Povinnosti vlastníka nehnuteľnosti na Slovensku

Vlastníctvo nehnuteľnosti prináša so sebou nielen práva, ale aj rozsiahle povinnosti. Tento článok sa venuje komplexnému prehľadu povinností vlastníka nehnuteľnosti na Slovensku, vychádzajúc z platnej legislatívy a praktických aspektov.

Definícia nehnuteľnosti a vlastnícke právo

Podľa Občianskeho zákonníka sú nehnuteľnosťami pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Všetci vlastníci, bez ohľadu na to, či ide o štát, fyzickú alebo právnickú osobu, alebo obec, majú rovnaké práva a povinnosti a poskytuje sa im rovnaká právna ochrana.

Nadobúdanie vlastníctva

Vlastníctvo k nehnuteľnosti sa nadobúda rôznymi spôsobmi:

• Vkladom do katastra nehnuteľností: Ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, vlastníctvo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Zmluva o prevode nehnuteľnosti musí mať písomnú formu a podpisy účastníkov musia byť na tej istej listine. Podpis prevodcu musí byť osvedčený notárom, obcou alebo okresným úradom, ak zmluva nie je spísaná vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom.
• Dedením: Dedičstvo sa nadobúda smrťou poručiteľa. Dedič zodpovedá do výšky nadobudnutého dedičstva za primerané náklady spojené s pohrebom poručiteľa a poručiteľove dlhy, ktoré na neho prešli poručiteľovou smrťou.
• Vydržaním: Ak má oprávnený držiteľ nehnuteľnosť nepretržite v držbe po dobu desiatich rokov, stáva sa vlastníkom veci. Oprávnený držiteľ je držiteľ, ktorý je vzhľadom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu vec patrí.

Obmedzenia vlastníckeho práva

Hoci sa často hovorí o nedotknuteľnosti vlastníctva, realita je taká, že vlastnícke právo je obmedzené mnohými zákonmi a predpismi. Ústava SR zdôrazňuje, že vlastníctvo zaväzuje. Vlastnícke právo je obmedziteľné zákonom a s vlastníctvom sú spojené záväzky, teda povinnosti.

Príklady obmedzení

• Územný plán: Vlastníci pozemkov sú často obmedzovaní územným plánom, ktorý určuje, čo môžu na svojom pozemku stavať a čo nie.
• Ochrana poľnohospodárskej pôdy: Zákon č. 220/2004 Z. z. o ochrane poľnohospodárskej pôdy ukladá vlastníkom povinnosti pri jej ochrane.
• Predkupné právo: Vlastník pozemku je povinný dodržať predkupné právo spoluvlastníkov pozemku (§ 140 Občianskeho zákonníka).
• Susedské práva: Vlastníci sú povinní rešpektovať susedské práva (§ 127 Občianskeho zákonníka), ktoré upravujú vzájomné vzťahy medzi vlastníkmi susediacich nehnuteľností.

Základné povinnosti vlastníka nehnuteľnosti

Vlastnícke právo predstavuje aj určité povinnosti, resp. obmedzenia: vlastnícke právo nemožno zneužiť na ujmu práv iných alebo v rozpore so všeobecnými záujmami chránenými zákonom. Výkon vlastníckeho práva nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie nad mieru ustanovenú zákonom.

Prečítajte si tiež: Správa neobývanej nehnuteľnosti na Slovensku

V zmysle Občianskeho zákonníka sa vlastník nehnuteľnosti musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného, alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Preto najmä nesmie ohroziť susedovu stavbu alebo pozemok úpravami vlastných nehnuteľností bez toho, aby urobil dostatočné opatrenie na ich upevnenie.

Finančné povinnosti

• Daň z nehnuteľností: Zo zákona o miestnych daniach vyplýva vlastníkovi povinnosť platiť pravidelne miestnu daň z nehnuteľností. Daňová povinnosť k dani z nehnuteľnosti vzniká 1. januára zdaňovacieho obdobia nasledujúceho po zdaňovacom období, v ktorom sa vlastník stal vlastníkom nehnuteľnosti. V takomto prípade sa musí do 31. januára nahlásiť na miestnom príslušnom obecnom, či mestskom úrade k plateniu dane z nehnuteľnosti a podať priznanie k dani z nehnuteľnosti.
• Poplatok za komunálny odpad: Ten, kto má v obci trvalý alebo prechodný pobyt, alebo užíva nehnuteľnosť, je povinný platiť miestny poplatok za komunálne odpady a drobné stavebné odpady. Povinnosť platiť za komunálny odpad vzniká dňom vzniku práva užívať nehnuteľnosť (kúpou…) alebo dňom vzniku trvalého alebo prechodného pobytu, podľa toho čo nastane skôr a to do 30 dní odo dňa, kedy tieto skutočnosti nastali.
• Úhrada RTVS: Platiteľ úhrady je fyzická osoba, ktorá je evidovaná dodávateľom elektriny v evidencii odberateľov elektriny v domácnosti ako odberateľ elektriny v domácnosti v odbernom mieste, pre spotrebu v byte alebo v rodinnom dome. Prihlásiť sa na platenie úhrady máte povinnosť do 30 dní od vzniku povinnosti platiť úhradu. Základná sadzba úhrady je 4,64€ za každý, aj začatý kalendárny mesiac.

