Nadobudnutie Vlastníckeho Práva Zmluvou a Jeho Podmienky

Vlastníctvo, významný pojem z ekonomického aj právneho hľadiska, úzko súvisí s uspokojovaním potrieb jednotlivcov a odráža životnú úroveň spoločnosti. S dostatkom finančných prostriedkov prichádza záujem o ich investovanie, pričom nadobudnutie nehnuteľnosti predstavuje jednu z bežných možností. Tento článok sa zameriava na podmienky nadobudnutia vlastníckeho práva zmluvou, ako aj na súvisiace aspekty, ktoré je potrebné brať do úvahy.

Spôsoby Nadobudnutia Vlastníckeho Práva

Vlastnícke právo je možné nadobudnúť rôznymi spôsobmi, medzi ktoré patria:

• Zmluva: Najčastejšie kúpna zmluva, darovacia zmluva alebo iná zmluva.
• Dedenie: Nadobudnutie vlastníctva na základe dedičského konania.
• Rozhodnutie štátneho orgánu: Napríklad rozhodnutie o vyvlastnení alebo prikázaní neoprávnenej stavby.
• Dražba: Nadobudnutie vlastníctva vydražením veci.
• Iné skutočnosti ustanovené zákonom: Napríklad nadobudnutie vlastníctva vlastnou výstavbou.

Pri zmluvnom prevode vlastníckeho práva hovoríme o prevode vlastníckeho práva. Pri nadobúdaní vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom, hovoríme spravidla o prechode vlastníckeho práva.

Nadobudnutie Vlastníckeho Práva Zmluvou

Medzi najčastejšie spôsoby nadobudnutia vlastníckeho práva patrí kúpna zmluva. Na zmluvný prevod nehnuteľnosti sa vyžaduje vždy písomná forma, pričom súhlasné prejavy vôle účastníkov musia byť na tej istej listine. Platná zmluva o prevode nehnuteľnosti však ešte nemá za následok nadobudnutie, resp. prevod vlastníckeho práva. Musí k nej pristúpiť ďalšia právna skutočnosť -- vklad do katastra nehnuteľností, ktorý má konštitutívne účinky. Až vkladom do katastra nehnuteľností sa nadobúda vlastníctvo a zmluva sa stáva účinnou.

Kúpna Zmluva a Jej Náležitosti

Pri príprave kúpnej zmluvy je potrebné vychádzať z ustanovení o kúpnej zmluve podľa § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.). K základným a nevyhnutným náležitostiam takejto zmluvy patrí presné označenie prevádzanej nehnuteľnosti a uvedenie kúpnej ceny. V prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu a nebytovému priestoru v bytovom dome je nutné prednostne vychádzať z ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení. Tento zákon upravuje náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu a zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru v bytovom dome.

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

Autorizácia Zmlúv Advokátom alebo Notárom

Pri prevodoch nehnuteľností sa ľudia často stávajú obeťami podvodníkov. Advokáti vykonávajú tzv. autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľnosti, ktorá spočíva v spísaní zmluvy, zistení totožnosti jej účastníkov a ich zástupcov a posúdení, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Advokát musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť účastníkov zmluvy. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a právnu službu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Poškodenému účastníkovi teda musí túto škodu nahradiť. Pokiaľ je totiž zjavné, že zmluva odporuje zákonu, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť účastníkov zmluvy. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a vyhotovenie notárskej zápisnice neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti účastníkov.

Vklad do Katastra Nehnuteľností

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru okresného úradu o jeho povolení. Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania, t. j. Na katastrálne konanie je príslušný katastrálny odbor okresného úradu, v ktorého územnom obvode sa dotknutá nehnuteľnosť nachádza. Ak sa zápis práv k nehnuteľnostiam vkladom týka nehnuteľností nachádzajúcich sa v územnom obvode viacerých okresných úradov, je príslušný konať o celom návrhu ktorýkoľvek z príslušných okresných úradov.

