Financovanie Nehnuteľnosti: Hypotéka Len do Výšky Zostatku Istiny a Podmienky

Kúpa nehnuteľnosti je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladné plánovanie a finančné zabezpečenie. Často sa stáva, že na dosiahnutie tohto cieľa je potrebné využiť hypotekárny úver. V tomto článku sa zameriame na špecifický aspekt financovania nehnuteľností, a to ručenie nehnuteľnosťou len do výšky zostatku istiny, a s tým spojené podmienky, ako aj na rôzne možnosti financovania a úskalia, ktoré môžu pri kúpe nehnuteľnosti nastať.

Kúpa Holodomu a Financovanie

Mnohí developeri preferujú predaj rodinných domov vo forme rozostavaných domov, tzv. holodomov. Úplné dokončenie rodinného domu z fázy holodomu však prináša určité nástrahy z pohľadu financovania kúpy.

Príklad: Kúpna cena holodomu je 145 000 €, no aktuálna hodnota rozostavanej stavby je len 80 000 €. Na úplné dokončenie do obývateľnosti a kolaudácie je potrebných ďalších 29 000 €.

V tomto prípade, ak klient odovzdá developerovi celú kúpnu cenu vopred a zmluva neobsahuje termíny dokončenia, špecifikáciu prác a sankcie za nedodržanie termínov, kupujúci ťahá za kratší koniec.

Riešenie

Ideálne je urobiť kúpnu zmluvu na aktuálny stav nehnuteľnosti (80 000 €) a zmluvu o dielo (65 000 €), kde sú definované termíny, špecifikácie a sankcie.

Prečítajte si tiež: Ochrana osobných údajov a s.r.o.

Financovanie Hypotékou

Klient má 20 % vlastných zdrojov (29 000 €) a zvyšok (116 000 €) potrebuje dofinancovať hypotékou. Ak potrebuje na dokončenie domu 29 000 € mimo obstarávacej ceny 145 000 €, celková cena domu s dokončením bude 184 000 €. Výška hypotekárneho úveru musí byť 145 000 €.

Možnosti financovania:

a) Zmluva o prevode vlastníckych práv rozostavanej stavby vo výške 80 000 €. Banka poskytne max. 80 % z tejto hodnoty (64 000 €) a 16 000 € musí dať klient z vlastných zdrojov.

Pozor! Mnohé banky podmieňujú ďalšiu tranžu čerpanú po kúpe rozostavanej stavby vlastníctvom nehnuteľnosti a nárastom hodnoty podľa tranží. Ďalšia tranža bude uvoľnená až po zvýšení hodnoty rozostavaného domu ďalšou výstavbou.

b) Dve hypotéky: Jedna, kde sa založí samostatne iná nehnuteľnosť, a druhá, kde sa založí rozostavaná stavba. Banka nemusí súhlasiť s vypustením inej nehnuteľnosti, ak na hypotéku 184 000 € ručíte dvoma nehnuteľnosťami.

Dokončený dom má hodnotu 184 000 €, teda pomer hypotéky k hodnote nového domu je 100 %. Banka bude žiadať vklad z vlastných zdrojov, aby bol dodržaný pomer 74 %.

Prečítajte si tiež: Komplexný pohľad na rušenie záložného práva

Dôležitosť Komunikácie a Poradenstva

Ak máte developera, ktorý je ochotný komunikovať a prispôsobovať sa financujúcej banke, a finančného konzultanta, ktorý vie dané podmienky banky dokomunikovať, celý proces prebehne hladko.

Pravidlá Obzretnosti pri Úveroch

Bankový ombudsman odporúča pred zadlžením sa vyskúšať si pravidlo 3/33/3:

• Odkladať si 3 mesiace bokom peniaze na predpokladanú mesačnú splátku.
• Nebrať si splátky úverov, ktoré sú vyššie ako tretina (33 %) z mesačného príjmu.
• Mať v zálohe našetrené 3 rezervné splátky.

Žiadateľ o úver by mal urobiť malý rodinný audit a spočítať si mesačné príjmy a výdavky a urobiť si sumár majetku. Mal by mať určité vlastné zdroje a aj počas splácania udržiavať rezervu na neočakávané situácie.

Podľa hovorcov bánk by splátka pri úveroch na bývanie nemala prekročiť 35 % mesačného príjmu domácnosti a pri spotrebných úveroch 25 %. Celková výška mesačných splátok by nemala presiahnuť 35 % z čistého príjmu domácnosti.

