Kúpna Zmluva na Nehnuteľnosť v Občianskom Zákonníku: Kompletný Sprievodca

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť platných právnych predpisov. Jedným z kľúčových dokumentov pri tomto procese je kúpna zmluva. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o kúpnej zmluve na nehnuteľnosť podľa Občianskeho zákonníka, jej náležitostiach a dôležitých aspektoch, ktoré by ste mali poznať.

Právny Rámec Kúpnej Zmluvy

Kúpno-predajná zmluva na nehnuteľnosť sa riadi ustanoveniami § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka. Pre zmluvy týkajúce sa bytu alebo nebytového priestoru platí aj zákon č. 182/1993 Z. z. Dôležité je zdôrazniť, že kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť nie je možné uzatvoriť podľa Obchodného zákonníka.

Písomná Forma a Náležitosti

Pre platnosť kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť je nevyhnutná písomná forma. Okrem toho musí zmluva obsahovať náležitosti podľa katastrálneho zákona, najmä presné označenie účastníkov konania a predmetu prevodu.

Označenie Účastníkov Konania

Kúpna zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. V prípade právnickej osoby sa uvádza názov, sídlo a identifikačné číslo.

Vymedzenie Predmetu Prevodu

Predmet prevodu musí byť v kúpnej zmluve vymedzený presne podľa § 42 ods. 2 katastrálneho zákona. To zahŕňa:

Prečítajte si tiež: Premlčanie a jeho dopad

• Katastrálne územie
• Parcelné číslo pozemku
• Informácie o evidencii parcely registra „C“ alebo „E“
• Druh pozemku
• Výmeru pozemku
• Súpisné číslo stavby a parcelné číslo pozemku, na ktorom sa stavba nachádza

Ak ide o byt alebo nebytový priestor, uvádza sa aj:

• Číslo bytu
• Poschodie
• Vchod
• Spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku

V zmluve sa uvádzajú aj spoluvlastnícke podiely zlomkom k celku, ak je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve.

Vklad do Katastra Nehnuteľností

Na to, aby prešlo vlastnícke právo k nehnuteľnosti na nadobúdateľa, je potrebné povolenie vkladu do katastra nehnuteľností. Kataster má zo zákona lehotu 30 dní na rozhodnutie.

Návrh na Vklad

Návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať:

• Identifikačné údaje navrhovateľa (meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, miesto trvalého pobytu, adresa na doručovanie, údaj o štátnej príslušnosti pre fyzickú osobu; názov, identifikačné číslo, sídlo, adresa na doručovanie pre právnickú osobu)
• Názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný
• Uvedenie predmetu návrhu
• Označenie právneho úkonu (na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti)
• Označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku
• Číslo úradného overenia geometrického plánu (ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods.)

Účastníkom konania môže byť aj cudzinec, čiže vlastnícke právo k nehnuteľnosti môže nadobudnúť aj cudzinec.

Prečítajte si tiež: Právna prax: Reálne a konsenzuálne zmluvy

Odstúpenie od Kúpnej Zmluvy

Existujú rôzne právne názory na otázku, či je možné odstúpiť od už "zavkladovanej" kúpnej zmluvy. Prevláda názor, že to možné je, a na spätný prevod vlastníckeho práva je potrebná listina spôsobilá na vykonanie záznamu. Touto listinou môže byť napríklad notárska zápisnica, z ktorej bude zrejmé, že účastník od zmluvy odstúpil, pričom druhá zmluvná strana odstúpenie nespochybňuje a je si vedomá právnych dôsledkov odstúpenia.

Kúpna Cena

Kúpna cena nehnuteľnosti je v zásade vecou dohody účastníkov zmluvy. Občiansky zákonník však v § 589 uvádza, že "Cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a." Cenovým predpisom, ktorý má na mysli Občiansky zákonník, je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách, spolu s vyhláškou č. 492/2004 Z. z.

Dôsledky Nerešpektovania Cenových Predpisov

Následkom nerešpektovania cenových predpisov je relatívna neplatnosť časti kúpnej ceny upravujúcej kúpnu cenu. Neplatnou teda nebude celá kúpna zmluva. Ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, dovolá relatívnej neplatnosti, cena predmetu kúpnej zmluvy sa určí podľa cenového predpisu. Ak sa ten, kto bol úkonom dotknutý, relatívnej neplatnosti nedovolá, cena platí a zmluvné strany musia plniť podľa zmluvy.

Zastieranie Iného Právneho Úkonu

Pri dohodovaní kúpnej ceny je potrebné tiež sa vyhnúť tomu, aby sa uzavretím kúpnej zmluvy nezastieral iný právny úkon, napríklad darovacia zmluva.

Evidencia Kúpnej Ceny v Katastri

S účinnosťou od 1.10.2018 obsahuje kataster nehnuteľností aj údaj o kúpnej cene za nehnuteľnosť (kúpnej cene za byt, kúpnej cene za nebytový priestor, kúpnej cene za rozostavaný byt aj rozostavaný nebytový priestor). Vyplýva to z § 7 písm. b) katastrálneho zákona. Do účinnosti novely sa v katastri evidovala len cena poľnohospodárskych a cena lesných pozemkov.

Prečítajte si tiež: Kontext reálnych nekonsenzuálnych zmlúv

Kúpna Zmluva na Byt

Kúpna zmluva na byt musí obsahovať okrem všeobecných náležitostí kúpnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka aj náležitosti upravené v zákone č. 182/1993 Z. z.

