Zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností: Podmienky a postup

Kataster nehnuteľností je geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Tento článok sa zameriava na problematiku zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností na Slovensku, a to na základe aktuálneho katastrálneho zákona. Cieľom je poskytnúť ucelený pohľad na podmienky, postup a potrebné dokumenty pre úspešný zápis.

Čo je kataster nehnuteľností?

Kataster nehnuteľností je definovaný ako geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Hranicu pozemku určujú lomové body a výmerou parcely sa rozumie vyjadrenie plošného obsahu priemetu pozemku do zobrazovacej roviny v plošných metrických mierach. Katastrálnou mapou sa rozumie polohopisná mapa veľkej mierky, zobrazujúca všetky nehnuteľnosti a katastrálne územia evidované v katastri.

Rozostavaná stavba v katastri nehnuteľností

Okrem už dokončených, právoplatne skolaudovaných stavieb môžu byť predmetom evidencie katastra nehnuteľností v zmysle zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností aj stavby, ktoré už síce z právneho hľadiska vznikli, avšak doposiaľ neboli dokončené. Reč je o takzvaných rozostavaných stavbách. Za rozostavanú stavbu je možné v zmysle zákona považovať každú existujúcu stavbu, ktorej proces výstavby nebol ukončený vydaním príslušného verejnoprávneho rozhodnutia. Reč je, samozrejme, o kolaudačnom rozhodnutí a o rozhodnutí o určení súpisného a orientačného čísla (ak sa pre daný typ stavby vydáva). Pre určenie, či stavbu možno považovať za rozostavanú alebo dokončenú je tak nepodstatné, či na stavbe boli dokončené všetky stavebné práce, podstatné je to, či došlo ku riadnemu skolaudovaniu stavby a určeniu príslušného súpisného čísla.

Podmienky zápisu rozostavanej stavby

Katastrálny zákon upravuje zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností. Rozostavaná stavba sa do katastra zapíše, ak z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Podľa ust. § 46 ods. 3 Katastrálneho zákona, príslušný Okresný úrad, katastrálny odbor rozostavanú stavbu do katastra zapíše, ak z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia.

Stavba môže byť v katastri nehnuteľností evidovaná ako rozostavaná v zásade okamžite po jej vzniku. V zmysle judikatúry i zákona ide o stavbu v právnom zmysle vtedy, ak je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Nestačí teda to, že má stavba položené základy, ale musí byť vyhotovená aspoň v takom štádiu výstavby, kedy je už zrejmé usporiadanie jej prvého podlažia. V praxi sa tým rozumie väčšinou postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou. Od tohto okamihu stavba existuje z právneho hľadiska, a teda je aj zapísateľná do katastra nehnuteľností ako rozostavaná stavba.

Prečítajte si tiež: Komplexný sprievodca zdaňovaním predaja

Prečo zapísať rozostavanú stavbu?

S každou existujúcou stavbou, ktorá má povahu nehnuteľnosti, je možné disponovať len v prípade, ak je evidovaná v katastri nehnuteľností (okrem zákonných výnimiek ako sú napr. líniové stavby a pod.). To znamená, že na to, aby bolo možné stavbu napr. predať, darovať či zaťažiť záložným právom, musí byť táto stavba evidovaná v katastri nehnuteľností, inak takýto úkon urobiť nemožno. V tejto súvislosti je pritom nepodstatné, v akom stupni rozostavanosti sa stavba nachádza, t.j. či ide napr. o hrubú stavbu, stavbu tesne pred dokončením alebo už dokončenú skolaudovanú stavbu. Vo všetkých prípadoch platí, že na dispozíciu s ňou musí byť táto stavba zapísaná v katastri nehnuteľností.

Ak teda chcete napr. predať Váš rozostavaný rodinný dom pred jeho kolaudáciou, je nevyhnutné, aby ste podali na kataster návrh na zápis predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, inak by totiž kataster nemohol povoliť vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúceho. Rovnako napr. v prípade, ak chcete výstavbu novostavby financovať z prostriedkov hypotekárneho úveru, ktorý má byť zabezpečený záložným právnom banky na predmetnej novej stavbe, bude skôr či neskôr potrebné, aby došlo k zápisu predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, aby bolo možné v prospech banky zriadiť na rozostavanej stavbe záložné právo.

Potrebné dokumenty

Pri zápise rozostavanej stavby do katastra sa predkladá právoplatné stavebné povolenie a znalecký posudok o stupni rozostavanosti. K návrhu na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností je navyše potrebné pripojiť aj geometrický plán, ak bol geometrický plán úradne overený do 30. septembra 2018. Ak bola rozostavaná stavba zameraná geometrickým plánom, ktorý bol úradne overený po 01.

