Zmluvy o Rozostavanej Stavbe: Právne Aspekty a Povinnosti

Zmluvy o rozostavaných stavbách predstavujú v právnej praxi komplexnú oblasť, ktorá si vyžaduje dôkladné zváženie všetkých relevantných aspektov. Hoci sa na prvý pohľad môžu zdať jednoduché, skrývajú v sebe množstvo potenciálnych problémov a nezrovnalostí. Tento článok sa zameriava na právne aspekty týchto zmlúv, s dôrazom na vecné bremená, prevod práv zo stavebného povolenia a ďalšie súvisiace otázky.

Vecné Bremená a Rozostavané Stavby

Zmluvy o zriadení vecných bremien sú v právnej praxi pomerne častým právnym úkonom. Na prvý pohľad sa javí, že pri ich uzatváraní sa nevyskytujú žiadne problémy alebo nezrovnalosti, osobitne, ak ide spravidla o veľmi jednoduché dokumenty. Napriek tomu, že na základe vecného bremena si môžu strany účinne upraviť rozličné vzájomné právne vzťahy, hlavným nedostatkom tohto inštitútu je minimalistická právna úprava a faktická nezrušiteľnosť vecného bremena ex lege. Jedným zo zákonných titulov zriadenia vecných bremien podľa § 151o ods. 1 OZ (zákonodarcom považovaný za prioritný) je zmluva. Zmluva o zriadení vecného bremena je v súlade s § 43 a nasl. OZ dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu zmluvy druhej strane a jeho následnou bezvýhradnou akceptáciou. Pre vznik zmluvy (vrátane zmluvy o zriadení vecného bremena) je pritom irelevantné, ktorá strana podáva návrh a ktorá ho akceptuje. Podstatné je, že prijatie návrhu na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena neobsahuje dodatky, výhrady, obmedzenia alebo iné zmeny, pretože inak sa podľa § 44 ods. 2 OZ považuje za odmietnutie návrhu a nový návrh. Prakticky to znamená, že akceptant prijíma návrh na uzavretie zmluvy ako celok. Tento návrh preto musí byť určitý, obsahovať všetky zmluvné dojednania, musí byť adresovaný konkrétnej osobe a zároveň z neho musí byť zrejmá vôľa na uzavretie zmluvy, ktorá sa prijíma. Na prijatie sa spravidla vyžaduje iba vyhlásenie o prijatí návrhu. Na rozdiel od zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti sa v zmysle § 46 ods. 2 OZ nevyžaduje pre uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena, aby boli prejavy účastníkov na tej istej listine. Preto bude postačovať, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Pri zmluve o zriadení vecného bremena je nutné rozlišovať vecno-právnu stránku a záväzkovo- právnu stránku zmluvy. Záväzkovo-právna stránka zmluvy vyjadruje požiadavky na tento právny úkon kladené na obsah zmluvy. Skúmajú sa požiadavky na zmluvu definované v § 151n a § 151o OZ, vo všeobecných ustanoveniach Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch, prípadne požiadavky ďalších osobitných predpisov (Obchodný zákonník, právna úprava nakladania s majetkom štátu prípadne verejno-právnych inštitúcií a podobne). Vecno-právna stránka zmluvy zahŕňa požiadavky, ktoré sa vyžadujú na to, aby bolo možné povoliť vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností. Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa podľa § 151o ods. 1 OZ vyžaduje vždy písomná forma zmluvy (§ 46 ods. 1 OZ)[2] inak by bola zmluva absolútne neplatná (§ 40 ods. 1 OZ). Písomná forma zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje preto, lebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká vkladom do katastra nehnuteľností (§ 151o ods. 1 OZ a § 1 ods. 1 KZ). Požiadavka písomnej formy zmluvy o zriadení (resp. aj zmene a zrušení) vecného bremena pritom a contrario vyplýva aj z § 30 ods. 4 KZ, keďže v opačnom prípade by nebolo možné zmluvu pripojiť ako prílohu k návrhu na vklad. V dôsledku toho by nemohlo dôjsť k vzniku vecného bremena. K písomnej forme zmluvy o zriadení vecného bremena sa v súlade s § 42 ods. Zmluva o zriadení vecného bremena môže byť uzavretá ako samostatný právny úkon alebo ako súčasť zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, ku ktorej sa zriaďuje vecné bremeno. Jednou zmluvou môžu byť tiež zriadené viaceré vecné bremená. V tomto prípade je nutné pri príprave a podaní návrhu na vklad práv do katastra zohľadniť § 30 ods. 5 KZ, podľa ktorého musia byť predmetom návrhu na vklad všetky právne úkony, ktoré obsahuje predkladaná zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. Dôležitý je aj dátum uzavretia zmluvy, keďže je s ním spojený celý rad právnych následkov. Predovšetkým je potrebné k tomuto dňu vyhodnocovať spôsobilosť subjektov disponovať konkrétnou nehnuteľnosťou. Vecné bremeno vzniká až vkladom zmluvy do katastra nehnuteľností, čo znamená, že zmluva nadobudne vecno-právne účinky až vkladom.[4] Dovtedy vyvolala len obligačno-právne účinky, teda viazanosť zmluvných strán zmluvou. „Špecifická povaha návrhu na vklad spočíva v tom, že tento je súčasne podaním podľa § 19 správneho poriadku, na základe ktorého sa začína vkladové konanie, ako i právnym úkonom v zmysle § 34 Občianskeho zákonníka vyjadrujúcim vôľu účastníka vkladovej zmluvy, aby ohľadom nej nastúpili nielen obligačné, ale i vecnoprávne účinky (viď Fečík, M., Jakubáč, R. Katastrálny zákon. Komentár. 1. vydanie. Bratislava : C. H. Beck, 2021, s. 369). To znamená, že ak účastník zmluvy o prevode nehnuteľností na jej základe nepodal návrh na vklad, alebo takýto návrh na vklad nebol podaný iným účastníkom zmluvy, nedošlo zo strany zmluvných strán k vyjadreniu vôle, aby k obligačným účinkom zmluvy následne nastúpili aj účinky vecnoprávne.“ (Rozsudok NSS SR zo dňa 24. 2. 2022, sp. zn. Ak je návrh na vklad do katastra nehnuteľností podaný s určitým časovým odstupom od uzavretia zmluvy, môže dôjsť k viacerým problematickým situáciám, ktoré je potrebné vyriešiť a zabezpečiť primeraným spôsobom. V zmysle nálezu Ústavného súdu ČR, sp. zn. IV. ÚS 201/96 (www.nalus.cz), návrh na vklad práva zodpovedajúceho vecnému bremenu možno podať do katastra nehnuteľností v časovo neobmedzenej lehote, pretože ani uplynutie času nemôže nič zmeniť na viazanosti účastníkov zmluvy prejavmi ich vôle.[5] „Katastrálny zákon a ani iný právny predpis neustanovuje vo všeobecnosti lehotu, v rámci ktorej by mal byť podaný návrh na vklad. Táto lehota nevyplýva ani z § 47 Občianskeho zákonníka, ktorý sa na zmluvné nadobúdanie práv k nehnuteľnostiam nevzťahuje. To však neznamená, že účastníci zmluvy môžu kedykoľvek následne podať návrh na vklad s tým, že môžu s úspechom očakávať povolenie vkladu na základe doloženej vkladovej zmluvy. Čím je doba medzi uzavretím zmluvy a podaním návrhu na vklad dlhšia, tým je väčšie aj riziko nastúpenia takých skutkových alebo právnych okolností, ktoré vo svojich následkoch znemožnia povolenie vkladu (skutkovou okolnosťou je napr. Aj keď neexistuje právna povinnosť ani lehota na podanie návrhu na vklad, aj prezentované rozhodnutie naznačuje viaceré problematické situácie, ktoré môžu vzniknúť medzi uzavretím zmluvy a podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Ich následkom bude prekážka vkladu vecného bremena do katastra nehnuteľností. Generálne problematickou situáciu je predovšetkým zmena v majetkovej podstate oprávnených alebo povinných nehnuteľností.[7] Ak ide napríklad o zmenu v oprávnených nehnuteľnostiach (zmena výmer, parcelných čísiel a podobne), pri ktorých nedôjde k zániku oprávnenej nehnuteľnosti alebo k zmene okolností, za ktorých bolo zriadené vecné bremeno (napríklad právo prechodu cez nehnuteľnosti, ak oprávnená nehnuteľnosť nadobudne toto právo z novopostavenej verejnej komunikácie), možno túto situáciu vyriešiť uzavretím dodatku k pôvodnej zmluve o zriadení vecného bremena. Problematickými bývajú aj situácie, kedy dôjde k zmene v osobe oprávneného alebo povinného vecného z bremena alebo k zmenám majetkovej