Rezervačná zmluva: Zmluvná pokuta a podmienky, na ktoré si dať pozor

Rezervačná zmluva sa v súčasnosti považuje za štandardný postup v predzmluvných vzťahoch pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Hoci ide o bežnú prax, obsah rezervačnej zmluvy je často neštandardný, zložitý a nejasný, čo môže viesť k nejasnostiam a sporom pri odplatnom prevode nehnuteľností. Tento článok poukazuje na zásadné nedostatky pri uplatňovaní rezervačnej zmluvy v jej najbežnejšej podobe.

Úvod do rezervačnej zmluvy

Rezervačná zmluva je dnes bežným prvkom na realitnom trhu. Najčastejšie ju budúcemu kupujúcemu predkladá realitná kancelária pred uzavretím kúpnej zmluvy. Môže sa vyskytovať pod rôznymi názvami, ako napríklad rezervačná zmluva, zmluva o rezervačnom depozite alebo zmluva o rezervácii. Zmluvnými stranami sú budúci kupujúci a realitná kancelária, a v niektorých prípadoch aj budúci predávajúci.

Podstata a účel rezervačnej zmluvy

Realitná kancelária sa v rezervačnej zmluve zaväzuje, že počas trvania rezervačnej lehoty nebude ponúkať danú nehnuteľnosť, nebude oznamovať záujemcom jej rezerváciu a bude vyvíjať činnosť, aby mal budúci kupujúci možnosť uzavrieť s predávajúcim kúpnu zmluvu, a zabezpečí zmluvný servis. Budúci kupujúci skladá v prospech realitnej kancelárie takzvaný rezervačný poplatok. Súčasťou rezervačnej zmluvy je záväzok kupujúceho v stanovenej lehote uzavrieť s predávajúcim kúpnu zmluvu o prevode nehnuteľnosti, ktorej obsah je vymedzený v rezervačnej zmluve.

Účelom uzavretia rezervačnej zmluvy je v prvom rade zabezpečenie odmeny pre realitnú kanceláriu, ktorá má základ v zmluve o sprostredkovaní (predaja veci) podľa § 774 OZ. Pre realitnú kanceláriu je to najistejší spôsob, ako dosiahnuť získanie odmeny za sprostredkovanie od predávajúceho. Rezervačný poplatok totiž kupujúci uhrádza na účet realitnej kancelárie.

Jeho výška spravidla dosahuje minimálne výšku odmeny dohodnutej medzi realitnou kanceláriou (sprostredkovateľom) a predávajúcim (záujemcom).

Prečítajte si tiež: Rezervačná a sprostredkovateľská zmluva: Kompletný prehľad

Právna kvalifikácia a platnosť rezervačnej zmluvy

Z hľadiska právnej kvalifikácie je rezervačná zmluva tzv. nepomenovanou zmluvou podľa § 51 Občianskeho zákonníka, pretože ako zmluvný typ v ôsmej časti OZ nie je upravená. Napriek tomu, že ide o nepomenovanú zmluvu, rezervačná zmluva tak, ako je uvedené vyššie, môže byť absolútne neplatná podľa § 39 OZ. Obsah rezervačnej zmluvy totiž môže odporovať obsahu a účelu zákona (§ 51 OZ). Na základe neplatnosti rezervačnej zmluvy sa stáva neplatnou aj dohoda zmluvných strán o zmluvnej pokute.

Podmienkou platnosti dojednania o zmluvnej pokute je existencia hlavného záväzkového vzťahu, ktorý má zmluvná pokuta zabezpečovať. Ak nevznikla povinnosť plniť, nemôže byť ani porušená. Preto nemôže vzniknúť ani nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty.

