Prenájom bytu manželmi: Podmienky, práva a povinnosti prenajímateľov a nájomcov

Prenájom nehnuteľností, zvlášť bytov, je bežnou súčasťou realitného trhu. Ak prenajímajú byt manželia, vzniká špecifický právny vzťah, ktorý má svoje vlastné pravidlá a podmienky. Dobre vyhotovená zmluva a registrácia na daňovom úrade sú základné veci, ktorými ochránite seba a svoj majetok.

Nájomná zmluva: Základný kameň prenajímateľského vzťahu

Slovenské právo síce pozná aj ústnu dohodu, ale čo je podpísané na papieri, to sa ľahšie dodržiava aj vymáha. Nájomná zmluva upravuje vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom. Nájomná zmluva je základným dokumentom, ktorý definuje práva a povinnosti oboch strán. Mala by obsahovať niekoľko kľúčových bodov:

• Identifikácia zmluvných strán: Presné údaje o prenajímateľovi (manželoch) a nájomcovi. Nájomca: Fyzická osoba Manželia Živnostník Spoločnosť (ďalej len ako „nájomca“). Zadajte údaje nájomcu. (Prenajímateľ a nájomca ďalej tiež spoločne len ako „zmluvné strany“).
• Dátum uzatvorenia zmluvy.
• Presné určenie predmetu nájmu: Adresa bytu, číslo bytu, poschodie, súpisné číslo stavby, katastrálne územie, list vlastníctva, druh pozemku a výmera. Na základe nájomnej zmluvy zo dňa uzavretej medzi prenajímateľom a nájomcom (ďalej len „Zmluva“) vznikol nájom: bytu č.: , vo vchode č.: , na ulici: , nachádzajúci sa na číslo: , stavby so súpisným číslom: , druh stavby: , zapísanej na liste vlastníctva číslo: , pre katastrálne územie: , postavenej na parcele KN - , parcelné číslo: , druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria , o výmere: m2, zapísanej na liste vlastníctva číslo: , pre katastrálne územie: .
• Účel užívania: Na aký účel sa byt prenajíma (napr. bývanie).
• Výška nájomného a úhrad spojených s užívaním nehnuteľnosti: Presná suma nájomného, zálohové platby za energie, internet, TV a pod.
• Splatnosť platieb: Termíny, dokedy má nájomca uhradiť nájomné a ostatné platby. Je vhodné uviesť aj spôsob platby.
• Doba, na akú sa nájomná zmluva uzatvára: Určitá alebo neurčitá. Ak v nájomnej zmluve na byt nie je doba nájmu dohodnutá, predpokladá sa, že sa uzavrela na dobu neurčitú.

Ďalšie dôležité body v nájomnej zmluve

Nájomná zmluva by mala tiež obsahovať:

• Podmienky zvýšenia nájomného a úhrad: Za akých okolností môže prenajímateľ jednostranne zvýšiť nájomné (napr. zvýšenie zálohových platieb na energie, naviazanosť na ročnú mieru inflácie pri dlhodobých nájmoch).
• Sankcie v prípade omeškania platieb: Zmluvná pokuta popri zákonných úrokoch z omeškania.
• Práva nájomcu na zľavu z nájomného: V prípade obmedzeného užívania predmetu nájmu pre vady, ktoré nespôsobil, alebo zánik povinnosti platiť nájomné, ak nemôže predmet nájmu užívať vôbec.
• Podrobnejší opis stavu nehnuteľnosti pri začatí nájmu a počiatočný stav energií.
• Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa: Kto vykonáva potrebné opravy, možnosť podnájmu, dohoda o kaucii (peňažnej zábezpeke). Aj keď sú dosť podrobne upravené v Občianskom zákonníku, je praktickejšie, ak je písomne zachytené, kto čo môže, musí a nesmie priamo v zmluve. Napríklad, či a za akých okolností je prenajímateľ oprávnený vstúpiť do nehnuteľnosti.
• Úprava okolností pri predčasnom ukončení nájmu: Kedy je však potrebné pamätať na viazanosť zákonom.