podstaty v dôsledku ktorej sa novým vlastníkom zaťaženého pozemku stane iná osoba. V takomto prípade je potrebné, aby nový vlastník deklaroval vlastným úkonom vôľu byť viazaný skôr uzavretou zmluvou - a to vo forme osobitného vyhlásenia resp. Obdobná situácia môže nastať v prípade, ak sa pri zmluve o zriadení vecného bremena in rem stala oprávnená nehnuteľnosť vlastníctvom tretej osoby, oprávnená nehnuteľnosť zanikla alebo z pôvodnej nehnuteľnosti vzniklo viacero nových nehnuteľností, ktoré sú vo vlastníctve viacerých osôb. Rovnako je potrebné zohľadniť, že ak v zmysle § 584 OZ dôjde k splynutiu práva s povinnosťou (záväzkom) v jednej osobe, zanikne právo i povinnosť (záväzok). Ak teda dôjde k nadobudnutiu oprávneného pozemku oprávneným z vecného bremena in personam, vecné bremeno zaniká. Vecné bremeno môže zriadiť akákoľvek fyzická osoba, právnická osoba alebo v postavení právnickej osoby štát. Subjekt, ktorý uzatvára zmluvu v pozícii povinného z vecného bremena, musí byť vlastníkom povinnej nehnuteľnosti alebo jeho oprávnenie na zriadenie vecného bremena musí vyplývať z osobitného právneho predpisu (napr. Vecné bremeno nemožno zriadiť na vlastnú nehnuteľnosť (t. j. prípad, ak je oprávnený z vecného bremena v celom rozsahu totožný s povinným z vecného bremena), pretože v takomto prípade nie je naplnená požiadavka § 151n ods. 1 OZ - teda zriadenie vecného bremena v prospech iného. Spoluvlastníctvo k veci je ideálne vlastníctvo k celku vyjadrené určitým podielom. Vzťahy medzi spoluvlastníkmi treba preto upraviť primárne dohodou o hospodárení so spoločnou vecou alebo rozhodnutím súdu v zmysle § 139 ods. Ešte v roku 2002 bol názor Úradu geodézie, kartografie a katastra taký, že oprávnený z vecného bremena nemôže byť zároveň podielovým spoluvlastníkom zaťaženej nehnuteľnosti, pretože v tomto prípade by došlo k splynutiu práv vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k veci a oprávnenia z vecného bremena.[8] Následne však súd konštatoval, že je možné zriadiť vecné bremeno k spoluvlastníckemu podielu v prospech tretej osoby, o to viac je to možné v prospech ostatných spoluvlastníkov. V prípade práva doživotného užívania nehnuteľnosti konštatoval, že pri zriadení vecného bremena nedochádza k splynutiu práva a povinnosti u oprávnenej osoby, pretože spoluvlastníctvo k nehnuteľnostiam nezakladá právo spoluvlastníka bezplatne doživotne užívať tieto nehnuteľnosti ako ich výlučný vlastník. Ak vecné bremeno zaťažuje celú nehnuteľnosť, ktorá je v podielom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve, zmluvnou stranou zmluvy o zriadení vecného bremena musia byť všetci spoluvlastníci. Prejavy vôle spoluvlastníkov nemusia byť na jednej listine, k návrhu na vklad vecného bremena však musia byť priložené všetky takéto samostatné zmluvy. Ak sa vecné bremeno zriaďuje len k spoluvlastníckemu podielu v rozsahu spoluvlastníckych práv (napr. Odlišne je posudzovaná situácia, kedy dochádza k zriadeniu vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu cez pozemok manželov v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov v prospech každodobých vlastníkov susedného pozemku, kde je jeden z manželov spoluvlastníkom susedného pozemku. Splynutie práva a povinnosti v jednej osobe by bolo zrejmé v prípade vecného bremena in personam. Ak sa však vecné bremeno zriaďuje in rem, nedochádza k splynutiu práv oprávneného a povinného, pretože oprávnenou osobou z pohľadu vecného bremena nie je konkrétna fyzická osoba, ale každodobý vlastník pozemku. Vyššie uvedenou zmluvou sa zriaďuje vecné bremeno in rem (k nehnuteľnej veci),[11] neexistuje tu totožnosť v subjektoch, v dôsledku čoho je zriadenie takéhoto vecného bremena možné. Aj keď Občiansky zákonník výslovne neustanovuje, či vecné bremeno in rem môže byť zriadené iba v prospech výlučného