Zmluva o budúcej zmluve: Kompletný sprievodca pre rok

Zmluva o budúcej zmluve je dôležitý právny nástroj, ktorý sa používa v rôznych situáciách, najmä pri prevodoch nehnuteľností, obchodných spoluprácach, zmluvách o dielo a iných záväzkových vzťahoch. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o zmluve o budúcej zmluve, jej náležitostiach, účele a právnych účinkoch.

Úvod

V dnešnom dynamickom svete, kde sa obchodné a právne vzťahy neustále vyvíjajú, je dôležité mať nástroje, ktoré umožňujú plánovať a zabezpečiť budúce transakcie. Jedným z takýchto nástrojov je zmluva o budúcej zmluve. Táto dohoda vytvára záväzok uzatvoriť hlavnú zmluvu v budúcnosti, čím poskytuje istotu a právnu ochranu zmluvným stranám.

Čo je zmluva o budúcej zmluve?

Zmluva o budúcej zmluve je právny dokument, ktorým sa zmluvné strany zaväzujú, že v budúcnosti uzatvoria konkrétnu zmluvu za vopred dohodnutých podmienok. Ide o dohodu, ktorá vytvára záväzok v budúcnosti uzatvoriť hlavnú zmluvu (tzv. kontraktačná povinnosť). Takýto záväzok môžu mať obidve zmluvné strany, alebo len jedna z nich. Toto záleží od konkrétneho prípadu a vôle zmluvných strán.

Kedy sa používa zmluva o budúcej zmluve?

V praxi sa zmluva o budúcej zmluve často využíva v nasledovných situáciách:

• Prevod nehnuteľností: Ak kupujúci potrebuje čas na získanie financií alebo vybavenie úveru.
• Obchodné spolupráce: Ak sa partneri dohodnú na budúcich podmienkach spolupráce.
• Zmluvy o dielo: Ak sa dodávateľ a objednávateľ dohodnú na budúcich prácach a podmienkach.
• Nájomné vzťahy: Ak sa prenajímateľ a nájomca dohodnú na budúcich podmienkach nájmu.
• Iné záväzkové vzťahy: Ak sa strany dohodnú na budúcich podmienkach a chcú si zabezpečiť ich plnenie.

Právna úprava zmluvy o budúcej zmluve

Právna úprava zmluvy o budúcej zmluve sa nachádza v § 50a zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len ako „občiansky zákonník“). Zmluva o budúcej zmluve je upravená tak v zákonne č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, ale aj zákone č. 513/1991 Zb. Obchodnom zákonníku (§ 289 - § 292).

Prečítajte si tiež: Pohľad na súčasnú generáciu a jej správanie

Občiansky zákonník

Podľa § 50a Občianskeho zákonníka sa účastníci môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu. Musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

Obchodný zákonník

Zmluvou o uzavretí budúcej zmluvy sa podľa § 289 ods. Zmluvou o budúcej zmluve majú zmluvné strany možnosť vopred sa dohodnúť, že v budúcnosti uzatvoria určitú zmluvu. Obsahom zmluvy o budúcej zmluve je teda záväzok zmluvných strán uzavrieť budúcu zmluvu, a jej vznik sa presúva na dobu, ktorá zodpovedá záujmom zmluvných strán. Povinnosť uzavrieť zmluvu zmluvnej strane nastane až v dobe, keď ju druhá zmluvná strana vyzve na uzavretie budúcej zmluvy. Výzva na uzavretie zmluvy musí byť dostatočne určitá.

Náležitosti zmluvy o budúcej zmluve

Aby bola zmluva o budúcej zmluve platná, musí spĺňať určité náležitosti, ktoré stanovuje zákon. Medzi tieto náležitosti patria:

