z tejto podmienky pripúšťa výnimky, napr. ak ide o zmluvu vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom.

Špecifické prípady kúpnych zmlúv

Kúpna zmluva na byt a nebytový priestor

Špeciálnu právnu úpravu má kúpno predajná zmluva na byt a nebytový priestor a predaj týchto nehnuteľností sa riadi aj ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z. z. To, či je nejaký priestor bytom a teda aplikujú sa naň ustanovenia spomínaného zákona, treba posudzovať podľa kolaudačného stavu. V kúpnej zmluve na byt musí byť okrem všeobecných náležitostí kúpnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka uvedené aj:

Prečítajte si tiež: Dôsledky čiastočného odkupu poistenia

• Označenie zmluvných strán: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu (ak ide o fyzickú osobu) alebo názov, identifikačné číslo a sídlo (ak ide o právnickú osobu).
• Presný popis bytu: číslo bytu, poschodie, vchod, počet obytných miestností, určenie príslušenstva (napr. balkón, pivnica), spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku.
• Informácia o prípadnom záložnom práve: ak je byt zaťažený záložným právom, je potrebné uviesť údaje o záložnom veriteľovi a výške zabezpečenej pohľadávky.
• Kúpna cena: dohodnutá cena za prevod bytu.
• Podmienky prevodu vlastníctva: dátum nadobudnutia vlastníctva, spôsob úhrady kúpnej ceny.

Prílohy k zmluve:

• Vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv (to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu).
• Dokumentácia, z ktorej je zrejmá poloha a plocha bytu v dome, spoločných častí domu a príslušenstva.
• Situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikácia pozemku (prikladajú sa k prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome).

Kúpna zmluva na garáž

Samostatne stojaca garáž (samostatný garážový box) aj so zastavaným pozemkom, sa predáva kúpnou zmluvou uzavretou podľa Občianskeho zákonníka. V kúpno predajnej zmluve na garáž je potrebné okrem špecifikácie účastníkom špecifikovať aj predmet prevodu, čiže samotnú garáž a to podľa listu vlastníctva, na ktorom je garáž zapísaná. Podrobnosti špecifikácie sú uvedené v § 42 ods. 2 katastrálneho zákona.

Kúpna zmluva na parkovacie miesto

V praxi sa stáva, že sa predáva parkovacie miesto v bytovom dome. Často sa v tomto prípade predáva podiel na jednom nebytovom priestore. V prípade kúpy parkovacieho miesta takýmto spôsobom je potrebné sa vyporiadať aj s predkupných právom ostatných spoluvlastníkom.

Vklad do katastra nehnuteľností

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Na vykonanie vkladu je potrebné podať návrh na vklad na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor. K návrhu na vklad sa prikladá kúpna zmluva v dvoch vyhotoveniach a ďalšie prílohy, ktoré vyžaduje katastrálny zákon. Konanie o návrhu na vklad je spoplatnené správnym poplatkom.

Náležitosti návrhu na vklad

Návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať:

• Identifikačné údaje navrhovateľa (meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, miesto trvalého pobytu, štátna príslušnosť - ak ide o fyzickú osobu; názov, identifikačné číslo, sídlo - ak ide o právnickú osobu).
• Názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný.
• Uvedenie predmetu návrhu.
• Označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti (ak ide o návrh na vklad).
• Označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku.
• Číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods. 6 katastrálneho zákona.

Cena nehnuteľnosti

Kúpna cena nehnuteľnosti je vecou dohody zmluvných strán. Občiansky zákonník však v § 589 uvádza, že „Cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.“ Cenovým predpisom, ktorý má na mysli Občiansky zákonník je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách, spolu s vyhláškou č. 492/2004 Z. z. Následkom nerešpektovania cenových predpisov je relatívna neplatnosť časti kúpnej ceny upravujúcej kúpnu cenu. Neplatnou teda nebude celá kúpna zmluva.

Prečítajte si tiež: Podmienky zmluvy o pôžičke

Odstúpenie od kúpnej zmluvy

Sú rôzne právne názory na otázku, či je možné odstúpiť od už „zavkladovanej“ kúpnej zmluvy. Prikláňame sa k názoru, že to možné je a na spôsobilý spätný prevod vlastníckeho práva v prospech pôvodného prevodcu je potrebná listina spôsobilá na vykonanie záznamu. Touto listinou môže byť napríklad „notárska zápisnica, z ktorej bude zrejmé, že účastník od zmluvy odstúpil, pričom druhá zmluvná strana odstúpenie nespochybňuje a je si vedomá právnych dôsledkov odstúpenia.“

Simulácia a dissimulácia

Pri dohodovaní kúpnej ceny je potrebné tiež sa vyhnúť tomu, aby sa uzavretím kúpnej zmluvy nezastieral iný právny úkon napríklad zmluva darovacia. Simulácia (predstieranie) pri právnom úkone predstavuje rozpor (nezhodu) medzi vôľou a jej prejavom. U simulovaného konania, v ktorom absentuje vážnosť vôle, simulovaný právny úkon sa považuje podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka za absolútne neplatný. V takom prípade simulovaný právny úkon nemá za následok vznik, zmenu ani zánik práv alebo povinností. Absolútna neplatnosť právneho úkonu nastáva priamo zo zákona (ex lege) a pôsobí od začiatku (ex tunc) voči každému. V situácii, kedy simulované konanie vo svojej príčine (pohnútke) slúži k zastreniu iného právneho úkonu, hovoríme o dissimulovanom konaní. Ak právnym úkonom má byť zastretý iný právny úkon, platí tento iný úkon, podmienkou však je, že zastieraný právny úkon zodpovedaná vôli subjektov, a ďalej že sú u neho splnené i ostatné náležitosti požadované zákonom pre jeho platnosť (§ 41a ods. 2 veta prvá Občianskeho zákonníka), napr. že vyhovuje zákonu, že ho neobchádza, resp. neprieči sa dobrým mravom.

Ústna dohoda a jej dôsledky

Slovenský právny poriadok je v prípade právnych úkonov, kam patria aj zmluvy, postavený na princípe neformálnosti, čo v praxi znamená, že si môžete uzatvoriť zmluvu aj ústne, teda v inej ako písomnej forme. Takýto úkon bude platný (ak zákon priamo nevyžaduje písomnú formu právneho úkonu), plnenia na jeho základe poskytnuté nebudú vytvárať bezdôvodné obohatenie a máte možnosť sa domáhať plnenia protistrany (svojho zmluvného partnera), ak včas a riadne nesplní svoju povinnosť.

Prečítajte si tiež: Dopady novely zákona o opatrovaní

tags: #podmienka #platnosti #kúpnej #zmluvy #písomná #forma