Ešte pred podaním návrhu na vklad je možné podať oznámenie o návrhu na vklad v elektronickej podobe tlačiva, ktoré nájdete na internetovej stránke Úradu geodézie, kartografie a katastra SR. Toto oznámenie sa zašle elektronicky na príslušný katastrálny odbor okresného úradu. Pred podaním návrhu na vklad v elektronickej podobe alebo v listinnej podobe môže účastník konania vyplniť oznámenie o návrhu na vklad v elektronickej podobe. V prípade podania v papierovej podobe je prílohou k návrhu na vklad oznámenie o návrhu na vklad v papierovej podobe. V prípade podania v elektronickej podobe sa číslo oznámenia o návrhu na vklad uvádza vo formulári návrhu na vklad. Ak do 90 dní od vyplnenia oznámenia o návrhu na vklad účastník konania nepodá návrh na vklad, na oznámenie sa neprihliada.

Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť právo k nehnuteľnosti zapísané do katastra, v dvoch vyhotoveniach. Okrem toho je k návrhu potrebné priložiť aj ďalšie predpísané prílohy (napr. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis.

Katastrálny odbor okresného úradu rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní. Ak sú podmienky na vklad splnené, vklad sa povolí a rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu sa rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania, pričom proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie. Odvolanie sa podáva na katastrálnom odbore okresného úradu, ktorý rozhodnutie vydal, a to v lehote 30 dní od doručenia rozhodnutia účastníkovi.

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je spoplatnený sumou 100 € bez ohľadu na cenu nehnuteľnosti. V prípade, že účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiada o urýchlené rozhodnutie o vklade do 15 dní, výška poplatku predstavuje sumu 300 €. Ak účastník podá „urýchlený“ návrh na vklad do katastra elektronicky, vyberá sa poplatok vo výške 150 €.

Problémy Pri Nadobúdaní Od Nevlastníka

V diskusii na právnickom fóre sa objavila otázka nadobudnutia veci od nevlastníka na základe zmluvy a s tým spojených právnych následkov, na ktoré sú rozdielne právne názory. V zásade možno tieto názory zhrnúť do štyroch základných skupín:

1. Neplatnosť podľa § 39 Občianskeho zákonníka: Podľa prvého názoru je takáto zmluva absolútne neplatná pre rozpor so zákonom. Odporcovia tohto názoru uvádzajú ako protiargument, že žiadne ustanovenie zákona neustanovuje, že osoba prevodcu musí disponovať vlastníckym právom, t.j. byť vlastníkom veci, resp. že nevlastník nemôže previesť vlastníctvo k veci, preto takáto zmluva nie je v rozpore so zákonom, t.j. nie je neplatná. Podľa iného názoru sa rozporom so zákonom nemá na mysli len rozpor s výslovným znením zákona, ale aj rozpor so zásadami, na ktorých je OZ vybudovaný a ktoré z neho vyplývajú. Právne zásady a princípy je potrebné taktiež považovať za súčasť právneho poriadku. Nakoľko existencia zásady nemo plus iuris je nespochybniteľná, je tu priestor na argumentáciu o rozpore takejto zmluvy so zákonom a teda aplikáciu § 39 OZ. Právnym následkom neplatnosti bude vznik bezdôvodného obohatenia a vyporiadanie sa zmluvných strán podľa ustanovenia § 457 OZ.
2. Neplatnosť podľa § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka: Druhý názor hovorí, že prevod vlastníctva od nevlastníka sa považuje za plnenie objektívne nemožné. V podstate aj tento názor možno istým spôsobom akceptovať, pretože nie je možné platne previesť vlastníctvo k určitej veci, s ktorou prevodca nedisponuje. Na druhej strane prichádza do úvahy, aby v čase uzavretia zmluvy nebol prevodca vlastníkom veci avšak za podmienky, že v čase vecnoprávneho úkonu (napr. odovzdanie veci pri hnuteľnosti alebo vklad pri nehnuteľnosti), kedy dochádza k zavŕšeniu prevodu, sa vlastníkom stane. Spravidla by táto skutočnosť mala byť v zmluve riešená cez odkladaciu podmienku, resp. odloženie účinnosti zmluvy viazanú na nadobudnutie vlastníctva, prípadne zmluvou o budúcej zmluve. O počiatočnú právnu nemožnosť plnenia ide vtedy, ak v okamihu uzavretia zmluvy existuje určitá právna prekážka, ktorá jej bráni v tom, aby sa stala platnou (inými slovami ak predmet zmluvy je neuskutočniteľný).
3. Neplatnosť podľa § 49a Občianskeho zákonníka (relatívna neplatnosť): Tento názor hovorí o neplatnosti pre omyl. Z trestnoprávneho hľadiska tu možno v niektorých prípadoch uvažovať vzhľadom na konkrétne okolnosti aj o podvode.
4. Porušenie záväzku (povinnosti) - nároky z vadného plnenia: Podľa posledného názoru nenastáva neplatnosť, ale ide o porušenie záväzku, čo zakladá nároky z vadného plnenia. Argumentuje sa predovšetkým snahou o zachovanie platnosti zmluvy, aby ostal dotknutej zmluvnej strane väčší rozsah nárokov, najmä zmluvne vykontrahovaných (tento argument je však oslabený, resp. stráca opodstatnenie pri nadobudnutí od nevlastníka v dobrovoľnej dražbe, ktorá sa považuje za osobitný typ zmluvy).