1. Identifikácia zmluvných strán: Je potrebné presne identifikovať zmluvné strany, tzn. kto je predávajúci a kupujúci. Do záhlavia zmluvy je potrebné doplniť identifikačné údaje oboch zmluvných strán. Vo vzorovej zmluve nazývame zmluvné strany budúci povinný a budúci oprávnený, ale je potrebné zmeniť ich názov podľa typu zmluvy aký budete uzatvárať, napr. Zmluvu o uzatvorení budúcej zmluvy podľa Obchodného zákonníka uzatvárajú medzi sebou najčastejšie podnikatelia - obchodné spoločnosti. Uzatvorením zmluvy o budúcej zmluvy je zmluvou vzniká povinnosť uzatvoriť v budúcnosti určitú zmluvu, a to napr. V tomto bode je potrebné doplniť špecifikáciu povinnej zmluvnej strany, pokiaľ sa jedná napr. pokiaľ ide o obchodnú spoločnosť - budúceho predávajúceho je potrebné doplniť údaje o liste, na ktorou je predmetná nehnuteľnosť zapísaná. Pokiaľ by išlo o iný druh zmluvy, uvedie sa napr. že sa jedná o podnikateľa / obchodnú spoločnosť, ktorej hlavným predmetom podnikania je ……………………………………………… V tomto bode je potrebné doplniť špecifikáciu oprávnenej zmluvnej strany, napr. pokiaľ sa jedná o obchodnú spoločnosť - budúci kupujúci je obchodnou spoločnosťou, ktorá má záujem o kúpu vyššie uvedenej veci/ nehnuteľnosti v čl. II bode 1 tejto zmluvy. Pokiaľ by išlo o iný druh zmluvy, uvedie sa napr. že sa jedná o podnikateľa / obchodnú spoločnosť, ktorej hlavným predmetom podnikania je ………………………………………………
2. Doba, dokedy zmluvné strany uzatvoria budúcu zmluvu: Je potrebné určiť dobu, do ktorej má byť uzatvorená konečná zmluva. Ak v zmluve o budúcej zmluve chýba takéto ustanovenie, zmluva nevstúpi do platnosti. Určenie tejto doby zároveň musí byť nepochybné, určité a ustanovené zrozumiteľným spôsobom pre všetky zmluvné strany. TIP: Určenie doby, do ktorej musí byť uzatvorená konečná zmluva, sa nemusí viazať na konkrétny dátum. Musí z neho však byť zrejmý okamih, keď nastane určitá udalosť alebo právna skutočnosť, ktorá nepochybne nastane, len sa nevie, kedy nastane. Aj takýmto spôsobom možno vymedziť uvedenú dobu. V tomto bode je potrebné doplniť v akej lehote od doručenia písomnej výzvy oprávnenej zmluvnej strany je s ňou druhá zmluvná strana povinná uzavrieť budúcu zmluvu.
3. Podstatné náležitosti hlavnej zmluvy: Je potrebné určiť podstatné náležitosti hlavnej zmluvy, ktorá je predmetom zmluvy o budúcej zmluve. Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať okrem uvedeného aj podstatné náležitosti zmluvy, ktorá má byť uzatvorená. Pri kúpe nehnuteľnosti tak musí obsahovať podstatné náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť. Tieto náležitosti sú vždy ustanovené v povinných (kogentných) ustanoveniach zákona a môžu vyplývať aj dohody zmluvných strán, ktoré sú účastníkmi právneho vzťahu. Kúpna zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať tieto podstatné náležitosti: kúpna zmluva musí byť písomná, riadne označenie zmluvných strán - predávajúceho a kupujúceho v nasledovnom rozsahu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého pobytu (toto označenie vyplýva z potrieb katastrálneho úradu), označenie predmetu kúpy, kúpna cena nehnuteľnosti, záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy, záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú sumu. Dohoda o budúcej kúpnej zmluvy musí mať obsahové a formálne náležitosti, ktoré má mať uzavieraná kúpna zmluva. Dohoda o budúcej kúpnej zmluvy môže byť aj obsahom súdneho zmieru uzavretého medzi účastníkmi občianskeho súdneho konania. V rámci tohto článku je potrebné doplniť čo je predmetom zmluvy. Predmet budúcej zmluvy musí byť vymedzený aspoň určitým spôsobom. Teda predmet zmluvy musí byť určený aspoň všeobecne, konkrétna bližšia špecifikácia predmetu postačuje potom už aj v konkrétnej zmluve (napr. kúpnej zmluve). Je tu ale potrebné vymedziť predmet zmluvy aspoň do takej miery, aby nevznikli pochybnosti, čo má byť predmetom budúcej zmluvy, inak povedané, aby bolo jasné aká zmluva má byť v budúcnosti uzatvorená.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Zmluva o budúcej zmluve zakladá zmluvným stranám určité práva a povinnosti. Medzi najdôležitejšie patria:

• Povinnosť uzavrieť hlavnú zmluvu: Zmluvné strany sú povinné uzavrieť hlavnú zmluvu v dohodnutom termíne a za dohodnutých podmienok.
• Právo domáhať sa uzavretia zmluvy súdnou cestou: Ak jedna zo strán odmietne uzavrieť hlavnú zmluvu, druhá strana sa môže domáhať splnenia záväzku aj právnou cestou. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím.
• Právo na náhradu škody: Ak jedna zo strán poruší zmluvu o budúcej zmluve, druhá strana má právo na náhradu škody, ktorá jej tým vznikla.