Dôsledky neplatnosti rezervačnej zmluvy

V dôsledku neplatnosti rezervačnej zmluvy sú si zmluvné strany povinné vrátiť vzájomné plnenia titulom nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia z neplatného právneho úkonu podľa § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

Problémy a nástrahy rezervačných zmlúv

Pred podpisom každej zmluvy (aj rezervačnej) je potrebné, aby ste rozumeli obsahu a poznali všetky nástrahy, ktoré Vám môžu hroziť. Napríklad, zmluvné strany sa v rezervačnej zmluve dohodnú, že do určitého dátumu podpíšu riadnu kúpnu zmluvu alebo ešte len zmluvu o budúcej zmluve, po podpise však zistia, že na nehnuteľnosti sú vady a chcú od zmluvy odstúpiť, to však nie je také jednoduché, už od rezervačnej zmluvy nie je možné len tak bezdôvodne odstúpiť a vady nemusia byť takého charakteru, aby zakladali právo odstúpiť od zmluvy. Ďalším problémom je napríklad to, či sa rezervačná suma započítava do kúpnej ceny alebo nie.

Rezervačná zmluva sa uzatvára často s realitnou kanceláriou, niekedy sa v nej nachádza ako tretia zmluvná strana aj predávajúci. Rezervačné zmluvy obsahujú takmer pravidelne zmluvné pokuty za nepodpísanie zmluvy o budúcej zmluve alebo kúpnej zmluvy. Veľa klientov si neuvedomuje, že to nie je podmienka zmluvy a môžte si dojednať výhodnejšie podmienky. Dokonca takáto zmluvná pokuta môže byť v rozpore so zákonom a teda neplatná.

Prečítajte si tiež: Ako správne vyplniť rezervačnú zmluvu?

Pri kúpe bytu do podielového spoluvlastníctva, ako je to vo Vašom prípade, je potrebné tiež brať do úvahy, kto si berie hypotéku, kto vkladá viac peňazí do bytu a či nebude znevýhodnený oproti druhému spoluvlastníkovi. Toto všetko by bolo vhodné v zmluve ošetriť.

Riešenie problémov s rezervačnou zmluvou

Ak znalec neurobil ani obhliadku a zameranie nehnuteľnosti v teréne, potom zrejme žiadny znalecký posudok ani nebude vyhotovený. Ak by ste znal

Je otázkou posúdenia zmluvy s RK, či od zmluvy môžete odstúpiť, či zmluva s RK bola podpísaná priamo v prevádzkových priestoroch RK, alebo mimo týchto priestorov, resp.

Odstúpenie od zmluvy je výkonom práva. Výkon práva nie je možné sankcionovať zmluvnou pokutou. Skôr je potrebné skúmať vo Vašej veci to, či Vám vzniklo právo na odstúpenie od zmluvy.

Vo veci máte v podstate dve možnosti : 1./ Obrátiť sa priamo vlastníka bytu, aby Vám umožnil prístup do bytu za účelom vypracovania znal. posudku, keďže byt idete kupovať na HÚ. Možnosťou teda je, aby ste maklérovi RK uvedené vysvetlili a buď vec pochopí alebo nepochopí. Ak máte na kúpe bytu eminentný záujem, nezostáva zrejme iné, než podpísať zmluvu o sprostredkovaní a to s tou podmienkou, že v prípade, že Vám nebude dovolené vypracovať znalecký posudok na ohodnotenie bytu a nebude poskytnutý HÚ, zmluva o sprostredkovaní, záujemca, teda Vy, ste povinný uvedenú skutočnosť oznámiť sprostredkovateľovi a zmluva o sprostredkovaní stráca platnosť a účinnosť a to s tým, že uhradenú zálohu na kúpu bytu sa RK zaväzuje vrátiť v lehote najneskoršie do 3 dní na účet bud. Prípadnú zmluvu o sprostredkovaní nám pošlite na prekontrolovanie.

Prečítajte si tiež: Postúpenie prevádzky podniku: Sprievodca

V otázke neuvádzate, kde bola podpísaná rezervačná zmluva či v priestoroch RK alebo mimo prevádzkových priestorov RK, napr. pri obhliadke bytu alebo prostredníctvom internetu. Od toho závisí samotný obsah zmluvy o sprostredkovaní s RK a predovšetkým splnenie poučovacích povinností zo strany RK v zmysle ustanovení zákonov na ochranu spotrebiteľa, pri nesplnení ktorých môže dôjsť zo strany Slov. obchodnej inšpekcie uložená vysoká pokuta až 33 000 €. V otázke uvádzate, že ste nedostali hypotéku na kúpu nehnuteľnosti, otázkou je či v samotnej zmluve s RK je uvedené, že podmienkou kúpy nehnuteľnosti je to, že Vám bude poskytnutá hypotéka a v prípade, že hypotéka poskytnutá nebude, zmluva s RK stráca platnosť a účinnosť, resp.

