Prenájom bytu: Živnosť, podmienky a daňové aspekty

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavuje pre mnohých atraktívnu možnosť, ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si pasívny príjem. Prenájom bytu so sebou prináša určité administratívne a daňové povinnosti, ktorých si prenajímatelia musia byť vedomí. Otázka, či prenajímať nehnuteľnosť na živnosť alebo bez nej, je jednou z kľúčových, ktoré si prenajímatelia kladú. Tento článok sa venuje podmienkam prenájmu bytu, živnosti a s tým spojeným daňovým aspektom.

Prenájom bytu ako správa vlastného majetku vs. podnikanie

Právo vlastniť majetok a spravovať ho je základným právom garantovaným Ústavou SR. Rozlíšenie medzi nájmom bytu ako pasívnou správou vlastného majetku a nájmom bytu vykonávaným ako zárobkovou činnosťou, ktorá môže nadobudnúť charakter podnikania, je zásadné.

Podľa § 123 Občianskeho zákonníka (OZ) právo vlastniť majetok zahŕňa právo predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Správa vlastného majetku zahŕňa údržbu, zničenie, opustenie, odpustenie dlhu, zachovanie hodnoty majetku, hospodárenie na vlastnom majetku, a bez ďalšieho aj prenájom bytu.

Všeobecná definícia podnikania podľa § 2 ods. 2 Obchodného zákonníka hovorí o "sústavnej činnosti vykonávanej samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku alebo na účel dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného sociálneho podniku podľa osobitného predpisu".

Aby bol prenájom bytu považovaný za podnikanie, musí spĺňať všetky definičné znaky podnikania:

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

1. Sústavnosť
2. Samostatnosť
3. Vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť
4. Za účelom zisku

Tieto materiálne znaky odlišujú podnikanie od iných činností, ako napríklad od vlastného investovania, pracovnoprávnych činností alebo aj od správy vlastného majetku.

Podstatným znakom nájomnej zmluvy je jej odplatnosť. Táto skutočnosť je rozhodujúca pri posudzovaní, či prenajímateľ vykonáva činnosť za účelom dosiahnutia zisku.

Živnosť a prenájom bytu

Problematika podnikateľského oprávnenia je v súvislosti s prenájmom bytu riešená v zákone č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon). Ten upravuje, kedy sa prenájom bytu považuje za živnosť a vyžaduje živnostenské oprávnenie. Dôležitým kritériom na rozlíšenie, či ide pri prenájme bytu o podnikanie podľa živnostenského zákona, je skutočnosť, či sa s prenájmom poskytujú len základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti, alebo aj iné než základné služby.

Podľa § 4 ods. 1 živnostenského zákona: „Prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom.“

Živnostenský zákon výslovne neustanovuje, ktoré služby možno považovať za základné. Základnými službami spojenými s prenájmom nehnuteľností sa rozumie okruh služieb, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom. Takýmito službami sú napríklad dodávka tepla a teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz tuhého domového a komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody alebo odvoz splašok a pod.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Inými ako základnými službami sa rozumejú najmä ubytovacie, stravovacie, upratovacie a čistiace služby, ako aj strážna služba, teda ak by nájomca platil prenajímateľovi okrem nájomného a úhrad spojených s prenájmom bytu aj za upratovanie bytu alebo inú službu.

Registrácia na daňovom úrade

Ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti, ak neposkytujete iné než základné služby. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne.

Ak prenajímate nehnuteľnosť na území SR, máte povinnosť sa registrovať na daňovom úrade. A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu (§ 52zzi ods. 1 zákona o dani z príjmov). Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu.

Daňové priznanie a zdaňovanie príjmov z prenájmu

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa zdaňuje podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) za daný rok presiahol zákonom stanovenú sumu (pre rok 2025 je to 2 876,90 eura). Lehota na podanie je 31. marec nasledujúceho roka. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9.

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Oslobodenie od dane

Môžete využiť oslobodenie príjmov do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie (§ 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov). Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.

Daňové výdavky

Do daňových výdavkov si môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby.

• Výdavky na energie: pitná a úžitková voda, teplo na kúrenie, elektrická energia a plyn.
• Výdavky na ostatné služby: použitie výťahu, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, odvádzanie odpadovej vody, odvoz smetí, čistenie žúmp a komínov, koncesionárske poplatky a internet.

Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.

Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy, ak nemáte nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky.

Nehnuteľnosť v obchodnom majetku

Ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku, môžete si uplatniť len preukázateľné výdavky. Okrem bežných, ako sú náklady na energie, to môžu byť napríklad náklady na rekonštrukciu, na jej obstaranie formou odpisov, opravy či udržiavanie. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Sadzba dane z príjmu

Sadzba dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. je 19 %, resp. 25 % (ak váš základ dane presiahne určitú hranicu).

Príklad výpočtu dane

Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov, rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky.

Nájomná zmluva

Nájomná zmluva je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného.

Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania
• Výšku nájomného
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa

Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a teda byt prenajímať ako podnikateľský subjekt znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov.

Výhody a nevýhody živnosti pri prenájme

Výhody:

• Možnosť uplatnenia paušálnych výdavkov (ak spĺňate podmienky).
• Možnosť vykázania straty.

Nevýhody:

• Povinnosť platenia odvodov do zdravotnej a sociálnej poisťovne (ak spĺňate podmienky).
• Nemôžete využiť oslobodenú časť 500 eur.

Prenájom cez digitálne platformy (Airbnb, Booking)

Poskytovanie ubytovania cez digitálne platformy, ako je Airbnb a Booking, prináša nové výzvy pri rozlišovaní medzi nájmom bytu a ubytovacími službami. V týchto prípadoch je potrebné posúdiť všetky okolnosti, za ktorých sa ubytovanie poskytuje. Dôležité je, či sa okrem poskytnutia nehnuteľnosti k dočasnému užívaniu poskytujú aj iné služby ako záverečné upratovanie, čisté uteráky a toaletné potreby.

tags: #prenajom #bytu #živnosť #podmienky