Prenájom hnuteľných vecí: Registračná pokladňa a daňové povinnosti

Prenájom hnuteľných a nehnuteľných vecí je bežnou podnikateľskou aktivitou, ktorá so sebou prináša určité povinnosti voči štátu. Jednou z často diskutovaných otázok je povinnosť používať registračnú pokladňu pri prenájme hnuteľných vecí, ako aj zdaňovanie príjmov z takéhoto prenájmu. Tento článok sa zameriava na objasnenie týchto povinností, s prihliadnutím na platnú legislatívu Slovenskej republiky.

Legislatívny rámec prenájmu nehnuteľností

V slovenskom právnom poriadku je prenájom upravený viacerými právnymi predpismi. Základným predpisom je Občiansky zákonník, ktorý v § 663 definuje nájomnú zmluvu ako zmluvu, ktorou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral aj úžitky.

• Zákon o dani z príjmov: Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z.n.p. upravuje zdaňovanie príjmov z prenájmu. V § 3 ods. 2 písm. a) definuje legislatívnu skratku "nehnuteľnosť", pričom za nehnuteľnosť sa považuje aj byt alebo časť bytu.
• Stavebný zákon: Zákon č. 50/1976 Zb. v z.n.p. v § 43b definuje byt ako obytnú miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie.
• Živnostenský zákon: Zákon č. 455/1991 Zb. v znení neskorších predpisov upravuje podmienky podnikania, vrátane prenájmu nehnuteľností.
• Daňový poriadok: Zákon č. 563/2009 Z. z. o správe daní (daňový poriadok) a o zmene a doplnení niektorých zákonov upravuje postup správcu dane pri správe daní.

Registračná povinnosť pri prenájme bytu

Ak fyzická osoba začne prenajímať byt na území Slovenskej republiky, vzťahuje sa na ňu registračná povinnosť podľa § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov. Táto povinnosť sa nevzťahuje na prenájom bytu mimo územia SR. Miestna príslušnosť správcu dane sa riadi u fyzickej osoby miestom trvalého pobytu. Ak byt na území Slovenskej republiky prenajíma občan iného štátu, má povinnosť požiadať o registráciu za rovnakých podmienok ako občania Slovenskej republiky. V tomto prípade je však miestne príslušným Daňový úrad Bratislava. Pri zmene skutočností zakladajúcich povinnosť registrácie, najmä ak daňovníkovi zanikne daňová povinnosť, je povinný tieto skutočnosti oznámiť správcovi dane do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po uplynutí mesiaca, v ktorom zmena nastala.

Živnostenské oprávnenie a príjmy z prenájmu

Ak je prenájom bytu vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia, príjem z prenájmu sa zaraďuje do § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Podľa § 4 ods. 1 živnostenského zákona je prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov živnosťou, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Základnými službami sú napríklad zabezpečovanie dodávok elektriny, vody, plynu, odvoz smetí. Ak prenajíma byt fyzická osoba bez živnostenského oprávnenia na túto činnosť, zaraďujú sa príjmy z prenájmu bytu do príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. K týmto príjmom sa zaraďujú aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.

Oslobodenie od dane

V zmysle § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov je od dane oslobodený príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov a príjem podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona, ak úhrn týchto príjmov nepresiahne v zdaňovacom období sumu 500 eur. Príjmami podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona sú príjmy z príležitostných činností vrátane príjmov z príležitostnej poľnohospodárskej výroby, lesného a vodného hospodárstva a z príležitostného prenájmu hnuteľných vecí. Ak má fyzická osoba v príslušnom zdaňovacom období z oslobodených príjmov uvedených v § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov len príjmy z prenájmu bytu, limit pre oslobodenie sa vzťahuje len na tieto príjmy. Ak má okrem príjmov z prenájmu bytu aj príjmy z príležitostných činností, limit pre oslobodenie sa vzťahuje na príjmy v § 6 ods. 3 zákona a príjmy uvedené v § 8 ods. 1 písm. a) zákona spolu. Ak úhrn príjmov presiahne sumu oslobodenia, do daňového priznania sa uvedie len suma príjmov presahujúca 500 eur, ktorá predstavuje tzv. zdaniteľné príjmy. Oslobodené príjmy sa v daňovom priznaní fyzickej osoby neuvádzajú. Zdaniteľnými príjmami sú v zmysle § 2 písm. h) zákona o dani z príjmov príjmy, ktoré sú predmetom dane a nie sú od dane oslobodené.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Spoluvlastníctvo manželov a zdaňovanie príjmov

