Povinnosti manželov pri prenájme nehnuteľnosti: Komplexný prehľad

Prenajímanie nehnuteľnosti môže byť zdanlivo jednoduchý proces, no ak ide o manželský pár, je dôležité mať na pamäti niektoré legislatívne aspekty. Tento článok poskytuje komplexný prehľad povinností manželov pri prenájme nehnuteľnosti na Slovensku, pričom sa opiera o platnú legislatívu a praktické príklady.

Vznik a aspekty spoločného nájomného vzťahu

Keď prenajímate byt manželom, vytvárate tým spoločný nájomný vzťah. Tento vzťah vzniká v momente, keď obaja partneri žijú spolu na jednom mieste a spĺňajú podmienky trvalého spolužitia. Spoločný nájom znamená, že obaja manželia majú práva a povinnosti vyplývajúce z nájmu, a to nielen pri platení nájomného, ale aj v prípade ukončenia, či zmien v zmluve. Jednou z výhod je, že nájomné môžete požadovať od oboch manželov.

Ukončenie nájmu a zmeny v zmluve

Ukončenie nájmu s manželským párom je už trochu komplikovanejšie. Ak chcete ukončiť nájomnú zmluvu, musíte splniť podmienky voči obom manželom. Dôležité je zabezpečiť, aby na zmluve o ukončení nájmu boli podpísané podpisy oboch partnerov. Ak plánujete akékoľvek zásadné zmeny týkajúce sa doby nájmu alebo výšky nájomného, mali by ste opäť informovať oboch manželov. Zmena musí byť diskutovaná a potvrdená podpisom oboch strán.

Súdne zásahy a rozvod

V prípade nezhôd medzi manželmi, ktoré môžu prerásť do psychického alebo fyzického násilia, súdy môžu zasiahnuť a rozhodnúť o obmedzení jedného z partnerov pri užívaní prenajatého bytu. Rovnako pri rozvode môže súd určiť konkrétneho užívateľa bytu a zrušiť spoločný nájom.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a príjmy z prenájmu

Príjmy z prenájmu bytu môžu byť príjmom len jedného z manželov alebo príjmom, ktorý je súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Podľa § 143 Občianskeho zákonníka je predmetom BSM všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Pri prenájme bytu manželmi sa možno stretnúť predovšetkým s týmito situáciami:

• Byt bol nadobudnutý úplne alebo z časti z prostriedkov (napr. spoločných úspor), ktoré patria do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Príjmy z prenájmu bytu sú predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
• Byt bol nadobudnutý len jedným z manželov pred uzavretím manželstva (napr. zakúpený manželom). Aj v tomto prípade sú príjmy z prenájmu predmetného bytu predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
• Kúpna cena bytu bola zaplatená z výlučných prostriedkov jedného z manželov, ale kupujúcimi sú obidvaja manželia a pri uzavretí kúpnej zmluvy prejavili vôľu nadobudnúť kupovaný byt do bezpodielového spoluvlastníctva.

Dohoda o zúžení alebo rozšírení BSM

Podľa § 143a ods. 1 Občianskeho zákonníka sa manželia môžu dohodnúť formou notárskej zápisnice o zúžení zákonom určeného rozsahu a obsahu bezpodielového spoluvlastníctva. Na základe tejto dohody sa z bezpodielového spoluvlastníctva manželov môžu vylúčiť veci, ktoré by za iných okolností doň zahrnuté boli. Ide napríklad o situáciu, keď je byt vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov a prenajímateľom je len jeden z manželov. S druhým z manželov sa môže zmluvne dohodnúť na vyňatí príjmov z prenájmu bytu z bezpodielového spoluvlastníctva.

Iný aplikovateľný postup z hľadiska práva je uzavretie dohody podľa § 143a ods. 2, na základe ktorej bezpodielové spoluvlastníctvo manželov vznikne až zánikom manželstva (napr. ku dňu právoplatnosti rozhodnutia súdu o rozvode). Počas trvania manželstva má každý z manželov samostatný majetok, s ktorým hospodári. Do bezpodielového spoluvlastníctva sa po zániku manželstva zahrnie to, čo by doňho bolo zahrnuté v deň zániku manželstva. Uvedené dohody musia byť v zmysle § 143a Občianskeho zákonníka uzavreté formou notárskej zápisnice, inak nebudú platné.

Príklad: Manžel vlastní pred uzavretím manželstva byt a tento prenajíma. S manželkou uzavrie dohodu, že príjmy plynúce z prenájmu bytu nebudú predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Tieto príjmy bude zdaňovať len on.