Na zápis rozostavanej stavby budete potrebovať:

1. Znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby: V znaleckom posudku znalec posúdi štádium v akom sa nachádza výstavba a uvedie záver či je stavbu už možné evidovať v katastri nehnuteľností. Znalecký posudok musí byť, prirodzene, vypracovaný znalcom pre príslušné odvetvie zapísaným v zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR.
2. Geometrický plán: Ďalším nevyhnutným dokladom je geometrický plán, ktorým dôjde k zameraniu rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia v katastrálnej mape. Od okamihu zápisu stavby do evidencie katastra nehnuteľností sa totiž stavba zakreslí aj do katastrálnej mapy. Geometrický plán na tento účel vie vypracovať každý autorizovaný geodet.
3. Právoplatné stavebné povolenie: Posledným dokladom, ktorý je potrebné predložiť na účely zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností je právoplatné stavebné povolenie na predmetnú stavbu. Kataster na základe toho vie, že ide o stavbu, ktorá bola povolená a teda je legálna.
4. Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra: Všetky vyššie uvedené dokumenty je potrebné podať na príslušný okresný úrad (katastrálny odbor) v pôsobnosti ktorého sa stavba nachádza spolu s jednoduchým písomným návrhom na zápis rozostavanej stavby do katastra. V návrhu je potrebné uviesť aj rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby, ktorá sa má zapísať ako vlastník novostavby - táto osoba musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v stavebnom povolení.

Kataster zapíše ako vlastníka rozostavanej stavby osobu uvedenú v stavebnom povolení, ak navrhovateľ nepreukáže, že vlastníkom je niekto iný (napr. že vlastníkom je v zmysle uzatvorenej zmluvy o dielo zhotoviteľ stavby a nie stavebník). Za návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok.

Prečítajte si tiež: Geometrický plán a kataster

Lehoty a postup zápisu

Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor zapíše rozostavanú stavbu do katastra nehnuteľností záznamom v lehote 60 dní odo dňa začatia konania o zázname. Ak bol návrh na začatie konania podaní elektronicky, okresný úrad zapíše rozostavanú stavbu v lehote 30 dní. Konanie o zápise môže v zmysle zákona trvať až 60 dní.

Ďalšie dôležité aspekty katastrálneho konania

Katastrálny operát tvoria dokumentačné materiály potrebné na spravovanie katastra a obnovu katastrálneho operátu. Katastrálny operát sa vedie v papierovej podobe alebo v elektronickej podobe. Z katastrálneho operátu možno vydať jeho časti súdom a orgánom činným v trestnom konaní, a to iba na nevyhnutne potrebný čas. Originál katastrálnej mapy alebo mapy určeného operátu možno vydať len osobe, ktorá vykonáva geodetické činnosti pre pozemkové úpravy podľa osobitného predpisu, osobe, ktorá vykonáva obnovu evidencie pozemkov a právnych vzťahov k nim podľa osobitného predpisu, osobe, ktorá vykonáva geodetické činnosti pri obnove katastrálneho operátu, alebo osobe, ktorá vykonáva znaleckú činnosť z odboru geodézie, kartografie a katastra, ako aj osobe, ktorá vyhotovuje geometrické plány alebo vytyčuje hranice pozemkov.

Elektronické podania a doručovanie

Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Okresný úrad zaeviduje dátum a čas prijatia návrhu na začatie katastrálneho konania. Ak fyzická osoba nemá adresu evidovanú v registri obyvateľov Slovenskej republiky a v návrhu na začatie katastrálneho konania neuvedie adresu na doručovanie v tuzemsku, doručuje okresný úrad písomnosti tejto fyzickej osobe oznámením na úradnej tabuli okresného úradu a na webovom sídle príslušného okresného úradu.

Vklad a záznam práv k nehnuteľnostiam

Práva k nehnuteľnostiam zo zmlúv uvedené v § 1 ods. 1 Katastrálneho zákona sa zapisujú do katastra vkladom. Práva k nehnuteľnostiam uvedené v § 1 ods. 1, ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, rozhodnutím štátneho orgánu, príklopom licitátora na verejnej dražbe, vydržaním, prírastkom a spracovaním, práva k nehnuteľnostiam osvedčené notárom, ako aj práva k nehnuteľnostiam vyplývajúce z nájomných zmlúv, zo zmlúv o prevode správy majetku štátu alebo z iných skutočností svedčiacich o zverení správy majetku obce alebo správy majetku vyššieho územného celku sa do katastra zapisujú záznamom, a to na základe verejných listín a iných listín.

Oprava chýb v katastri

Konanie o oprave chyby je konanie, v ktorom okresný úrad opravuje chybné údaje katastra, ktoré vznikli jeho vlastnou činnosťou alebo činnosťou iných štátnych orgánov, notárov alebo iných osôb na základe chybných podkladov okresného úradu.

Prečítajte si tiež: Podklady pre vklad rozostavanej stavby

tags: #rozostavaná #stavba #katastrálny #zákon #podmienky