Prenájom miestnosti v byte na podnikanie: Podmienky a aspekty

Prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov, je v súčasnosti bežnou praxou. Či už ide o krátkodobý alebo dlhodobý prenájom, je dôležité poznať podmienky a aspekty, ktoré sú s touto činnosťou spojené. Tento článok sa zameriava na problematiku prenájmu miestností v byte na podnikanie, pričom zohľadňuje legislatívu a praktické rady pre prenajímateľov a nájomcov.

Prenájom nehnuteľnosti ako živnosť

Podľa zákona o živnostenskom podnikaní, konkrétne § 4 ods. 1, prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov sa považuje za živnosť, ak sa popri samotnom prenájme poskytujú aj iné než základné služby. Medzi tieto služby patria najmä služby ubytovania spojené so stravovaním, výmenou a praním bielizne, upratovaním a podobne, ktoré sú typické pre hotely a iné ubytovacie zariadenia. Ak prenajímateľ poskytuje aj iné než základné služby, ide o voľnú živnosť, pri ktorej je potrebné splniť všeobecné podmienky prevádzkovania živnosti. Z hľadiska zákona o dani z príjmov ide o dosahovanie príjmov podľa § 6 ods. 1 písm. a.

Základné a doplnkové služby

Pre správne posúdenie, či ide o živnosť, je dôležité rozlišovať medzi základnými a doplnkovými službami. Základné služby sú tie, ktoré zabezpečujú riadne užívanie priestorov nájomcom, ako napríklad dodávka tepla, teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody, kominárske služby a upratovanie spoločných priestorov. Za doplnkové služby sa považujú tie, ktoré vylepšujú podmienky užívania prenajímaného priestoru, napríklad poskytovanie vnútorného vybavenia (nábytok, spotrebiče).

Dvojité právne účinky pri poskytovaní doplnkových služieb

Ak prenajímateľ poskytuje aj doplnkové služby, vznikajú dvojité právne účinky. V takom prípade ide o súbeh dvoch prenájmov: prenájmu nehnuteľnosti a prenájmu hnuteľných vecí (napr. nábytku). Prenajímateľ musí mať živnostenské oprávnenie na prenájom nehnuteľností a zároveň aj na prenájom hnuteľných vecí, ak je poskytnutie vnútorného vybavenia dôvodom na osobitnú úhradu alebo je zahrnuté v nájomnom.

Rozsah živnostenského oprávnenia

Je dôležité si uvedomiť, že samotné živnostenské oprávnenie na prenájom nehnuteľností nezahŕňa automaticky aj oprávnenie na vykonávanie iných ako základných služieb spojených s prenájmom. Ak chce prenajímateľ poskytovať aj doplnkové služby, musí mať na to osobitné živnostenské oprávnenie. V praxi sa často stretávame s označením predmetu podnikania ako "Prenajímanie nehnuteľností s poskytovaním doplnkových služieb", avšak toto označenie samo o sebe nevyjadruje, aké konkrétne služby prenajímateľ mieni poskytovať.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Prenájom spoločných nebytových priestorov v bytovom dome

V bytových domoch sa často nachádzajú spoločné nebytové priestory, ktoré môžu byť prenajaté. Prenájom týchto priestorov má svoje špecifiká, ktoré je potrebné zohľadniť.

Právny rámec

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje podmienky prenájmu spoločných nebytových priestorov. Dôležité je rozlišovať, či ide o prenájom vlastníkovi bytu v danom dome alebo cudzej osobe.

Nájom verzus výpožička

Ak o užívanie spoločného nebytového priestoru prejaví záujem vlastník bytu na účely uskladnenia vecí (nie na podnikanie), ide o výpožičku. Podmienky výpožičky určujú vlastníci rozhodnutím na schôdzi alebo písomným hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov. Finančná náhrada za výpožičku je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv. Ak sa však priestor prenajíma na podnikanie, ide o nájomný vzťah, ktorý sa riadi Občianskym alebo Obchodným zákonníkom.

Príjem z prenájmu a daň z príjmu

Príjem z prenájmu spoločného nebytového priestoru je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv. Na tento príjem sa vzťahuje § 43 ods. 3 písm. g) zákona o dani z príjmu, ktorý hovorí, že daň z príjmov plynúcich zo zdrojov na území Slovenskej republiky daňovníkom s obmedzenou daňovou povinnosťou a neobmedzenou daňovou povinnosťou sa vyberá zrážkou, ak ide o príjmy fondu prevádzky, údržby a opráv. Daň vyberaná zrážkou je vo výške 19 %.

Výlučné užívanie

Pojem výlučného užívania sa dostal do zákona v súvislosti s výstavbou nových balkónov, lodžií a výťahov. Vlastníci bytov môžu rozhodnúť, že právo výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo majú len niektorí vlastníci bytov.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv

Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú opravy balkónov, lodžií a terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Tieto prostriedky nemožno použiť na úhradu nákladov za elektrinu spoločných priestorov ani na žiadne iné služby či plnenia.

Prenájom bytu a daňové povinnosti

Ak fyzická osoba prenajíma byt, musí splniť určité administratívne kroky, aby predišla problémom so zákonom. Nie je potrebné zakladať živnosť, ak prenajímateľ funguje ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V takom prípade nie je povinnosť platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne.

Registrácia na daňovom úrade

Prenajímateľ sa musí zaregistrovať na daňovom úrade do konca nasledujúceho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom byt prenajal. Bez registrácie hrozí pokuta. Žiadosť o registráciu sa predkladá na daňovom úrade v mieste trvalého pobytu.

Daňové priznanie

Ak je ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, prenajímateľ je povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Do daňových výdavkov je možné zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu, ako napríklad energie a ostatné služby.

Náležitosti zmluvy o nájme

Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

• Označenie zmluvných strán
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania
• Výšku nájomného
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa

Ak prenajímateľ prenajíma byt ako podnikateľský subjekt, musí platiť odvody.

Časté otázky a problémy

Prenájom bytu bez súhlasu spoluvlastníkov

Ak vlastník bytu prenajíma byt, nie je na to potrebný súhlas ostatných vlastníkov bytov.

Prenájom bytu a podnikanie colníka

Colník nesmie vykonávať podnikateľskú činnosť, avšak zákaz sa nevzťahuje na správu vlastného majetku. Prenájom bytu, pri ktorom sa neposkytujú iné než základné služby, sa nepovažuje za podnikanie.

Prenájom bytu a živnosť SZČO

Ak SZČO prenajíma byt v osobnom vlastníctve a neposkytuje iné než základné služby, nemusí si rozšíriť živnosť o predmet podnikania "prenájom nehnuteľnosti".

Príklady z praxe

Príklad č. 1: Starobný dôchodca a prenájom bytu

Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.

Príklad č. 2: Daňovník s príjmami zo závislej činnosti a prenájmu

Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 + 1 050), daňovník je povinný podať daňové priznanie.

Príklad č. 3: Manželia a prenájom nehnuteľnosti

Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur.

tags: #prenajom #miestnosti #v #byte #na #podnikanie