Zápis poznámky o neplatnosti do katastra: Podrobný postup a právne aspekty

Kataster nehnuteľností je verejný register, ktorý slúži na evidenciu a ochranu práv k nehnuteľnostiam. Zápisy v katastri majú zásadný vplyv na právne vzťahy súvisiace s nehnuteľnosťami. Jedným z úkonov správy katastra je aj zápis poznámky, ktorá slúži na vyznačenie skutočností alebo pomerov vzťahujúcich sa na nehnuteľnosti alebo na osobu. Tento článok sa zameriava na postup zápisu poznámky o neplatnosti do katastra nehnuteľností, pričom analyzuje právne aspekty a súvisiace predpisy.

Úvod do problematiky zápisu poznámky

Kataster nehnuteľností zohráva kľúčovú úlohu v právnom systéme Slovenskej republiky. Slúži ako informačný systém na ochranu práv k nehnuteľnostiam, daňové a poplatkové účely, oceňovanie nehnuteľností a ochranu životného prostredia. Vklad je úkon správy katastra, ktorým vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnosti.

Funkcia a význam poznámky v katastri nehnuteľností

Poznámka je úkon správy katastra, ktorý je určený na vyznačenie skutočností alebo pomeru vzťahujúceho sa na nehnuteľnosti alebo na osobu a ktorý nemá vplyv na vznik, zmenu ani na zánik práv k nehnuteľnostiam. V sporoch týkajúcich sa nehnuteľností sa často stáva, že predmetná nehnuteľnosť je v priebehu súdneho konania viacnásobne prevedená na inú osobu, čím sa žalobcovi komplikuje situácia s ustálením okruhu pasívne procesne legitimizovaných osôb. Stáva sa, že bezprostredne po podaní žaloby proti osobe, ktorá je v katastri nehnuteľnosti evidovaná ako vlastník nehnuteľností, dôjde k prevodu nehnuteľnosti.

Právny rámec zápisu poznámky

Katastrálny zákon (zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam) a vykonávacie predpisy upravujú proces zápisu poznámky do katastra. Podľa § 39 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z. sa poznámka zapisuje na základe rozhodnutia súdu alebo iného štátneho orgánu, prípadne na základe iných skutočností, ktoré majú význam pre právne vzťahy k nehnuteľnostiam.

Súvisiace predpisy

• Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon)
• Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb.
• Zákon č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok v znení neskorších predpisov
• Zákon č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok v znení neskorších predpisov

Postup zápisu poznámky o neplatnosti

Zápis poznámky o neplatnosti právneho úkonu do katastra nehnuteľností je proces, ktorý sa začína podaním návrhu na zápis poznámky. Tento návrh musí byť spravidla podložený rozhodnutím súdu alebo iného príslušného orgánu, ktoré preukazuje existenciu dôvodov pre zápis poznámky.

Prečítajte si tiež: Práva a povinnosti počas PN

Návrh na zápis poznámky

Návrh na zápis poznámky musí obsahovať:

• Označenie navrhovateľa (osoby, ktorá žiada o zápis poznámky)
• Označenie nehnuteľnosti, ktorej sa poznámka týka
• Dôvod zápisu poznámky (napr. prebiehajúce súdne konanie o neplatnosť právneho úkonu)
• Prílohy (rozhodnutie súdu, listiny preukazujúce existenciu dôvodu na zápis poznámky)

Konanie správy katastra

Správa katastra preskúma návrh na zápis poznámky a priložené listiny. Ak sú splnené všetky podmienky, správa katastra vykoná zápis poznámky do katastra nehnuteľností. Ak podmienky splnené nie sú, správa katastra návrh zamietne.

Právne účinky zápisu poznámky

Zápis poznámky o neplatnosti právneho úkonu má informatívny charakter. To znamená, že upozorňuje tretie osoby na existenciu sporu o platnosť právneho úkonu, ktorý sa týka nehnuteľnosti. Zápis poznámky nemá vplyv na vznik, zmenu ani na zánik práv k nehnuteľnostiam.

Exekučné záložné právo a jeho zrušenie

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť je upravené v ustanovení § 168 a nasl. zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Exekučný poriadok“). Ide o tzv. nútené záložné právo, ktoré sa zriaďuje len na návrh oprávneného z exekučného titulu a len ak sa preukáže, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.

Postup pri zriadení exekučného záložného práva

1. Súdny exekútor vydá upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva.
2. Po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie, súdny exekútor vydá exekučný príkaz (príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť).
3. Exekútor doručí exekučný príkaz oprávnenému, povinnému a miestne príslušnému okresnému úradu.
4. Okresný úrad zapíše zriadenie exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností záznamom.

