Dane a odvody pri prenájme bytu cez Airbnb na Slovensku

Krátkodobý prenájom cez platformy ako Airbnb sa stal populárnym spôsobom, ako si privyrobiť. Avšak, s touto formou prenájmu sú spojené špecifické daňové a odvodové povinnosti. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tom, ako zdaňovať príjmy z Airbnb prenájmu na Slovensku, aké odvody je potrebné platiť a na čo si dať pozor, aby ste splnili všetky zákonné podmienky.

Krátkodobý prenájom vs. Dlhodobý prenájom

Kľúčové je rozlíšiť medzi krátkodobým a dlhodobým prenájmom. Krátkodobý prenájom cez platformy typu Airbnb je z hľadiska slovenských predpisov poskytovanie ubytovacích služieb, nie obyčajný prenájom bytu. Ak ubytovávate hostí na prechodný pobyt s doplnkovými službami (upratanie, výmena bielizne, odovzdanie kľúčov, recepcia či aspoň základná „check-in“ starostlivosť), ide o ubytovacie služby. Naopak, bežný dlhodobý prenájom bez služieb hotelového typu spadá pod prenájom nehnuteľnosti a živnosť sa nevyžaduje. Kľúčové je teda posúdenie, či hosťom poskytujete ubytovanie krátkodobo s obsluhou a rotáciou hostí, alebo len prenajímate priestor na dlhšie obdobie bez služieb.

Živnosť a podnikanie pri Airbnb prenájme

Ak prenajímate nehnuteľnosť častejšie, ide už o sústavnú činnosť, ktorá spĺňa prvky podnikania a je teda potrebná živnosť a registrácia na daňovom úrade. Prenájom bytu je pre mnohých príležitosťou, ako si popri práci privyrobiť. Prenajímateľov teraz čaká povinnosť - daňové priznanie. Pokiaľ prenajímate byt napríklad prostredníctvom Airbnb, nejde o prenájom, ale o poskytovanie ubytovacej služby. Je to podnikanie a mali by ste mať na to živnosť. Je rozdiel, ak prenajímate a máte na to živnosť, alebo prenajímate popri zamestnaní. Ak popri prenájme nehnuteľnosti zabezpečujete aj stravovanie, ubytovanie, či ďalšie služby pre hostí, ide už o podnikanie, na ktoré je potrebné živnostenské oprávnenie. V tomto prípade ide o podnikateľskú činnosť na základe § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov.

Zdaňovanie príjmov z prenájmu

Ako sa zdaňuje krátkodobý prenájom? Krátkodobý prenájom so službami je podnikanie. Dlhodobý prenájom bez služieb sa zdaňuje podľa osobitného režimu prenájmu, kde si uplatňujete len preukázateľné výdavky a platí aj oslobodenie časti príjmov (typické je malé oslobodenie v stovkách eur ročne podľa aktuálneho znenia pravidiel).

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti

Ak by ste teda svoju nehnuteľnosť prenajímali bez akýchkoľvek doplnkových služieb išlo by o príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Príjmami z prenájmu sú podľa zákona o dani z príjmov príjmy z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti. V tomto prípade by nebola na prenájom potrebná živnosť, ide však skôr o ojedinelý prípad Airbnb prenájmu, keďže by ste nemohli vašu nehnuteľnosť nijak pripraviť na ubytovanie, ani hosťom poskytovať stravu. Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť resp. jej časť (okrem pozemku), a nie je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, vzniká mu povinnosť registrácie, a to v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území SR prenajal nehnuteľnosť.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Daňovú povinnosť z dosiahnutých príjmov z prenájmu je daňovník povinný vysporiadať osobne podaním daňového priznania k dani z príjmov FO za príslušné zdaňovacie obdobie. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie (§ 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov). Tieto výdavky si však daňovník nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich zistiť rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnovaných do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu.

Paušálne výdavky a oslobodenie od dane

Z prenájmu, ktorý nie je živnosťou, neplatíte odvody. Zamestnancovi so zárobkom z prenájmu však nemôže príjmy zo zamestnania za minulý rok zúčtovávať jeho zamestnávateľ. Musí si sám podať priznanie (typ B) a v ňom prizná zárobok z práce a aj z prenájmu. Príjmy z prenájmu nehnuteľností si môžete znížiť o 500 eur, do základu dane teda dáte len príjem z prenájmu nehnuteľností presahujúci sumu 500 eur. Na výpočet dane z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti potrebujete poznať skutočnú výšku svojich príjmov a výdavkov. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností bez živnosti si nemôžete uplatniť paušálne výdavky. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. zapíše Jozef príjmy 9 300 eur (po odpočítaní 500 eur).