Ukončenie nájmu: Pravidlá a postupy

Ukončenie nájmu bytu sa riadi Občianskym zákonníkom a môže nastať niekoľkými spôsobmi:

• Uplynutím doby: Ak bola zmluva uzatvorená na dobu určitú.
• Písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán.
• Zánikom predmetu nájmu.

Výpoveď nájmu zo strany prenajímateľa

Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu len z dôvodov stanovených zákonom. Medzi najčastejšie dôvody patria:

Prečítajte si tiež: Úprava bytu a štátna pomoc

• Nájomca hrubo porušuje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu, najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.
• Nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenie v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome.
• Prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov. Na základe ustanovenia § 711 a nasledujúcich zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, vypovedám nájomný vzťah na vyššie uvedený a špecifikovaný predmet nájmu v , na základe ustanovenia § 710 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb., ktorá začne plynúť prvým dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení tejto výpovede. Dôvodom výpovede nájmu bytu je: Vyberte jeden z dôvodov… Prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov. Nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný. Nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenie v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome. Nájomca hrubo porušuje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenie poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať. Nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu. Nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.
• Je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať.
• Nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu.
• Nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.

Výpoveď musí byť písomná a doručená nájomcovi. Minimálna výpovedná lehota pri byte je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže predčasne ukončiť nájomnú zmluvu bytu len na základe zákonných dôvodov. Minimálna trojmesačná lehota je určená zákonom.

Výpoveď nájmu zo strany nájomcu

Podľa Občianskeho zákonníka je výpovedná lehota pri nájme bytu 3 mesiace. Občiansky zákonník v ustanovení § 710 ods. 3 síce upravuje trojmesačnú výpovednú lehotu iba v prípade podania výpovede zo strany prenajímateľa, avšak použitím všeobecných ustanovení upravujúcich nájomnú zmluvu je možné vyvodiť, že to platí i pre nájomcu. Dĺžka výpovednej doby pri nájme bytu je jedným z kogentných ustanovení občianskeho zákonníka, čo znamená, že sa zmluvné strany nemôžu dohodnúť odchylným spôsobom a je trojmesačná, pričom začína plynúť od prvého dňa nasledujúcom po mesiaci v ktorom bola výpoveď doručená. Ak by ste sa výpoveď rozhodli dať povedzme tento mesiac a napríklad budúci týždeň bude táto doručená prenajímateľovi, tak začne výpovedná lehota plynúť 01.08.2023 a nájomný vzťah sa skončí po jej uplynutí, teda 01.11.2023.

Krátkodobý nájom bytu

Od roku 2014 existuje zákon o krátkodobom nájme bytu, ktorý upravuje nájomné vzťahy na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Tento nájom je možné predĺžiť za rovnakých podmienok najviac na dva ďalšie roky, a to dvakrát. Tento zákon prináša pre prenajímateľa priaznivejšiu úpravu niektorých jeho povinností. V celom rozsahu sa tento zákon vzťahuje na krátkodobý nájomný vzťah v prípade splnenia si registrácie prenajímateľa na daňovom úrade. Nájomca môže od prenajímateľa požadovať dôkaz, že si splnil svoju registračnú povinnosť.

Zákon o krátkodobom nájme bytu je špeciálny právny predpis vo vzťahu k Občianskemu zákonníku. Pre prenajímateľa a nájomcu to znamená, že ich práva a povinnosti sa primárne spravujú zákonom o krátkodobom nájme bytu a nájomnou zmluvou. Právna úprava Občianskeho zákonníka sa použije podporne (subsidiárne) v tých záležitostiach, ktoré nie sú upravené v zákone o krátkodobom nájme bytu alebo nájomnej zmluve, alebo v prípadoch, ak dôjde k porušeniu povinností, ktoré sú zákonom o krátkodobom nájme bytu vyžadované a v rozsahu upravenom týmto zákonom (vypovedanie nájomnej zmluvy prenajímateľom a uplatnenie neplatnosti skončenia nájmu na súde).

Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje zmluvným stranám dohodnúť si aj iné výpovedné dôvody, než tie, ktoré sú uvedené v zákone. Výpovedná doba sa v tomto prípade určuje dohodou, avšak nesmie byť kratšia ako 1 mesiac. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď.

Prečítajte si tiež: Peňažný príspevok pre ZŤP

Najväčšou výhodou režimu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je odpadnutie povinnosti zabezpečiť nájomcovi v stanovených prípadoch náhradný byt, náhradné ubytovanie alebo prístrešie.

Spoločný nájom bytu manželmi

Keď prenajímate byt manželom, vytvárate tým spoločný nájomný vzťah. Tento vzťah vzniká v momente, keď obaja partneri žijú spolu na jednom mieste a spĺňajú podmienky trvalého spolužitia. Prenajať nehnuteľnosti manželom môže byť zdanlivo jednoduché, avšak môže sa to stať komplexným procesom. V mnohých prípadoch prenajímateľ nerieši rodinný stav nájomcu, no ak ide o manželský pár, je dôležité mať na pamäti niektoré legislatívne aspekty. Spoločný nájom znamená, že obaja manželia majú práva a povinnosti vyplývajúce z nájmu, a to nielen pri platení nájomného, ale aj v prípade ukončenia, či zmien v zmluve. Jednou z výhod je, že nájomné môžete požadovať od oboch manželov.

Spoločný nájom bytu manželmi upravuje zákon č. 40/1964 Z. z. Občiansky zákonník (OZ) v ust. Ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stanú nájomcami bytu, vznikne spoločný nájom bytu manželmi. Pri družstevných bytoch, ak vznikne len jednému z manželov za trvania manželstva právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu, vznikne so spoločným nájmom bytu manželmi aj spoločné členstvo manželov v družstve; z tohto členstva sú obaja manželia oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne. Obdobné platí aj vtedy, ak vzniklo pred uzavretím manželstva niektorému z manželov právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu.

Ukončenie nájmu pri manželoch

Ukončenie nájmu s manželským párom je trochu komplikovanejšie. Ak chcete ukončiť nájomnú zmluvu, musíte splniť podmienky voči obom manželom. Dôležité je zabezpečiť, aby na zmluve o ukončení nájmu boli podpísané podpisy oboch partnerov. Ak plánujete akékoľvek zásadné zmeny týkajúce sa doby nájmu alebo výšky nájomného, mali by ste opäť informovať oboch manželov. Zmena musí byť diskutovaná a potvrdená podpisom oboch strán.

Ukončenie nájmu bytu s nájomcom, ktorý má manžela či manželku, je pre prenajímateľa o čosi zložitejšie. Všetky podmienky pre platné ukončenie totiž musí splniť voči obom partnerom.

Prečítajte si tiež: Dôchodca a prenájom

Pokiaľ teda ukončuje nájom bytu dohodou, nepostačí, ak ju podpíše len ten z manželov, ktorý pôvodne podpísal nájomnú zmluvu; na dohode musia figurovať podpisy oboch manželov.

Ak sa ukončuje nájom bytu výpoveďou, môže byť situácia ešte komplikovanejšia. Výpoveď totiž musí smerovať voči obom manželom a zároveň musí byť obom tiež doručená. Ideálne je doručiť výpoveď osobne s tým, že obaja manželia potvrdia jej prevzatie k určitému dňu svojimi vlastnoručnými podpismi. Pokiaľ tento postup nie je možný, mala by sa výpoveď doručiť formou doporučenej písomnej zásielky každému z manželov zvlášť.

Nezhody a rozvod manželov

V prípade nezhôd medzi manželmi, ktoré môžu prerásť do psychického alebo fyzického násilia, súdy môžu zasiahnuť a rozhodnúť o obmedzení jedného z partnerov pri užívaní prenajatého bytu. Rovnako pri rozvode môže súd určiť konkrétneho užívateľa bytu a zrušiť spoločný nájom.