vlastníka, respektíve všetkých spoluvlastníkov nehnuteľnosti, alebo postačuje ak je prospech viazaný len na konkrétnom spoluvlastníckom podiele na oprávnenej nehnuteľnosti, javí sa vhodnejšie spájať oprávnenie z vecného bremena zriadeného in rem s výlučným vlastníctvom nehnuteľnosti, respektíve na strane oprávnených z vecného bremena by mali v zmysle § 139 ods. Ak by oprávnenie z vecného bremena zriadeného in rem znelo napríklad v prospech spoluvlastníka nehnuteľnosti v rozsahu spoluvlastníckeho podielu 1/3, pričom výška spoluvlastníckych podielov by bola rovnaká, t. j. každý vlastní podiel v rozsahu 1/3 a zmluvu o zriadení vecného bremena by uzatvoril len jeden z podielových spoluvlastníkov, vecné bremeno in rem by nebolo dostatočne určité. V tomto prípade by sa každý z podielových spoluvlastníkov mohol považovať za oprávneného z vecného bremena, ale zmluvu o zriadení vecného bremena uzavrel iba jeden z nich. Takto zriadené vecné bremeno by zároveň bolo nepriamo (fakticky) vecným bremenom in personam, pretože účelom zmluvy o zriadení vecného bremena v prospech spoluvlastníka nehnuteľnosti je prospešnejšie využívanie nehnuteľnosti konkrétnym spoluvlastníkom oprávnenej nehnuteľnosti, t. j. konkrétnou osobou, čo definuje vecné bremeno „in personam“.[13] Zriadiť vecné bremeno k spoluvlastníckemu podielu na nehnuteľnosti je tak možné generálne práve vtedy, ak má povinnosť osoby zaviazanej z vecného bremena spočívať v osobnom plnení (t. j. Osobitosti pri uzatváraní zmlúv o zriadení vecného bremena je potrebné zvážiť v prípadoch, ak je zmluvnou stranou obchodná spoločnosť, pozemkové spoločenstvo, prípadne obec (alebo iný orgán verejnej správy). V mene právnickej osoby uzatvára zmluvu o zriadení vecného bremena štatutárny orgán. V súlade s § 14 ods. 2 OBZ je oprávnený podpísať zmluvu o zriadení vecného bremena aj prokurista, avšak iba ak mu bola udelená prokúra zahŕňajúca výslovne aj právo zaťažovať nehnuteľnosti. Zmluvu o zriadení vecného bremena nemôže uzavrieť likvidátor spoločnosti, keďže v zmysle § 72 ods. 1 OBZ robí likvidátor v mene spoločnosti len úkony smerujúce k likvidácii spoločnosti a nové zmluvy môže uzavierať len v súvislosti s ukončením nevybavených obchodov. Ak by sa mala uzavrieť zmluva o zriadení vecného bremena so subjektom, ktorý je v konkurze a týka sa zriadenia vecného bremena k majetku podliehajúceho konkurzu, v zmysle § 44 ods. 1 ZKR ju za úpadcu uzatvára správca. Ak by došlo k porušeniu ustanovení ZKR a vecné bremeno by bolo ukracujúcim úkonom (t. j. zriadené bez primeraného protiplnenia), bolo by vecné bremeno platné, voči veriteľom by však bolo neúčinné (§ 44 ods. Osobitná úprava pri uzatváraní zmluvy o zriadení vecného bremena vyplýva aj z ustanovení zákona č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách (aktuálne znenie, § 9 ods. 14). Podľa nej je zmluvu o zriadení vecného bremena možné uzatvoriť buď so všetkými vlastníkmi podielov na spoločnej nehnuteľnosti na jednej listine, alebo osobitne s jednotlivými vlastníkmi, resp. Pri zriaďovaní vecných bremien obcou je sporné, či má obecné (mestské) zastupiteľstvo schvaľovať zmluvu o zriadení vecného bremena, podľa ktorej oprávneným z vecného bremena by mala byť obec (mesto). Takáto úprava nevyplýva z § 9 ods. 2 zákona č. 138/1991 Z. z. o majetku obcí v znení neskorších predpisov. Aj keď sa v minulosti objavil opačný názor,[15] vychádzal z odlišnej právnej úpravy. Aktuálne upravuje potrebu súhlasu obecného zastupiteľstva § 9 ods. 2 zák. č. 138/1991 Zb. Súhlas sa vyžaduje (okrem iného) len pri prevode vlastníctva nehnuteľného majetku obce priamym predajom podľa § 9 ods. 2 písm. c) zákon č. 138/1991 Zb. Zriadenie, resp. zrušenie vecného bremena nie je takýmto prevodom a nemožno ho považovať ani za nakladanie s majetkovými právami podľa § 9 ods. 2 písm.

