Reštitučný nárok a podmienky predaja pozemkov na Slovensku

Reštitučný nárok je právny nástroj, ktorý umožňuje pôvodným vlastníkom alebo ich dedičom získať späť majetok, ktorý im bol v minulosti odňatý. Na Slovensku sa reštitúcie týkajú predovšetkým pozemkov a nehnuteľností, ktoré boli skonfiškované počas obdobia komunistického režimu. Tento článok sa zameriava na podmienky predaja pozemkov, na ktorých je uplatnený reštitučný nárok, a na súvisiace aspekty spravovania a nakladania s pôdou.

Reštitučný nárok ako prekážka predaja pozemku

Ak je na pozemok uplatnený reštitučný nárok, správca pozemku, ako napríklad Slovenský pozemkový fond (SPF), nemôže tento pozemok predať. Obdobne to platí aj pri pozemkoch s nezisteným vlastníkom. Avšak, v pozemkových úpravách (JPÚ) neexistujú pri týchto pozemkoch žiadne obmedzenia. Vlastníctvo zostáva zachované, môže sa len meniť umiestnenie pozemku.

Jednoduché pozemkové úpravy

Jednoduché pozemkové úpravy umožňujú za pomerne krátky čas znovu usporiadať vlastníctvo na území, kde nie je možné nanovo usporiadať pozemky klasickým spôsobom, napríklad geometrickými plánmi, kúpnymi, zámennými alebo darovacími zmluvami. Práce na JPÚ môžu trvať jeden a pol až dva roky, pričom vlastníci sú do procesu aktívne zapojení počas celého konania.

Slovenský pozemkový fond a podmienky predaja, prenájmu a zámeny pôdy

Slovenský pozemkový fond (SPF) má v správe pôdu štátu, ale aj pôdu nezistených vlastníkov. Od júna stanovila vláda nové podmienky, za akých môže SPF pôdu predať, prenajať či zameniť.

Podmienky prenájmu pozemkov od SPF

Nájomné zmluvy sa uzatvárajú minimálne na päť rokov. Cena ročného nájmu je minimálne percento z priemernej ceny podľa bonity pôdy na hektár. Väčšinu nájomných zmlúv uzatvára fond na 1,5 percenta z priemernej ceny ročne. Ak fond prenajme pozemky na iný než poľnohospodársky účel, uzatvára zmluvy prevažne na dobu neurčitú, prípadne stanovenú rozhodnutím orgánu štátnej správy. Fond však nemôže prenajať pozemky tým poľnohospodárskym podnikom, ktoré majú dlhy voči nemu, voči poisťovniam (Sociálnej či zdravotnej), ako aj daňové dlhy.

Prečítajte si tiež: Slovenský pozemkový fond a reštitúcie

Podmienky kúpy pozemkov od SPF

Nájomca si môže pozemok kúpiť od fondu, len ak spĺňa podmienky stanovené zákonom o pozemkových úpravách a zákonom o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva. Najčastejšie sa predávajú pozemky, ktoré sú určené na výstavbu alebo ťažbu, ďalej na výstavbu vo verejnom záujme, napríklad na diaľnice, rýchlostné komunikácie, železnice či priemyselné parky. Jedným z podkladov ku každému prevodu vlastníctva, ktorý fond robí, je stanovisko obvodného pozemkového úradu, ktorý sa vyjadruje aj k tomu, či sa na parcely uplatnil reštitučný nárok. Ak áno, fond vlastníctvo k týmto pozemkom neprevedie.

Cena pozemkov

Záväzná cenová mapa neexistuje, SPF má len informatívnu cenovú mapu pre svoje potreby, ktorá je zhotovená podľa predajov, ktoré fond zrealizoval v posledných rokoch. Kúpna cena nemôže byť nižšia, ako je cena stanovená znaleckým posudkom.

Zámenné zmluvy

Ďalší spôsob, ako sa dostať k štátnej pôde, je uzavretie zámenných zmlúv, ktoré sa realizujú len výnimočne, najmä na získanie pozemkov na plnenie reštitučných náhrad. Najdôležitejšími dokladmi sú pritom znalecké posudky na ocenenie dotknutých pozemkov.

