Právo Užívať Nehnuteľnosť a Daň z Nehnuteľností v Slovenskej Republike

Úvod

Daň z nehnuteľností a právo užívať nehnuteľnosť sú komplexné témy, ktoré sa dotýkajú každého vlastníka nehnuteľnosti na Slovensku. Tento článok poskytuje rozsiahly pohľad na daň z nehnuteľností, oslobodenie od dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti a ďalšie súvisiace aspekty, ako aj na daňové aspekty prenájmu a predaja nehnuteľností z pohľadu zákona o DPH.

Daň z Príjmu z Predaja Nehnuteľnosti

Oslobodenie od dane z príjmu

Podľa § 9 ods. 1 písm. a) a b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, príjmy z predaja nehnuteľnosti sú oslobodené od dane, ak predávajúci vlastnil nehnuteľnosť aspoň 5 rokov. Toto sa vzťahuje na vlastníctvo nehnuteľnosti, nie na jej reálne užívanie. Ak by ste sa rozhodli nehnuteľnosť predať pred uplynutím piatich rokov, museli by ste zaplatiť daň z príjmu z predajnej ceny nehnuteľnosti.

Doba Trvalého Pobytu

Do 31. decembra 2010 bolo možné oslobodenie príjmov z predaja bytov alebo obytných domov (vrátane rodinných domov s najviac dvomi bytmi) a súvisiacich pozemkov posudzovať aj v závislosti od doby trvalého pobytu daňovníka v nehnuteľnosti. Táto možnosť bola po 1. januári 2011 zrušená, ale naďalej sa bude aplikovať pri posudzovaní oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľností nadobudnutých do 31. decembra 2010 (§ 52j ods. 2 zákona č. 548/2010 Z. z.).

Určenie Dňa Rozhodujúceho pre Oslobodenie od Dane

Splnenie podmienok (dĺžka trvalého pobytu v nehnuteľnosti nadobudnutej do 31. decembra 2010, resp. doba vlastníctva) sa u predávajúceho alebo prevodcu posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku, alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr. Na účely oslobodenia od dane u predávajúceho nie je podstatné, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci (§ 9 ods. 4 zákona).

Predaj Rodinného Domu s Pozemkom

Ak daňovník predáva rodinný dom spolu s pozemkom, tieto sa pre daňové účely posudzujú samostatne, a to aj v nadväznosti na § 120 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého sa stavby nepovažujú za súčasť pozemku. Aj v prípade, ak je v kúpnej zmluve určená kúpna cena úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo pre každú z predávaných nehnuteľností, bude sa posudzovať splnenie podmienok na oslobodenie príjmov z predaja predmetných nehnuteľností od dane samostatne za každú z predávaných nehnuteľností - samostatne za pozemok a samostatne za rodinný dom.

Prečítajte si tiež: Ochrana LGBT osôb na Slovensku

Nadobudnutie Vlastníctva Nehnuteľnosti

V súvislosti s nadobudnutím vlastníctva nehnuteľnosti je potrebné uviesť, že doba nadobudnutia nehnuteľnosti sa posudzuje aj podľa spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti:

• pri kúpe dňom vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností,
• pri dedení dňom smrti poručiteľa,
• pri darovaní dňom vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností,
• pri dražbe právoplatnosťou uznesenia o udelení príklepu, t. j. na základe rozhodnutia štátneho orgánu.

Predaj Nehnuteľnosti Nadobudnutej Dedením

Ak ide o predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, potom podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov sa do päťročnej lehoty započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ (poručitelia) v priamom rade alebo manžel.

O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodič, starý rodič, dieťa, vnuk).

Predaj Nehnuteľnosti Zahrnutej v Obchodnom Majetku

Ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá bola zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho (predaj nehnuteľnosti po jej vyradení z obchodného majetku daňovníka), zákon ustanovuje prísnejšie podmienky pre oslobodenie príjmu z predaja od dane. Vo všeobecnosti platí, že pri predaji nehnuteľnosti, ktorú mal daňovník zahrnutú v obchodnom majetku, t. j. v takomto prípade sa nesledujú podmienky pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti v závislosti od uplynutia zákonnej doby.

Daň z Nehnuteľností

Daň z nehnuteľností je miestnou daňou, ktorú upravuje zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady. Tento zákon ustanovuje miestne dane a miestne poplatky, ktoré môže ukladať mesto, obec alebo vyšší územný celok.

Prečítajte si tiež: Starostlivosť lege artis: Vysvetlenie

Druhy Dane z Nehnuteľností

Zákon rozlišuje 3 druhy dane z nehnuteľností:

1. Daň z pozemkov
2. Daň zo stavieb
3. Daň z bytov a z nebytových priestorov v bytovom dome

Správca Dane

Správu dane z nehnuteľností vykonáva obec, na ktorej území sa nehnuteľnosť nachádza.

Vznik a Zánik Daňovej Povinnosti

Daňová povinnosť vzniká 1. januára zdaňovacieho obdobia nasledujúceho po zdaňovacom období, v ktorom sa daňovník stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dane, a zaniká 31. decembra zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňovníkovi zanikne vlastníctvo, správa, nájom alebo užívanie nehnuteľnosti. Ak sa daňovník stane vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti 1. januára bežného zdaňovacieho obdobia, vzniká daňová povinnosť týmto dňom. Na vyrubenie dane je rozhodujúci stav k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. Na zmeny skutočností rozhodujúcich pre daňovú povinnosť, ktoré nastanú v priebehu zdaňovacieho obdobia, sa neprihliada.

