Prenesenie Zostatku Hypotéky na Inú Nehnuteľnosť: Podmienky a Možnosti

Hypotéka je pre mnohých ľudí spôsob, ako si splniť sen o vlastnom bývaní. Počas trvania hypotéky sa však môžu vyskytnúť situácie, kedy je potrebné urobiť zmeny, napríklad predať nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou a kúpiť inú. Jednou z možností, ako to vyriešiť, je presunúť zostatok hypotéky na inú nehnuteľnosť. Tento článok sa zameriava na podmienky a možnosti, ktoré s týmto procesom súvisia.

Čo je to záložné právo a prečo je dôležité?

Záložné právo je právny nástroj, ktorý zabezpečuje poskytnutú pôžičku alebo úver, vrátane úrokov a poplatkov. Vzniká zápisom do katastra nehnuteľností na základe záložnej zmluvy, ktorá sa vzťahuje na konkrétnu hypotéku a nehnuteľnosť. Pre banky predstavuje dodatočnú ochranu proti riziku nesplatenia úveru. Zriadenie záložného práva pri hypotéke na rodinný dom či byt je kľúčovým krokom v procese získania úveru. Záložné právo zaniká splatením hypotéky.

Predaj nehnuteľnosti s hypotékou: Ako na to?

Mnohí si myslia, že predať byt s hypotékou je nemožné. To však nie je pravda. Existuje niekoľko spôsobov, ako takýto predaj zrealizovať:

1. Súhlas banky: V prvom rade je potrebné informovať banku o zámere predať nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou a požiadať ju o súhlas. Banka spravidla vydáva vyčíslenie zostatku na hypotekárnom úvere, ktoré obsahuje aj informáciu o prípadných poplatkoch za predčasné splatenie.
2. Vyplatenie hypotéky pred predajom: Ide o najjednoduchšie riešenie. Požiadajte banku o presný výpočet zostávajúcej sumy na splatenie. Ak plánujete splatiť hypotéku z prostriedkov získaných predajom nehnuteľnosti, dohodnite sa s kupujúcim na bezpečnom postupe, napríklad využitím notárskej úschovy.
3. Prenesenie hypotéky na kupujúceho: Táto možnosť je pre predávajúceho praktická, no môže byť náročné nájsť kupujúceho, ktorý bude s podmienkami hypotéky súhlasiť. Banka musí kupujúceho dôkladne preveriť, aby zistila, či je schopný úver splácať. Na kupujúceho prechádza aj záložné právo.
4. Prenesenie záložného práva na inú nehnuteľnosť: Ak vlastníte inú nehnuteľnosť, môžete záložné právo presunúť. Na tento účel budete potrebovať znalecký posudok a súhlas banky.

Prenesenie záložného práva na inú nehnuteľnosť: Podmienky a postup

Prenesenie záložného práva na inú nehnuteľnosť je jednou z možností, ako predať byt s hypotékou. Ide o situáciu, kedy dlžník prevedie záložné právo zo súčasnej nehnuteľnosti na inú, ktorú vlastní alebo mu ju niekto so súhlasom poskytne. Tento spôsob sa často využíva, ak dlžník nechce stratiť výhodné podmienky hypotéky (napr. výhodný úrok, dobrá fixácia) alebo sa vyhnúť poplatku za predčasné splatenie úveru.

Kedy sa využíva presun záložného práva?

• Kúpa družstevného bytu: Kupujúci založí inú nehnuteľnosť a za takto poskytnuté financie kúpi družstevný byt. Následne, po odkúpení bytu do osobného vlastníctva, môže požiadať o presun záložného práva na tento byt.
• Výstavba nového domu: Klient založí inú nehnuteľnosť a za tieto financie postaví rodinný dom. Po kolaudácii domu môže požiadať o presun záložného práva na novopostavený dom.
• Vysporiadanie BSM (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov): Manželia sa rozvedú a jeden z nich si chce ponechať nehnuteľnosť. Dohodou sa zaviaže vyplatiť druhému manželovi jeho podiel. Na získanie financií na vyplatenie môže založiť inú nehnuteľnosť a následne požiadať o presun záložného práva na rozdelenú nehnuteľnosť.
• Predaj pôvodne založenej nehnuteľnosti a kúpa novej: Klient nechce prísť o aktuálnu hypotéku z dôvodu jej výhodných podmienok alebo z dôvodu, že by v súčasnosti novú hypotéku nezískal.

Podmienky pre presun záložného práva

Pre udelenie súhlasu s presunom záložného práva musí dlžník splniť niekoľko podmienok:

Prečítajte si tiež: Ako získať dve hypotéky

1. Hodnota novej nehnuteľnosti: Nová nehnuteľnosť, na ktorú sa má záložné právo preniesť, musí mať rovnakú alebo vyššiu hodnotu ako pôvodná nehnuteľnosť. Banka vyžaduje znalecký posudok novej nehnuteľnosti.
2. Bonita dlžníka: Dlžník musí spĺňať všetky podmienky pre poskytnutie úveru, vrátane dokladovania príjmu. Banka preveruje jeho schopnosť splácať úver.
3. Súhlas banky: Banka musí so zmenou zabezpečenia súhlasiť.
4. Nové záložné zmluvy: Je potrebné vypracovať nové záložné zmluvy, ktoré sa následne vkladajú do katastra nehnuteľností.