Zánik záväzku zo zmluvy o budúcej zmluve

Záväzok na uzavretie konečnej zmluvy zaniká v nasledovných prípadoch:

Prečítajte si tiež: Tipy na úspešné zdieľanie príspevkov na sociálnych sieťach

• Uplynutie dohodnutej doby: Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu hlavnej zmluvy.
• Zmena okolností: Ak sa okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.
• Nedodržanie písomnej formy: Ak zmluva o budúcej zmluve nebola uzatvorená v písomnej forme.

Ako postupovať pri uzatváraní zmluvy o budúcej zmluve?

Pri uzatváraní zmluvy o budúcej zmluve je dôležité postupovať nasledovne:

1. Dôkladne si preštudujte právnu úpravu: Oboznámte sa s ustanoveniami Občianskeho a Obchodného zákonníka, ktoré upravujú zmluvu o budúcej zmluve.
2. Presne definujte zmluvné strany: Uveďte všetky potrebné identifikačné údaje zmluvných strán.
3. Určite predmet zmluvy: Jasne a zrozumiteľne definujte predmet hlavnej zmluvy, ktorá má byť v budúcnosti uzatvorená.
4. Dohodnite dobu uzavretia hlavnej zmluvy: Určite presný dátum alebo lehotu, do ktorej má byť hlavná zmluva uzatvorená.
5. Uveďte podstatné náležitosti hlavnej zmluvy: Dohodnite sa na všetkých podstatných náležitostiach hlavnej zmluvy, ako sú cena, predmet plnenia, platobné podmienky a pod.
6. Zmluvu uzatvorte v písomnej forme: Zmluva o budúcej zmluve musí byť vždy uzatvorená v písomnej forme.
7. Nechajte si zmluvu skontrolovať právnikom: Pred podpisom zmluvy sa poraďte s právnikom, ktorý vám pomôže zabezpečiť, aby zmluva spĺňala všetky zákonné požiadavky a chránila vaše záujmy.

Vzor zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy

Pre lepšiu predstavu uvádzame vzor zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť:

Zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy

-------------------------------------- Meno, priezvisko, rodné priezvisko/obchodné meno: …………………………………………………… Trvale bytom/sídlo: …………………………………………………………………………………………….. Rodné číslo/IČO: ………………………………………………………………………………………………… Dátum narodenia: ………………………………………………………………………………………………. Štátne občianstvo/registrovaná: …………………………………………………………………………….. Bankové spojenie: ako budúci kupujúci na strane jednej (ďalej len „Budúci kupujúci”) a Meno, priezvisko, rodné priezvisko/obchodné meno: …………………………………………………… Trvale bytom/sídlo: …………………………………………………………………………………………….. Rodné číslo/IČO: ………………………………………………………………………………………………… Dátum narodenia: ………………………………………………………………………………………………. Štátne občianstvo/registrovaná: …………………………………………………………………………….. Bankové spojenie: ako budúci predávajúci na strane druhej (ďalej len „Budúci predávajúci“ (Budúci kupujúci a Budúci spoločne označení aj ako „Zmluvné strany“) uzatvárajú podľa ust. § 50a Občianskeho zákon­níka túto zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy (ďalej len ako „Zmluva“):

Článok I. Úvodné ustanovenia

Budúci predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností zapísaných v katastri nehnuteľností vedenom katastrálnym odborom Okresného úradu ………………….., na liste vlastníctva č. ………….., okres: ……………….., obec: ..-……………, katastrálne územie: …………, a to: ………………………………….; ………………………………….; stavby - …………, súp. č. …………, postavenej na pozemku registra „…“ parcelné číslo ………., pozemku registra „….“ parcelné číslo ………. - zastavané plochy a nádvoria o výmere …………. m² v spoluvlastníckom podiele 1/1. (ďalej len ako „Nehnuteľnosti“)

Článok II. Predmet Zmluvy

• Uzavretie budúcej kúpnej zmluvy

Zmluvné strany sa zaväzujú, že v lehote do ……. dní odo dňa doručenia písomnej výzvy Budúceho predávajúceho podľa bodu 2. tohto článku adresovanej Budúcemu kupujúcemu uzavrú kúpnu zmluvu na Nehnuteľnosti s dohodnutým obsahom podľa prílohy č. 1 Zmluvy (ďalej len „Budúca kúpna zmluva“), predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k Nehnuteľnostiam.