Starostlivosť o nehnuteľnosť

V prípade, ak sa vlastník o nehnuteľnosť riadne nestará, alebo ak ju nechá chátrať, jej trhová hodnota prudko klesne. Nehnuteľnosť, ktorá chátra, je vystavená riziku vzniku a rozširovania technických a statických problémov, bývanie v nej sa stáva nepohodlným či životu nebezpečným. Náklady na rekonštrukciu schátranej nehnuteľnosti poľahky presiahnu náklady potrebné na bežné zveľaďovanie nehnuteľnosti. Chátranie nehnuteľnosti môže mať tiež za následok jej zrútenie sa, ktorým môže byť ohrozený ľudský život, zdravie či majetok. V takom prípade by si poškodená osoba mohla voči vlastníkovi takejto stavby uplatniť nárok na náhradu spôsobenej škody v rámci občianskoprávneho konania. Ak sa vlastník o svoju nehnuteľnosť riadne nestará, vystavuje sa riziku, že bude musieť znášať trestnoprávnu zodpovednosť.

Ak si vlastník schátranej nehnuteľnosti neželá byť jej vlastníkom, môže previesť vlastníctvo na inú osobu. Do úvahy prichádza široká škála zmlúv, napríklad kúpna, darovacia, zámenná, na základe ktorej sa predmetná nehnuteľnosť vymení za inú vec a podobne. Vlastník sa môže schátraného domu zbaviť aj tak, že ho asanuje.

Povinnosti vlastníka bytu alebo nebytového priestoru

Vlastníctvo bytu a nebytového priestoru a s tým súvisiace práva a povinnosti upravujú najmä Ústava Slovenskej republiky, Občiansky zákonník a zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Práva a povinnosti vo vzťahu k domu

• Užívanie bytu a spoločných priestorov: Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a osoby, ktoré s ním žijú v domácnosti, majú právo užívať byt alebo nebytový priestor v dome, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok.
• Finančné povinnosti: Vlastník bytu a nebytového priestoru v dome je povinný uhrádzať úhrady za plnenia a preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv. Preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv sa poukazujú v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy mesačne vopred a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke.
• Údržba bytu: Na vlastné náklady je vlastník bytu alebo nebytového priestoru povinný udržiavať byt alebo nebytový priestor v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy.
• Zásahy do vlastníckeho práva: Vlastník je povinný strpieť zásahy do svojho vlastníckeho práva a je povinný rešpektovať výkon vlastníckeho práva ostatných spoluvlastníkov. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.
• Dodržiavanie poriadku: Vlastník bytu alebo nebytového priestoru je povinný udržiavať poriadok a čistotu v dome a správať sa tak, aby nerušil ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov nadmerným hlukom (najmä v čase nočného pokoja medzi 22.00 hod. do 6.00 hod. nasledujúceho dňa), prachom, dymom, plynmi, parami a pachmi.
• Odstránenie škôd: V prípade poškodení a závad na iných bytoch alebo nebytových priestoroch v dome, ktoré vlastník bytu alebo nebytového priestoru spôsobil alebo ich spôsobili osoby, ktoré jeho byt alebo nebytový priestor užívajú, je vlastník povinný tieto poškodenia a závady odstrániť.
• Umožnenie vstupu do bytu: Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt; ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.
• Zákaz úprav bez súhlasu: Vlastník bytu alebo nebytového priestoru nesmie vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných vlastníkov v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu spoločenstva.
• Účasť na správe domu: Základným právom vlastníka bytu alebo nebytového priestoru a zároveň aj jeho povinnosťou je zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov.

Možné sankcie za porušenie povinností

Porušenie povinnosti vlastníka bytu alebo nebytového priestoru zákon sankcionuje nariadením predaja bytu alebo nebytového priestoru v zmysle ustanovenia § 11 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Toto ustanovenie dáva možnosť ostatným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru alebo spoločenstvu aby podali návrh na súd a žiadali nariadenie predaja bytu alebo nebytového priestoru.