Postup pri pozemkoch s neznámym vlastníkom

V prvom rade je potrebné vyznačiť správu SPF, ak ide s určitosťou o neznámeho vlastníka. Táto správa sa vyznačí na základe žiadosti obce. K žiadosti je potrebné priložiť potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR a potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu daného neznámeho vlastníka. Po zápise správy SPF na list vlastníctva je možné prenajať tento pozemok obci na vytvorenie oddychovej zóny alebo odplatne previesť vlastníctvo takého pozemku, ak je jeho verejnoprospešné využitie v územnom pláne obci.

Doklady potrebné k žiadosti o majetkovo-právne vysporiadanie

K žiadosti o majetkovo-právne vysporiadanie pozemku je potrebné priložiť právoplatné územné rozhodnutie o umiestnení stavby. Pri pozemkoch, ktoré nie sú v správe SPF a nie je možné dohľadať dedičov, je potrebné požiadať o zapísanie správy k pozemkom.

Prečítajte si tiež: Ako postupovať pri reštitúcii

Územné a stavebné konanie

Obec by mala v prvom rade riešiť územné/stavebné konanie. SPF sa vyjadruje ku konaniu pred vydaním územného rozhodnutia / stavebného povolenia k predmetnej stavbe. Obec požiada SPF o vyjadrenie sa k projektu pre vydanie územného rozhodnutia / stavebného povolenia. Slovenský pozemkový fond vydá stanovisko, pokiaľ súhlasné, môže žiadateľ ďalej konať. Následne, ak je vydané územné rozhodnutie (stavebné povolenie), obec môže ďalej konať vo veci získania pozemku vo vlastníctve SR od SPF - v zmysle podmienok uvedených v stanovisku SPF.

Doklady potrebné k žiadosti obce o vyjadrenie k územnému konaniu

K žiadosti obce o vydanie vyjadrenia k územnému konaniu na pozemkoch vo vlastníctve Slovenskej republiky/neznámeho vlastníka, v správe SPF, je potrebné doložiť:

• Výkres z projektovej dokumentácie stavby (situácia stavby)
• Technické podklady - geometrický plán so zakreslením situácie (ak je potrebné)
• Vyjadrenie obce k aktuálnemu využitiu parciel z hľadiska platného územného plánu (územnoplánovacia informácia)
• Vyjadrenie obce k zamýšľanému zámeru
• Vyjadrenie Okresného úradu, pozemkový a lesný odbor, či na dotknutý pozemok SR-SPF bol/nebol uplatnený reštitučný nárok podľa zákona č. 229/1991 Zb. a zákona č. 503/2003 Z. z.
• Zoznam pozemkov v správe SPF, ktoré budú stavbou dotknuté

Postup po vydaní rozhodnutia

Po vydaní rozhodnutia, keď je územné rozhodnutie / stavebné povolenie právoplatné, môže fond pristúpiť k vysporiadaniu pozemkov. Zo strany obce je potrebné podať žiadosť so špecifikáciou o odkúpenie pozemkov, o bezodplatný prevod k pozemkom - v zmysle podmienok uvedených v stanovisku SPF.

Podmienky bezodplatného prevodu pozemkov na obec

Prevod pozemkov na obec je možný na nové stavby len na základe vydaného právoplatného rozhodnutia (územného rozhodnutia, stavebného povolenia,…), v ktorom je ako stavebník uvedená obec. Bezodplatný prevod je možný len pri pozemkoch vo vlastníctve SR, v správe SPF - nie je možný pri pozemkoch vo vlastníctve nezistených vlastníkov, v nakladaní SPF. Bezodplatný prevod je možný len pokiaľ obec má schválený územný plán a v územnom pláne je daná stavba definovaná ako verejnoprospešná, pričom je dôležité, aby sa dalo identifikovať, že s danou stavbou je v územnom pláne počítané na pozemku, ktorý má byť predmetom bezodplatného prevodu, tzn. dôležitá je aj grafická časť územného plánu.