Postup pri presune záložného práva

1. Kontaktovanie banky: Prvým krokom je kontaktovať banku a informovať ju o zámere presunúť záložné právo.
2. Predloženie znaleckého posudku: Je potrebné predložiť znalecký posudok novej nehnuteľnosti, aby banka mohla posúdiť jej hodnotu.
3. Schválenie a súhlas banky: Banka posúdi vhodnosť novej nehnuteľnosti a schváli zmenu zabezpečenia.
4. Podpis nových záložných zmlúv: Banka vystaví nové záložné zmluvy, ktoré je potrebné podpísať.
5. Vklad záložných zmlúv do katastra: Podpísané záložné zmluvy sa vkladajú do katastra nehnuteľností.
6. Kvitancia: Po zápise záložného práva na novú nehnuteľnosť vydá banka kvitanciu, ktorou sa vymaže záložné právo na pôvodnú nehnuteľnosť.

Poplatky spojené s presunom záložného práva

S presunom záložného práva sú spojené určité poplatky:

• Poplatok za vypracovanie znaleckého posudku na novú nehnuteľnosť.
• Poplatok za zmenu na hypotéke v banke.
• Poplatok za vklad záložných zmlúv na katastri nehnuteľností.
• Poistné za poistenie nehnuteľnosti, ak nová nehnuteľnosť nie je poistená.

Dozaloženie druhej nehnuteľnosti pri hypotéke

Pri žiadosti o hypotéku sa nie každý dostane k požadovanej výške financovania len na základe kupovanej nehnuteľnosti. V takýchto prípadoch sa často využíva dozaloženie druhej nehnuteľnosti, napríklad bytu rodičov, domu starých rodičov alebo vlastnej inej nehnuteľnosti.

Dôvody na dozaloženie druhej nehnuteľnosti

• Nedostatok vlastných zdrojov: Banky štandardne poskytujú maximálne 80 % z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti (LTV - loan to value). Zvyšných 20 % musí klient pokryť z vlastných úspor alebo iným spôsobom. Dozaložením druhej nehnuteľnosti sa hodnota zábezpeky navýši a klient tak môže získať až 100 % z kúpnej ceny novej nehnuteľnosti.
• Snaha získať vyšší úver: Ak má klient dostatočný úverový limit, môže týmto spôsobom získať nielen 100 % financovanie kúpy, ale aj peniaze navyše na rekonštrukciu, zariadenie domácnosti či iné výdavky spojené s bývaním.

Uvoľnenie dozaloženej nehnuteľnosti

Druhá založená nehnuteľnosť nemusí zostať ako zábezpeka navždy. Ak po niekoľkých rokoch splácania klesne zostatok úveru a hodnota kupovanej nehnuteľnosti postačuje na pokrytie úveru, je možné požiadať o vyňatie dozaloženej nehnuteľnosti.

Postup bánk pri vyňatí dozaloženej nehnuteľnosti

Banky nemajú jednotný postup pri vyňatí dozaloženej nehnuteľnosti. Niektoré vyžadujú prísne dodržanie pôvodného LTV, zatiaľ čo iné uplatňujú individuálny prístup.

Akceptované typy nehnuteľností na dozaloženie

Banky akceptujú ako nehnuteľnosť na dozaloženie: byt, rodinný dom a v niektorých prípadoch aj stavebný pozemok. Pri dozaložení apartmánu/ateliéru/chaty môže byť schválená doba splatnosti len 8 rokov z dôvodu, že ide o nebytové priestory.

Prečítajte si tiež: Možnosti refinancovania hypotéky po rozvode

Dôležité rady a odporúčania

• Kontaktujte banku: Pred akýmkoľvek krokom kontaktujte svoju banku a informujte sa o svojich možnostiach a podmienkach.
• Zvážte svoje finančné možnosti: Pred podaním žiadosti o hypotéku zhodnoťte svoje finančné možnosti a zvážte, či budete schopní pravidelne a včas splácať úver.
• Poistenie hypotéky: Za pár desiatok eur mesačne si môžete zaistiť pokoj poistením hypotéky. Poisťovňa za vás v ťažkých životných situáciách prevezme splácanie hypotéky.
• Finančná rezerva: Majte našetrené peniaze, ktoré vás môžu zachrániť pred veľkými problémami. Odborníci odporúčajú mať k dispozícii aspoň 6-násobok svojho mesačného príjmu.
• Obráťte sa na odborníka: Ak si nie ste istý, čo všetko budete pri predaji bytu s hypotékou potrebovať, obráťte sa na realitného makléra alebo na právnika.
• Správne načasovanie: Pokiaľ zle načasujete predaj nehnuteľnosti s hypotékou, môžete musieť prerábať zmluvy a robiť dodatky.
• Overte si poplatky: Informujte sa o všetkých poplatkoch spojených s predčasným splatením hypotéky alebo s presunom záložného práva.
• Nezabudnite na daň z predaja: Ak ste predali byt alebo dom pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, vzniká vám povinnosť zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti.
• Porada s odborníkom pred podpisom zmluvy: Ak plánujete hypotéku, pri ktorej uvažujete nad dozaložením ďalšej nehnuteľnosti, je nesmierne dôležité poradiť sa ešte pred podpisom zmluvy s odborníkom.

Prečítajte si tiež: Daňové aspekty prenájmu nehnuteľnosti

tags: #prenesenie #zostatku #hypotéky #na #inú #nehnuteľnosť