Pred zadlžením sa by ste si mali vedieť odpovedať na niekoľko základných otázok:

Prečítajte si tiež: Podmienky študentských pôžičiek pre SZČO

• Akú veľkú splátku chcete a na akú skutočne máte?
• Aký typ úveru je najvhodnejší na váš účel?
• Akým spôsobom chcete za úver ručiť?
• Aká doba splatnosti je pre vás najvhodnejšia?

Typy Pôžičiek na Bývanie

Banky aj stavebné sporiteľne ponúkajú na kúpu bývania viacero typov pôžičiek. Pri výbere vhodného úveru záleží predovšetkým na účele, na aký si chce klient požičať. Ak rozmýšľa nad riešením svojho bývania, na tento účel slúži práve úver na bývanie alebo hypotekárny úver. Vďaka tomu, že sú tieto úvery zabezpečené nehnuteľnosťou, banky ich poskytujú s výrazne nižšou úrokovou sadzbou ako sú spotrebiteľské úvery.

Znamená to, že ak niekto plánuje kúpu nehnuteľnosti, musí mať našetrených minimálne 10 % alebo 20 % z hodnoty predmetnej nehnuteľnosti. Požiadať o hypotéku možno však aj bez ušetrených vlastných prostriedkov. Cenu si však v takomto prípade záujemca musí dofinancovať spotrebným alebo stavebným úverom.

Stavebné Sporenie

Stavebné sporenie je systémom spojených nádob. Istú dobu si klient pripravuje finančné prostriedky sporením, ktoré sú zhodnocované úrokom a štátnou prémiou, a následne prechádza do fázy stavebného úveru. Veľkou výhodou stavebného úveru oproti napr. hypotékam je, že úroková sadzba stavebného úveru je garantovaná počas celej doby splácania stavebného úveru.

Tí klienti, ktorí nemôžu čakať na pridelenie stavebného úveru a potrebujú svoju bytovú otázku riešiť okamžite, majú k dispozícii medziúvery.

Hypotéky

Na financovanie kúpy nehnuteľnosti je pre klientov ideálna hypotéka.

Podmienky Poskytovania Úverov

Jednou z najpodstatnejších podmienok na poskytnutie hypotéky je posúdenie schopnosti žiadateľa úver splácať. Do úvahy sa pritom berie výška pravidelných príjmov všetkých žiadateľov, pričom súčet príjmov musí byť dostatočný pre splácanie. Keďže ide o úvery zabezpečené nehnuteľnosťou, ďalším predpokladom schválenia hypotéky je založenie vhodnej a bankou akceptovateľnej nehnuteľnosti.

Pri konečnom výbere úveru je dobré dať si vypracovať ponuku od viacerých inštitúcií a následne ich porovnať. Oplatí sa vedieť, čo všetko banka alebo stavebná sporiteľňa ponúkajú, aké iné výhody môže klient získať okrem nižšej úrokovej sadzby.

Aktuálne Ponuky Bánk a Stavebných Sporiteľní

• ČSOB Banka a ČSOB Stavebná Sporiteľňa: Ponúkajú úver na rekonštrukciu a bývanie s maximálnou výškou úveru do 35 000 eur a dobou splatnosti max. Klient môže využiť iné z uvedených možností dofinancovania. Ponúkajú zadarmo poskytnutie úveru, vedenie bežného aj úverového účtu, rezerváciu prostriedkov aj čerpanie úveru. Úrokové sadzby pri jednoročnej fixácii sa začínajú na 1,08 %, trojročnej na 1,18 % a päťročnej na 1,38 %. Umožňujú vykonať mimoriadnu splátku hypotéky kedykoľvek a v akejkoľvek výške (aj celý úver naraz), bez akýchkoľvek poplatkov a sankcií.
• Prvá Stavebná Sporiteľňa (PSS): Ponúka stavebný úver až do výšky 170 tisíc eur s úrokovou sadzbou už od 2,9 % ročne. Pri manželskom páre to môže byť až do 340 tisíc eur na jeden financovaný objekt. Na jeho získanie však klient musí splniť podmienky, t. j. nasporiť minimálne 25 % cieľovej sumy, doba sporenia min. 2 roky, hodnotiace číslo 64. Ponúka aj medziúvery so záložným právom sú až do výšky 170 tisíc eur pre jednotlivca a dvojnásobok pre manželský či partnerský pár. Tieto úvery sú aj bez predchádzajúceho sporenia alebo počiatočného vkladu.
• Slovenská Sporiteľňa (SLSP): Ponúka úver na bývanie s úrokovou sadzbou už od 1,19 % ročne (pri ročnej a trojročnej fixácii) a dobou splácania 5 až 30 rokov. Pri úveroch do 70 % hodnoty zabezpečenej nehnuteľnosti klient nemusí dokladovať účel úveru.
• VÚB Banka: Ponúka hypotéku s úrokovou sadzbou už od 1,29 % p. a., široký výber fixácií úrokovej sadzby až do 10 rokov, výška úveru od 6 600 eur maximálne do 90 % hodnoty založenej nehnuteľnosti, bez poplatku za poskytnutie úveru. Navyše, ak si klienti k hypotéke zriadia sporenie, majú možnosť získať zvýhodnený bonusový úrok vo výške 0,80 %.