Doklady potrebné k žiadosti o bezodplatný prevod

Obec predkladá doklady:

Prečítajte si tiež: Restitučný nárok a podmienky

• Žiadosť o uzatvorenie zmluvy na bezodplatný prevod vlastníctva pozemkov vo verejnom záujme (prevod zo štátu na obec)
• Právoplatné územné rozhodnutie na verejnoprospešnú stavbu
• Kópia stanoviska SPF k stavbe
• Záväzná časť územného plánu - textová a grafická časť verejnoprospešných stavieb - s vyznačením predmetnej stavby
• Uznesenie obecného zastupiteľstva o schválení bezodplatného prevodu
• Geometrický plán, ak nie je predmetom prevodu celý pozemok
• Znalecký posudok v rozsahu prevodu
• Doklady k prechodu na štát a uplatnenie reštitúcie - vyjadrenie príslušného OÚ, pozemkového a lesného odboru, k otázke uplatnenia reštitučného nároku podľa zákona č. 229/1991 Zb. a zákona č. 503/2003 Z. z. na pôvodnú EKN parcelu.

Predaj pozemkov SPF

SPF predáva pozemky v zmysle platných právnych predpisov za ceny v mieste obvyklé /trhové ceny/, minimálne však za cenu stanovenú znaleckým posudkom. V každom prípade je cena určená individuálne na základe dostupných podkladov a údajov tak, aby reflektovala trhové ceny v danom mieste.

Postup pri žiadosti o kúpu pozemku od SPF

Pokiaľ bude spis posúdený ako spôsobilý, bude žiadateľa po určení ceny kontaktovať príslušné pracovisko Slovenského pozemkového fondu, ktoré oznámi výšku tejto ceny, za ktorú SPF predá žiadaný pozemok. Pokiaľ žiadateľ s danou cenou súhlasí, fond bude ďalej pokračovať v riešení veci.

Doba trvania procesu

Vzhľadom na zložitosť ďalšieho postupu podľa interných predpisov SPF a veľmi veľkého počtu doručených žiadostí, celý proces prípravy zmluvy, schválenia ceny za prevod a samotného podpisu zmluvy trvá dlhší čas. Presný časový sled nie je možné určiť.

Znalecký posudok

Pri podaní žiadosti nie je potrebné ani vhodné doložiť znalecký posudok na ocenenie dotknutého pozemku. Po preskúmaní žiadosti na SPF bude žiadateľ v prípade potreby vyzvaný na predloženie znaleckého posudku. Upozorňujeme, že znalecký posudok je nevyhnutným dokladom pri každom prevode pozemkov SPF. V prípade prevodu je potrebné vyhotoviť geometrický plán na odčlenenie pozemku.

Základné doklady k žiadosti o odkúpenie pozemku

Základnými dokladmi, ktoré je potrebné doložiť ku každej žiadosti o odkúpenie pozemku SPF, o zámenu, alebo o zriadenie vecného bremena na pozemok (najlepšie už pri podaní žiadosti Slovenskému pozemkovému fondu) sú:

• Aktuálne stanovisko obce k odpredaju predmetného pozemku/pozemkov v súlade s územnoplánovacou informáciou
• Vyjadrenie príslušného okresného úradu, pozemkového a lesného odboru k otázke uplatnenia reštitučného nároku podľa zákona č. 229/1991 Zb. a zákona č. 503/2003 Z. z. na dotknutý pozemok (pôvodnú E-KN parcelu).

Možnosti prevodu pozemkov SPF

SPF predáva pozemky výlučne v prípadoch, v ktorých to dovoľujú platné právne predpisy. Slovenský pozemkový fond predáva pozemky vo vlastníctve Slovenskej republiky najmä v zmysle zákona č. 180/1995 Z. z., nariadenia Vlády SR č. 238/2010 Z. z. a zákona č. 330/1991 Zb. v platnom znení a pozemky vo vlastníctve tzv. nezistených vlastníkov podľa zákona č. 180/1995 Z. z. v platnom znení, príp. ďalších v osobitných prípadoch, v ktorých sú uvedené presné právne tituly, pri splnení ktorých fond môže žiadateľovi predať, zameniť nehnuteľnosť, resp. vysporiadať podielové spoluvlastníctvo.