Praktické problémy s vecnými bremenami

Pri riešení otázok týkajúcich sa vecných bremien je dôležité zohľadniť aj praktické aspekty. Napríklad, ak má vlastník pozemku, na ktorom je zriadené vecné bremeno, problém s údržbou kanalizácie, ktorá cez pozemok vedie, je potrebné kontaktovať správcu infraštruktúry. V prípade, že správca cesty neplní svoje povinnosti, je možné zvážiť právne kroky.

V situácii, keď bola na pozemok uvalená ťarcha súvisiaca s kanalizačnou prípojkou bez súhlasu vlastníka, je potrebné overiť, či existuje písomná dohoda. Ak dohoda neexistuje, je možné požiadať o odstránenie ťarchy z katastra nehnuteľností. Dôležité je tiež kontaktovať stavebný úrad a informovať ho o zanedbaní formálnych postupov.

Prevod Práv zo Stavebného Povolenia

V rámci právnych aspektov rozostavaných stavieb je dôležité venovať pozornosť aj prevodu práv zo stavebného povolenia. Ide o pomerne frekventovaný úkon, ktorým stavebník prevádza svoje právo uskutočniť stavbu vyplývajúce zo stavebného povolenia na inú osobu.

Prečítajte si tiež: Komplexný sprievodca zdaňovaním predaja

V prípade zmeny vlastníctva dochádza k prechodu stavebného povolenia ex lege podľa § 70 stavebného zákona. Tento text sa však zameriava na prípady, kedy si stavebník želá previesť právo stavať na inú osobu súkromnoprávnym úkonom bez prevodu pozemku. Takýto súkromnoprávny úkon, nazývaný napríklad zmluva o prevode práv a povinností stavebníka alebo zmluva o postúpení práv zo stavebného povolenia, je v praxi pomerne bežný.

Motívy pre takéto konanie môžu byť rôznorodé, pričom vo všeobecnosti môže ísť o úplne legitímne dôvody. Záujem o prevod práv zo stavebného povolenia môže byť napríklad medzi spriaznenými osobami v rámci koncernov (z daňových alebo iných dôvodov ako je manažment rizika, oddelenie vlastníctva pozemku od vlastníctva projektu, záruky zo zmlúv o dielo, atď). Rovnako môže ísť o legitímne dôvody medzi fyzickými osobami.

K prevodu práv za stavebného povolenia však môže dochádzať aj z menej legitímnych motívov. Niektoré známe medializované prípady vzbudzujú v tomto smere isté pochybnosti. V rámci dávidovského boja proti investorovi a Krajskému stavebnému úradu Mesto Žilina okrem iného vyprodukovalo vynikajúcu právnu analýzu k prevoditeľnosti stavebného povolenia, z ktorého v tomto texte na viacerých miestach čerpám.