Pokiaľ plynú príjmy z prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, zahŕňajú sa do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak a v rovnakom pomere ako príjmy sa zahŕňajú do základu dane aj výdavky (§ 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov).

Zistenie základu dane z príjmov z prenájmu

Na zistenie základu dane (čiastkového základu dane) z príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sa použijú ustanovenia § 17 až 29 zákona. Čiastkový základ dane v § 6 ods. sa zistí z evidencie predpísanej v § 6 ods. Ak daňovník vedie jednoduché účtovníctvo, pri zisťovaní základu dane vychádza z rozdielu medzi príjmami a výdavkami. V prípade podvojného účtovníctva sa pri zisťovaní základu dane vychádza z výsledku hospodárenia zisteného v účtovníctve. Ak sa daňovník rozhodne o príjmoch z prenájmu účtovať, aj keď mu táto povinnosť z účtovných predpisov nevyplýva, v zmysle § 6 ods. 13 zákona o dani z príjmov musí postupovať týmto spôsobom počas celého zdaňovacieho obdobia. Daňovníci s príjmami z prenájmu, ktorí zisťujú základ dane z vedeného účtovníctva, nie sú účtovnými jednotkami. Ak daňovník uplatňuje k príjmom z prenájmu preukázateľne vynaložené výdavky z vedenej evidencie, podľa § 6 ods. musí viesť evidenciu o:

• príjmoch v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane (čiastkového základu dane) vrátane prijatých dokladov, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov podľa § 10 ods. 1 písm. a) až d) zákona č. 431/2002 Z. z.
• hmotnom majetku a nehmotnom majetku zaradenom do obchodného majetku [§ 2 písm. b) zákona o dani z príjmov].

Túto evidenciu je povinný uchovávať po dobu, v ktorej zanikne právo vyrubiť alebo dodatočne vyrubiť daň podľa daňového poriadku (§ 6 ods. 14 zákona o dani z príjmov). Ako to vyplýva z § 6 ods. 6 zákona o dani z príjmov, u príjmov v § 6 ods. 3 zákona nemožno od zdaňovacieho obdobia vykázať daňovú stratu a to ani vtedy, ak daňovník k príjmom z prenájmu uplatní preukázateľné výdavky. Pri daňovej strate vykázanej z príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona za zdaňovacie obdobie rokov 2010 a 2011 sa postupuje podľa prechodného ustanovenia § 52za ods. 4 zákona o dani z príjmov. V zmysle tohto ustanovenia neuplatnené daňové straty vykázané za zdaňovacie obdobia rokov 2010 a 2011 alebo súčet týchto daňových strát neuplatnený do konca roku 2013 sa odpočíta od základu dane podľa nového znenia § 30 ods. 1 zákona a to rovnomerne počas štyroch bezprostredne po sebe nasledujúcich zdaňovacích období začínajúcich zdaňovacím obdobím najskôr 1. januára 2014. Túto stratu (y) možno odpočítať len od základu dane (čiastkového základu dane) zisteného z príjmov podľa § 6 ods. 1 a ods.