Rozvodom manželstva právo na spoločný nájom bytu manželmi zaniká. V prípade, že jeden z manželov chce naďalej ostať nájomcom toho ktorého bytu, toto je samozrejme po spoločnej dohode rozvedených manželov možné. Ak však chcú byt užívať naďalej obaja rozvedení manželia, t. j. sa nevedia dohodnúť, kto ostane v predmetnom byte nájomcom, súd na návrh jedného z nich rozhodne, že sa zrušuje právo spoločného nájmu bytu. V prípade družstevného bytu zaniká právo spoločného nájmu bytu rozvodom, ak nadobudol právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu jeden z rozvedených manželov pred uzavretím manželstva.

Povinnosti manželov pri spoločnom nájme

Z ustanovení OZ vyplýva, že plniť nájomné sú povinní obaja manželia spoločne a nerozdielne. Čo však v prípade, ak jeden z manželov spoločný byt opustí? Má v takom prípade plniť spoločné nájomné v plnej výške iba jeden z manželov? V prípadoch, keď byt obývajú manželia na základe ich spoločného práva užívania bytu (teraz spoločného nájmu bytu), sú pasívne legitimovaní obidvaja manželia. Obidvom vzniká spoločná povinnosť uhrádzať úhradu za poskytnuté služby spojené s užívaním bytu, ako to vyplýva z ustanovení § 145 a § 173 ods. 2 OZ (teraz § 701 ods. 2 OZ). Bytová organizácia (vlastník domu) môže požadovať úhradu tak od obidvoch, ako aj od ktoréhokoľvek z nich (pozri aj § 74 ods. 1 OZ; teraz § 511 ods. 1). V prípade, ak k bytu vzniklo právo spoločného užívania bytu manželmi (teraz spoločného nájmu bytu manželmi) a jeden z manželov trvale opustí spoločnú domácnosť (§ 181 OZ; teraz § 708), potom od tohoto dňa je povinný platiť úhradu za užívanie bytu druhý manžel, ktorý sa tak stal jediným užívateľom bytu.

Registrácia na daňovom úrade a dane z prenájmu

Každý, kto prenajíma nehnuteľnosť okrem pozemku, je povinný zaregistrovať sa na daňovom úrade, a to najneskôr do konca kalendárneho mesiaca, ktorý uplynul po mesiaci, v ktorom sa nehnuteľnosť prenajala. Ak ide o nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý uzatvoril nájomnú zmluvu a je v nej uvedený ako prenajímateľ. Ak sú v zmluve ako prenajímatelia označení obaja manželia, povinnosť registrácie vzniká obom. Daňový úrad prihlásenú osobu v priebehu ďalších tridsiatich dní od podania žiadosti zaregistruje a daňovníkovi pridelí daňové identifikačné číslo.

Príjmy z prenájmu a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

Pri prenájme bytu manželmi sa možno stretnúť predovšetkým s týmito situáciami:

• Byt bol nadobudnutý úplne alebo z časti z prostriedkov (napr. spoločných úspor), ktoré patria do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Príjmy z prenájmu bytu sú predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
• Byt bol nadobudnutý len jedným z manželov pred uzavretím manželstva (napr. zakúpený manželom). Aj v tomto prípade sú príjmy z prenájmu predmetného bytu predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
• Kúpna cena bytu bola zaplatená z výlučných prostriedkov jedného z manželov, ale kupujúcimi sú obidvaja manželia a pri uzavretí kúpnej zmluvy prejavili vôľu nadobudnúť kupovaný byt do bezpodielového spoluvlastníctva.

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Oslobodenie od dane a výdavky

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahol za zdaňovacie obdobie 2025 sumu 2 876,90 eura. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1.

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.

Medzi výdavky, ktoré si môže prenajímateľ uplatniť, patria napríklad:

• výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.

tags: #prenajimatelia #bytu #manzelia #vypoved #podmienky