To, či z tohto problému môžu vzniknúť nárok na zmluvnú pokutu alebo inú sankciu (napríklad odstúpenie od zmluvy) je rozhodujúce znenie Vašej rezervačnej zmluvy. Z Vašej strany však nedošlo k žiadnemu pochybeniu, pričom zmluvná pokuta je založená na tzv. subjektívnom zavinení. Tzn. že porušenie Vašej povinnosti musíte zaviniť. Nakoľko však k porušeniu Vašej povinnosti došlo z dôvodu na strane predávajúcej, je vylúčené, aby od Vás požadovali zmluvnú pokutu.

Pokiaľ by sa však zohľadňovali dobré mravy a realitná kancelária vedela o tejto skutočnosti, mali vám to oznámiť. Realitná kancelária je povinná oznámiť všetky skutočnosti, ktoré by mohli byť podkladom pre rozhodovanie sa kupujúceho.

Rezervačný poplatok je často len počíta forma prejavenia skutočného záujmu o kúpu nehnuteľnosti a často sa započítava na 1. časť kúpnej ceny.

Na zodpovedanie Vašej otázky je veľmi dôležité právne posúdiť zmluvu, ktorú ste podpísali. Hoci je zmluva nazvaná ako rezervačná, obsahom by mohla byť nájomnou zmluvou. Ak Vám však bola zmluva prezentovaná tak, že neskôr sa podpíše nájomná zmluva, nepredpokladám, že zmluva, ktorú ste podpísali má všetky povinné náležitosti nájomnej zmluvy. Bez toho, aby sme zmluvu videli sa môžeme iba domnievať, či máte alebo nemáte právo odstúpiť od tejto zmluvy. Od každej zmluvy je totiž možné odstúpiť iba za podmienok uvedených v zmluve alebo v zákone. Možnosti vrátenia rezervačného poplatku upravuje tiež zmluva, ktorú ste podpísali.

Zmluvná pokuta a jej aspekty

Zatiaľ čo Občiansky zákonník upravuje zmluvnú pokutu na princípe zodpovednosti za zavinenie, t.j. dlžník nie je povinný zmluvnú pokutu zaplatiť, ak porušenie povinnosti nezavinil (§ 545 ods.

Zmluvná pokuta môže vzniknúť len na základe konsenzuálneho právneho úkonu, t.j.

Záväzok na zmluvnú pokutu má akcesorický (vedľajší) charakter.

Sankčný charakter zmluvnej pokuty vyplýva z § 544 ods.

Dohoda o zmluvnej pokute musí mať obligatórne písomnú formu v zmysle § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Toto ustanovenie platí aj pre obchodné vzťahy, a to na základe § 272 ods.

Podmienkou platnosti dohody o zmluvnej pokute je nepochybne určenie povinnosti, ktorá má byť zmluvnou pokutou zabezpečená, resp. porušením ktorej vznikne nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. Ustanovenie § 544 ods.

Neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti, a to až do výšky škody, ktorá vznikla do doby súdneho rozhodnutia porušením zmluvnej povinnosti, na ktorú s vzťahuje zmluvná pokuta. Ak je zmluvná pokuta dohodnutá v rezervačnej zmluve platne, vzniká Vám na ňu nárok pri nesplnení povinnosti zo strany predávajúceho. Z dôvodu toho, že rezervačná zmluva bola uzatvorená všetkými účastníkmi, t.j.

Kľúčové je, či bola Vaša povinnosť priložiť fotografie vozidla pri ukončení rezervácie jasne a zrozumiteľne uvedená v týchto podmienkach. Ak takáto povinnosť nebola zmluvne dohodnutá alebo bola formulovaná nejasne, môžete namietať, že ste nemohli predvídať vznik pokuty za jej nesplnenie.

