Registrácia zmluvy pri dlhodobom prenájme v katastri nehnuteľností: Podmienky a aspekty

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom je skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky, prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Pre úspešnú a bezproblémovú realizáciu dlhodobého prenájmu je nevyhnutné dodržať určité administratívne a právne kroky, vrátane registrácie zmluvy v katastri nehnuteľností. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty registrácie zmluvy pri dlhodobom prenájme v katastri nehnuteľností na Slovensku.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Vzorová Zmluva o dlhodobom nájme zo strany pozemkového spoločenstva nájomcovi je záväzkový vzťah upravený v ust. § 663 a nasl. zákona č. Predmetom zmluvy je záväzok prenajímateľa prenechať za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dohodnutej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán;
• predmet nájmu a rozsah jeho používania;
• výšku nájomného;
• a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.

Z povahy ust. § 663 OZ vyplýva, že esenciálnou náležitosťou nájomnej zmluvy je určenie veci (hnuteľnej alebo nehnuteľnej), ktorá má byť predmetom nájmu, a to súhlasnou vôľou oboch účastníkov nájomnej zmluvy v okamihu jej uzavretia. Ku špecifikácii predmetu nájmu nemôže dôjsť až po uzavretí nájomnej zmluvyRo NS ČR z 22. 5. 2007, sp. zn.

Pokiaľ ide o formu nájomnej zmluvy, zákon vo všeobecnosti nevyžaduje písomnú formu. Písomnú formu musí mať, len ak to vyplýva zo zákona alebo si to účastníci dohodli. Vzhľadom na to, že vzťah vyplývajúci z tejto zmluvy je predmetom zápisu do katastra nehnuteľností, predpokladá sa písomná forma zmluvy. Od písomnej dohody zmluvných strán sa odvíjajú dôsledky viazanosti zmluvnými prejavmi, počítajúc do toho začiatok účinnosti zmluvy a dohodnutú dobu trvania nájomného pomeru. Preto pre posúdenie trvania nájomného vzťahu je rozhodujúci konsenzus strán vyjadrený v zmluve, zahrňujúci prípadne aj začiatok nájmu pred podpisom písomného vyhotovenia zmluvy, nie samotný dátum, kedy bola zmluva podpísanáUz NS ČR z 19. 5. 2005, sp. zn.

Registrácia nájmu v katastri nehnuteľností

Registrácia nájomnej zmluvy v katastri nehnuteľností je dôležitý krok, ktorý zabezpečuje ochranu práv nájomcu. Zápisom do katastra sa nájomný vzťah stáva verejne známym a chráneným voči tretím osobám, napríklad v prípade zmeny vlastníka nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Registrácia dôchodcov na vlak

Prenájom poľnohospodárskej pôdy

Nájom pozemku na poľnohospodárskej účely sa spravuje zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len „zákon“). Písomná nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok sa vyžaduje od 1.5.2018. Do tohto dátumu postačovala aj zmluva ústna. Doba nájmu je upravená v § 8 zákona. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. S účinnosťou novely už nie je možné automatické predĺženie nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred novelou. Uvedené sa dotýka aj zmlúv uzavretých pred novelou. Novela zavádza aj možnosť pomernej úpravy nájomného v prípade zmien priemerných cien poľnohospodárskych výrobkov. Uvedené vyplýva z § 10 ods.

Ak to nájomná zmluva na pozemok uzavretá s prenajímateľom nezakazuje, môže nájomca dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu. Nájomca má povinnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu. Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z. Týmto zákonom je poľnohospodárska pôda definovaná ako „produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.“ Zákon zároveň obsahuje aj negatívnu definíciu, čiže vymedzuje, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je.

Slovenský pozemkový fond (SPF) a prenájom pozemkov

Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“) je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky alebo len niektorý z nich riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára. Dobrý deň,Slovenský pozemkový fond /ďalej len „SPF“/ prenajíma nehnuteľnosti:

• na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, a nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom v znení neskorších predpisov,
• na iné ako poľnohospodárske účely podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Pri pozemkoch, ktoré nie sú v správe SPF a nie je možné dohľadať dedičov, je potrebné požiadať o zapísanie správy k pozemkom. Pokiaľ chce obec pri týchto pozemkoch požiadať o zápis správy na kataster v prospech SPF, potrebné je zaslať písomnú žiadosť na SPF. K žiadosti je potrebné priložiť:

• potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR, Sekcie verejnej správy, odbor registrov, matrík a hlásenia pobytu, oddelenie správy registrov, Nám. Ľ. Štúra 1, 974 04 Banská Bystrica, a
• potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu daného neznámeho vlastníka.

Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk. Adresa centrálnej podateľne SPF je: Slovenský pozemkový fond Búdková 36 817 15 Bratislava. Keď bude zapísaná správa na LV je možne uvedený pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi. Prenajímatelia sú následne povinní za tieto pozemky platiť dane a riadne ich udržiavať na účel, na aký boli prenajaté.

Prečítajte si tiež: Všetko o rodičovskom príspevku

SPF k posúdeniu splnenia podmienok na prenájom budúceho nájomcu podľa ustanovení § 2 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom požaduje od žiadateľov o prenájom pred uzatvorením nájomnej zmluvy okrem iných dokladov aj :

• zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní v katastrálnom území v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov ,
• zoznam pozemkov, ktoré má žiadateľ prenajaté od známych vlastníkov v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov, a ktoré tvoria ucelený hospodársky celok s pozemkami SPF, s uvedením k. ú., parcelného čísla. registra C/E, čísla LV, vlastníka, prenajatej výmery parciel vlastníka, s uvedením celkovej prenajatej výmery za k.

Podľa ustanovenia § 2 ods. 4 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom (fyzická osoba -podnikateľ) , uzatvára sa podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Výška nájomného je stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia. Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - fyzickou osobou nepodnikateľom na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, uzatvára sa podľa prvej časti zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 01.05.2018 ako údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.

Podľa platnej právnej úpravy § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z., „Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku.” Okresný úrad pri stanovení obvyklej výšky nájomného prioritne vychádza z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie. Obvyklá výška nájomného bola určená na základe ustanovení § 1 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. postupom podľa § 5 vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií a stanovenia obvyklej výšky nájomného v znení vyhlášky č. 113/2019 Z.

Užívanie pozemkov rieši ustanovenie § 14 ods. 1 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 504/2003 Z. z.“):„Právo užívať pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku má ten nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel.

Administratívne povinnosti prenajímateľa

Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. Ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo. Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu.

Prečítajte si tiež: Ako zdaniť prenájom časti bytu

Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania. Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn. Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu; osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov; odvádzanie odpadovej vody; odvoz smetí; čistenie žúmp a komínov; koncesionárske poplatky; a internet. Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.

Špecifické prípady a súdne rozhodnutia

V praxi sa môžu vyskytnúť rôzne špecifické prípady, ktoré si vyžadujú individuálne posúdenie. Napríklad, ak vlastník chaty, ktorá stojí na cudzom pozemku, neplatí nájomné, vlastník pozemku má právo na vydanie bezdôvodného obohatenia. Výška bezdôvodného obohatenia zodpovedá výške nájmu za obdobný pozemok v danej lokalite. Môžete vlastníkovi chata navrhnúť aj predaj pozemku pod chatou, prípadne aj priľahlý pozemok, všetko na základe dohody. Vy však nemôžete žiadať vydanie bezdôvodného obohatenia od 70. rokov min. storočia, lebo vlastník chaty podaá v súdnom konaní námietku premlčania a súd návrh zamietne. Môžete žiadať vydanie bezôdvodného obohatenia len za posledné dva roky s poukazom na ust.

Ďalším prípadom je situácia, keď vlastník domu prenajíma dom, ale pozemok pod domom vlastní iná osoba. V takomto prípade má vlastník domu právo prenajať dom bez súhlasu vlastníka pozemku. Avšak, nájomca bude potrebovať užívať aj pozemok pod domom, čo môže v praxi vyvolať komplikácie, ak by vlastník pozemku s týmto užívaním nesúhlasil. Ak ide o prístup k domu cez pozemok sestry, uvádzate, že máte zriadené právo prechodu (vecné bremeno). Toto právo prechádza aj na nájomcu, teda nájomca môže využívať prístupovú cestu v rozsahu, v akom je vecné bremeno zriadené.

tags: #registrácia #zmluvy #pri #dlhodobom #prenájme #kataster