Právny vzťah nevysporiadaný v katastri nehnuteľností

Tento článok sa zaoberá problematikou právnych vzťahov k nehnuteľnostiam, ktoré nie sú riadne vysporiadané v katastri nehnuteľností, s dôrazom na dohodu o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) a jej účinky v katastrálnom konaní. JUDr. Lucia Filagová, odborníčka s rozsiahlymi skúsenosťami v oblasti katastra nehnuteľností, civilného procesu a správneho súdnictva, ako aj s pôsobením v Úrade geodézie, kartografie a katastra SR, poskytuje cenné poznatky pre pochopenie tejto zložitej problematiky.

Úvod do problematiky vyporiadania BSM

Jedným zo spôsobov zániku manželstva, a teda aj BSM, je rozvod. Po právoplatnosti rozsudku o rozvode manželstva je potrebné majetkové vzťahy vyporiadať. Občiansky zákonník preferuje dohodu bývalých manželov o vyporiadaní spoločného majetku. Ak k dohode nedôjde, majetkové spoločenstvo sa vyporiadava súdne. Ak sú však bývalí manželia nečinní, zákonodarca stanovil nevyvrátiteľnú právnu domnienku podielového spoluvlastníctva, pričom podiely oboch (bývalých) manželov sú rovnaké.

Dohoda o vyporiadaní BSM: Titulus a Modus

Dohoda o vyporiadaní BSM je zmluvou o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam. Podpis dohody bývalými manželmi predstavuje „titulus“, teda právny dôvod nadobudnutia vlastníctva. Účastníkom dohody vznikajú práva a povinnosti, avšak na zavŕšenie tohto právneho úkonu je potrebný „modus“, ktorým je vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Až nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia príslušného správneho orgánu na úseku katastra o povolení vkladu vlastníckeho práva na základe dohody o vyporiadaní BSM možno hovoriť o nadobudnutí vecnoprávnych účinkov samotnej dohody a zavŕšení prevodu vecného práva k nehnuteľnosti.

Lehota na vyporiadanie BSM

Občiansky zákonník explicitne neustanovuje, dokedy je možné dohodu o vyporiadaní BSM uzatvoriť. Uvádza však, že ak k uzavretiu dohody nedôjde v lehote 3 rokov od zániku BSM a v tejto lehote nebude podaný ani návrh na jeho súdne vyporiadanie, zo zákona dochádza k vyporiadaniu zaniknutého BSM. Uvedeným okamihom zaniká možnosť uzatvoriť dohodu o vyporiadaní BSM a nie je už možné ani podať návrh na vyporiadanie BSM súdom.

Jedinou výnimkou je uzatvorenie dohody v prípade, ak na základe návrhu jedného z bývalých manželov, podaného v lehote 3 rokov odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozsudku o rozvode manželstva, prebieha pred súdom konanie o vyporiadanie zaniknutého BSM, v ktorom sa riadne pokračuje až do momentu uzatvorenia dohody. Dohoda v takom prípade môže byť uzatvorená formou súdneho zmieru.

Prečítajte si tiež: Princípy demokratického štátu

Náležitosti dohody o vyporiadaní BSM

Návrh na vklad dohody o vyporiadaní BSM a aj samotná dohoda o vyporiadaní musia okrem písomnej formy a všeobecných náležitostí podľa Občianskeho zákonníka obsahovať aj náležitosti podľa zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. Dohodu o BSM následne môže obsahovať aj ďalšie ustanovenia, na ktorých sa bývalí manželia dohodli.

Správny orgán na úseku katastra skúma, či predmetná dohoda spĺňa náležitosti § 42 ods. 2 katastrálneho zákona a ďalej v konaní postupuje podľa § 31 ods. 1 katastrálneho zákona. Obsahom samotnej dohody, ako aj návrhu na začatie katastrálneho konania je aj označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku, z čoho vyplýva, že bývalí manželia si môžu usporiadať vlastnícke právo aj v inom pomere, ako ½ k celku. Rovnako nie je vylúčené, že nehnuteľnosť nadobudne iba jeden z bývalých manželov do výlučného vlastníctva.