Ďalším dôležitým bodom je, že aplikácia Vám potvrdila úspešné ukončenie rezervácie. Ak systém umožnil ukončenie bez fotografií pri vrátení a zároveň potvrdil, že všetko prebehlo v poriadku, mohli ste byť v dobrej viere, že ste splnili všetky povinnosti. Uvádzame, že zmluvná pokuta viazaná na porušenie povinnosti, ktorá nebola jasne stanovená alebo bola splnená podľa pokynov poskytovateľa (napr.

"Neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti. V prípade, že by sa vec dostala na súd, odporúčam pripraviť si dôkazy o tom, že:- aplikácia potvrdila úspešné ukončenie rezervácie,- neboli ste jasne informovaní o povinnosti priložiť fotografie,- výška pokuty je neprimeraná v pomere k závažnosti porušenia.Odporúčam rozporovať pokutu s odvolaním sa na vyššie uvedené argumenty a zároveň, ak by ste neuspeli, žiadať aspoň o zníženie jej výšky podľa Občianskeho zákonníka.

Ak bola Vaša priateľka v prac. Ak Vaša priateľka mala uzatvorený prac. pomer, musí vychádzať z prac. Ak však bola v obchodno-právnom vzťahu k RK ako živnostník, zrejme mala s RK uzatvorenú mandátnu zmluvu podľa ust. § 566 a nasl. (2) Ak zo zmluvy nevyplýva niečo iné, vznikne mandatárovi nárok na odplatu, keď riadne vykoná činnosť, na ktorú bol povinný, a to bez ohľadu na to, či priniesla očakávaný výsledok alebo nie. Ak by sme teoreticky vychádzali z uvedeného ustanovenia § 571 Obchod. zákonníka, nárok na odmenu má.

Sprostredkovanie a jeho právna regulácia

Slovenský právny poriadok obsahuje duplicitnú právnu úpravu zmluvných / záväzkových vzťahov, čo v praxi často spôsobuje problémy a vyvoláva diskusie. Duplicitná právna úprava nevyníma ani zmluvu o sprostredkovaní. V zásade platí, že najčastejšie je na strane sprostredkovateľa podnikateľ, ktorý vystupuje v rámci svojej podnikateľskej činnosti a na strane druhej záujemca o kúpu, ktorý podnikateľom nie je. V zmysle ustanovenia § 261 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v platnom a účinnom znení (ďalej ako „Obchodný zákonník“) daný právny vzťah nespadá pod ustanovenia Obchodného zákonníka. Na druhej strane ustanovenie § 262 ods.

Považujeme za potrebné poukázať na tú skutočnosť, že predmetom záväzku je sprostredkovanie uzavretia zmluvy. Nehnuteľnosť, resp. jej kúpa je predmetom zmluvy sprostredkúvanej a až tá musí byť obligatórne v režime občianskeho práva. V tejto otázke je zaujímavé rozhodnutie Krajského súdu v Trenčíne sp. zn. 6Co/705/2014, v ktorom sa súd argumentačne oprel o české súdne rozhodnutia: „…súd poukázal na to, že v zmysle rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 23Cdo/2589/2010 po posúdení dopadu Občianskeho či Obchodného zákonníka, ktorých ustanovenia upravujúce zmluvu o sprostredkovaní sú v českom i slovenskom právnom poriadku totožné, v danom prípade voľba Obchodného zákonníka pre úpravu zmluvy o sprostredkovaní uzatvorenej s fyzickou osobou smeruje k zhoršeniu právneho postavenia účastníka zmluvy, ktorý nie je podnikateľom. Voľba Obchodného zákonníka podľa § 262 ods. Nevýhodnosť postavenia vnímal súd najmä vo vzťahu k otázkam ochrany spotrebiteľa. Súdne rozhodnutie deklaruje, že v danom prípade sa zmluva musí spravovať ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom a účinnom znení (ďalej ako „Občiansky zákonník“). V súlade s ustanovením § 774 Občianskeho zákonníka je odmena sprostredkovateľa viazaná na skutočnosť, že došlo k splneniu účelu sprostredkovania, a to k uzavretiu sprostredkúvanej zmluvy pričinením sprostredkovateľa. Medzi uzavretím zmluvy a konaním sprostrekovateľa je nevyhnutná príčinná súvislosť. Ak k uzavretiu zmluvy nedôjde alebo dôjde bez pričinenia sprostredkovateľa, nárok na odmenu mu nevzniká.