Určenie Bytu

To, či je nejaký priestor bytom a teda aplikujú sa naň ustanovenia spomínaného zákona, treba posudzovať podľa kolaudačného stavu. Rozhodujúcim pre otázku, či v konkrétnom prípade ide o byt, je kolaudačný stav a nie stav faktický. Vymedzenie pojmu bytu teda predpokladá právoplatné rozhodnutie stavebného úradu o tom, že miestnosť alebo súbor miestností sú trvalo určené na bývanie ako samostatné bytové jednotky.

Proces Nadobudnutia Vlastníckeho Práva

K nadobudnutiu vlastníckeho práva je nevyhnutné zmluvu zaslať na okresný úrad, katastrálny odbor, spolu s návrhom na vklad a prílohami. Vyššie spomínaný zákon vymenúva aj prílohy, ktoré sa spolu so zmluvou prikladajú k návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.

Hypotéka a Záložné Právo

Aj v prípade, že na byt je viazaný hypotekárny úver (hypotéka) a byt je zaťažený záložným právom, je možné ho previesť na iného majiteľa. V praxi nastáva často situácia, že sa hypotéka financujúcej banky pôvodného vlastníka vyplatí nadobúdateľom, čo sa započíta do kúpnej ceny nehnuteľnosti. Nadobúdateľ môže hypotéku vyplatiť buď v hotovosti z vlastných zdrojov alebo svojim úverom. Ďalšou možnosťou je aj prevzatie pôvodného úveru prevodcu s tým, že v splácaní úveru bude pokračovať nadobúdateľ.

Podmienky Financujúcej Banky

Podmienkou financujúcej banky v prípade platenia kúpnej ceny v kombinácii s hotovosťou je, že hotovosť sa vypláca pred (alebo aspoň súčasne) s vyplatením prostriedkov z úveru financujúcej banky. Banky tiež musia mať aj v prípade uvoľnenia peňažných prostriedkov z úveru súhlas osoby, ktorá si úver zobrala.

Kúpna Zmluva na Garáž

Samostatne stojaca garáž (samostatný garážový box) aj so zastavaným pozemkom, sa predáva kúpnou zmluvou uzavretou podľa Občianskeho zákonníka. V kúpno-predajnej zmluve na garáž je potrebné okrem špecifikácie účastníkov špecifikovať aj predmet prevodu, čiže samotnú garáž a to podľa listu vlastníctva, na ktorom je garáž zapísaná. Podrobnosti špecifikácie sú uvedené v § 42 ods. 2 katastrálneho zákona.

Kúpa Parkovacieho Miesta

V praxi sa stáva, že sa predáva parkovacie miesto v bytovom dome. Často sa v tomto prípade predáva podiel na jednom nebytovom priestore. V prípade kúpy parkovacieho miesta takýmto spôsobom je potrebné sa vyporiadať aj s predkupných právom ostatných spoluvlastníkom.

Odporúčania a Tipy

Nepoužívať Vzory z Internetu

Neodporúča sa používať vzor kúpnej zmluvy z internetu, nakoľko dochádza k neustálym zmenám legislatívy. Internetové vzory nie sú spravidla spisované právnikmi, preto v týchto zmluvách chýbajú podstatné náležitosti, ktoré definuje príslušný zákon. Takéto zmluvy nezohľadňujú špecifiká Vašej konkrétnej situácie a neobsahujú ustanovenia ošetrujúce riziká, ktoré by mohli nastať v budúcnosti.

Kontrola Zmluvy Advokátom

Aj keď realitná kancelária často ponúka servis vo veci prípravy zmlúv, neodporúča sa uzatvárať kúpnu zmluvu bez toho, aby prešla rukami advokáta. Advokát sa na zmluvné ustanovenia pozerá inak a vie navrhnúť lepšie riešenie.

Overenie Totožnosti

Pred podpisom zmluvy si môže vyžiadať k nahliadnutiu jeho doklad totožnosti.

Spôsob Úhrady Kúpnej Ceny

Je potrebné si dohodnúť spôsob, ako bude uhradená kúpna cena za nehnuteľnosť. Odporúča sa notárska/advokátska úschova alebo vinkulovaný účet.

Poplatky

Za podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa platí správny poplatok 66 EUR. Ak sa návrh podá elektronicky, správny poplatok sa znižuje na polovicu, t.j. na 33 EUR. Elektronický návrh do katastra nehnuteľností však môžu podať len účastníci zmluvy, ktorý disponujú zaručeným elektronickým podpisom, prípadne ich zástupca (napríklad advokát, notár). Okrem vyššie uvedených, za výpis z katastra nehnuteľností (jeden list vlastníctva - LV do 20 parciel, stavieb, bytov) sa platí poplatok 8 EUR. Ďalšie poplatky, s ktorými treba rátať, sú poplatky za úradné overenie podpisu prevodcu, tie sa pohybujú v eurách.

Daňové Aspekty

Daň z Príjmov

Pri predaji nehnuteľnosti je dôležité zohľadniť daňové aspekty. Na jednej strane u predávajúceho ide o príjem a na druhej strane u kupujúceho o výdavok. Príjem z predaja nehnuteľností u fyzickej osoby je predmetom dane z príjmov podľa zákona č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov.

Daň z Prevodu a Prechodu Nehnuteľností

Výdavkom môže byť aj zaplatená daň z prevodu a prechodu nehnuteľností.

Daň z Pridanej Hodnoty (DPH)

Predávajúci môže uskutočniť zdaniteľné plnenie v zmysle ustanovenia § 2 ods. 1 písm. c) zákona č. 289/1995 Z. z. V prípade, ak je predávajúcim fyzická osoba - podnikateľ, nemusí v každom prípade dôjsť k uskutočneniu zdaniteľného plnenia pri prevode nehnuteľnosti (budovy).

tags: #realitná #kúpna #zmluva #občiansky #zákonník #vzor