Teoretické východiská

Stavebné povolenie je individuálnym správnym aktom. Verejnoprávne oprávnenia vyplývajúce z individuálnych správnych aktov sú v zásade neprevoditeľné. Táto zásada je obsiahnutá už v rímskoprávnom výroku "Ius publicum privatorum pactis mutari non potest." (Súkromnoprávnymi dohodami nemožno meniť právo verejné).

Možno teda konštatovať, že oprávnenia vyplývajúce zo správnych aktov nie sú prevoditeľné súkromnoprávnym úkonom v zmysle § 524 a nasl. OZ. Ak teória ako argument nestačí, skúste si predstaviť absurdný príklad prevoditeľnosti niektorých verejnoprávnych povolení, napr. vodičského oprávnenia alebo zbrojného pasu.

Prečítajte si tiež: Geometrický plán a kataster

Kým vyššie uvedené príklady ukazujúce absurdnosť dispozície s verejnoprávnymi oprávneniami sú správne akty in personam (a preto si uvedomujem, že ako príklady dosť pokulhávajú), stavebné povolenie je správny akt in rem. Práva alebo povinnosti, ktoré z takéhoto rozhodnutia vyplývajú sú "prenositeľné na inú osobu spolu s vecou, na ktorú sa vzťahujú." Táto "prenositeľnosť" si však vyžaduje konkrétne zákonné ustanovenie. Takéto výslovné zákonné ustanovenie nachádzame v § 70 stavebného zákona, podľa ktorého "Stavebné povolenie a rozhodnutie o predĺžení jeho platnosti sú záväzné aj pre právnych nástupcov účastníkov konania."

V zmysle vyššie citovaných teoretických názorov som však presvedčený, že toto právne nástupníctvo sa týka len právneho nástupníctva vo vzťahu k veci (napr. pri prevode vlastníctva k pozemku alebo rozostavanej stavbe). Nemôže ísť o právne nástupníctvo v zmysle súkromnoprávnej dohody o prevode práv podľa § 524 a nasl. OZ.

Význam diskusie

Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že táto diskusia je len zbytočným teoretizovaním a obmedzovaním súkromnoprávnych subjektov pri nakladaní so svojimi právami. Stavebným povolením stavebný úrad zabezpečuje najmä ochranu verejných záujmov, predovšetkým zdravia ľudí a životného prostredia, dodržanie príslušných technických predpisov (§ 66 stavebného zákona) a iné podmienky, ktoré nezávisia od osoby stavebníka.

Ak sa práva zo stavebného povolenia prevedú súkromnoprávnym úkonom na inú osobu, verejná moc stráca možnosť kontrolovať ochranu tohto záujmu. Preto sa domnievam, že otázka prevodu práv zo stavebného povolenia súkromnoprávnym úkonom v žiadnom prípade nie je len teoretickou diskusiou.

Prax stavebných úradov

Sú mi známe dva typy postupov stavebných úradov (ale budem veľmi vďačný aj za iné skúsenosti). Prvá a podľa mojich vedomostí častejšia prax je pomerne priamočiara. Podľa viacerých stavebných úradov zmluva o prevode práv stavebníka konštituuje právne nástupníctvo v zmysle § 70 stavebného zákona. Na základe takejto zmluvy v spojení s oznámením stavebnému úradu považujú úrady práva zo stavebného povolenia za prevedené.

Prečítajte si tiež: Podklady pre vklad rozostavanej stavby

Domnievam sa, že táto interpretácia je nesprávna. Práva zo stavebného povolenia ako individuálneho správneho aktu in rem by mali byť viazané na vec a prechádzať na inú osobu len spolu s právom k tejto veci.

Druhá možnosť je povolenie zmeny stavby podľa § 68 stavebného zákona. Stavebný úrad vydá nové rozhodnutie, ktorým zmení stavebné povolenie v časti o osobe stavebníka. Tento postup sa mi javí ako čistejší, než akceptovanie zmeny stavebníka súkromnoprávnym úkonom. Na druhej strane je otázne, či zmena stavebníka je zmenou stavby.