Uplatňovanie výdavkov

Daňovníci s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si môžu uplatňovať len preukázateľné výdavky z účtovníctva alebo z evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona, t.j. k príjmom z prenájmu nemožno uplatniť výdavky percentom z príjmov, tzv. paušálne výdavky. K zdaniteľným príjmom z prenájmu, t.j. príjmom po odpočítaní oslobodenej sumy, sa uplatní výdavok rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom. Rozsah uplatnenia výdavkov závisí od toho, či je prenajímaný byt zaradený v obchodnom majetku. Fyzická osoba sa dobrovoľne rozhoduje, či prenajímaný byt zaradí do svojho obchodného majetku, t. j., či bude o ňom účtovať alebo ho evidovať v evidencii vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona, alebo ho do svojho obchodného majetku nezaradí. Skutočnosť, či bol prenajímaný byt zaradený v obchodnom majetku má vplyv aj na uplatnenie oslobodenia príjmov z predaja takéhoto majetku, resp. na zdanenie príjmu z predaja majetku. Ak byt nie je zaradený v obchodnom majetku, výdavky naň vynaložené sú výdavkami na osobnú spotrebu daňovníka a v súlade s § 21 ods. 1 písm. i) zákona o dani z príjmov nie sú daňovo uznané. V daňových výdavkoch môže daňovník uplatniť len bežné výdavky spojené s prenájmom a to výdavky na riadnu prevádzku takéhoto majetku, napr. Ak je prenajímaný byt súčasťou obchodného majetku, možno ako daňový výdavok uplatniť napríklad odpisy majetku, výdavky na opravy tohto majetku, výdavky na energie, výdavky na poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti, úroky z hypotekárneho úveru, ktorý si daňovník zobral na nákup obchodného majetku, výdavky na úhradu vlastníka bytu a nebytového priestoru do fondu prevádzky, údržby a opráv. Odpisovať byt môže daňovník len v prípade, ak o ňom účtuje alebo ho eviduje podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov a súčasne ho používa na zabezpečenie zdaniteľných príjmov. Ak daňovník s príjmami z prenájmu vedie jednoduché alebo podvojné účtovníctvo, eviduje tento majetok v súlade s postupmi účtovania.

Platby za energie a služby

Uplatňovanie platieb za energie a ostatné služby spotrebované nájomcom v základe dane nájomcu a prenajímateľa závisí od toho, komu ich nájomca uhrádza a či sú dohodnuté ako súčasť nájomného alebo samostatne. Ak výdavky za energie a ostatné služby uhrádza nájomca prenajímateľovi a tieto platby sú dohodnuté oddelene od platieb nájomného, u prenajímateľa je zdaniteľným príjmom podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov nielen nájomné, ale aj platba za spotrebu energií a ostatných služieb, ktoré súvisia s prenajatým bytom. Platby, ktoré uhrádza prenajímateľ dodávateľom energií a ostatných služieb si môže prenajímateľ uplatniť ako preukázateľné daňové výdavky. Ak platby výdavkov za energie a ostatné služby sú dohodnuté oddelene od platieb nájomného a uhrádza ich nájomca dodávateľovi energií a služieb, pričom zmluvný vzťah na dodávku je uzatvorený medzi prenajímateľom a dodávateľom energií a služieb, u prenajímateľa je zdaniteľným príjmom podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov nájomné a rovnako aj sumy za spotrebu energií a ostatných služieb, ktoré súvisia s prenajatým bytom a sú platené nájomcom. U prenajímateľa sa tieto sumy uhrádzané nájomcom považujú za jeho nepeňažný príjem. Ak platby za energie a ostatné služby uhrádza nájomca dodávateľovi energií a ostatných služieb, pričom zmluvný vzťah je uzatvorený medzi nájomcom a takýmto dodávateľom, nepovažujú sa takéto platby u prenajímateľa za jeho zdaniteľný príjem a platby hradené nájomcom si prenajímateľ nemôže uplatniť ako daňový výdavok. Takéto platby si ako preukázateľný daňový výdavok uplatní nájomca. Platbami za energie možno rozumieť platby za dodávku elektrickej energie, tepla na vykurovanie, dodávku vody a plynu.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Výdavky na opravy

Uplatnenie výdavkov na opravy je možné len v prípade, ak daňovník zaradí prenajímaný byt do obchodného majetku. Pretože už od roku 2012 nie je možné z príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vykázať daňovú stratu, výdavky vrátane výdavkov na opravy sa môžu uplatniť len do výšky príjmu z prenájmu. Výdavky sa neuplatnia v plnej výške, ale len v alikvotnej časti prislúchajúcej k zdaniteľnému príjmu (príjmu zníženému o oslobodenú sumu 500 eur).