Daňové Priznanie

Daňové priznanie podáva daňovník, ktorého zákon o miestnych daniach vymedzuje osobitne pri pozemkoch, stavbách, bytoch a nebytových priestoroch. Daňovník podáva daňové priznanie za to zdaňovacie obdobie, v ktorom mu vznikla daňová povinnosť. Daňovník (t. j. osoba, ktorá má daňovú povinnosť), je povinný podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností príslušnému správcovi dane (t. j. obci) do 31. januára toho zdaňovacieho obdobia, v ktorom mu vznikla daňová povinnosť k týmto daniam alebo niektorej z nich podľa stavu k 1. januáru zdaňovacieho obdobia. V ďalších zdaňovacích obdobiach sa daňové priznanie nepodáva a daňovník dostane od správcu dane rozhodnutie o vyrubenej dani. Daňovník, ktorý nadobudne nehnuteľnosť vydražením v priebehu zdaňovacieho obdobia, je povinný podať priznanie do 30 dní odo dňa vzniku daňovej povinnosti.

Spoluvlastníctvo

Ak je pozemok, stavba, byt a nebytový priestor v bytovom dome v spoluvlastníctve viacerých osôb, priznanie podá každá fyzická alebo právnická osoba, teda spoluvlastník, do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Ak sa spoluvlastníci dohodnú, priznanie podá zástupca, ktorého dohodou určili spoluvlastníci, a túto skutočnosť je potrebné vyznačiť v príslušnom daňovom priznaní. To sa nevzťahuje na manželov, ktorí majú pozemok, stavbu, byt alebo nebytový priestor v bytovom dome v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov; v tomto prípade priznanie podáva jeden z manželov.

Prečítajte si tiež: Sirotský dôchodok – vaše práva

Postup pri Podaní Daňového Priznania

Daňové priznanie sa podáva na predpísanom tlačive v závislosti od toho, či ide o fyzickú osobu, alebo právnickú osobu. Jedno tlačivo zahŕňa daň z nehnuteľností, za psa, predajné automaty a nevýherné hracie prístroje. K vyplnenému tlačivu je potrebné priložiť dokumenty, ktoré preukazujú zmeny vo vašom nehnuteľnom majetku (napr. kópia rozhodnutia o povolení vkladu do katastra nehnuteľností, rozhodnutie o dedičstve a pod.). Možnými zmenami vo vlastníctve nehnuteľnosti sú napríklad predaj alebo kúpa nehnuteľnosti, dedičstvo, darovanie, kolaudácia stavby, odstránenie stavby a podobne. Riadne vyplnené tlačivo je potrebné odovzdať na mestskom alebo obecnom úrade osobne alebo si ustanoviť zástupcu.

Vyrubenie Dane

Daň z nehnuteľností vyrubuje správca dane (obec) každoročne podľa stavu k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia.

Platenie Dane

Vyrubená daň z nehnuteľností je splatná do 15 dní odo dňa doručenia. Daň z nehnuteľností sa platí vopred.

Nadobudnutie Nehnuteľnosti Dedením

Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením v priebehu roka daňová povinnosť dedičovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa dedič stal vlastníkom nehnuteľnosti na základe právoplatného dedičského rozhodnutia.

Nadobudnutie Nehnuteľnosti Vydražením

Pri nadobudnutí nehnuteľnosti vydražením v priebehu roka daňová povinnosť vydražiteľovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti alebo prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni schválenia príklepu súdom.

Zníženie alebo Oslobodenie od Dane

Správca dane môže znížiť alebo oslobodiť od dane aj ďalšie kategórie pozemkov, stavieb alebo bytov. Zníženie alebo oslobodenie od dane ustanovuje vo všeobecne záväznom nariadení. Žiadosť o oslobodenie alebo zníženie dane je potrebné podať do 31. januára.

Daň z Pridanej Hodnoty (DPH) a Nehnuteľnosti

Oslobodenie od DPH

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty. Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2). Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 2). Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby, sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1.

Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 5).

Prenos Daňovej Povinnosti

Zákon v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti, ktorá spĺňa podmienku pre oslobodenie od dane, umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane, aby sa rozhodol previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). V prípade, ak sa tak rozhodne, uplatní sa prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na odberateľa, nakoľko má odberateľ tiež postavenie platiteľa dane, t. j. dodanie predmetnej nehnuteľnosti je povinný zdaniť odberateľ.

Nájom Nehnuteľnosti

Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou:

• ubytovacích služieb,
• nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
• nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
• nájmu bezpečnostných schránok.

V prípade, ak platiteľ dane napr. prenajíma nebytový priestor, tak tento prenájom je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, môže platiteľ dane len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).

Praktické Príklady DPH

Príklad 1: Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015. Budova bola skolaudovaná v roku 2011. Pri nadobudnutí si uplatnil odpočítanie dane. V auguste 2020 chce túto budovu predať inému platiteľovi dane. Vzhľadom na to, že od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, predaj je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH. Dodávateľ sa môže rozhodnúť previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe, čím sa uplatní prenos daňovej povinnosti na odberateľa podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.

Príklad 2: Živnostník - platiteľ dane ide predať samostatný stavebný pozemok občanovi v tuzemsku. Podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH, dodanie stavebného pozemku nie je oslobodené od DPH.

tags: #právo #užívať #nehnuteľnosť #daň #z #nehnuteľností