Zrušenie exekučného záložného práva

Jediným zákonom upravený spôsob zrušenia exekučného záložného práva sa nachádza v ustanovení § 167 zákona č. 233/1995 Z. z. Ďalším spôsobom zrušenia exekučného záložného práva, ktorý by prichádzal do úvahy v prípade, ak nedošlo k zastaveniu exekúcie je výmaz exekučného záložného práva na návrh exekútora, nakoľko platí zásada „kto vymenúva, ten odvoláva“. Keďže v zmysle ustanovenia § 167 ods. 2 Exekučného poriadku platí, že: „Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť zapísanú v katastri nehnuteľností možno zriadiť len na návrh oprávneného“, bude sa na výmaz exekučného záložného práva vyžadovať súhlas oprávneného.

Prečítajte si tiež: Všetko o Čiastočnom Zápise GP

Záložné právo a jeho zánik

Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia pohľadávky z predmetu záložného práva (zálohu), ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená (§ 151a OZ). Jedným zo spôsobov zániku záložného práva je jeho vzdanie sa záložným veriteľom. Prílohou návrhu na výmaz záložného práva je vyhlásenie veriteľa o vzdaní sa záložného práva.

Konanie o neplatnosť dražby a jeho vplyv na kataster

V konaní o neplatnosť dražby podľa § 21 ods. 2 ZDD tak súdu nič nebráni vysloviť neplatnosť dražby na základe i takej skutkovej okolnosti, ktorú síce žalobca v žalobe uviedol, hoci výslovne nenamietal jej rozpor so zákonom, ani ju výslovne neoznačil za dôvod neplatnosti dražby; takýto postup nenarúša kontradiktórnosť konania a s tým spojenú zásadu rovnosti strán sporu, súd tu nepomáha jednej zo strán sporu v uplatňovaní jej práv (nedopĺňa jej žalobný "prednes" a nevyhľadáva za ňu "rozhodujúce skutočnosti", ani nemení ňou uplatnené právo), ale vykonáva to, čo je jeho výlučnou úlohou, teda.

Judikatúra súdov a jej význam pre katastrálne konanie

Rozhodnutia súdov, najmä Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, majú významný vplyv na katastrálne konanie. Súdy sa zaoberajú otázkami platnosti právnych úkonov, exekučných konaní a iných skutočností, ktoré majú vplyv na zápisy v katastri nehnuteľností.

Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 6 Sžo 229/2010 z 20.7.2011 (judikát č. R 81/2014)

Tento rozsudok sa týka postupu okresného úradu, katastrálneho odboru, v prípade vzniku sporu o platnosť odstúpenia od zmluvy, ktorou sa nakladalo s nehnuteľnosťou. Podľa predmetného stanoviska Najvyššieho súdu Slovenskej republiky v prípade odstúpenia niektorého účastníka od zmluvy, ktorou sa nakladalo s nehnuteľnosťou, by mal okresný úrad vyzvať ostatných účastníkov tejto zmluvy, aby sa v ustanovenej lehote vyjadrili, či uznávajú platnosť odstúpenia od tejto zmluvy s poučením, že ak platnosť odstúpenia od tejto zmluvy neuznávajú, majú v tej istej lehote preukázať okresnému úradu podanie žaloby na súd, pretože ak sa v ustanovenej lehote nevyjadria a ani nepreukážu podanie žaloby na súd, bude sa mať za to, že nemajú námietky proti platnosti odstúpenia od zmluvy, resp. uznávajú platnosť odstúpenia od zmluvy.

Špecifické situácie a ich riešenie v katastrálnom konaní

V praxi sa vyskytujú rôzne špecifické situácie, ktoré si vyžadujú individuálny prístup zo strany správy katastra. Ide napríklad o prípady, keď je nehnuteľnosť zaťažená viacerými záložnými právami, exekúciami alebo inými obmedzeniami.

Prečítajte si tiež: Rekonštrukcia sociálnych zariadení UPJŠ

Konkurencia viacerých záložných práv

V prípade konkurencie viacerých záložných práv sa uspokojujú záložné práva podľa poradia zápisu alebo registrácie.

Exekúcia a konkurz

Ak je na majetok vlastníka nehnuteľnosti vyhlásený konkurz, právomoc nakladať s majetkom podstaty prechádza na správcu konkurznej podstaty. Právne úkony úpadcu týkajúce s a tohto majetku sú voči konkurzným veriteľom neúčinné.

Praktické rady a odporúčania

• Pred podaním návrhu na zápis poznámky do katastra nehnuteľností je vhodné konzultovať s odborníkom (advokát, notár, geodet).
• Je dôležité dôkladne preveriť všetky listiny, ktoré sa prikladajú k návrhu na zápis poznámky.
• V prípade zložitejších právnych situácií je vhodné požiadať o právnu pomoc advokáta.

tags: #zápis #poznámky #o #neplatnosti #do #katastra