Zmeny v Hypotekárnom Úvere Počas Splácania

Počas splácania úveru má každý klient možnosť požiadať svoju banku o zmenu zmluvných podmienok. Najčastejšie dôvody sú zmena zakladanej nehnuteľnosti, predĺženie alebo skrátenie lehoty splatnosti úveru a prevzatie dlhu.

Zmena Zabezpečenia Úveru

Klient má možnosť vymeniť nehnuteľnosť, ktorá je predmetom zabezpečenia úveru za inú. Po podaní žiadosti si banka preverí bonitu novej nehnuteľnosti. Po schválení tejto zmeny a predložení potrebných dokladov preukazujúcich zapísanie záložného práva na novú nehnuteľnosť banka bezodkladne vystaví takzvanú kvitanciu na uvoľnenie záložného práva na pôvodnej nehnuteľnosti.

Zmena Lehoty Splácania

Ak sa klientovi zmení príjem alebo nie je schopný dodržiavať pôvodný splátkový kalendár, prípadne chce platiť viac, aby úver uhradil skôr, môže požiadať o zmenu výšky splátok, respektíve splátkového kalendára.

Prevzatie Dlhu

Pri prevzatí dlhu ide v podstate o zmenu osoby dlžníka - novým dlžníkom sa stáva kupujúci. Ten preberá dlh s rovnakými podmienkami, aké mal jeho predchodca (pokiaľ ide o úrokovú sadzbu, lehotu splatnosti či zabezpečenie). Podmienkou však je, aby mal budúci dlžník dostatok financií na splácanie úveru.

Problémy so Splácaním

Pokiaľ sa klient dostane do situácie, keď nie je schopný uhrádzať úver podľa pôvodného splátkového kalendára, banka mu ponúkne jeho úpravu. Možnosťou je predĺženie lehoty splatnosti úveru alebo odloženie úverových splátok. Je však dôležité, aby klient o svojich problémoch splácať úver banku informoval sám a čo najskôr.

Predaj Nehnuteľnosti s Hypotékou

Mnohí si myslia, že nie je možné predať byt alebo dom s hypotékou. Ale nie je to tak. Ide o bežný postup, ktorý využíva čoraz viac ľudí. Existujú tri základné spôsoby:

1. Prevod hypotéky na kupujúceho: Hypotéka sa prevedie na nového vlastníka a ten bude pokračovať v jej splácaní. Banka musí preveriť bonitu nového klienta.
2. Predčasné splatenie hypotéky: Splatenie hypotéky z peňazí kupujúceho. Po splatení banka vydá kvitanciu, na základe ktorej katastrálny úrad ťarchu vymaže.
3. Prenesenie záložného práva na inú nehnuteľnosť: Ak kupujete inú nehnuteľnosť, môžete požiadať banku o prenesenie záložného práva na novú nehnuteľnosť.

Hypotéka pre Mladých

Postup pri vybavovaní hypotéky pre mladých je takmer totožný ako pri klasickej hypotéke. Zo zákona musíte splniť 3 základné podmienky - vek, maximálna výška hrubého príjmu a účel hypotéky.

Základné Pojmy

• Dlžník: Fyzická alebo právnická osoba, ktorá je povinná splniť záväzok voči veriteľovi.
• Veriteľ: Fyzická alebo právnická osoba, voči ktorej vykazuje dlžník záväzok.
• Istina: Objem prostriedkov, ktoré si dlžník požičal.
• Úrok: Cena za získanie peňazí niekoho druhého.
• Záložné právo: Právny prostriedok zabezpečenia pohľadávky.
• Kvitancia: Listina, ktorou veriteľ potvrdzuje dlžníkovi, že tento dlh splatil.
• LTV (Loan to Value): Vyjadruje pomer medzi výškou úveru a hodnotou nehnuteľnosti.
• Bonita: Schopnosť klienta prijať a následne splácať poskytnutý úver.

tags: #rucenie #nehnutelnostou #len #do #vysky #zostatku