Takúto interpretáciu nájdeme aj v mnohých súdnych rozhodnutiach, napr. Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 33Cdo 3900/2008: „Sprostredkovateľovi zásadne vzniká právo na odmenu v dohodnutej výške pri kumulatívnom splnení dvoch podmienok, a to, že záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkúvanú zmluvu a, že túto zmluvu strany uzavreli pričinením sprostredkovateľa. … Sprostredkovateľ nemá právo na odmenu, ak k uzatvoreniu zmluvy nedošlo, hoci k tomu vytvoril podmienky.“ Podobne aj Rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn.

Samozrejme súkromné právo je v zásade považované za právo, ktoré umožňuje i dojednania odlišné od zákona, t. j. je dispozitívne - tam, kde to zákon pripúšťa, resp. nezakazuje. V uvedenom prípade zákon nevylučuje vedľajšie dojednania medzi sprostredkovateľom a záujemcom o kúpu. Napr. môže dôjsť k dohode, že nárok na odmenu vznikne už dojednaním príležitosti uzavrieť zmluvu, a nie jej skutočným uzatvorením (viď napr. Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. Zn.

Účinným zabezpečovacím a aj mnohokrát v sprostredkovateľských zmluvách využívaným právnym inštitútom je zmluvná pokuta. Zmluvná pokuta je upravená v Občianskom i Obchodnom zákonníku. Vzhľadom na úvod príspevku je relevantná zmluvná pokuta podľa ustanovení občianskeho práva. Zmluvná pokuta je v súlade s ustanovením § 544 Občianskeho zákonníka sankčným inštitútom, ktorý plní zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu. V mnohých sprostredkovateľských zmluvách je zmluvná pokuta zakotvená ako sankcia za neuzavretie sprostredkúvanej zmluvy. V danej problematike judikatúra zaujala stanovisko, že neuzavretie sprostredkúvanej zmluvy nemôže byť klasifikované ako porušenie zmluvnej povinnosti.

„Dojednanie sprostredkovateľskej zmluvy obchádza ustanovenia § 544 ods. 1 Obč. zák. (obdobne ako slovenská právna úprava), ktoré spája vznik nároku na zmluvnú pokutu iba s porušením zmluvy. Preto je toto dojednanie podľa § 39 neplatné a na základe neho nemožno žalobcovi priznať plnenie. … V žiadnom prípade sa však záujemca vo vzťahu k sprostredkovateľovi nemôže zaviazať, že s vyhľadanou treťou osobou uzavrie zmluvu (v danom prípade zmluvu kúpnu). Je výlučne na vôli záujemcu, či vôbec a s kým uzavrie kúpnu zmluvu ohľadom predmetu kúpy, ktorý zamýšľa predať / kúpiť. Pokiaľ teda záujemca s vyhľadanou treťou osobou predpokladanú zmluvu neuzatvorí, nejde o porušenie povinnosti zo sprostredkovateľskej zmluvy. Teda ani na nepodpísanie zmluvy nemožno viazať povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu.“ (Rozhodnutie Krajského súdu v Hradci Králové sp. zn. 21Co 102/2013). Ne/uzavretie zmluvy je právom, za výkon ktorého nie je možné osobu sankcionovať.