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Čo všetko si môže dať prenajímateľ do výdavkov závisí od toho, či si dal byt do obchodného majetku. Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník (nemusí mať na prenájom živnosť) zaradí do obchodného majetku, môže si započítať oveľa viac výdavkov okrem iných aj poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti a príspevok do fondu opráv a údržby, úroky z hypotekárneho úveru, pokiaľ bola nehnuteľnosť kúpená na hypotekárny úver, opravy a vybavenie nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku jednoduchým vyhlásením, že od určitého dátumu nehnuteľnosť zaraďujete do obchodného majetku. Potom si vypočítate odpisy. Zaradenie nehnuteľnosti nikam nezasielate. V daňovom priznaní vyplníte hodnotu nehnuteľnosti na začiatku a na konci zdaňovacieho obdobia v tabuľke č.1a na riadok 1.

Spoluvlastníctvo a rozdelenie príjmov

Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti umožňuje manželom, vlastníkom nehnuteľnosti, znížiť si daň. Príjem z prenájmu si manželia môžu rozdeliť, a to v takom pomere, ktorý je pre nich najvýhodnejší. Navyše obidvaja manželia si môžu rozdelený príjem znížiť o 500 eur. V tom istom pomere si potom rozdelia aj výdavky. Napríklad zo spoločného príjmu 7 000 eur na manželku pripadne 2 755,72 eura.

Sadzba dane z príjmov

Sadzba dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ak nemáte živnosť, je 19 % z príjmov do základu dane do 37 981,94 eura a 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne túto hranicu.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri ubytovacích službách

Od roku 2025 sa zmenila štruktúra DPH a ubytovacie služby sú zaradené medzi plnenia so zníženou 5 % sadzbou. Pozor na mix služieb: ubytovanie je 5 %, ale niektoré doplnkové služby (napr. samostatne predávané wellness alebo parkovanie) môžu spadať do inej sadzby, takže ich treba účtovať oddelene. Pre hostiteľa je dôležité aj to, že provízia platformy (Airbnb, Booking) je služba zo zahraničia. Ak nie ste platiteľ DPH, musíte sa ešte pred prijatím takejto služby registrovať podľa § 7a zákona o DPH a odvádzať DPH z provízie v režime prenesenia daňovej povinnosti. Od roku 2025 sa sledujú dve hranice obratu: pri dosiahnutí 50 000 eur vzniká povinnosť podať žiadosť o registráciu, pričom platiteľom sa všeobecne stávate od prvého dňa nasledujúceho roka.

Ako platiteľ DPH fakturujete krátkodobý prenájom so slovenskou DPH priamo hosťovi z plnej sumy za ubytovanie (neznižujete ju o províziu platforme).

Príklad fakturácie s DPH

Hostiteľ ubytuje v roku 2026 trojčlennú skupinu na dve noci za 2 × 120 eur. Hosť platí platforme 240 eur + jej servisné poplatky. Hostiteľ vystaví hosťovi doklad na 240 eur vrátane 5 % DPH (základ 228,57; DPH 11,43). Platforma si za sprostredkovanie stiahne províziu, povedzme 14,40 eura. Túto províziu hostiteľ zaúčtuje ako prijatú službu z EÚ a prizná z nej DPH v režime prenesenia (pričom, ak je platiteľom, si zároveň uplatní odpočítanie podľa pravidiel).

Miestna daň za ubytovanie

Daň za ubytovanie je miestna daň. Konkrétnu sadzbu a spôsob platenia určuje obec vo svojom všeobecne záväznom nariadení. Mestskú daň odvedie podľa VZN obce (napr. fixná suma za osobu a noc alebo paušál podľa kapacity).

Povinnosti platforiem a Finančná správa

Od roku 2023 platí európske pravidlo DAC7: platformy ako Airbnb musia raz ročne nahlasovať daňovým správam údaje o hostiteľoch a ich príjmoch. Platieb v hotovosti sa týkajú pravidlá systému eKasa. Od januára 2023 finančná správa uvidí, kto prenajíma byt cez Booking, jazdí cez Uber či poskytuje služby cez iné platformy.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Finančná správa dostane z Bookingu, Airbnb či ďalších platforiem zoznam firiem a bežných ľudí s ich kompletnými identifikačnými údajmi a údajmi o dosiahnutom príjme cez danú platformu.

Registrácia na daňovom úrade

Ak nehnuteľnosť prenajíma živnostník alebo firma s aktívnym IČO, nepotrebuje sa osobitne registrovať na daňovom úrade kvôli prenájmu. Všetci ostatní majú povinnosť registrovať sa na daňovom úrade do jedného mesiaca, odkedy začali prenajímať nehnuteľnosť.

Sankcie za nedodržanie povinností

Pri nesplnení registračnej povinnosti alebo nepriznaní príjmu z prenájmu hrozia vysoké pokuty. Napríklad, kto sa nezaregistruje, riskuje pokutu od 60 až do 20-tisíc eur v závislosti od závažnosti konania. Pri priznaní nižšieho príjmu z prenájmu v daňovom priznaní môže pokuta dosiahnuť 3 % z rozdielu medzi sumou dane uvedenou v daňovom priznaní a sumou, ktorú mal daňovník v skutočnosti odviesť v daňovom priznaní za rok v prípade, že sa daňovník prizná sám cez podanie dodatočného daňového priznania.

tags: #prenajom #bytu #dane #a #odvody #airbnb