Prenájom hnuteľných vecí a registračná pokladňa

Otázka povinnosti používať registračnú pokladňu pri prenájme hnuteľných vecí je komplexnejšia a závisí od viacerých faktorov. Všeobecne platí, že podnikatelia, ktorí prijímajú tržby v hotovosti, sú povinní používať elektronickú registračnú pokladňu (ERP). Zákon č. 289/2008 Z. z. o používaní elektronickej registračnej pokladnice a o zmene a doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a o zmenách v sústave územných finančných orgánov v z. n. p. upravuje používanie ERP.

Kto je povinný používať ERP?

Podľa § 1 ods. 2 zákona o ERP sa povinnosť používania ERP vzťahuje aj na podnikateľov s trvalým pobytom alebo so sídlom mimo územia SR, ak predávajú tovar, alebo poskytujú službu na území Slovenskej republiky, ktorá je uvedená v prílohe č. 1 zákona o ERP. Príloha č. 1 zákona o ERP obsahuje zoznam činností, pri ktorých je povinné používať ERP. Je preto potrebné preskúmať, či prenájom hnuteľných vecí spadá do niektorej z týchto činností.

Výnimky z povinnosti používať ERP

Existujú určité výnimky z povinnosti používať ERP. Napríklad, ak ide o príležitostný predaj vlastných remeselných výrobkov na jarmokoch, nemusí byť použitie ERP povinné. Avšak, ak ide o sústavnú činnosť, teda pravidelné prenajímanie hnuteľných vecí, živnostník sa registračke pravdepodobne nevyhne.

Fakturácia a DPH

Živnostníčka, ktorá si chce rozšíriť živnosť o prenájom hnuteľných vecí (napr. štvorkoliek) a bude vystavovať faktúry za požičanie, nemusí byť platcom DPH, kým neprekročí obrat 49 790 eur za 12 po sebe idúcich mesiacov. Čo sa týka registračnej pokladnice, mala by si pozrieť v zákona o RP, či jej činnosť spadá do zoznamu činností, na ktoré je povinnosť mať RP. Pokiaľ tam nie je uvedená, tak nemusí ju mať. Od roku 2019 sa mení zdaňovanie v prípade dodania a nájmu nehnuteľností, ktoré upravuje § 38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p., a to najmä s cieľom zabrániť zneužívaniu uplatňovania odpočtov dane pri dodaní a nájme nehnuteľností určených na bývanie. Zmeny sa týkajú jednak obmedzenia možnosti zdanenia nehnuteľnosti určenej na bývanie a rovnako aj práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu, ak predmetom nájmu je byt, rodinný dom alebo apartmán v bytovom dome.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Príležitostný predaj vs. sústavná činnosť

Dôležitým faktorom je rozlíšenie medzi príležitostným predajom a sústavnou činnosťou. Ak osoba predáva vlastné ručne vyrábané remeselné výrobky len občas, môže ísť o príležitostný predaj, pri ktorom nie je povinnosť používať ERP. Avšak, ak ide o pravidelné prenajímanie hnuteľných vecí, ide o sústavnú činnosť, ktorá si vyžaduje živnostenské oprávnenie a používanie ERP.

Daňové hľadisko

Príjmy z prenájmu hnuteľných vecí sa zaraďujú medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ak nejde o príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1) alebo príjmy zo závislej činnosti (§ 5). Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. Ustanovenie § 6 ods. 13 zákona o dani z príjmov vymedzuje, že ak sa daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov rozhodne, môže účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. Daňovník nie je v tomto prípade účtovnou jednotkou podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o účtovníctve“), preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov fyzickej osoby účtovné výkazy. Ak preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sú vyššie ako tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada, t. j. Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a nezdaniteľnú časť základu dane na manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti (§ 5 zákona) alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 zákona). Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t.j.