Prečítajte si tiež: Denné svietenie a bezpečnosť

• Zmluvné strany sú povinné uzavrieť Budúcu kúpnu zmluvu, potom ako na jej uzavretie vy­zve Budúci predávajúci Budúceho kupujúceho, pričom Budúci predávajúci zašle výzvu podľa ods. 1 tohto článku Zmluvy Budúcemu kupujúcemu najneskôr v lehote do ………………… / dní. Výzva sa považuje za riadne doručenú i v prípade, ak Budúci kupujúci odmietne prevziať zásielku pri doručovaní alebo v prípade, že sa zásielka vráti ako nedoručená z adresy Budúceho kupujúceho.

Článok III. Obsah Budúcej kúpnej zmluvy

Zmluvné strany sa dohodli, že uzatvoria Budúcu kúpnu zmluvu v znení, ktoré je prílohou č. 1 Zmluvy. Nevyplnené ustanovenia Budúcej kúpnej zmluvy budú Zmluvnými stranami doplnené podľa skutočného stavu v čase podpisu Budúcej kúpnej zmluvy.

Článok IV. Kúpna cena

• Dohodnutá kúpna cena za predaj Nehnuteľností predstavuje sumu vo výške …………..,- Eur (slovom ……………. Eur) [ďalej len „Kúpna cena“], ktorá bude zaplatená Budúcemu predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho účet uvedený v záhlaví Zmluvy, a to v troch splátkach nasledovným spôsobom: prvú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) pri podpise Zmluvy, druhú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) …………………….
• Zmluvné strany potvrdzujú, že Kúpnu cenu uvedenú v bode 1 dohodli v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka.

Článok V. Ďalšie práva a povinnosti Budúcich zmluvných strán

• Budúci predávajúci sa zaväzuje, že neuzavrie žiadnu takú zmluvu, ktorou by sa zaviazal previesť Nehnuteľnosti na inú osobu ako Budúceho kupujúceho (ďalej len „Tretia osoba“), ktorou by sa zaviazal uzavrieť zmluvu o uzavretí takej budúcej zmluvy s Treťou osobou, ktorá je uvedená v pís­mene a) tohto bodu.
• Budúci predávajúci sa zaväzuje, že Nehnuteľnosti nezaloží, ani inak nezaťaží v prospech Tretej osoby.
• Ak zanikne (umrie) ktorákoľvek zo Zmluvných strán, práva a povinnosti zo Zmluvy prechádzajú na jeho právneho nástupcu (dedičov).

Článok VI. Spoločné a záverečné ustanovenia

• Zmena Zmluvy je možná len písomnou dohodou Zmluvných strán.
• Vo veciach neupravených Zmluvou sa zmluvný vzťah medzi Zmluvnými stranami riadi prí­sluš­nými ustanoveniami právnych pred­pisov, a to najmä Občianskeho zákonníka.
• Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre Budúceho predávajúceho a Budúceho kupujúceho.
• Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania Zmluvnými stranami.
• Zmluvné strany vyhlasujú, že si Zmluvu riadne prečítali a potvrdzujú, že je zrozumiteľná a určitá a vyjadruje ich skutočnú, slobodnú a vážnu vôľu, ako aj to, že nie je uzatvorená v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.

V …………………………., dňa …………………….

Za Budúceho predávajúceho: Za Budúceho kupujúceho:

……………………………………………………. ………………………………… meno a priezvisko/obchodné meno meno a priezvisko/obchodné meno

Prílohy: Kúpna zmluva

Dôležité upozornenie: Tento vzor je len orientačný a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnym okolnostiam prípadu. Pred podpisom zmluvy sa vždy poraďte s právnikom.

tags: #zmluva #o #zmluve #budúcej #vzor