Prečítajte si tiež: Neobývaná nehnuteľnosť a povinnosti

Podmienkou úspešnej aplikácie zákonného ustavenia je konanie vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorým zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že:

• hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo,
• sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo
• porušuje dobré mravy v dome, alebo
• neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu.

Odňatie vlastníckeho práva je veľmi závažným zásahom do vlastníckeho práva a do základných ľudských práv zakotvených v Ústave Slovenskej republiky. Súd v prípadnom spore bude starostlivo zvažovať nevyhnutnosť riešenia vzniknutej situácie odňatím vlastníckeho práva.

Ďalšie povinnosti po nadobudnutí nehnuteľnosti

Okrem vyššie uvedených povinností, nový vlastník nehnuteľnosti má aj niekoľko administratívnych povinností, ktoré je potrebné splniť po nadobudnutí vlastníctva.

• Preberací/odovzdávací protokol: Po podpise kúpnej zmluvy je potrebné vypracovať preberací/odovzdávací protokol, v ktorom sa uvedú presné stavy merateľných energií (teplej vody, studenej vody, tepla) a evidenčné čísla meračov. Odporúča sa, aby protokol obsahoval aj súpis odovzdaných kľúčov a ich počet (vstupná brána, byt/dom, poštová schránka, pivnica, garáž a i.) V protokole popíšte aj stav preberanej/odovzdávanej nehnuteľnosti, prípadne jej nedostatky. Platnosť protokolu potvrdí kupujúci aj predávajúci vlastnoručným podpisom.
• Správca bytového domu/spoločenstvo vlastníkov: Ako nový vlastník nehnuteľnosti máte povinnosť prihlásiť sa u správcu bytového domu (prípadne v spoločenstve vlastníkov bytov).
• Dodávatelia energií: Po odovzdaní nehnuteľnosti je predávajúci povinný odhlásiť sa z odberu elektrickej energie. Vy ako kupujúci, sa po jeho odhlásení, musíte na odber prihlásiť do 3 dní. Podobný postup platí aj pre dodávku plynu.
• Trvalý pobyt: Trvalý pobyt je povinný hlásiť každý občan, ktorý sa trvale nezdržiava v zahraničí. K trvalému pobytu sa môžete prihlásiť osobne na ohlasovni miestneho príslušného obecného, či mestského úradu alebo on-line cez portál www.slovensko.sk. Po splnení podmienok k vybaveniu TP, ohlasovňa na požiadanie vlastníkovi vydá potvrdenie o trvalom pobyte, a to za správny poplatok 5,00€. Na základe tohto potvrdenia je vlastník povinný vybaviť si občiansky preukaz na Oddelení dokladov Policajného zboru, a to do jedného mesiaca.
• Ďalšie inštitúcie: Zmenu TP musíte nahlásiť svojej banke, zamestnávateľovi a v prípade, že podnikáte aj Sociálnej poisťovni a podnikateľským registrom. V prípade, že vlastníte auto, zmenu adresy nahláste aj dopravnému inšpektorátu. Ak ste štátnym občanom Slovenskej republiky s trvalým pobytom na území Slovenskej republiky, zdravotnej poisťovni zmenu trvalého pobytu hlásiť nemusíte. V opačnom prípade musíte zdravotnej poisťovni zmenu nahlásiť do 8 dní.

Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti

V prípade, ak je vlastníkov viacero, každý zo spoluvlastníkov môže previesť na iného len svoj podiel. Napríklad, ak dom s pozemkom vlastnia štyria, pričom ich podiely sú rovnaké, každý je oprávnený previesť na iného len svoju jednu štvrtinu. Predtým je však povinný ponúknuť ju na vykúpenie ostatným spoluvlastníkom.

Práva a povinnosti spoluvlastníkov

Spoluvlastník má právo užívať spoločnú nehnuteľnosť, a teda Vás nemôžu svojvoľne vylúčiť z užívania tejto nehnuteľnosti. Ak to robia, máte nárok na náhradu za neužívanie nehnuteľnosti v rozsahu Vášho spoluvlastníckeho podielu.

Prečítajte si tiež: Informovanie zamestnávateľa o ZŤP

Čo sa týka financovania investícií do nehnuteľnosti, rozlišujte bežné náklady a náklady na veľké investície. Na bežné náklady ste povinná prispievať podľa veľkosti podielu (nie ale za spotrebované energie), avšak na veľké investície, ako sú rekonštrukcie, je potrebné dohodnúť sa so všetkými spoluvlastníkmi.

tags: #povinnosti #vlastníka #nehnuteľnosti