Komparatívny pohľad

Veľmi zaujímavá a inšpiratívna je v tomto kontexte poľská úprava. Čl. 40 poľského stavebného zákona tento problém veľmi konkrétne a prakticky rieši. "Orgán, ktorý vydal rozhodnutie uvedené v čl. 28 [stavebné povolenie] je povinný, so súhlasom strany, ktorej bolo povolenie vydané, preniesť toto povolenie na inú osobu, pokiaľ táto osoba spĺňa všetky podmienky ustanovené v tomto povolení a predloží dôkaz uvedený v čl. 32 § 4 bod 2." Citovaný čl. 32 § 4 bod 2 hovorí o dôkaze, že osoba disponuje príslušným právom k nehnuteľnosti. Stranami tohto konania sú len osoby, medzi ktorými sa prenáša stavebné povolenie.

Táto úprava podľa môjho názoru ideálnym spôsobom rieši uvedený problém. Chráni "záujem na oprávnenom využívaní pozemkov", zabezpečuje právnu istotu súkromných subjektov, ktoré vedia aké dokumenty sú potrebné, ukladá správnemu orgánu po predložení príslušných dokumentov povinnosť rozhodnutie vydať, jasne stanovuje účastníkov konania a nevyvoláva pochybnosti, ktoré by mohlo vyvolať konanie podľa § 68 nášho stavebného zákona (či sú zmenou dotknuté práva, atď.).

Úvahy de lege ferenda

Vyššie opísaná poľská úprava podľa mňa vhodným spôsobom vyvažuje legitímny záujem súkromných osôb na zmene stavebníka (ktorý by z hľadiska ochrany verejných záujmov v stavebnom konaní nemal byť pre verejnú moc problematický) a záujem na kontrole oprávneného využívania pozemkov. Myslím si, že obdobná úprava by bola vhodná aj pre slovenské účely. Zákonodarca by mal upraviť konanie, v ktorom by stavebný úrad na návrh rozhodol o zmene stavebníka, pričom nový stavebník by bol povinný preukázať vlastníctvo alebo iné právo k pozemku v zmysle § 139 ods. 1 stavebného zákona. Takéto konanie by mohlo byť relatívne jednoduché a rýchle, keďže stavebný úrad by nemusel žiadať o stanoviská dotknutých orgánov a účastníkov.

V návrhu nového stavebného zákona táto otázka nie je riešená. Ustanovenie § 70 stavebného zákona sa v identickom znení premietlo do § 126 ods. 3 návrhu nového stavebného zákona. Otázku dispozície s právami zo stavebného povolenia súkromnoprávnym úkonom návrh nového stavebného zákona nerieši.

Záver

Otázka, či práva zo stavebného povolenia možno súkromnoprávnym úkonom previesť na inú osobu je otvorená na diskusiu. Z teoretického hľadiska by to podľa môjho názoru nemalo byť možné, takáto súkromnoprávna zmluva by mala byť považovaná za neplatnú a stavebný úrad by mal za stavebníka naďalej považovať osobu uvedenú v stavebnom povolení. V praxi sa to však často deje a stavebné úrady postupníka často považujú za nového stavebníka. Páčilo by sa mi, keby sa táto otázka v rovine de lege ferenda vyriešila podľa poľského vzoru.

Ďalšie právne aspekty

Okrem vecných bremien a prevodu práv zo stavebného povolenia existujú aj ďalšie právne aspekty, ktoré je potrebné zvážiť pri zmluvách o rozostavaných stavbách. Ide napríklad o:

• Zodpovednosť za škodu: Pri zodpovednosti za škodu je potrebné preukázať protiprávne konanie, vzniknutú škodu, zavinenie a príčinnú súvislosť.
• Pripojenie na verejnú kanalizáciu: Vlastník nehnuteľnosti je povinný pripojiť sa na verejnú kanalizáciu, ak je to technicky možné a ak to obec nariadi všeobecne záväzným nariadením (VZN).
• Odstránenie kanalizácie: Ak bola kanalizácia postavená na súkromných pozemkoch bez zriadeného vecného bremena, odstránenie takejto stavby môže predstavovať najúčelnejšie vysporiadanie neoprávnenej stavby.
• Verejné obstarávanie: Pri verejnom obstarávaní je potrebné dodržiavať zásady hospodárskej súťaže a zabezpečiť transparentnosť a rovnaké zaobchádzanie so všetkými záujemcami.

tags: #rozostavaná #stavba #zmluva #právne #aspekty