Veľmi zaujímavým pojmom v sprostredkovateľských zmluvách býva cena rezervácie, ktorá môže znamenať, že poplatok v sprostredkovateľskej zmluve nie je odmena sprostredkovateľa, ale akýsi poplatok za rezerváciu kúpy a v prípade neuzavretia kúpnej zmluvy nehnuteľnosti je tento ponechaný sprostredkovateľovi ako zmluvná pokuta. V danom prípade je sprostredkovateľská zmluva kumuláciou dvoch zmluvných dojednaní, a to zmluvy o rezervácii (čo je nepomenovanou zmluvou) a zmluvy sprostredkovateľskej. Najvyšší súd Českej republiky sa situáciou rezervačnej zmluvy zaoberal vo svojom rozhodnutí sp. zn. 33Odo 330/2002 a dospel k záveru, že takéto dojednanie je nemožné a tento rezervačný poplatok nemôže byť prepadnutý v prospech sprostredkovateľa ako zmluvná pokuta.

Stanovisko súdu v prejedávanom prípade: „V rezervačnej zmluve sa záujemca zaväzuje uzavrieť kúpnu zmluvu do určitej doby, a ak tak nespraví zaväzuje sa zaplatiť sankciu, a to zmluvnú pokutu. Zmluvu o rezervácii nemožno hodnotiť ako zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, pretože nie je vo vzťahu medzi budúcim kupujúcim a sprostredkovateľom upravená ako zvláštny typ zmluvy v občianskoprávnych predpisoch, obsahovo ide o zmluvu nepomenovanú. Ustanovenie § 50a Obč. zák. upravujúce zmluvu o budúcej zmluve má povahu kogentnej právnej normy (takej od ktorej sa nemožno odchýliť). Účastníkmi tejto zmluvy môžu byť len účastníci budúcej zmluvy. Inými slovami, uzavrieť budúcu zmluvu v zmysle ustanovenia § 50a Obč. zák. môžu len účastníci zmluvy, ktorá má byť nimi v budúcnosti uzavretá (iný subjekt sa sám môže zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrie zmluvu, len ak je nepriamym zástupcom účastníka budúcej zmluvy. ….. . Pokiaľ bola zmluva o rezervácii uzatvorená medzi subjektmi, ktoré nemali byť účastníkmi budúcej kúpnej zmluvy, nemôže ísť charakterom o zmluvu o budúcej zmluve; keďže ako zvláštna zmluva nie je v občianskoprávnych predpisoch upravená, nie je ju možné posúdiť inak ako zmluvu nepomenovanú (§ 51 Obč. zák.). V posudzovanom prípade jeden záväzok zakladá žalobkyni uzavrieť kúpnu zmluvu do určenej lehoty. Súd ďalej hodnotil zmluvné dojednanie účastníkov obsahom predstavujúce zmluvu nepomenovanú z pohľadu ustanovenia § 39 Obč. zák. „Posudzovaná nepomenovaná zmluva je neplatná, lebo svojim obsahom odporuje zákonu. Porušuje totiž zákaz vyslovený v ustanovení § 51 Obč. zák. neodporovať účelu zákona, v ktorom je v prípade zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy založenie zmluvnej povinnosti jedného či oboch účastníkov. …..

V prípade podnikateľa a nepodnikateľa pri sprostredkovateľskej zmluve, aj v prípade voľby Obchodného zákonníka, bude aplikovaný právny režim Občianskeho zákonníka. Pokiaľ medzi účastníkmi sprostredkovateľskej zmluvy neexistuje odlišné dojednanie, nárok na odmenu sprostredkovateľa vzniká, len ak došlo k uzavretiu sprostredkúvanej zmluvy jeho pričinením. Sankcionovanie neuzavretia sprostredkúvanej zmluvy je nemožné a takéto dojednanie o zmluvnej pokute je neplatné. V prípade, že súčasťou sprostredkúvanej zmluvy je aj dojednanie o rezervácii, ide o zmluvu zmiešanú. Cena rezervácie nemôže prepadnúť v prospech sprostredkovateľa (rezervujúcej osoby) ako zmluvná pokuta v prípade neuzavretia sprostredkúvanej zmluvy, takéto dojednanie o zmluvnej pokute sa prieči účelu zákona a je neplatné.

tags: #rezervacna #zmluva #zmluvna #pokuta #podmienky