Odstúpenie od Zmluvy o Prevod Nehnuteľnosti

Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, v znení neskorších predpisov, ďalej len „OZ“), ako aj niektoré osobitné zákony, zakotvujú v niektorých nimi konkrétne ustanovených prípadoch, ako určitú formu sankcie za porušenie zmluvnej povinnosti plniť záväzok riadne a včas, možnosť druhej zmluvnej strany od zmluvy jednostranne odstúpiť. Jednostranné odstúpenie od zmluvy si účastníci zmluvného vzťahu môžu taktiež (zmluvne) dohodnúť aj nad rámec úpravy OZ (ako aj iného zákona).

Následky odstúpenia od zmluvy sú všeobecne upravené v § 48 ods. 2 OZ, ktorý ustanovuje, že „odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.“ Z toho vyplýva, že odstúpenie od zmluvy v režime OZ pôsobí (v zásade) ex tunc, a teda na zmluvu sa hľadí, ako by nikdy nevznikla. Aplikácia uvedeného ustanovenia a vzájomné vysporiadanie sa zmluvných strán, zdá sa, nespôsobuje pri odstupovaní od zmlúv, ktorých predmetom je prevod hnuteľných vecí, v praxi výraznejšie problémy. Problematickými sa však stávajú prípady, keď ide o odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľnosti, a to vzhľadom na špecifický charakter nadobúdania vlastníckeho práva k nim - prostredníctvom vkladu (a nie odovzdaním, ako je tomu pri hnuteľných veciach) do verejnej evidencie nehnuteľností (katastra nehnuteľností), ktorý má právotvorné (konštitutívne) účinky. Vyvstáva otázka, ktorú prax často, avšak nejednotne rieši, a síce, či sa vlastnícke právo k nehnuteľnosti pôvodného prevodcu obnovuje automaticky po odstúpení od zmluvy (a vlastnícke právo v jeho prospech sa zapíše záznamom, ktorý má len evidenčné účinky), alebo vlastníkom naďalej ostáva nadobúdateľ a na obnovenie vlastníckeho práva prevodcu je potrebný až následný vklad do katastra nehnuteľností v jeho prospech. Ďalšou, nemenej významnou otázkou je, ako riešiť prípady, keď v období medzi uzatvorením zmluvy a následným odstúpením od nej dôjde k zmene právneho statusu predmetnej nehnuteľnosti (napr. zriadenie záložného práva na nej, vecného bremena či prevodu vlastníckeho práva na tretiu osobu).