Súhlas druhého z manželov s prenájmom

Podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov. Ak súhlas nie je daný, právny úkon je relatívne neplatný. Súhlas musí byť získaný ešte pred začatím nájmu. Poskytnutie bytu do nájmu nie je bežnou vecou a zákon vyžaduje súhlas oboch manželov. Ak jeden z manželov s nájmom bytu nesúhlasí a dôjde k uzavretiu nájomnej zmluvy, táto sa považuje za relatívne neplatnú - neplatnosti nájomnej zmluvy sa musí niektorá zo zmluvných strán dovolať (najneskôr v lehote 3 rokov), inak sa považuje za platnú.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Možnosťou, ako docieliť poskytnutie bytu do nájmu, ak jeden z manželov nesúhlasí, je podanie návrhu na súd. Občiansky zákonník nevymedzuje, akou formou má byť súhlas daný (písomne, ústne alebo dokonca mlčky). Preukázať súhlas daný písomne je vždy jednoduchšie, ako súhlas daný iným spôsobom (napr. ústne).

Príklad: Ak nájomnú zmluvu podpíše iba jeden z manželov, pričom druhý manžel o tejto zmluve vie a súhlasí s ňou, zmluva bude platná aj bez podpisu tohto druhého manžela.

Krátkodobý nájom bytu

Východiskovým dokumentom upravujúcim vzťah prenajímateľa a nájomcu je nájomná zmluva. Od 1. mája 2014 je účinný zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý sa vzťahuje na nájomné zmluvy pri nájme bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu sa vzťahuje na krátkodobý nájom bytu, t. j. nájomný vzťah nesmie trvať dlhšie ako dva roky. Zákon o krátkodobom nájme bytu je špeciálny právny predpis vo vzťahu k Občianskemu zákonníku.

Daňové povinnosti pri prenájme nehnuteľnosti

Registračná povinnosť

Ak majiteľ prenajme na území SR nehnuteľnosť a nie je registrovaný na príslušnom daňovom úrade ako vykonávateľ podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, vzniká mu povinnosť registrácie. Tá musí prebehnúť v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom nehnuteľnosť prenajal. Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku.

Príklady:

• Príklad č. 1: Vlastním trojizbový byt, v ktorom jednu izbu prenajímam študentom. Registračná povinnosť sa na mňa vzťahuje.
• Príklad č. 2: Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme. Pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu.
• Príklad č. 3: Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.
• Príklad č. 4: Prenajímam stenu rodinného domu na reklamné účely. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku.
• Príklad č. 5: Vlastním chatu v rekreačnej oblasti, v ktorej v zimnej sezóne príležitostne poskytujem ubytovanie. Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. To znamená, že povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.
• Príklad č. 6: Vlastním viac nehnuteľností, pri prenájme prvej nehnuteľnosti si splním svoju registračnú povinnosť.
• Príklad č. 7: Prenajímam byt a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti.
• Príklad č. 9: Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť? Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť.

Na daňový úrad podľa miesta vášho trvalého pobytu musíte predložiť žiadosť o registráciu. Ak si prenajímateľ nesplní túto povinnosť, dopustí sa správneho deliktu. Daňový úrad mu môže dať pokutu - ak sa nezaregistruje, môže byť od 60 eur do 20-tisíc eur. Ak ste byt po roku prestali prenajímať, musíte požiadať daňový úrad o zrušenie registrácie do 30 dní od skončenia prenájmu.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Zdaňovanie príjmov z prenájmu

Príjmy z prenájmu nehnuteľností zaraďujeme do § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov (ZDP). Ak manželia nemajú vyrovnané bezpodielové spoluvlastníctvo, v súlade s ustanovením § 4 ods. 8 ZDP si môžu zdaniť príjmy v rovnakom pomere. Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Príklady:

• Príklad č. 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
• Príklad č. 2: Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.
• Príklad č. 3: Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur.

Oslobodenie od dane

Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.

Príklady:

• Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
• Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 eur + 1 050 eur), daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.
• Príklad č. 3: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 500 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Daňové výdavky

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.

Do výdavkov si môže majiteľ nehnuteľnosti zarátať iba skutočné náklady vynaložené na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Patria medzi ne:

• výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.

Daňové priznanie

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025 v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t. j. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.

Nezdaniteľná časť základu dane

Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. pasívne príjmy), nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane. Túto je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j.

Prenájom nehnuteľnosti a obchodný majetok

Majiteľ sa môže rozhodnúť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradí do svojho obchodného majetku. Má to svoje výhody, ale aj nevýhody. Tie závisia na viacerých faktorov, ako napríklad kúpnej ceny a investičného zámeru. Je preto dobré zvážiť plány s nehnuteľnosťou do budúcnosti, tiež predpovede vývoja cien na realitnom trhu. Zhodnotiť plusy i mínusy a rozhodnúť sa, či sa zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku oplatí.

tags: #prenajom #nehnutelnosti #manzelia #povinnosti