Katastrálne konanie a dispozičná zásada

Na konanie o návrhu na vklad sa subsidiárne vzťahujú ustanovenia Správneho poriadku. Z tohto pohľadu je návrh na vklad podaním podľa § 19 Správneho poriadku, no zároveň aj právnym úkonom v zmysle § 34 Občianskeho zákonníka. Konanie o návrhu na vklad je plne ovládané dispozičnou zásadou, čo znamená, že nikdy nemôže začať z podnetu správneho orgánu (ex offo), ale vždy môže začať výlučne len na základe podaného návrhu na vklad účastníkom právneho úkonu.

Účastníkom konania o povolení vkladu je účastník právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. V prípade dohody o vyporiadaní BSM je účastníkom tohto právneho úkonu - návrhu na vklad účastník právneho úkonu, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti, t. j. jeden z bývalých manželov.

Problémy v praxi a judikatúra

Právne názory sa rozchádzajú v tom, či lehota 3 roky stačí na podanie návrhu na vklad dohody o vyporiadaní BSM, alebo v lehote 3 rokov má byť aj právoplatne rozhodnuté o povolení vkladu vecného práva na základe predmetnej dohody.

Prečítajte si tiež: Ako získať príspevok na SZČ?

Česká judikatúra zastáva názor, že v stanovenej trojročnej lehote od zániku BSM nestačí iba uzatvoriť samotnú dohodu o vyporiadaní, ale najneskôr v posledný deň lehoty je potrebné podať aj návrh na vklad vecného práva na základe tejto dohody do katastra. V opačnom prípade nastane domnienka vyporiadania BSM ustanovená v § 149 ods. 4 Občianskeho zákonníka.

Slovenská aplikačná prax uplatňuje dvojitý výklad. Prvým výkladom je, že v trojročnej lehote po zániku manželstva stačí iba uzatvoriť dohodu o vyporiadaní BSM, pretože jej podpisom oboma zmluvnými stranami nadobudne obligačnoprávne účinky. Nie je potrebné, aby v uvedenej lehote bol podaný aj návrh na vklad do katastra a rozhodnutím o povolení vkladu by nastali aj vecnoprávne účinky dohody. Opačný výklad naproti tomu hovorí, že okrem toho, že dohoda o vyporiadaní BSM musí byť uzatvorená v prekluzívnej trojročnej lehote od právoplatnosti rozsudku o rozvode manželstva, v tejto lehote musí byť aspoň podaný návrh na vklad do katastra nehnuteľností.

Predkupné právo spoluvlastníkov

Ak niektorý zo spoluvlastníkov chce svoj podiel odplatne previesť na tretiu osobu, ktorá pre neho nie je blízkou osobou, vzniká spoluvlastníkovi povinnosť svoj podiel najprv ponúknuť na kúpu ostatným spoluvlastníkom. K porušeniu povinností z predkupného právneho vzťahu dochádza nielen vtedy, keď zaviazaná osoba oprávnenej osobe podiel na veci vôbec neponúkne za cenu, prípade za ďalších podmienok ponúknutých treťou osobou, ale aj vtedy, keď zaviazaná osoba urobila riadnu ponuku s ohlásením všetkých podmienok ponúknutých treťou osobou oprávnenej osobe, ktorá ju nepovažovala za prijateľnú, a potom zaviazaná osoba podiel na veci prevedie na tretiu osobu - nadobúdateľa za výhodnejších podmienok.

Katastrálne konanie a chyby v zmluve

V konaní o povolení vkladu sa posudzujú nielen zákonné náležitosti samotného návrhu, ale aj formálne a obsahové náležitosti zmluvy. Ak sú podmienky na vklad splnené, kataster vklad povolí, inak návrh zamietne. Proti rozhodnutiu o zamietnutí vkladu možno podať odvolanie.

Prečítajte si tiež: Prehľad poľnohospodárskych podpôr

tags: #právny #vzťah #nie #je #vyporiadaný #kataster