Dva Názorové Prúdy

Na Slovensku a v susednom Česku sa vyskytujú dva základné názorové prúdy riešiace danú problematiku. Podľa prvého sa má § 48 ods. 2 OZ vo vzťahu k zmluvnému prevodu nehnuteľnosti vykladať v tom zmysle, že odstúpenie od zmluvy v sebe zahŕňa nielen obligačné, ale zároveň aj vecno-právne účinky. Avšak podľa druhého názorového prúdu z ustanovenia § 48 ods. 2 OZ nevyplýva, že by k návratu vlastníckeho práva dochádzalo ex lege, a teda odstúpenie od zmluvy samo osebe nenavracia vecno-právnu pozíciu pôvodného prevodcu. Zanikajú len obligačné účinky zmluvy a zmluvným stranám vzniká povinnosť vrátiť si vzájomne to, čo na základe odstúpením zaniknutej zmluvy získali. Pokiaľ ide o nehnuteľnosti, pre nastúpenie vecno-právnych účinkov je potrebný vklad do katastra nehnuteľností v prospech pôvodného prevodcu.

Prečítajte si tiež: Právna úprava exemplára a vzoru

Obnova Vlastníckeho Práva Ex Lege

Podľa tohto názorového prúdu odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľnosti ex lege, ako už bolo načrtnuté vyššie, automaticky obnovuje vlastnícke právo prevodcu. Táto skutočnosť sa teda následne zapíše do katastra nehnuteľností záznamom. Prevedenú nehnuteľnosť nie je potrebné „vrátiť“ (t. j., nie je potrebné ďalším úkonom s konštitutívnymi účinkami previesť vlastnícke právo naspäť na prevodcu), pretože táto je „vrátená“ už samotným odstúpením od zmluvy. Zakladá sa fikcia, že zmluvná strana, ktorá mala byť nadobúdateľom, vlastnícke právo k nehnuteľnosti nikdy nenadobudla. Záznamovou listinou, ktorá bude predstavovať podklad pre vykonanie záznamu do katastra, je buď súhlasné (písomné) vyhlásenie oboch zmluvných strán o odstúpení od zmluvy, alebo, v prípade vzniku sporu, príslušné rozhodnutie súdu vydaného na základe určovacej žaloby.

Za základné východisko názoru poukazujúceho na to, že odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľnosti má aj vecno-právne účinky, možno zrejme označiť argument, že v našej právnej úprave sa neuplatňuje princíp oddelenia (vzájomnej nezávislosti) obligačných a dispozičných úkonov (spôsobujúcich vecno-právne účinky), typický pre nemecký civilistický kódex BGB, podľa ktorého vecno-právne účinky dispozičných úkonov nie sú vôbec závislé od existencie či akýchkoľvek vád úkonov obligačných. Naopak, naše právo je postavené na princípe kauzálnej súvislosti. Keďže zmluva je právnym dôvodom nadobudnutia vlastníckeho práva, nemôže mať text ustanovenia § 48 ods. 2 OZ iný význam ako zánik zmluvy ako právneho titulu, a to ex tunc.

Výhrada Vlastníckeho Práva

V rámci predchádzania vzniku nevymožiteľných pohľadávok či predchádzania nedobrovoľného úverovania svojich odberateľov sa čoraz viac v obchodnej praxi využíva inštitút výhrady vlastníckeho práva, ktorý si podnikatelia zahŕňajú do svojich zmlúv resp. obchodných podmienok. Podľa § 445 Obchodného zákonníka strany si môžu písomne dohodnúť, že kupujúci nadobudne vlastnícke právo k tovaru neskôr, než je ustanovené v § 443.

tags: #nadobudnutie #vlastníckeho #práva #zmluvou #podmienky