Prevod pozemkov vo vlastníctve štátu

Slovenský pozemkový fond môže previesť pozemok vo vlastníctve štátu v zmysle platných právnych predpisov a za podmienok stanovených v § 3 Nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom:

• Vyporiadania podielového spoluvlastníctva
• Zabezpečenia nevyhnutného prístupu k nehnuteľnosti iného vlastníka
• Nemožnosti pozemok samostatne účelne využiť
• Založenia trvalých porastov
• Usporiadania vlastníctva k pozemkom v zastavaných areáloch poľnohospodárskych podnikov alebo správcov lesného majetku štátu
• Usporiadania vlastníctva k pozemkom zastavaným inými stavbami a primeraným priľahlým pozemkom
• Vyporiadania vlastníctva k pozemkom v záhradkových osadách
• Vyporiadania vlastníctva k pozemku, na ktorom je založený vinohrad, ovocný sad alebo chmeľnica

SPF môže takéto pozemky vo vlastníctve štátu odpredať za podmienok stanovených v § 34 ods. 4 písm. d) zákona č.330/1991 v znení neskorších predpisov - odpredaj pozemkov, ktoré sú právoplatným rozhodnutím príslušného stavebného úradu určené na výstavbu (samozrejme za predchádzajúceho súhlasného stanoviska SPF v konaní o umiestnení stavby).

Prevod pozemkov nezistených vlastníkov

Slovenský pozemkový fond pri pozemkoch nezistených vlastníkov môže previesť vlastníctvo podľa § 19 ods. 3 zákona č. 180/1995 Z.z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov z nasledujúcich dôvodov:

• Účel, na ktorý možno pozemok vyvlastniť podľa osobitného predpisu
• Rozhodnutie o zriadení priemyselného parku podľa osobitného predpisu
• Usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami do 24. júna 1991 na účely poľnohospodárskej výroby
• Usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vo vlastníctve štátu slúžiacim ozbrojeným silám Slovenskej republiky
• Usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vybudovanými vo verejnom záujme
• Usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným inými stavbami, ako sú uvedené v písmenách c) až e), a zabezpečenie nevyhnutného prístupu k nim
• Usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vo vlastníctve obcí alebo vyšších územných celkov
• Usporiadanie vlastníctva k pozemkom na zabezpečenie nevyhnutného prístupu k pozemkom iných vlastníkov, príp. ak pozemok podľa §16 ods. 1 zákona č.180/1995 Z.z.

Reštitučný nárok v Košiciach

V meste Košice upravuje problematiku reštitúci zákon č. 161/2005 Z.z. o navrátení vlastníctva k nehnuteľným veciam cirkvám a náboženským spoločnostiam a prechode vlastníctva k niektorým nehnuteľnostiam. Reštitučný nárok oprávnenej osoby bolo možné uplatniť do 30.04.2006 na základe písomnej výzvy adresovanej povinnej osobe - mesto Košice.

Postup pri uplatnení reštitučného nároku v Košiciach

V písomnej výzve na vydanie nehnuteľnosti bolo potrebné uviesť predmet navrátenia (pozemok, parc. číslo, katastrálne územie, výmera, budova, súpis. číslo), spôsob prechodu nehnuteľnosti na štát, označenie oprávnenej osoby, resp. právneho nástupcu oprávnenej osoby.

Majetkovo-právne vysporiadanie v Košiciach

Majetkovo-právne vysporiadanie je potrebné uplatniť na základe písomnej výzvy. V písomnej výzve je potrebné uviesť identifikáciu nehnuteľnosti (pozemok, par. č., katastrálne územie, výmera, budova, súp. č.), označenie žiadateľa, preukázanie vlastníckeho vzťahu žiadateľa k dotknutej nehnuteľnosti, navrhovaný spôsob vysporiadania (nájomná zmluva, kúpna zmluva, vecné bremeno).

tags: #restitučný #nárok #predaj #podmienky