Odpočet DPH pri kúpe hnuteľného majetku a služieb

Platiteľ dane (zdaniteľná osoba registrovaná podľa § 4, § 4b a § 5 zákona o DPH) môže uplatniť odpočítanie dane v rozsahu, v akom je príjemcom plnení pre svoj podnik a tieto plnenia sú použité alebo budú použité na účely jeho vlastných zdaniteľných plnení. Odpočítateľná daň pri kúpe hnuteľného hmotného majetku a služieb na účely podnikania a na iný účel ako na podnikanie (§ 49 ods. Právo „odpočítať daň“ zodpovedá zásade neutrálneho dopadu dane z pridanej hodnoty na podnikateľa, ktorá je jednou z hlavných zásad systému dane z pridanej hodnoty. Ako vyplýva z judikatúry Súdneho dvora EÚ, právo zdaniteľných osôb odpočítať z DPH, ktorú majú zaplatiť, DPH už zaplatenú na vstupe z tovarov, ktoré nadobudli, alebo služieb, ktoré prijali, predstavuje základnú zásadu spoločného systému DPH zavedeného právnou úpravou Únie. Právo odpočítať daň si v zmysle všeobecného pravidla môže uplatniť len platiteľ dane. Prvá výnimka sa uplatňuje v prípade príležitostného dodania nového dopravného prostriedku z tuzemska do iného členského štátu osobou, ktorá nie je platiteľom dane. Druhou výnimkou je uplatnenie odpočítania dane zdaniteľnou osobou, ktorá si včas nesplnila registračnú povinnosť a po následnej oneskorenej registrácii si môže uplatniť odpočítanie dane podľa § 55 ods. 3 zákona o DPH v zdaňovacom období, za ktoré v dôsledku nesplnenia tejto povinnosti podáva daňové priznanie po uplynutí lehoty podľa § 78 ods. z tovaru alebo zo služby podľa § 49 ods. 1 zákona o DPH v deň, keď pri tomto tovare alebo službe vznikla daňová povinnosť. Základnou podmienkou pre vznik práva na odpočítanie dane je skutočnosť, že vznikla daňová povinnosť buď dodávateľovi tovaru alebo služby alebo samotnému platiteľovi dane pri nadobudnutí tovaru v tuzemsku z iného členského štátu alebo pri dodaní tovarov a služieb, pri ktorých je povinný platiť daň podľa § 48c ods. 5 a § 69 ods. 2, 3, 7, 9 až 12 zákona o DPH príjemca plnenia alebo uplatnená platiteľom resp. zaplatená colnému úradu v tuzemsku pri dovoze tovaru. Ak nedôjde ku vzniku daňovej povinnosti, nemôže vzniknúť ani právo na odpočítanie dane. Deň vzniku práva na odpočítanie dane je totožný s dňom vzniku daňovej povinnosti. Ak nedôjde ku vzniku daňovej povinnosti a dodávateľ uplatní vo faktúre alebo inom doklade o predaji daň, táto daň je splatná z dôvodu jej uvedenia vo faktúre. Každá osoba, ktorá uvedie vo faktúre alebo inom doklade o predaji daň, je podľa § 69 ods. 5 zákona o DPH povinná zaplatiť túto daň. Pokiaľ platiteľ dane uplatní vo faktúre DPH napr. Ustanovenie § 69 ods. 5 zákona o DPH je zavedený z dôvodu, aby sa zabránilo neoprávnenému uplatneniu nároku na odpočítanie dane, keďže faktúra je v niektorých prípadoch predpokladom pre uplatnenie nároku na odpočítanie dane. Súdny dvor EÚ konštatoval, že dodržiavanie zásady daňovej neutrality je zabezpečené možnosťou členských štátov stanoviť, že nedôvodne vyfakturovaná daň môže byť opravená, ak vystaviteľ faktúry preukáže svoju dobrú vieru alebo ak vystaviteľ faktúry v dostatočnom časovom predstihu úplne zabráni nebezpečenstvu straty daňových príjmov (napr.

tags: #prenájom #hnuteľných #vecí #registračná #pokladňa #povinnosť