Vecné bremeno: Právny nástroj v oblasti nehnuteľností

Vecné bremená sú dôležitým právnym inštitútom, ktorý upravuje vzťahy k nehnuteľnostiam. Ide o právny termín, ktorý sa používa v oblasti nehnuteľností a vlastníckych práv. Predstavujú právne nároky na majetok iných osôb a v podstate ide o jednu z foriem užívania nehnuteľnosti v prospech niekoho iného.

Definícia vecného bremena

Podľa Občianskeho zákonníka (§ 151n) vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe.

Povinnosti vlastníka nehnuteľnosti

Vecné bremeno obmedzuje majiteľa nehnuteľnosti v prospech tretej strany. Toto obmedzenie sa môže prejaviť rôznymi spôsobmi:

• Povinnosť niečo trpieť: Majiteľ nehnuteľnosti je povinný tolerovať určité činnosti (napríklad umožniť susedovi prechod cez svoj pozemok). To napríklad znamená, že ak je na parcele pozemku vecné bremeno prejazdu a prechodu, budete musieť trpieť to, že cez danú parcelu bude môcť prechádzať osoba alebo osoby, v ktorých prospech je toto bremeno vytvorené.
• Povinnosť niečoho sa zdržať: Majiteľ sa musí zdržať určitých akcií (napríklad nebudovať altánok, ktorý by obmedzoval výhľad zo susedného balkóna). Táto povinnosť spočíva v tom, že ako vlastník musíte niečo vykonať v prospech verejnosti.
• Povinnosť niečo konať: Majiteľ je povinný vykonávať špecifické činnosti (napríklad platiť za čistenie chodníka pred domom).

Typy vecných bremien

Rozlišujeme dva základné typy vecných bremien:

Vecné bremeno in rem (vecné bremeno viazané na nehnuteľnosť)

Tento typ bremena je pevne viazaný na konkrétnu nehnuteľnosť a automaticky prechádza na každého nového vlastníka. Znamená to, že práva vyplývajúce z vecného bremena (napríklad právo na prechod cez susedný pozemok) patria komukoľvek, kto vlastní nehnuteľnosť, pre ktorú bolo dané vecné bremeno ustanovené. Ak dôjde k zmene vlastníka tejto nehnuteľnosti, práva a záväzky spojené s vecným bremenom "in rem" nezanikajú, ale automaticky prechádzajú na nového vlastníka. Čo v praxi znamená, že ak bol ustanovený prechod cez susedný pozemok ako vecné bremeno "in rem", nový majiteľ nehnuteľnosti, v prospech ktorej bolo bremeno zriadené, získava tiež právo na tento prechod. Typickým príkladom je vecné bremeno na prístupovú cestu, teda právo prechodu alebo prejazdu cez susedný pozemok, ktoré zabezpečuje prístup k vlastnej nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Vecné bremená v praxi

Vecné bremeno in personam (vecné bremeno viazané na osobu)

Na druhej strane, vecné bremeno in personam je viazané na konkrétnu osobu a s jej úmrtím prestáva existovať. Na rozdiel od predchádzajúceho, toto bremeno sa viaže na konkrétnu osobu a zaniká jej smrťou alebo po uplynutí vopred určeného času. Klasickým prípadom vecného bremena in personam je právo na doživotné užívanie nehnuteľnosti, ktoré je priznané špecificky určenej osobe. Vecné bremeno ‚‚In personam‘‘, napríklad doživotné užívanie nehnuteľnosti, priznáva právo osobe bez toho, aby bola vlastnícky viazaná k predmetnej nehnuteľnosti. Toto bremeno platí iba pre danú osobu a zaniká buď smrťou tejto fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby. Môže tiež zaniknúť dohodou medzi osobami z vecného bremena oprávnenou a povinnou.

Vznik vecného bremena

Všetky druhy vecných bremien vznikajú vkladom do katastra nehnuteľností. Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnuteľností. Vecné bremeno vzniká až zápisom do katastra nehnuteľností.

Vecné bremená majú stanovený postup ich vzniku, o ktorom v § 151o Občiansky zákonník hovorí:

• písomnou zmluvou
• na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve
• schválenou dohodou dedičov
• rozhodnutím príslušného orgánu
• zo zákona
• výkonom práva (vydržaním)

Zriadenie vecného bremena môže zabezpečiť podľa odseku 3 aj súd, ktorý rozhodne o zriadení bremena prechodu a prejazdu cez „problémovú“ parcelu, aby sa vlastník nehnuteľnosti mohol k nej dostať.

Zmluvu k vecnému bremenu zriaďuje spravidla vlastník nehnuteľnosti. Výnimkou môže byť osobitný zákon, ktorý môže oprávniť aj ďalšie osoby.

Prečítajte si tiež: Platnosť vecného bremena po povodni

Postup pri zriadení vecného bremena zmluvou

1. Uzavretie zmluvy.
2. Podpísanie zmluvy.
3. Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.
4. Zápis do katastra.

Slovenský pozemkový fond a vecné bremená

Slovenský pozemkový fond zriaďuje vecné bremená k pozemkom vo vlastníctve Slovenskej republiky, v správe fondu, na základe § 151 písm. n) a nasl. Občianskeho zákonníka a § 19 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z. Slovenský pozemkový fond je oprávnený zriaďovať vecné bremeno aj k pozemkom tzv. nezistených vlastníkov, ktoré sú v nakladaní Slovenského pozemkového fondu, a to v prípadoch uvedených v § 19 ods. 5 a ods. 3 zákona č. 180/1995 Z. z.

Zánik vecného bremena

Aj zánik vecných bremien má svoje špecifiká, o ktorých nám v § 151p Občiansky zákonník hovorí:

• rozhodnutím príslušného orgánu
• zo zákona
• zmluvou (potrebný vklad do katastra nehnuteľností)
• ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti; prechodnou nemožnosťou výkonu práva vecné bremeno nezaniká
• ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo peňažné plnenie
• ak právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrí určitej osobe, vecné bremeno zanikne najneskôr jej smrťou alebo zánikom

Vecné bremeno nemusí zaniknúť len automaticky, napríklad smrťou oprávnenej osoby alebo uplynutím dohodnutej lehoty. V mnohých prípadoch je možné ho zrušiť aj aktívne.

Návrh na vymazanie z katastra

Podajte návrh na vymazanie z katastra - spolu so zmluvou a prílohami.

Príklady vecných bremien

• Právo prejazdu a prechodu: Zaväzuje vlastníka pozemku strpieť prechod cez pozemok osobou, ktorá je z vecného bremena oprávnená, aby sa napríklad táto osoba mohla dostať k svojej nehnuteľnosti. Ak by ste zriaďovali takéto vecné bremeno, je treba dať pozor, aby bolo zapísané ‚‚In rem‘‘, teda na nehnuteľnosť, inak sa môže stať, že po smrti osoby, na ktorú by sa viazalo, by sa opäť musel zápis tohto vecného bremena riešiť, keďže by zaniklo. Zriadiť takéto vecné bremeno môže aj súd.
• Vecné bremeno uloženia inžinierskych sietí: Ide o bremeno, ktoré je potrebné zriadiť v prípade vodovodnej, elektrickej, kanalizačnej alebo plynovej prípojky. Zriaďuje ho osoba povinná z vecného bremena (čiže majiteľ nehnuteľnosti) a slúži napríklad preto, aby bolo možné na týchto inžinierskych sieťach vykonať údržbu. Môžete ho nájsť na liste vlastníctva napríklad na parcelách, kde leží cesta. V prípade inžinierskych sietí ide o právo prevádzkovateľa siete využívať pozemok na údržbu, opravy či rozšírenie sietí.
• Doživotné právo užívania: Toto vecné bremeno sa zriaďuje „In personam“ a oprávňuje osobu, v ktorej prospech bolo toto vecné bremeno zriadené, bezplatne užívať predmetnú nehnuteľnosť, pričom vlastníka zaväzuje strpieť užívanie nehnuteľnosti touto osobou v dohodnutom rozsahu. Náklady, ktoré sa viažu k nehnuteľnosti (napr. platba za byt), znáša osoba oprávnená týmto vecným bremenom, ale ak nehnuteľnosť užíva aj jej vlastník, náklady si rozdelia podľa miery spolunažívania. Vecné bremeno doživotného užívania zabezpečuje oprávnenej osobe právo využívať nehnuteľnosť až do smrti.
• Predkupné právo: V skratke hovorí o tom, že ak sa nehnuteľnosť prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo s výnimkou situácie, kedy by šlo o prevod blízkej osobe. Zároveň, ak sa spoluvlastníci na výkone predkupného práva nedohodnú, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

Právo vstupu

Existuje aj takzvané právo vstupu, čo samo o sebe nie je vecným bremenom, ale je dobré ho poznať. Občiansky zákonník v § 127 ods. 3 hovorí: „Vlastníci susediacich pozemkov sú povinní umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodárovanie susediacich pozemkov a stavieb. Ak tým vznikne škoda na pozemku alebo na stavbe, je ten, kto škodu spôsobil, povinný ju nahradiť; tejto zodpovednosti sa nemôže zbaviť.“ Z toho vyplýva, že vstup na svoj pozemok musíte umožniť susedovi v prípade, že na tomto pozemku chce sused vykonať nevyhnutnú údržbu alebo pozemok obhospodáriť. Vstup musí byť umožnený aj osobe, ktorá je vlastníkom na údržbu alebo obhospodárenie poverená.

Prečítajte si tiež: Kompletný prehľad o odstúpení od zmluvy

Vecné bremeno a kúp a nehnuteľnosti

Pri kúpe nehnuteľnosti nájdete ako kupujúci na liste vlastníctva v časti C pojem ‚‚Ťarchy‘‘, ktorá obsahuje kľúčovú tému dnešného článku, ktorou sú ‚‚Vecné bremená‘‘. Problematika okolo tiarch je určite väčšia téma a preto dnes pre vás v tomto článku rozoberiem len spomínané „Vecné bremená“. Článok prináša sumár informácií o vecných bremenách a cieľom je tiež pomôcť vám orientovať sa a byť pripravený v situácii, pokiaľ na liste vlastníctva v časti C „Ťarchy“ nejaké vecné bremeno nájdete.

Vecné bremeno predstavuje komplikáciu pri kúpe nehnuteľnosti na hypotekárny úver, môže však zasahovať aj do iných aktivít.

Čo si všímať pri kúpe nehnuteľnosti

Odporúča sa, či už pri dedení alebo kúpe nehnuteľnosti, skontrolovať kataster nehnuteľností a list vlastníctva, či nie je na kupovanú nehnuteľnosť viazané nejaké vecné bremeno, o ktorom neviete.

Náhrada za vecné bremeno

Cena alebo náhrada za vecné bremeno sa stanovuje na základe dohody medzi stranami alebo znaleckého posudku. Výška náhrady závisí od rozsahu obmedzenia, umiestnenia a hodnoty nehnuteľnosti.

tags: #vecne #bremeno #čo #to #je